코람코더원리츠

코람코더원리츠는 국내 최대 리츠운용사인 코람코자산신탁이 설립한 영속형 정통 오피스 상장리츠다.

코람코더원리츠는 대한민국 최대 리츠운용사 코람코 자산신탁이 설립한 최초의 영속 형 정통 오피스 상장리츠로, 약 5,200억원 규모의 여의도 금융업무지구 랜드마크 오피스 '하나증권빌딩'을 기초 자산으로 투자자에게 연 6%대의 배당을 목표로 2022년 3월 KOSPI 시장에 상장 되었습니다.

특히 코람코더원리츠는 분기배당제를 도입하여 투자자에게 지속적인 수익을 제공하고 있습니다. 이는 지난해 8월 상장한 SK리츠에 이은 국내 두 번째 분기배당 리츠라는 상품 차별화 포인트였다.

상장 이후 유일한 투자자산은 서울 영등포구 여의도 소재 하나증권빌딩 하나였으며, 대지면적은 7570㎡(약 2290평), 연면적은 6만 9826㎡(약 2만 1123평)에 이른다.

임대율은 99%이며, 하나금융그룹 계열사가 전체 임대면적의 약 70%를 임차 중이고 한국쓰리엠, 인텔코리아 등 우량 기업들이 입주해 있다. 코람코더원리츠의 AMC인 코람코자산신탁은 2020년 11월 하나증권빌딩(당시 하나금융투자빌딩)을 매입했다.

주요 임차인인 하나증권은 2020년 장기 임차 계약을 맺으며 주요 임차인 지위를 유지하고 있으며 기한은 2030년까지 연장됐다. 이 계약에는 매수선택권(우선매수권)이 포함돼 있었는데, 주요 임차인인 하나증권은 지난해 말 코람코더원리츠에 이 빌딩의 매수선택권 행사를 통지한 상태다.

이에 따라 공개입찰 절차가 진행됐고, 코람코더원리츠는 지난 9일 서울 영등포구 의사당대로에 위치한 하나증권빌딩 토지와 건물을 NH투자증권에 양도했다.

이로써 회사는 설립 이래 처음으로 부동산 자산이 없는 상태가 됐으며, 코람코더원리츠의 존속 여부에도 관심이 모아지는 가운데, 코람코자산신탁은 이른 시일 안으로 주주총회를 개최해 유망 자산에 대한 재투자 혹은 청산 여부를 결정한다는 방침이다.

연결 기준 매출액은 2022년 68억 9,141만원에서 2023년 71억 3,911만원, 2024년 74억 1,643만원, 2025년 75억 6,731만원으로 4년 연속 늘었다. 이는 단일 임대자산인 하나증권빌딩의 임대료가 계약에 따라 단계적으로 상승한 결과로 해석된다.

영업이익은 2022년 45억 2,864만원에서 2023년 47억 7,648만원, 2024년 51억 3,993만원으로 늘었다가 2025년 50억 9,671만원으로 소폭 둔화됐고, 영업이익률은 2022년 65.7%에서 2024년 69.3%까지 높아진 뒤 2025년 67.4%로 내려왔다.

지배주주 순이익은 2022년 25억 9,708만원, 2023년 28억 3,694만원, 2024년 32억 9,512만원으로 개선되다가 2025년 29억 4,590만원으로 줄었는데, 임대수익 성장에도 불구하고 비영업 요인이 반영된 결과로 보인다.

자기자본은 2022년 2,062억원대에서 2025년 1,974억원대로 4년간 완만히 줄었는데, 이는 분기배당을 통해 순이익을 넘어서는 현금이 지속적으로 주주에게 환원됐음을 시사한다.

반면 부채총액은 3,110억원대에서 3,096억원대로 큰 변화 없이 유지됐고, 부채비율은 2022년 150.8%에서 2025년 156.8%로 소폭 상승했다. 영업활동현금흐름은 2022년 14억 4,017만원에서 2025년 35억 9,829만원으로 늘어 임대수익 기반 현금창출력이 개선되는 모습을 보였다.

