PER·EPS·PBR·BPS는 최근 4개 분기(2025Q3~2026Q2) 기준 자체 산출 · 배당수익률은 주당 350원 기준 · 시세 2026-10-02 장마감
KB스타리츠는 유상증자로 마련한 자금으로 국내 프라임 오피스를 늘리며 재무구조를 다지고 있지만, 벨기에·영국 오피스 자산가치 하락에 따른 손상차손으로 4개 연도 연속 순손실을 기록하고 있다.
연결 매출은 2022년 324.6억원에서 2025년 303.9억원으로 300억원대를 유지했으나, 영업손익은 2022년 흑자에서 2023~2025년 대규모 적자로 전환됐다.
순손실은 2022년 86.9억원에서 2025년 994.1억원으로 확대됐고, 같은 기간 자기자본은 5,143억원에서 2,629억원으로 절반 가까이 줄었다.
2026년 상반기 약 1,500억원 규모 주주배정 유상증자를 완료해 고금리 단기차입금을 상환, 이자비용 절감을 추진하고 있다.
벨기에 노스갤럭시타워·영국 삼성 유럽HQ 등 해외자산 손상차손이 지속되는 가운데, 국내 씨티뱅크센터·시그니처타워·여의도파이낸스타워 편입으로 포트폴리오 다변화를 추진 중이다.
KB금융그룹 계열사(KB증권·KB국민은행·KB캐피탈 등)가 약 49% 지분을 보유하며 유상증자마다 참여해, 스폰서형 리츠로서의 자본 지원이 이어지고 있다.
KB스타리츠는 KB금융그룹의 첫 상장리츠로 2022년 코스피에 상장했으며, KB자산운용이 위탁관리하는 영속형 오피스 리츠다. 상장 당시 벨기에 브뤼셀의 노스갤럭시타워와 영국 처트시의 삼성 유럽HQ라는 해외 오피스 두 곳을 기초자산으로 출발했다.
노스갤럭시타워는 벨기에 건물관리청이 관리하고 실사용자는 벨기에 재무부이며, 삼성 유럽HQ는 삼성전자 유럽법인이 각각 장기 임차하고 있어 두 자산 모두 우량 임차인과 장기 임대차계약을 체결해 공실 위험이 낮다는 평가를 받았다.
이후 회사는 해외 자산 편중 리스크를 낮추기 위해 국내 프라임 오피스를 순차적으로 편입해왔으며, 2024년 3월 광화문 씨티뱅크센터를 시작으로 을지로 시그니처타워, 여의도파이낸스타워까지 국내 랜드마크 오피스 3곳을 추가로 확보했다.
2026년 6월 말 기준 포트폴리오는 국내외 5개 오피스 자산으로 구성되며 가중평균 점유율은 99%대를 유지하고 있다. 여의도파이낸스타워는 2025년 8월 말 기준 공실률이 1% 미만으로 안정적인 임대수익이 기대되는 자산으로 꼽힌다.
회사는 KB금융그룹 계열사가 참여하는 스폰서형 리츠로, 상장 초기부터 계열사가 지분 40% 이상을 확보했고 이후에도 KB증권·KB국민은행·KB캐피탈 등이 지분 약 49%를 유지하며 유상증자 등 자본확충 국면마다 지원 역할을 하고 있다.
경쟁구도상 해외 정부·대기업 임차인을 낀 오피스 리츠로는 제이알글로벌리츠가 유사한 구조로 비교되며, 국내 오피스 중심 리츠들과는 자산 다변화 전략 측면에서 포지셔닝이 갈린다.
| 분기 | 매출액 | 영업이익 | 영업이익률 |
|---|
| 연도 | 매출액 | 영업이익 | 지배주주 순이익 | 영업이익률 | ROE | 부채비율 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 325억 | 116억 | -87억 | 35.8% | −1.7% | 95.6% |
| 2023 | 286억 | -214억 | -554억 | −75.0% | −12.7% | 125.5% |
| 2024 | 298억 | -268억 | -318억 | −90.1% | −8.2% | 177.2% |
| 2025 | 304억 | -724억 | -994억 | −238.4% | −37.8% | 298.7% |
연결 기준(자회사 실적을 합친 재무제표) · DART 공시 확정치 · 순이익은 지배주주 기준 · 데이터 2026-09-04
KB스타리츠의 연결 매출액은 2022년 324억 6,255만원에서 2023년 285억 7,606만원, 2024년 297억 8,118만원, 2025년 303억 9,393만원으로 소폭의 등락을 보이며 300억원 안팎에서 유지되고 있다.
반면 영업손익은 2022년 116억 2,165만원 흑자(영업이익률 35.8%)에서 2023년 214억 2,874만원 적자(-75.0%), 2024년 268억 3,738만원 적자(-90.1%), 2025년 724억 4,763만원 적자(-238.4%)로 4개 연도 연속 악화됐다.
