SK디앤디

SK디앤디는 2004년 설립돼 2015년 유가증권시장에 상장한 종합 부동산 디벨로퍼로, 오피스·주거시설·지식산업센터·물류센터 등을 개발·운영한다.

대표 브랜드인 '생각공장'과 '에피소드'를 통해 차별화된 부동산 모델을 선보이고 있으며, 종속회사 디앤디인베스트먼트는 누적 운용자산 5조원 규모의 리츠·부동산금융 사업 기반을 보유하고 있다.

2024년 3월 인적분할을 통해 신재생에너지·ESS 사업부문을 SK이터닉스로 분리해 내보내면서, 존속회사인 SK디앤디는 부동산 개발·운영 본업에 집중하는 구조로 재편됐다. 국내에서 부동산 개발업을 영위하는 상장사 자체가 드물어, 이러한 사업모델을 가진 상장사는 SK디앤디가 유일하다는 평가가 있다.

최근에는 서초L프로젝트, 공덕역 주상복합 등 사업을 공동투자 리츠·PFV(프로젝트금융투자회사) 구조로 전환해 자기자본 투자 부담을 낮추고 있다. 회사가 투자한 프로젝트 에쿼티는 약 3,662억원 규모로, 당산역·성수·서울역 등 서울 핵심 지역 사업장이 중심을 이룬다.

지배구조 측면에서는 2018년부터 사모펀드 운용사 한앤컴퍼니와 SK디스커버리가 각각 31.3%씩 보유하는 공동경영 체제였으나, 2025~2026년 사이 SK디스커버리가 보유 지분을 단계적으로 정리하면서 한앤컴퍼니가 단일 최대주주로 올라섰다.

이 과정에서 한앤컴퍼니는 잔여 지분에 대한 공개매수를 통한 자진 상장폐지를 추진했지만 목표 지분율에 미달했고, 이후 유상증자를 계기로 재무구조 개선과 상장 유지 쪽으로 방향을 조정한 상태다.

확정 연결 실적을 보면 SK디앤디는 2023년 매출 4,797억원, 영업이익 1,904억원(영업이익률 39.7%)으로 대형 프로젝트 매출 인식 효과에 힘입어 이례적으로 높은 수익성을 기록했다.

2024년에는 매출이 8,709억원으로 늘었지만 영업이익률은 6.2%로 낮아졌고, 지배주주 순이익은 442억원을 기록했다. 2025년에는 매출이 4,458억원으로 다시 줄었고 영업이익 378억원(영업이익률 8.5%)에 지배주주 순이익은 71억원 수준으로 급감했다.

분기 흐름을 보면 2025년 2분기 영업이익 335억원으로 양호했던 흐름이 3분기 89억원으로 둔화된 뒤, 4분기에는 영업손실 118억원, 지배주주 순손실 226억원으로 적자 전환됐다.

이 흐름은 2026년 들어 더 깊어져 1분기 영업손실 93억원, 순손실 215억원에 이어 2분기에는 영업손실 428억원, 순손실 447억원으로 손실 규모가 확대됐다.

최근 네 개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 합산 지배주주 순손실은 약 848억원에 달해, 2024년 연간 순이익(442억원)과 비교하면 손익 구조가 완전히 역전된 모습이다.

회사 측 설명과 언론 보도를 종합하면 2026년 상반기 매출은 1,544억원으로 전년 동기 2,282억원보다 30% 이상 줄었고, 영업손익은 전년 동기 407억원 흑자에서 522억원 적자로, 순손익은 215억원 흑자에서 655억원 적자로 각각 돌아섰다.

이와 함께 부채비율은 2024년 말 156.5%, 2025년 말 174.2%에서 2026년 상반기 219.7%까지 가파르게 높아져, 이익 감소와 차입 부담 확대가 동시에 진행되는 국면임을 보여준다.

국내 상업용 부동산 개발 시장은 고금리 이후 분양·임대 수요 회복이 더딘 가운데 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 여건이 좀처럼 개선되지 않는 국면에 있다.

특히 2026년 들어 제이알글로벌리츠의 전자단기사채 상환 실패에 따른 회생절차 신청, JTBC 계열의 유동화 차입금 상환 지연 등 잇단 신용 이벤트가 발생하면서 비우량 등급 부동산·유동화 관련 크레딧에 대한 시장의 경계감이 크게 높아졌다.

이런 환경에서 SK디앤디처럼 BBB급 신용등급을 보유한 디벨로퍼는 회사채·기업어음 시장에서의 자금 조달 여건이 상대적으로 더 어려워지는 흐름에 노출돼 있다.

국내에는 부동산 개발업을 전업으로 하는 상장사가 드물어 SK디앤디는 사실상 유일한 상장 순수 디벨로퍼로 꼽히지만, 이는 비교 가능한 동종 상장사가 없어 시장이 준거로 삼을 밸류에이션·리스크 지표가 제한적이라는 의미이기도 하다.

경쟁구도 측면에서는 대형 건설사의 자체 개발사업 부문, 사모펀드·리츠 운용사, 증권사 계열 부동산금융 부서 등이 실질적 경쟁자로 존재하며, 이들과의 자금조달 비용·트랙레코드 격차가 프로젝트 수주 경쟁력에 직접 영향을 준다.

회사가 서초L프로젝트, 공덕역 주상복합 사업을 PFV·리츠 구조로 전환한 것은 업계 전반에서 나타나는 자기자본 투자 축소·위험 분산 트렌드와 궤를 같이한다.

산업 사이클상 SK디앤디는 프로젝트 준공·매각 지연에 따른 실적 저점 국면에 위치해 있는 것으로 보이며, 향후 회복 속도는 개별 프로젝트의 분양·임대 성과와 전반적 PF 시장 정상화 여부에 달려 있다.

회사는 2026년 7월 공정공시를 통해 자산 매각·유동화와 자본 확충을 병행하는 재무구조 개선 계획을 발표했으며, 명동N빌딩, 충무로 오피스, 남양주 진접 토지, 이천 물류센터, 신사동 오피스 '캔버스랩', 명동 청휘빌딩 호텔 등 다수 자산의 매각을 진행하고 있다고 밝혔다.

이와 함께 1,367억원 규모 주주배정 유상증자를 결의했으며, 조달 자금 중 620억원은 10월 만기가 도래하는 사모사채 상환에, 나머지는 군포 트리아츠 지식산업센터 수분양자 중도금 대출 연대보증 이행 등 우발채무 대응에 사용할 계획이다.

최대주주 한앤컴퍼니는 배정 물량 전량에 대한 청약 의사를 밝혔으며, 최종 발행가액은 2026년 10월 초 확정될 예정이다. 회사는 향후 자기자본 투자를 줄이고 개발관리(PM) 중심으로 사업 구조를 전환해 수익 안정성을 높이겠다는 방향을 제시했다.

다만 유상증자를 둘러싼 소액주주 반발이 이어지면서 한앤컴퍼니는 최소 1년간 자진 상장폐지를 추진하지 않겠다는 입장을 밝혔고, 이에 따라 단기간 내 대대적인 사업 재편보다는 기존 사업 정리와 재무구조 개선에 우선순위를 둘 것으로 전망된다.

10월 사모사채 만기 상환과 군포 트리아츠 우발채무 대응이 예정대로 이뤄지는지, 그리고 신주 상장 이후 지분 구조와 유동성이 어떻게 안정화되는지가 다음 국면의 핵심 관전 포인트다.