신한서부티엔디리츠

신한서부티엔디리츠는 부동산 개발사 서부T&D를 스폰서로, 신한리츠운용을 자산관리회사(AMC)로 하여 2021년 12월 상장한 위탁관리형 리츠다. 상장 당시 서부T&D가 개발한 인천 스퀘어원(복합쇼핑몰)과 용산 그랜드머큐어 앰배서더 호텔 앤 레지던스(5성급)를 기초자산으로 출발했다.

상장 이후에는 외부 우량 호텔 자산을 적극적으로 편입해왔는데, 2023년 나인트리 호텔 동대문(을지로, 219실)을 매입가 540억원에 사들였고 임차인인 파르나스호텔과 2040년까지 마스터리스 계약을 체결했다.

2024년에는 신라스테이 광화문이 입점한 광화문 G타워를, 2025년 5월에는 신라스테이 마포를 편입해 호텔 객실 수가 상장 당시 202실에서 1,000실 이상으로, 운용자산(AUM)은 1조원을 넘어섰다.

그 결과 포트폴리오는 호텔, 오피스, 리테일을 아우르는 복합 구조를 갖추게 되었고, 서울 용산·동대문·광화문·마포 등 외국인 관광 수요가 높은 권역에 자산이 분산돼 있다.

자산관리회사인 신한리츠운용과 스폰서 서부T&D(서울 드래곤시티 등 1,700실 규모 호텔 운영 경험)의 협업 구조가 자산 소싱과 운영 역량의 기반이 된다. 2026년에는 설립 이후 첫 자산 매각으로 나인트리 호텔 동대문을 처분했으며, 회수 자금은 신한호텔마포리츠 우선주 재투자로 순환시킬 계획이다.

다만 인천 스퀘어원의 핵심 임차인이었던 홈플러스가 기업회생 절차를 거쳐 임대차를 조기 해지하면서 리테일 부문의 임차인 구조에 변화가 발생했다.

연결 매출액은 2022년 149억원, 2023년 165억원, 2024년 181억원, 2025년 321억원으로 4개년 연속 증가했으며 특히 2025년에는 전년 대비 큰 폭으로 늘었다.

영업이익도 같은 기간 94억원→106억원→119억원→237억원으로 늘었고 영업이익률은 63.3%→64.6%→66.0%→74.0%로 꾸준히 개선됐다. 다만 순이익 구조에서는 다른 흐름이 나타난다.

총 순이익은 2022년 54억원, 2023년 53억원, 2024년 103억원으로 증가했다가 2025년에는 59억원으로 집계됐는데, 그중 지배주주 귀속 순이익은 2022~2024년에는 전액이 지배주주 몫이었던 반면 2025년에는 20억원에도 못 미치는 수준으로 줄었다.

이는 자회사 리츠(나인트리·용산 등 자리츠 구조) 편입에 따라 비지배주주(소수주주) 지분이 2025년 말 997억원까지 크게 늘어난 영향으로, 외형 성장이 지배주주 몫 이익으로 온전히 이어지지 못했음을 보여준다. 기본 주당순이익 역시 2023년, 2024년 대비 2025년에 크게 낮아진 흐름을 보였다.

영업활동현금흐름(CFO)은 2022년 97억원에서 2025년 173억원으로 확대돼 임대료 기반의 현금창출력 자체는 견조하게 유지되고 있다.

부채비율은 117.7%(2022)→139.4%(2023)→195.4%(2024)→209.1%(2025)로 4개년 연속 상승했는데, 이는 신규 호텔 자산 편입을 위한 자리츠 차입과 전환사채 발행이 누적된 결과로 해석된다.

종합하면 외형과 영업이익률은 개선되는 추세지만, 소수주주 지분 확대와 재무구조 부담이 지배주주 몫 이익의 질을 함께 봐야 하는 요인으로 남아 있다.

국내 상장리츠 시장은 부동산투자회사법에 따라 배당가능이익의 90% 이상을 의무 배당해야 하는 구조적 특성 때문에 인컴 자산으로서의 성격이 뚜렷하다.

다만 2026년 한국은행이 기준금리를 인상하는 국면에 접어들면서 상장리츠 전반의 차입 비용 부담 우려가 커졌고, 특정 리츠의 유동성 위기가 시장 전체의 투자심리에 부담을 주는 모습도 관측됐다.

이 가운데 국내 호텔 시장은 외국인 관광객 유입 회복에 힘입어 3~4성급 호텔을 중심으로 실적 개선이 이어지고 있다는 평가가 나온다. 신한서부티엔디리츠가 보유한 호텔 자산들도 매입가 대비 감정가액이 상승한 것으로 파악되며, 객실점유율(OCC)과 평균객실요금(ADR) 지표도 개선 추세를 보인 바 있다.

경쟁 구도상으로는 롯데리츠, 코람코라이프인프라리츠 등 다른 상장리츠들도 호텔 자산 비중을 늘리는 방향으로 포트폴리오를 재편하고 있어, 호텔 자산을 둘러싼 편입 경쟁이 심화되는 양상이다.

반면 리테일 부문에서는 홈플러스처럼 대형마트 임차인의 구조조정 리스크가 상존해, 호텔과 리테일 간 자산 성격의 명암이 뚜렷하게 갈리고 있다.

신한서부티엔디리츠는 디벨로퍼 앵커 리츠라는 태생적 특성상 스폰서의 개발 파이프라인을 통한 자산 편입이 가능하다는 점에서 순수 매입형 리츠와는 차별화된 성장 경로를 갖고 있다.

회사는 2026~2027년 사업계획에서 호텔 포트폴리오 확장, 스폰서 개발 우량 자산의 리츠 편입 검토, 이자비용 절감을 위한 전략적 리파이낸싱을 핵심 과제로 제시했다.

구체적으로는 서부티엔디가 추진 중인 양천구 신정동 도시첨단물류복합단지와 용산 나진상가 12·13동 개발사업에서 나오는 복합물류센터, 쇼핑몰, 오피스, 리테일 자산을 점진적으로 편입할지 검토할 계획이다.

재무 측면에서는 전환사채의 주식 전환이 이어지면서 담보인정비율(LTV)이 점차 낮아지는 추세이며, 신한광화문지타워리츠의 기존 대출을 전액 선순위로 전환하는 리파이낸싱을 통해 조달금리를 낮추려는 시도도 진행 중이다.

나인트리 호텔 동대문 매각 자금은 신한호텔마포리츠 2종 우선주 250억원 취득에 순차적으로 투입돼 배당 재원의 연속성을 확보하는 데 쓰일 예정이다. 인천 스퀘어원의 홈플러스 공백에 대해서는 스폰서 서부T&D가 책임임대차로 임대수익을 우선 방어하는 동시에, 신규 임차인 유치를 병행하는 전략을 취하고 있다.

이 과정에서 책임임대차 세부 조건 확정을 위한 이사회 및 임시주주총회가 예정돼 있어, 향후 확정되는 계약 조건이 스퀘어원의 임대수익 구조에 어떤 영향을 미칠지가 관전 포인트다.

배당 측면에서는 상장 이후 대부분의 결산기에서 가이던스를 충족하거나 상회해온 이력이 있어, 향후 가이던스 준수 여부가 계속 관찰 대상이 될 것으로 보인다.