이 같은 영업손익 급락은 임대수익 자체의 훼손보다는 보유 부동산의 공정가치 평가손실 및 손상차손이 손익계산서에 반영되는 회계적 요인이 크게 작용한 결과로 풀이된다.
순손실 역시 2022년 86억 9,210만원에서 2023년 553억 8,797만원, 2024년 317억 9,147만원, 2025년 994억 1,246만원으로 확대되며 지배주주 귀속 기준으로도 동일한 흐름을 보였다.
이에 따라 지배주주 기준 자기자본은 2022년 5,143억 2,758만원에서 2023년 4,357억 6,103만원, 2024년 3,891억 3,193만원, 2025년 2,628억 9,443만원으로 매년 줄었고, 부채비율은 95.6%→125.5%→177.2%→298.7%로 빠르게 높아졌다.
반면 영업활동현금흐름(CFO)은 2022년 -63억 1,991만원에서 2023년 52억 9,748만원, 2024년 137억 3,490만원, 2025년 137억 7,500만원으로 이후 3개 연도 연속 양(+)의 흐름을 유지해, 실제 임대료 수취에 기반한 현금창출력은 상대적으로 견조하게 유지됐음을 보여준다.
이는 손익계산서상 악화가 상당 부분 비현금성 자산재평가·손상 요인에서 비롯됐음을 시사한다.
다만 최근 공시된 제8기(2025년 8월~2026년 1월) 결산에서도 유사한 흐름이 이어졌는데, KB스타리츠는 제8기 연결 기준 영업이익 2억 5508만원을 냈지만, 금융비용 부담 등으로 당기순손실 101억 8274만원을 기록했다.
직전 기보다 손실 폭은 줄었지만, 여전히 적자를 벗어나지 못한 상태에서 대규모 배당에 나선 것으로 나타났으며, 연결 기준 총부채는 8892억 1328만원으로 늘었고, 비유동부채는 직전 기 374억 3721만원에서 1761억 9477만원으로 급증했다.
국내 상장리츠 시장은 오피스·리테일·물류 등으로 자산유형이 확대되고 있으나, 해외 오피스를 기초자산으로 담은 리츠들은 최근 수년간 글로벌 고금리 국면과 자산가치 재평가 압력에 노출돼 있다.
유럽의 상업용 부동산 감정평가 체계는 미래의 공실 위험과 재임대 비용을 반영하는 수익환원법 기반의 할인현금흐름법을 표준으로 삼고 있어, 금리 상승과 공실 우려가 자산가치에 비교적 빠르게 반영되는 특성이 있다.
유사한 구조로 해외 정부·대기업 임차인을 낀 국내 상장리츠로는 제이알글로벌리츠가 있으며, 유럽 부동산 시장의 한파로 벨기에 오피스를 기초자산으로 둔 리츠들에 대해 시장 경계감이 커진 가운데 두 회사 모두 고금리 환경에서 유상증자를 통한 선제적 차입금 축소에 나섰다는 공통점이 있다.
벨기에 정부와 삼성전자 등 우량 임차인을 기반으로 안정적인 현금흐름은 유지하고 있지만, 금리 상승과 자산가치 하락이 맞물리며 레버리지 부담이 빠르게 커지고 있는 것이 이 유형 리츠들의 공통된 과제로 지적된다.
반면 국내 오피스 시장은 핵심 권역을 중심으로 공실률이 낮게 유지되는 등 상대적으로 견조한 모습을 보여, KB스타리츠를 비롯한 리츠들이 포트폴리오 무게중심을 국내로 옮기는 배경이 되고 있다.
국내 오피스 중심 리츠들과 비교하면 KB스타리츠는 해외자산 비중이 여전히 높은 편에 속해, 리스크·수익 구조가 순수 국내 오피스 리츠와는 다르게 형성된다. 다만 KB금융그룹이라는 스폰서 기반은 자본조달 국면에서 상대적 우위로 꼽힌다.
회사는 2026년 2월 이사회에서 2월 20일 유상증자를 결정했다. 이번 유상증자를 통해 보통주 4935만주가 발행될 예정이었고, 4월 구주주·일반공모 청약을 거쳐 5월 신주를 상장했다.
조달자금은 씨티뱅크센터·시그니처타워·여의도파이낸스타워 편입 과정에서 발생한 고금리 단기차입금 상환에 우선 사용됐으며, 이번 유상증자로 고금리 단기 차입금을 상환할 경우 이자비용이 약 66억원 절감될 것으로 예상되며, 이자비용이 연간 123억원에서 57억원 수준으로 줄어들 것으로 추산된다고 회사 측은 밝혔다.
