대신밸류리츠

대신밸류리츠는 대신파이낸셜그룹이 부동산 개발·금융투자·자산운용 역량을 통합해 출범시킨 그룹 최초의 공모 상장 리츠다. 사업 구조는 모자 리츠 형태로, 상장 법인인 대신밸류리츠(모리츠)가 사모 자리츠인 '대신밸류리츠사모제1호'의 지분 100%를 보유하고, 자리츠가 기초자산인 대신343을 직접 소유한다.

자리츠는 대신343 취득에 총 7,201억원을 사용했으며, 조달 구성은 모리츠로부터의 2,898억원(이 중 1,439억원은 대신증권이 전환사채 540억원·사모사채 899억원 형태로 부담), 선순위 담보대출 4,066억원, 임대보증금 237억원으로 이루어진다.

기초자산 대신343은 서울 중구 삼일대로 343에 위치한 프리미엄 오피스 빌딩으로, 남산과 명동성당의 영구 조망권을 보유하고 CBD(을지로~종로 핵심 업무지구) 내에 입지해 있다.

감정가 대비 취득 비율은 94.6%이며 취득가 기준 평당 약 4,100만원으로, 과거 보도에 따르면 동일 시기 CBD 오피스 평균 평당 거래가격(약 3,170만원)을 상회하는 프리미엄 자산으로 평가된다.

주요 임차인은 대신파이낸셜그룹 계열사로, 그룹 통합사옥이라는 성격상 장기 앵커 임차 구조가 유지되어 공실 리스크를 최소화하고 있다. 자산관리회사(AMC)는 계열사인 대신자산신탁이 담당하고 있어 그룹 내 부동산 개발·운용 역량과의 시너지를 기대할 수 있다.

현재는 단일 자산 집중 구조이나, 중장기적으로 그룹 보유 핵심 자산을 순차 편입하여 포트폴리오를 확대하는 것이 공식 성장 전략이다.

대신밸류리츠는 2025년 6월 코스피에 상장하며 공모가 5,000원으로 투자자를 모집했고, 공모 규모(주식 수 기준)는 19,300,000주 중 기관투자자 배정분 11,580,000주에 대한 수요예측을 진행했다.

상장 후 2025년 11월에는 1기 1분기 배당금을 1주당 73원으로 확정했으며, 4~7기 배당 가이던스를 함께 제시하는 등 7년 평균 6%대 수익률 목표 달성 의지를 시장에 천명했다.

2026년 6월 5일 현재가는 4,200원으로 공모가 대비 약 16% 하락한 수준이며, 상장 이후 주가 흐름은 국내 리츠 업종 전반의 부진과 궤를 같이하고 있다. 당일 거래대금은 약 8,200만원으로 유동성이 제한적이며, 시가총액은 약 3,000억원 수준이다.

공모가(5,000원) 기준 7년 평균 목표 배당률이 6.35%이므로 연간 배당금 추정치는 약 317원 수준이며, 현재가(4,200원) 기준 내재 배당수익률은 약 7.5% 수준으로 상승한다.

자리츠의 선순위 담보대출(4,066억원)은 2027년 3월 만기 예정이며, 운용사는 A등급 수준의 회사채 발행(연 3.5% 내외)으로 리파이낸싱할 계획을 밝힌 바 있다.

2025년 말 서울 전체 오피스 공실률은 3%대 중반을 유지했고, 명목 임대료 평균 인상률은 연간 4.3%로 물가 상승률을 상회했다는 점은 임대 수익 기반의 안정성을 뒷받침하는 긍정 요인이다.

단, 2026년 CBD 권역에는 기존 공급량의 약 4.5%에 달하는 대규모 신규 오피스가 공급될 예정이어서 CBD 공실률이 일시적으로 8~10%까지 상승할 수 있다는 우려가 시장에 반영되고 있다.

2026년 단기 전망에서 가장 중요한 변수는 CBD 신규 공급 흡수 속도다.

세빌스코리아 등 주요 부동산 컨설팅 업체는 2026년 CBD 공실률이 8~10%까지 상승할 수 있으나, 2015년 이후 공급된 프라임 오피스의 평균 임대 안정화 기간이 1~1.5년인 점을 감안하면 2027년에는 공실률이 점진적으로 하락할 것으로 전망하고 있다.

대신343은 그룹 통합사옥이라는 특성상 공실 노출이 제한적이며, 임대료 상승 협상력도 일반 오피스 대비 안정적으로 유지될 전망이다. 2027년 3월 선순위 대출 만기에 따른 리파이낸싱이 성공적으로 완료될 경우 이자비용 절감 효과로 배당 여력이 의미 있는 수준으로 개선될 것으로 기대된다.

금리 환경 측면에서는 CBRE 보고서(2026년 초)에 따르면 기준금리가 작년 대비 완만한 속도로 추가 조정되는 시나리오가 유력하여, 리파이낸싱 조건은 점진적으로 유리해질 가능성이 있다. 중장기적으로는 그룹 내 추가 자산 편입을 통한 포트폴리오 확장과 유동성 개선이 주가 재평가의 트리거가 될 수 있다.

2026년 국내 상업용 부동산 투자 시장은 2025년 역대 최대 거래 규모(약 34조원) 이후 소폭 조정이 예상되나, 프라임 오피스에 대한 기관 수요는 견조한 흐름을 유지할 전망이다.