NH올원리츠

NH올원리츠는 NH농협금융그룹이 스폰서인 상장 리츠로 2021년 11월 코스피에 상장했으며, 자산관리는 NH농협리츠운용이 담당한다.

회사는 오피스, 리테일, 물류 등 여러 섹터에 분산 투자하는 멀티섹터·코어플러스 전략을 표방하며, 코어 자산보다 가치 상승 여력과 캡레이트가 높은 중형급 물건을 주로 담아왔다.

포트폴리오는 실물자산인 성남 분당스퀘어와, NH3호·NH5호·NH7호·NH9호 등 모자(母子)리츠 구조로 편입한 에이원타워 금남로·광주역, 리테일 엔스퀘어, 이천 도지물류센터, 하이트진로 서초사옥 등으로 구성된다. 오피스 브랜드는 '에이원'으로 통일해 권역별 핵심자산화를 추진하고 있다.

최근에는 자리츠(NH9호)를 통해 하이트진로 서초사옥과 돈의문D타워 수익증권을 새로 편입하며 수도권 핵심권역 비중을 늘리는 방향으로 포트폴리오를 재편하고 있다. 임차인 구성은 AK플라자(분당스퀘어 판매시설 마스터리스), 하이트진로, NH농협그룹 계열사 등으로 다변화돼 있다.

경쟁구도상으로는 삼성FN리츠, 신한알파리츠, 롯데리츠 등 스폰서형 리츠들과 자산 편입·매각을 두고 경쟁하며, 지분증권 100% 보유를 통한 재산세 분리과세·종합부동산세 비과세 등 자(子)리츠 구조의 세제 혜택을 활용하고 있다.

2025년 연결 매출은 278.9억원으로 2024년 193.1억원 대비 크게 늘었고, 영업이익도 187.7억원으로 전년 103.0억원에서 82% 증가했다. 영업이익률은 2024년 53.4%에서 2025년 67.3%로 개선됐다.

그러나 지배주주 순이익은 13.9억원에 그쳐 매출·영업이익 증가폭 대비 낮은 증가율을 보였는데, 이는 자산 매입 관련 차입 확대에 따른 이자비용 부담이 반영된 결과로 해석된다.

실제로 부채총계는 2024년 4699.9억원에서 2025년 7269.3억원으로 급증했고, 부채비율도 254.6%에서 360.1%로 크게 높아졌다.

2024년에는 영업이익 103.0억원을 냈음에도 지배주주 기준 10.5억원의 순손실을 기록했는데, 2023년(순이익 19.8억원, 영업이익률 60.8%)과 2022년(순이익 38.5억원, 영업이익률 56.7%) 대비 이례적인 적자 전환이었다.

2025년에는 다시 흑자로 돌아섰지만 이익 규모는 2022~2023년 수준을 밑돈다. 영업활동현금흐름(CFO)은 2025년 77.1억원으로 2024년 21.9억원 대비 뚜렷하게 늘어 현금창출력은 개선된 모습이다.

최근 네 개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 합산 지배주주 순이익은 18.9억원으로, 연간 단위로 환산하면 2025년 실적과 유사한 흐름을 이어가고 있는 것으로 파악된다.

국내 상장 리츠 시장은 2022~2023년 고금리 충격으로 어려움을 겪은 뒤, 최근 신규 차입금리가 낮아지며 금융비용 부담이 다소 완화되는 국면에 있다. 다만 상업용 부동산 경기 회복 속도는 더딘 편이어서 리츠별 실적 개선 폭은 자산 섹터와 입지에 따라 크게 갈리는 것으로 평가된다.

나이스신용평가는 상장리츠의 평균 조달금리가 최근 3년간 3.7%에서 4.5%로 오르고 금융비용 커버리지비율은 1.9배에서 1.6배로 낮아졌다고 분석했다.

자산재평가를 하지 않은 리츠들의 차입금의존도는 최근 57.9%로 높아지는 추세이며, 이에 따라 신용등급 상향보다는 안정적 유지가 업계 전반의 방향성으로 제시됐다.

2026년 하반기 K리츠 시장은 스폰서형 리츠를 중심으로 소규모·고수익 자산 편입이 화두가 되고 있으며, 한화리츠의 이마트타워 편입, 신한서부티엔디리츠의 나인트리호텔 매각 등 스폰서 의존도를 낮추거나 자산 리사이클링을 시도하는 사례가 잇따르고 있다.

NH올원리츠는 이런 흐름 속에서 지방자산 매각과 수도권 핵심자산 재편을 병행하는 '자산 리밸런싱' 전략을 취하고 있어, 공격적 외형 확장보다는 재무구조 개선에 방점을 둔 행보로 평가된다.

회사는 2026년 8월 에이원타워 당산 매각을 완료했으며, 오는 11월 매각대금 원금 회수를 거쳐 차입금을 우선 상환할 계획이다. 이에 따라 포트폴리오 담보인정비율(LTV)은 기존 63.4%에서 60.5%로 낮아질 것으로 예상되며, 이자비용 절감 효과도 기대된다.

연내 매각이 완료됨에 따라 2027년 3월경 12월 결산 기준 특별배당 지급이 예상되고 있다. 앞서 2025년에는 상장 후 첫 유상증자를 실시해 돈의문D타워 수익증권(우선주) 투자금 약 300억원을 마련했고, 이는 시가총액 2,000억원 이상이라는 K리츠 ETF 편입 기준 충족을 위한 포석으로 제시됐다.

회사는 중장기적으로 코어플러스 자산의 편입과 지방자산(에이원타워 금남로·광주역 등) 매각을 병행해 자산규모를 확대하면서 운용안정성을 높이는 방향을 운용계획으로 제시한 바 있다. 리파이낸싱을 통한 대출만기 분산과 금융비용 절감도 지속 추진 과제로 언급됐다.

다만 이러한 자산 재편이 실제 배당 규모와 시가총액 확대로 이어질지는 매각·편입 일정과 시장 여건에 따라 달라질 수 있다.