유상증자에는 2022년 7월 175억원 규모의 1차 캐피탈콜 이후 4년 만에 KB캐피탈이 2차 출자를 이행하는 등 KB금융그룹 계열사들이 참여했으며, 그 결과 KB증권 26%, KB국민은행 13%, 기타계열사 10% 등 총 49% 수준의 지분이 유지됐다.
회사는 2024년 3월 광화문 씨티뱅크센터를 시작으로 을지로 시그니쳐타워, 여의도 파이낸스타워 등 국내 주요 권역의 랜드마크 빌딩 3곳을 연이어 확보하며 해외자산 편중 리스크 완화와 수익원 다변화를 추진해왔다고 설명한다.
노스갤럭시타워와 삼성 유럽HQ는 벨기에 건물관리청과 삼성전자 유럽법인이 각각 10년, 15년 정도의 잔여 임차기간을 두고 임차인으로 있으며, 계약기간 내에는 중도해지가 불가능한 구조이고, 매년 임대료 협상을 통해 물가인상을 반영할 수 있는 것이 장점이라고 회사는 설명한다.
다만 유럽 상업용 부동산의 감정평가 관행상 임차 만기가 가까워질수록 재평가 압력이 커질 수 있어, 만기 이전의 임대차 연장 협상 진행 여부가 향후 자산가치 흐름의 관전 포인트로 남아 있다.
주가는 순자산가치 대비 할인된 구간에서 거래되는 모습으로, 해외 오피스를 기초자산으로 둔 다수의 국내 상장리츠들이 최근 겪은 자산재평가 국면과 유사한 패턴을 보인다. 다년간 순손실이 이어지며 자기자본이 지속적으로 줄어든 만큼, 순자산가치 자체도 매년 하향 조정되는 흐름을 감안해 접근할 필요가 있다.
손익 측면에서는 4개 연도 모두 순손실을 기록해 이익 기준 밸류에이션 지표를 산출하기 어려운 구조이며, 이 경우 시장에서는 배당수익률과 순자산가치 대비 주가 수준을 함께 참고하는 경향이 있다.
배당 측면에서는 상장 이후 매 결산기 임대수익을 기반으로 배당을 이어왔으나, 반복된 유상증자로 발행주식 수가 늘어난 만큼 주당 배당금 희석 여부가 향후 배당 수준의 방향을 가를 변수로 남아 있다.
결국 차입금 상환에 따른 이자비용 절감이 실제 순손익 개선으로 이어지는지, 그리고 해외자산의 추가 손상 여부가 자기자본 추이에 어떤 영향을 주는지가 향후 밸류에이션 해석의 핵심 변수가 될 것으로 보인다.
PER·EPS·PBR·BPS 모두 자체 산출(네이버·토스와 동일 방식) · 배당은 DART 공시 주당현금배당금(보완:KRX) ÷ 현재가 · 기준 2026-09-04
회사는 2024~2025년 사이 씨티뱅크센터·시그니처타워·여의도파이낸스타워 등 국내 프라임 오피스 3곳을 잇달아 편입해 해외자산 편중도를 낮추고 있다. 여의도파이낸스타워는 지난 8월 말 기준 공실률이 0.74%로, 안정적인 임대수익이 기대되는 자산으로 꼽힌다.
2026년 6월 말 기준 포트폴리오 전체 가중평균 점유율은 99%대를 유지하고 있어, 임대료 수취 기반의 현금흐름 자체는 견조하게 유지되고 있다.
KB스타리츠는 KB금융그룹 계열사가 참여하는 스폰서형 리츠로, KB증권 26%, KB국민은행 13%, 기타계열사 10% 등 총 49% 수준의 지분을 보유하고 있다.
2026년 대규모 유상증자 국면에서도 2022년 7월 1차 캐피탈콜 이후 4년 만에 KB캐피탈이 추가 출자에 나서는 등 계열사들이 자본확충에 지속적으로 참여했다. 이는 유동성 필요 시 계열 금융지주의 지원 여지가 있음을 시사하는 요인으로 꼽힌다.
2026년 상반기 약 1,500억원 규모 유상증자로 조달한 자금은 고금리 단기차입금 상환에 우선 투입됐다. 회사 측은 이를 통해 이자비용이 약 66억원 절감될 것으로 예상되며, 연간 이자비용이 123억원에서 57억원 수준으로 줄어들 것으로 추산한다고 밝혔다.
영업활동현금흐름은 2023년 이후 매년 양(+)의 흐름을 유지해와, 임대수익 기반 현금창출력이 훼손되지 않았음을 뒷받침한다.
연결 기준 순손실은 2022년 87억원에서 2025년 994억원까지 매년 확대됐고, 자기자본(지배주주 기준)은 2022년 5,143억원에서 2025년 2,629억원으로 절반 가까이 줄었다. 부채비율도 같은 기간 95.6%에서 298.7%로 3배 넘게 높아졌다. 이 같은 흐름이 지속될 경우 향후 자본조달 여건이나 신용도에 부담으로 작용할 수 있다.
