이지스밸류플러스리츠

이지스밸류플러스리츠는 이지스자산운용의 첫 공모 상장리츠로 2020년 7월 상장했으며, 중심업무지구(CBD) 내 프라임급 오피스인 태평로빌딩을 기초자산으로 출발했다.

포트폴리오는 안정적 배당재원 확보를 위한 '코어' 자산에 70% 이상을, 성장 섹터 투자나 매각차익을 추구하는 '+알파' 자산에 30% 이하를 배분하는 전략을 쓴다.

현재 자산은 오피스(태평로빌딩, 이수화학 반포사옥, 트윈트리타워)와 데이터센터(북미 데이터센터 포트폴리오, 분당 Hostway 데이터센터), 물류센터(이천 YM물류센터) 등 총 6곳으로 구성된다. 2024년 말에는 판교업무권역(PBD)에 삼성중공업 R&D센터를 편입하며 코어자산의 지역 다변화를 이뤘다.

2021년에 편입한 여주쿠팡물류센터는 2022년 9월 투자금을 모두 회수하며 캐피탈 리사이클링 사례로 남았다. 세 차례의 신규 투자를 거치며 자산 규모(AUM)는 2025년 9월 말 기준 약 1조 6,000억원으로 상장 시점 대비 5배 이상 불어났다.

경쟁구도상 CBD 내 다수 자산을 보유한 신한알파리츠는 임대계약 재계약을 선제적으로 추진하고 있고, 롯데리츠 등도 그룹 내 우량자산 편입을 검토하는 등 오피스 중심 리츠 간 자산 확보 경쟁이 심화되고 있다.

2025년 연결 매출액은 217억 8,844만원, 영업이익은 166억 2,498만원으로 영업이익률 76.3%를 기록했다. 지배주주순이익은 124억 2,869만원으로 전년의 -23억 1,233만원 손실에서 흑자로 전환했다.

2024년의 순손실은 태평로빌딩 자본재구조화 과정에서 발생한 회계처리 변경(TI·인테리어 지원금 등의 일시 비용화)에서 비롯된 것으로 설명되며, 현금흐름과는 무관한 성격이었다.

실제로 2024년 영업활동현금흐름은 22억 7,215만원으로 양(+)의 흐름을 유지해, 손익상 손실이 배당가능 현금과 직결되지 않았음을 보여준다.

2023년에는 매출 535억 7,381만원, 영업이익 401억 2,518만원(영업이익률 74.9%), 지배주주순이익 342억 3,936만원으로 최근 4개년 중 가장 큰 규모의 실적을 기록했다.

2022년에도 매출 471억 3,838만원, 영업이익률 96.7%의 높은 마진과 지배주주순이익 450억 764만원을 나타냈다.

연도별 영업이익률이 74~97% 구간에서 2024년 6.1%로 급락했다가 2025년 76.3%로 다시 회복되는 큰 변동성은, 리츠 손익이 자산 재평가·매각차익 등 비반복적 요인의 영향을 크게 받는다는 특성을 보여준다.

부채비율은 2022년 13.7%에서 2023년 38.8%, 2024년 26.9%, 2025년 52.2%로 최근 상승세를 나타내 자산 편입에 따른 차입 확대가 재무구조에 반영되고 있다.

국내 오피스 리츠 업계는 최근 3년간 호황을 누렸지만, 2026년부터 2년간 CBD 권역에만 약 40만평의 신규 공급이 예정돼 있어 단기적으로 공급 부담이 커질 것이라는 우려가 제기된다.

2025년 상반기 기준 태평로빌딩의 가중평균임대만기(WALE)는 3.4년, 트윈트리타워는 3.8년으로, 일각에서 제기되는 2028년 CBD 공실률 12% 전망 시점과 만기가 겹칠 수 있다는 지적이 있다.

회사는 2026년 임대차 만기가 도래하는 임차인의 재계약 또는 임차인 교체를 통해 임대수익을 높일 계획이며, 태평로빌딩의 삼성전자(241평)와 트윈트리타워의 샤프에비에이션케이(491평)가 주요 재계약 대상으로 꼽힌다.

반면 신축·코어 자산 위주 포트폴리오라는 점에서 공실률 자체가 급격히 높아질 가능성은 낮다는 평가도 있다.

업계 전반적으로는 국민연금, 우정사업본부 등 주요 연기금을 포함한 기관투자자들이 부동산 에쿼티 투자에 본격적으로 나서면서 시장 기대감이 높아지고 있으며, 금리 인하 기조가 이어질 경우 기관 자금 유입이 리츠들의 자산 규모와 수익성 확대의 전환점이 될 수 있다는 시각도 나온다.

이런 흐름 속에서 삼성FN리츠, 롯데리츠 등 경쟁 리츠들도 그룹 계열 자산이나 우량 매물 확보에 나서고 있어, 선점 경쟁이 업종 전반의 화두로 떠오르고 있다.

2025년 하반기 진행된 700억원 규모 주주배정 유상증자는 브릿지론·회사채 등 총 631억원 상환에 사용돼, 2025년 3월 말 67.2%였던 LTV를 60.9% 수준까지 낮추는 효과를 냈다.

회사는 상장리츠 중 처음으로 '선배당 후투자' 정책을 도입해 결산일(2월 말·8월 말)로부터 약 3개월 뒤인 정기주주총회 이후에 배당기준일을 정하는 방식을 유지하고 있다.

2026년에도 반기별로 주당 160원의 기본 배당금을 지급하는 한편, 특별배당·신규배당 등을 통해 점진적으로 배당을 상향할 방침이라고 밝혔다.

유상증자로 확보된 차입 여력은 약 700억원 수준이며, 기관투자자와의 조인트벤처를 통해 공동투자할 경우 최대 6,700억원 규모까지 신규 자산에 투자할 수 있는 여력이 있다고 회사 측은 설명했다. 이천YM물류센터의 매각은 아직 이뤄지지 않았으며, 회사는 먼저 임대차 만기 협의를 진행할 계획이라고 밝혔다.

금리 인하 기조와 기관 자금의 부동산 유입이 맞물릴 경우, 우량 오피스 자산의 선제적 확보가 향후 포트폴리오 성장의 핵심 변수가 될 것으로 보인다.