디앤디플랫폼리츠

디앤디플랫폼리츠는 2021년 8월 코스피에 상장한 국내 최초의 멀티섹터(오피스·물류) 리츠로, SK D&D가 스폰서로서 전략적 파트너십을 맺고 있으며 디앤디인베스트먼트(DDI)가 자산관리회사(AMC) 역할을 수행한다.

모자리츠 구조를 채택해 자리츠·자펀드를 통해 개별 자산을 보유함으로써 자산별 현금흐름을 분리하고 리스크를 절연하는 방식을 취하고 있다.

오피스 부문은 서울 영등포구 '세미콜론 문래'(최근 매각 완료), 명동의 '세미콜론 명동', 광화문·종로 CBD의 '세미콜론 수송'으로 구성돼 있으며, 세미콜론 명동은 일반 사무실 비중을 낮추고 임대료가 높은 의료시설 비중을 확대하는 방식으로 수익성을 높이고 있다.

물류 부문은 경기 용인의 '백암 파스토 1·2센터'와 일본 가나가와현 오다와라의 아마존재팬 물류센터로 구성되며, 국내 물류센터는 이커머스 풀필먼트 업체 '파스토'가 주요 임차인이다. 세미콜론 수송은 광화문 일대 도심권역(CBD)에 위치한 프라임급 오피스로 SK그룹 계열사가 임차하고 있다.

경쟁 리츠인 ESR켄달스퀘어리츠가 쿠팡 등 대형 3PL을 주요 임차인으로 확보한 것과 달리, 디앤디플랫폼리츠의 물류 임차인은 상대적으로 비중이 작은 스타트업 성격의 업체라는 점에서 자산 등급 측면의 차이가 존재한다.

스폰서인 SK D&D는 2025년 10월 사모펀드 한앤컴퍼니에 경영권이 넘어가 비상장 전환됐으며, 이후에도 디앤디인베스트먼트를 통한 자산 공급 관계는 유지되고 있다.

회사는 캐피탈 리사이클링, 즉 기존 자산을 매각해 확보한 자금으로 핵심권역의 신규 자산을 편입하는 전략을 통해 포트폴리오 질적 개선을 추진하고 있다.

확정 연간 실적(연결) 기준으로 매출액은 2022년 200억원, 2023년 209억원, 2024년 202억원을 거쳐 2025년 263억원으로 큰 폭 증가했으며, 이는 명동N빌딩·세미콜론 수송 등 신규 자산 편입 효과가 반영된 결과로 해석된다.

영업이익률은 2022~2024년 51%대에서 2025년 57.0%로 개선되며 임대수익 구조의 효율성이 높아진 모습을 보였다.

반면 지배주주 순이익은 2022년 15억원에서 2023년 31억원으로 늘었다가 2024년 28억원, 2025년 25억원으로 2년 연속 감소했는데, 매출·영업이익 증가에도 순이익이 뒷걸음질한 것은 자산 편입 과정에서 늘어난 차입금에 따른 금융비용 부담이 확대된 영향으로 풀이된다.

실제로 부채비율은 2022년 173.4%에서 2023년 178.4%, 2024년 186.3%, 2025년 187.1%로 꾸준히 상승했다.

영업활동현금흐름(CFO)은 2022년 72억원에서 2024년 78억원까지 늘었으나 2025년에는 64억원으로 줄었는데, 최근 언론 보도에서도 매출액과 영업이익이 증가했음에도 불구하고 당기순이익이 하락하고 영업활동현금흐름마저 감소하는 등 재무적 성과와 현금 창출력 간의 괴리가 두드러진다는 지적이 나온 바 있어, 확정 재무 수치의 흐름과 대체로 궤를 같이한다.

지배주주 자기자본은 2023년 3,090억원에서 2024년 3,052억원으로 소폭 줄었다가 2025년 3,674억원으로 늘었는데, 이는 세미콜론 명동·세미콜론 수송 등 신규 자산 편입을 위한 자본 조달이 반영된 결과로 볼 수 있다.