다만 이 실적은 모두 하나증권빌딩을 보유하고 있던 기간의 성과이며, 2026년 6월 자산 매각 이후의 실적은 아직 연간 공시로 확정되지 않았다.

국내 상장리츠 시장은 지난 4월 말 기준 국내에서 운용 중인 리츠는 총 461개이며, 이 가운데 상장리츠는 25개, 전체 시가총액은 약 10조원에 육박한다. 외형은 계속 커졌지만 외형적인 성장세와는 달리 투자심리는 오히려 위축된 모습이었다는 평가도 함께 나온다.

오피스 섹터에는 SK리츠, 삼성FN리츠, 한화리츠, KB스타리츠, 신한글로벌액티브리츠 등이 함께 경쟁하며 각기 결산·배당 시점을 달리해 투자자들의 교차배당 수요를 흡수하고 있다.

코람코더원리츠는 분기배당 도입으로 상품을 차별화했지만 자산이 단일 건물이라는 점에서 포트폴리오형 오피스리츠와는 리스크 프로필이 근본적으로 달랐다.

최근에는 여의도 금융특구 지정과 신안산선, 수도권 광역급행철도(GTX)-B노선 개통 등 교통·도시 인프라 개선이 가시화되면서 대형 개발 가능 자산의 희소성이 부각됐고, 이는 하나증권빌딩 매각가 형성에도 우호적으로 작용했다는 평가가 나온다.

대신증권은 서울 주요 권역 프라임 오피스 가격이 높은 수준을 유지하고 있는 점이 이번 자산 매각에는 우호적으로 작용했으나, 동일한 시장 환경에서 신규 자산을 편입할 경우 투자 부담이 확대될 것으로 진단했다.

세제 측면에서는 2026년 초 ‘2026년 경제성장전략’에 상장리츠 배당소득 저율 분리과세 추진계획이 포함됐으나, 리츠는 기존 분리과세 혜택을 적용받고 있어 대상에서 제외됐다는 점도 업종 전반의 참고 변수다.

코람코더원리츠는 22일 공시를 통해 청산 절차를 검토해 자산 매각으로 확보한 재원을 주주에게 환원할 것이라고 밝혔다.

코람코더원리츠는 지난달 9일 보유 자산인 여의도 하나증권빌딩 매각을 완료했으며, 매각가는 총 8112억원으로 평당 3840만원 꼴이었고, 2020년 매입가 4932억원 대비 3180억원의 매각차익을 실현했다.

딜사이트경제TV는 같은 거래에 대해 이번 거래로 코람코더원리츠는 3127억원의 차익을 거둔 것으로 분석했다고 전해, 산정 방식에 따라 차익 규모 추정치에 소폭 차이가 있다.

대신증권은 최근 금리 변동성 확대 및 금리 상승 추세를 감안할 때 목표 수익률 확보가 제한적일 것으로 예상됨에 따라, 매각 성과를 주주에게 환원한 뒤 리츠를 청산하기로 결정했다며, 해산 후 잔여재산을 직접 분배할 경우 리츠에 법인세 부담이 발생할 가능성이 있어 잔여재산은 우선 특별배당 형태로 환원한 뒤, 임시 주주총회를 통해 청산 절차를 마무리할 예정이라고 전망했다.

다만 매각대금을 활용한 신규 자산 편입을 통한 운용 지속과 특별배당 지급 후 리츠 청산 등 두 가지 선택지를 검토할 수 있다는 점에서 최종 결론은 아직 열려 있다.

투자정보업체 인베스팅닷컴 집계 기준으로는 다음 실적보고서 발표일이 2026년 11월 18일로 예정돼 있어, 이 시점을 전후해 추가 공시가 나올 가능성이 있다. 특별배당의 구체적 규모·기준일과 임시주주총회 개최 일정은 이 리포트 작성 시점까지 확정 공시되지 않은 상태로, 향후 발표를 지켜볼 필요가 있다.