반기보고서에 따르면 지난 10월 말 기준 토지 손상차손 누계액은 431억 8620만원, 건물 손상차손은 984억 632만원으로 집계됐다. 부동산 경기 둔화 영향으로 일부 자산에서는 손상차손이 발생했으며, 손상차손 누계액은 직전 시점 대비 계속 늘어났다.
해외 오피스가 포트폴리오에서 상당한 비중을 차지하는 만큼, 향후 추가 손상 여부가 실적에 미치는 영향이 클 수 있다.
2025년 말과 2026년 상반기에 걸쳐 소규모·대규모 유상증자가 잇따르며 보통주 4935만주를 발행하는 주주배정 후 실권주 일반공모 방식의 유상증자를 진행했으며, 자금 사용처를 보면 채무상환 자금이 가장 큰 비중을 차지"했다.
이번 유상증자로 발행주식 수는 늘어나지만 실제 조달 금액은 줄어든 만큼, 시장에서는 주당 배당금 희석 가능성을 함께 따져볼 수밖에 없다는 시각이 제기된다. 회사는 채무상환을 통한 이자비용 절감으로 상쇄될 수 있다는 입장이나, 실제 희석 여부는 향후 결산에서 확인이 필요하다.
벨기에·영국 자산은 유로화·파운드화 표시 임대료 및 현지 차입금에 노출돼 있어 환율 변동과 현지 금리 수준이 실적에 직접 영향을 준다.
영국 자산은 리파이낸싱을 통해 대주단이 국내 계열 은행 런던지점으로 교체됐으나, 벨기에 자산은 현지 대주단 구조가 유지되고 있어 통화·금융 환경 변화에 따른 조달 부담이 자산별로 다르게 나타날 수 있다.
유럽 상업용 부동산은 수익환원법 기반 감정평가 체계상 금리와 임차 조건 변화가 자산가치에 비교적 빠르게 반영되는 구조다. 이미 발생한 토지·건물 손상차손이 향후 추가로 확대될 경우 순손실 및 자기자본 축소가 이어질 수 있다.
회사는 차입금 축소를 위해 반복적으로 유상증자를 실시해왔으며, 향후 추가 자산 편입이나 재무구조 개선 필요성이 커질 경우 추가 증자 가능성을 배제할 수 없다. 이 경우 기존 주주의 지분 및 주당 배당금 희석이 재차 발생할 수 있다.
제9기(2026년 2월~7월) 결산 실적 및 배당 공시 확인 — 유상증자 이후 이자비용 절감 효과가 실제 순손익 개선으로 이어지는지 살펴볼 시점이다.
월간보고서·IR자료를 통한 노스갤럭시타워·삼성 유럽HQ 등 해외자산 손상차손 누계액의 추가 변동 확인.
벨기에 노스갤럭시타워·영국 삼성 유럽HQ 임대차 계약 연장 관련 공시 여부를 모니터링해야 한다.
2026년 8월 정기 신용평가 이후 다음 회차 신용평가 결과 공시를 확인할 필요가 있다.
추가 국내 자산 편입 또는 추가 자본조달(유상증자·차입) 계획 공시 여부를 확인해야 한다.
KB스타리츠는 KB금융그룹의 스폰서형 자본 지원을 바탕으로 국내 프라임 오피스를 확대해 해외자산 편중 리스크를 완화하려는 전략을 이어가고 있다. 그러나 2022년 이후 4개 연도 연속 순손실을 기록했고, 이 기간 자기자본은 절반 가까이 줄어드는 등 회계상 손익 부담이 뚜렷하다.
손실의 상당 부분은 유럽 오피스 자산의 공정가치 평가손실·손상차손에서 기인한 비현금성 요인으로, 영업활동현금흐름 자체는 2023년 이후 매년 양(+)을 유지해 임대수익 기반 현금창출력과 회계상 손익 간 괴리가 존재한다.
2026년 상반기 완료된 대규모 유상증자는 고금리 차입금 상환을 통한 이자비용 절감을 목표로 하지만, 동시에 발행주식 수 증가에 따른 주당 배당금 희석 우려도 함께 제기된다.
앞으로는 유럽 자산의 추가 손상 여부, 노스갤럭시타워·삼성 유럽HQ 임대차 연장 협상 진행 상황, 그리고 차입금 축소 효과가 실제 결산에 반영되는 속도가 실적과 재무구조 흐름을 가늠할 핵심 변수가 될 것으로 보인다. 투자 판단에 앞서 각 결산기별 공시와 손상차손 추이를 지속적으로 확인할 필요가 있다.
리포트 작성 2026-09-05 · 데이터 기준 2026-09-04
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