이지스레지던스리츠

이지스레지던스리츠는 2020년 8월 코스피에 상장된 국내 유일의 주거섹터 상장리츠로, 이지스자산운용이 자산관리회사(AMC)를 맡고 있다. 핵심 자산은 인천 부평의 '더샵 부평센트럴시티'로, 전체 5,678세대 중 공공지원 민간임대 3,578세대를 보유하며 AUM 기준 약 67%의 비중을 차지한다.

이 자산의 임대료는 특별공급 소형 세대가 시세의 약 85%, 일반공급 세대가 시세의 약 95% 수준으로 책정되어 있어 임대료 상승은 제한되지만 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있는 구조다.

국내 자산으로는 판교의 '디어스판교'가 남아있으며, 과거 보유하던 명동의 '디어스명동'은 2024년, 홍대의 '누디트홍대'는 2025년에 각각 매각을 완료했다.

해외 자산은 100% 자회사인 이지스글로벌레지던스리츠를 통해 보유하며, 미국 일리노이대학교(UIUC) 어바나샴페인 캠퍼스의 대학 인증 기숙사 '일리니타워'와 뉴욕주 소재 HUD 지원 서민임대주택(Affordable Housing) 자산에 투자하고 있다.

누디트홍대 매각 이후 포트폴리오는 국내 약 80%, 해외 약 20% 구성으로 재편되었다. 운용 전략은 안정형 핵심자산(Core)에 70% 이상, 매각차익 등 추가 수익을 추구하는 +Alpha 자산에 30% 이하를 배분하는 방식을 채택하고 있다.

차입 구조는 자산단위 장기차입과 리츠단위 단기차입을 병행하며, 전액 고정금리로 조달해 금리 변동 리스크를 낮추고 있다.

2025년 연간 매출은 165.1억원으로 2024년 206.4억원 대비 약 20% 감소했으나, 영업이익은 143.2억원으로 2024년 129.9억원보다 늘었고, 영업이익률은 86.7%로 2024년 62.9%, 2023년 58.9%에서 크게 높아졌다.

지배주주 순이익도 2024년 92.9억원에서 2025년 119.5억원으로 증가했다.

매출 감소와 이익률 상승이 동시에 나타난 것은 디어스명동(2024년 11월)과 누디트홍대(2025년 11월) 매각으로 임대수익 기반은 줄었지만, 자산 매각에 따른 처분이익이 손익에 반영되면서 상대적으로 비용 부담이 적은 이익이 늘어난 결과로 해석할 수 있다.

2022년의 매출 664.0억원, 영업이익 654.1억원, 영업이익률 98.5%는 임대사업만으로는 설명하기 어려운 수준으로, 임대수익과는 성격이 다른 대규모 일회성 이익이 반영되었을 가능성이 높으며, 2023년 이후 매출과 이익이 200억원대 수준으로 정상화된 점이 이를 뒷받침한다.

자본총계는 2022년 2,398억원에서 2023년 2,477억원, 2024년 3,143억원, 2025년 3,186억원으로 꾸준히 늘었다. 부채비율은 2022년 47.5%, 2023년 46.7%에서 2024년 27.7%, 2025년 30.4%로 낮아지며 재무구조가 개선되는 흐름을 보였다.

영업활동현금흐름은 2023년 -17.5억원의 마이너스를 기록했으나 2024년 31.6억원, 2025년 18.0억원으로 흑자 전환 후 유지되고 있다.

국내 임대주택 시장은 월세비중이 2020년 7월 39%에서 2024년 12월 61%로 급등하는 등 구조적 변화가 진행되고 있어 임대형 리츠에 대한 관심이 이어지고 있다.

한국리츠협회 집계에 따르면 호텔 섹터를 제외한 13개 상장 리츠의 평균 임대율은 97.6%에 달해 임대 기반 리츠 전반의 운영 안정성은 유지되고 있는 것으로 나타난다.

다만 23개 상장 리츠의 합산 시가총액은 8조 2833억원으로, 직전 4월 말 대비 뚜렷하게 줄어든 상태이며, 이는 리파이낸싱과 자산 편입을 위한 유상증자, 금리 우려 등이 겹친 결과로 풀이된다. 특히 JR글로벌리츠의 기업회생절차 신청은 해외자산 리츠 전반에 대한 투자심리를 위축시킨 사건으로 지목된다.

이지스레지던스리츠는 전 차입금을 고정금리로 운용해 달러 강세 시 오히려 환차익이 발생하는 구조라는 점에서 환헤지 정산금 부담을 겪는 해외자산 리츠들과 차별화된 위치에 있다.

임대주택 특유의 규제 환경도 업종의 구조적 특징으로, 민간임대주택은 8~10년의 의무임대기간이 있어 자산가치가 상승해도 조기 실현이 어렵고, 임대의무기간 중 매각 시 세제 혜택을 추징당하는 규정이 존재한다.

한편 정책 측 지원으로 한국리츠협회가 배당소득 2000만원 이하 9% 분리과세를 세제개편안에 반영해달라고 정부와 국회에 건의한 상태로, 세제 변화 여부가 업종 전반의 매력도에 영향을 줄 수 있는 변수로 남아있다.

회사는 2024년부터 2026년까지를 밸류업 기간으로 설정해 반기 배당금을 상향해왔으며, 해당 기간 연간 주당배당금(DPS)을 13% 인상한다고 발표한 바 있다. 이 밸류업 기간이 2026년 말로 마무리되는 만큼, 이후의 배당정책 방향이 향후 관전 포인트가 될 것으로 보인다.

자산 측면에서는 대학 인근의 우량 스튜던트 하우징 자산과 워케이션(Work&Stay)이 가능한 자산을 신규 투자로 고려하고 있다고 밝힌 상태다.

핵심 자산인 더샵 부평의 조기 매각을 가로막는 제도적 제약에 대응하기 위해 일정 임대기간 경과, 일정세대 비율 이내 매각, 매수자의 잔여 의무임대기간 거주요건 부여 등을 조건으로 임대의무기간 중 일부 자산의 조기매각을 허용하는 제도 개선을 추진할 계획이라고 설명했다.

자금조달 측면에서는 A급 상장리츠 회사채 중 최초로 2025년 3월부터 4%대 조달에 성공했으며 채권 신규 발행 시마다 최저금리를 경신하고 있어 이자비용 절감이 이어질 수 있는 여건이다.

더샵 부평 인근을 지나는 GTX-B 노선은 지난해 3월 착공했으나 사업이 지연되고 있고 예산 41%가 삭감된 상태로, 완공 지연이 이어질 경우 해당 자산의 가치 상승 기대가 시차를 두고 반영될 수 있다.