전반적으로 매출과 영업마진은 개선 흐름을 보이는 반면, 순이익과 현금창출력은 자산 재편 과정에서의 조달비용 증가와 함께 압박을 받는 이중적인 구도가 확정 재무제표에서 확인된다.

국내 상장리츠 업황은 금리 하락 기조와 함께 조달비용 부담이 점차 완화될 것으로 기대되는 국면에 있으나, 개별 리츠의 성과는 보유 자산의 권역·섹터별 특성에 따라 크게 갈리고 있다.

오피스 시장에서는 서울 도심권역(CBD)을 중심으로 2026년부터 2031년까지 약 90만 평 규모의 신규 공급이 예정돼 있어 공급 과잉 우려가 제기되는 한편, 핵심권역 프라임 자산에 대한 기관 수요는 여전히 견조하다.

물류센터 시장은 엔데믹 이후 수요 증가세가 둔화된 것으로 평가되며, 실제로 일본 상장 물류리츠들의 주가는 2021년 고점 대비 상당폭 하락한 사례가 있어 해외 물류 자산을 보유한 디앤디플랫폼리츠에도 참고할 만한 변수다.

국내 경쟁 리츠인 ESR켄달스퀘어리츠는 쿠팡과 같은 대형 3PL 업체를 임차인으로 확보한 반면, 디앤디플랫폼리츠는 '파스토'라는 스타트업이 주요 임차인으로, 쿠팡이나 CJ대한통운 등과 비교하면 다소 무게감이 떨어진다는 평가가 있어 자산 등급 측면에서 차별화된 포지션에 있다.

반면 오피스와 물류를 동시에 보유한 멀티섹터 구조는 특정 섹터의 사이클 하락 국면에서 완충 효과를 기대할 수 있다는 점이 상대적 강점으로 꼽힌다. 스폰서 리츠 그룹 내에서는 SK리츠·롯데리츠 등 대기업 계열 리츠와 비교되며, 스폰서의 자산 공급 파이프라인 지속 여부가 핵심 경쟁력 변수로 작용한다.

가장 가시적인 이벤트는 핵심 자산이었던 오피스 '세미콜론 문래'의 매각으로, 최근 보도에 따르면 매입가보다 자산가치를 12.6% 높인 수준에서 매각이 마무리됐고 매각이익 중 107억원을 특별배당에 사용할 계획인 것으로 전해졌다.

같은 보도에서 특별배당을 포함한 13기(2026년 3월~9월) 주당 배당금은 앞선 12기보다 늘어날 것으로 알려졌으나, 이는 아직 이사회·주주총회 확정 전 잠정 사안으로 최종 공시를 통해 확인이 필요하다.

회수 자금 일부는 광화문·종로 CBD의 '세미콜론 수송' 우선주 지분 추가 취득에 투입될 예정이며, 이를 통해 포트폴리오의 핵심권역 비중을 높이는 재편이 진행되고 있다.

세미콜론 명동은 일반 사무실을 임대료가 높은 의료시설로 전환하는 작업이 이어지고 있으며, 의료시설 비중이 매입 당시 17%에서 53%로 높아지면서 2026년 순영업이익이 당초 사업계획보다 약 21% 높은 수준을 기록할 것으로 예상된다는 회사 측 설명이 있었다.

일본 오다와라 아마존 물류센터에 대해서는 재융자를 통해 2026년 10월 약 160억원을 회수하고 2027년 상반기 매각을 마친다는 목표가 제시된 상태다.

회사 관계자는 "세미콜론 문래 매각을 마무리한 데 이어 앞으로도 적극적으로 자본 재활용을 추진하겠다"며 "확보한 재원을 활용해 재무구조와 배당수익성을 높이겠다"고 밝혔다.

스폰서 SK D&D가 한앤컴퍼니 체제로 전환된 이후에도 디앤디인베스트먼트를 통한 자산 편입 관계가 이어질지, 그리고 세미콜론 수송의 잔여 지분 취득이 계획대로 진행될지가 향후 포트폴리오 재편의 핵심 관찰 포인트다.