이리츠코크렙

이리츠코크렙은 코람코자산신탁이 자산관리회사로 운용하는 상장 리츠로, 국내 상장 리츠 가운데 유일한 기업구조조정리츠(CR리츠)다.

직접 보유자산은 뉴코아아울렛 평촌점·일산점과 NC백화점 야탑점이며, 자(子)리츠인 KB와이즈스타제6호를 통해 2001아울렛 분당점·중계점을 간접 보유해 총 5개의 수도권 도심형 리테일 자산으로 포트폴리오가 구성돼 있다.

이 5개 자산은 이랜드리테일이 전체 임대 가능 면적을 책임임차하는 구조로, 이랜드리테일과의 임대차 계약은 2032년 8월 31일까지 이어진다.

임대료는 소비자물가지수(CPI)에 연동돼 매년 상승하도록 설계돼 있고, 재산세·보험료·유지관리비 등을 임차인이 부담하는 트리플넷 구조가 적용돼 임대인 입장의 비용 노출이 제한적이다.

최대주주인 이랜드리테일의 지분율은 약 45% 수준이며, 미래에셋자산운용(12.24%), 주택도시기금 연계 위탁관리부동산투자회사(6.8%), 신한은행 연계 펀드(5.7%) 등이 주요 주주로 참여하고 있다.

CR리츠라는 태생적 특성상 이랜드리테일의 구조조정 대상 부동산 외에는 신규 자산 편입이 원천적으로 제한돼, 회사는 2021년부터 위탁관리리츠 전환을 추진하며 최대주주 지분율 요건은 충족했지만 국토교통부 변경인가는 오랜 기간 계류돼 있는 상태다.

2024년에는 이랜드리테일이 소유한 강남 지역 상업시설(강남e스퀘어)의 편입을 검토했으나 유상증자에 대한 주주 반발로 매입을 중단한 바 있다. 이 같은 구조는 안정적 현금흐름이라는 강점과 동시에 외형 성장의 한계라는 상반된 특성을 함께 지닌다.

연간 실적을 보면 매출은 2022년 217억원에서 2023년 223억원, 2024년 228억원, 2025년 232억원으로 매년 소폭 증가세를 이어왔으며, 이는 CPI 연동 임대료 인상 구조가 매출 기반을 안정적으로 밀어올린 결과로 해석된다.

영업이익률은 2022년 77.0%, 2023년 77.5%, 2024년 77.4%, 2025년 78.3%로 4년 내내 70%대 후반의 높은 수준을 유지해 임대 사업 특유의 낮은 매출원가 구조를 보여준다.

다만 지배주주 순이익은 2022년 93억원, 2023년 99억원까지 늘었다가 2024년 50억원으로 절반 가까이 줄었고, 2025년 70억원으로 다시 회복되는 등 영업이익 대비 변동성이 크게 나타났다.

이 같은 순이익 급감·회복은 매출과 영업이익이 안정적으로 늘어난 것과 대조적인데, 리파이낸싱 이후 금융비용 구조 변화 등 영업이익 아래 단계의 항목이 순이익에 상당한 영향을 준 것으로 풀이된다.

영업활동현금흐름(CFO)은 2022년 143억원, 2023년 150억원으로 늘었다가 2024년 104억원으로 줄고 2025년 122억원으로 일부 회복돼 순이익과 유사한 굴곡을 보였다.

한편 자본총계는 2022년 2,417억원에서 2023년 2,351억원, 2024년 2,236억원, 2025년 2,149억원으로 4년 연속 줄어들었는데, 이는 순이익보다 배당 지급액이 큰 리츠 특유의 배당 구조에서 비롯된 자연스러운 자본 축소로 해석될 수 있다.

이에 따라 부채비율도 2022년 186.8%에서 2023년 193.6%, 2024년 202.7%, 2025년 211.5%로 완만하게 상승해왔다.

종합하면 매출·영업이익의 완만한 증가와 자본 축소·부채비율 상승이 동시에 진행되는 모습으로, 임대수익 자체의 안정성과 재무구조의 점진적 레버리지 확대가 함께 나타나는 구간이다.

국내 상장리츠 시장은 2025년 기준 평균 배당수익률이 원가 기준 6%대, 시가 기준 8%대 수준으로 집계돼 여전히 고배당 자산군으로서의 성격이 유지되고 있다.

다만 한국은행이 2026년 7월과 8월 두 달 연속 기준금리를 인상해 연 3.00%까지 끌어올리면서, 차입 비중이 높은 상장리츠 전반의 금융비용 부담 우려가 커지고 있는 국면이다.

이리츠코크렙은 과거 시점 기준으로 KB증권 비교에서 대기업 스폰서형 리츠 중 상대적으로 높은 배당률을 기록한 바 있어, 유사한 유통 자산 기반 리츠인 롯데리츠·SK리츠 등과 함께 리테일 섹터 내에서 비교 대상이 되는 구조다.

오프라인 유통업 자체는 구조적으로 성장세가 둔화돼 있으나, 이리츠코크렙의 기초자산은 이랜드리테일 내에서도 매출 상위권 매장으로 구성돼 있어 개별 점포 단위의 실적 리스크는 제한적이라는 평가가 나온다.

홈플러스 사태 등으로 유통업 부동산 리스크에 대한 시장의 경계감이 커졌던 시기에도, 장기 책임임차와 트리플넷 구조를 갖춘 이리츠코크렙은 상대적으로 구조적 리스크가 낮다는 평가를 받은 바 있다.

반면 CR리츠라는 규제상 지위로 인해 신규 자산 편입을 통한 외형 성장이 막혀 있다는 점은, 자산 다각화를 통해 포트폴리오를 확장해온 다른 상장리츠들과 뚜렷한 차이를 보이는 지점이다.

회사는 최근 기준금리 연속 인상 국면에서도 공모가 기준 연 7% 수준의 배당 가이던스를 유지한다는 방침을 재확인했고, 현재 연 2회인 배당을 연 4회 분기배당으로 전환하는 방안을 검토 중이라고 밝혔다.

코람코자산신탁이 실시한 스트레스 테스트에 따르면 2027년 만기가 도래하는 4,300억원 규모 차입금의 금리가 현재 가중평균 4.95%에서 5.95%까지 오르더라도 해당 배당 가이던스는 유지 가능한 것으로 분석됐다.

회사 측은 유보 현금과 매년 상승하는 임대료를 통해 추가 이자비용 부담을 보완하겠다는 계획을 밝혔으며, 2027년 4~5월 만기 차입금에 대한 선제적 리파이낸싱과 기관투자자 대상 IR 확대를 함께 추진할 예정이다.

성장 측면에서는 위탁관리리츠 전환을 위한 최대주주 지분율 요건은 이미 충족했으나 국토교통부의 변경인가가 수년째 계류돼 있어, 구체적인 신규 자산 편입 일정은 아직 제시되지 않은 상태다.

보유 자산의 개발 옵션으로는 1기 신도시(평촌·분당·일산 등) 재건축이 진행될 경우 담보 부동산의 용도 전환이나 가치 상승 기회가 열릴 수 있다는 시각이 업계에서 제기된 바 있다. 임차인인 이랜드그룹 계열의 수익성 개선도 임대차 안정성에 긍정적 배경으로 꼽힌다.