한국토지신탁

한국토지신탁은 1996년 설립된 부동산 신탁 전문회사로 토지(개발)신탁을 핵심 사업으로 관리신탁·처분신탁·담보신탁·분양관리신탁·대리사무 등 종합 부동산금융 서비스를 제공한다.

2026년 3월 말 기준 자기자본 8,866억원으로 부동산신탁사 중 가장 큰 자본규모를 보유해 업계 1위이며, 2025년 영업수익 및 개발신탁보수 기준으로는 업계 2위의 시장지위를 갖고 있다.

최근 성장의 핵심축은 2016년 선제적으로 진출한 신탁방식 도시정비사업(재건축·재개발)으로, 수도권 27개 사업장에서 약 3만 1,904가구 규모의 사업시행자·사업대행자 지정고시를 완료했다.

정비사업 전문인력을 60명 이상 두어 신탁사 중 최다 수준의 인력을 투입하고 있다는 점을 회사 측은 강조하고 있다. 리츠 부문에서는 2026년 8월 앵커리츠를 설립해 운용보수와 자(子)리츠 투자 수익을 동시에 확보하는 구조로 사업을 다각화하고 있다.

최대주주는 MK인베스트먼트 및 MK전자이며, 경쟁사로는 한국자산신탁, 대한토지신탁, 하나자산신탁, 신한자산신탁 등 국내 13개 부동산신탁사가 있다.

다만 차입형(일반형) 신탁 부문은 2025년 들어 경쟁사 입찰 증가로 수주가 약세를 보이고 있어 사업 구조의 무게중심이 도시정비·리츠 쪽으로 이동하는 모습이다. 연결 자회사로는 부동산 관련 투자·자산관리를 담당하는 코레이트 등이 있으며, 관계기업으로 동부건설·HJ중공업 등에 출자하고 있다.

연간 실적은 부동산 경기에 따라 큰 진폭을 보였다. 2022년 매출 2,129억원·영업이익 533억원·영업이익률 25.1%로 정점을 찍은 뒤, 2023년 매출 2,701억원·영업이익 312억원(영업이익률 11.6%)이었음에도 지배주주순이익은 -84억원으로 적자를 기록했다.

2024년에는 매출이 2,363억원으로 줄었지만 영업이익률은 14.4%(영업이익 339억원)로 개선된 반면, 지배주주순이익은 -165억원으로 오히려 적자폭이 커졌다.

2025년에는 매출이 1,844억원으로 재차 축소되고 영업손실 209억원(영업이익률 -11.3%)을 기록해 본업 수익성이 크게 훼손됐으나, 지배주주순이익은 210억원으로 흑자 전환했다. 이 같은 영업손익과 순손익의 엇갈림은 분기 흐름에서 뚜렷하다.

2025년 3분기 영업손실이 150억원으로 확대되고 순손실도 104억원에 달했으나, 4분기에는 영업손실이 53억원으로 남았음에도 순이익은 218억원으로 뛰었다.

2026년 들어서는 1분기 영업이익 4.8억원, 2분기 영업이익 44억원으로 두 분기 연속 영업흑자를 냈고, 순이익도 각각 100억원, 195억원을 기록해 최근 네 개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 합산 지배주주순이익은 409억원에 달했다.

현금흐름 측면에서는 2025년 영업활동현금흐름이 -1,246억원으로 2023년(-3,094억원)에 이어 다시 유출을 기록해, 신탁계정대 회수 지연이 현금창출력에 부담을 준 것으로 풀이된다.

별도(본업)기준으로 보면 2026년 상반기 매출은 905억원으로 전년 동기 대비 6.2% 줄고 영업이익·순이익도 각각 51%대 감소해 본업 자체는 여전히 부진하지만, 연결 기준으로는 관계기업 지분법평가이익(2026년 상반기 362억원)이 순이익 개선을 견인했다.

국내 부동산신탁업은 자본시장법상 금융위원회 인가를 받은 14개 사가 경쟁하는 구조로, 신용평가사들은 부동산시장·금리환경을 고려할 때 산업 전망이 비우호적이라고 평가하고 있다.

다만 2025년 확보한 수주 잔고를 감안하면 현 수준의 수익창출력은 유지 가능할 것으로 보고 있으며, 향후 수익성은 사업장 진행 속도와 분양성과, 대손비용 관리 수준에 따라 좌우될 전망이다.

차입형 토지신탁 부문은 자본력을 갖춘 대형사 위주로 시장이 형성돼 있으나 신탁사간 경쟁 심화로 시장점유율이 과거 대비 하락하는 추세다.

규제 측면에서는 금융위원회가 2025년 6월 책임준공형 토지신탁의 실질위험을 반영하도록 영업용순자본비율(NCR) 적용범위를 확대·개선하는 「금융투자업규정」 개정안을 의결해 같은 해 7월 1일부터 시행했다.

한국토지신탁의 부채비율은 2026년 3월 말 100%로 업계 평균(161%) 대비 낮은 편이지만, 도시정비 사업시행자방식 진행에 따른 차입금 인식으로 부채비율이 상승하는 흐름도 관찰된다.

경쟁 구도에서는 도시정비사업 시장이 확대되는 가운데, 자기자본 규모와 전문인력 확보에서 상대적 우위를 점하고 있다는 평가가 나온다. 반면 관리형 토지신탁 시장은 대형사 점유율이 감소하고 소형사·금융지주계열사 점유율이 늘어나는 등 경쟁 구도가 다변화되고 있다.

회사는 2026년 3월 27일 '2026 한국토지신탁 기업가치 제고 계획'을 공시하며 도심복합개발법에 따른 사업 수주, 노후계획도시특별법에 따른 1기 신도시 사업 수주, 상장리츠·프로젝트리츠 출시, LH개발앵커리츠를 통한 신규사업 발굴 등을 추진 방향으로 제시했다.

단기적으로는 2026년 3분기 중 흑석11구역 재개발과 신길10구역 재건축의 착공이 예정돼 있어, 정비사업 매출의 본격적인 인식 구간으로 진입할 것으로 보인다.

여기에 더해 목동10단지 재건축, 신월시영 재건축, 서초 내방역세권 재개발, 광명 하안주공 6·7단지 재건축 등이 사업시행자로 지정고시를 마쳤고, 봉천1-1구역·신림 미성아파트 등은 사업시행계획인가를 획득해 후속 파이프라인으로 대기하고 있다.

지난해 차입형 도시정비 수주는 1,649억원으로 사업 진출 이후 최대치를 기록했고, 2026년에도 1,000억원대의 견조한 수주가 예상되며 전체 수주잔고에서 차입형 도시정비 비중은 상반기 말 57%까지 확대됐다. 증권가 전망도 실적 개선 방향에 대체로 공감대를 보인다.

한화투자증권은 2026년 9월 1일 리포트에서 한국토지신탁의 2026년 영업이익을 150억원, 2027년은 340억원으로 각각 전망했다.

신한투자증권은 같은 해 9월 2일 리포트에서 2026년 영업수익 전망치를 2,339억원, 영업이익 전망치를 350억원, 지배주주순이익 추정치를 858억원으로 각각 제시했다. 두 증권사 모두 리츠 부문의 자산 매입·매각에 따른 수수료 수익 증가와 분양률 회복을 실적 개선의 주요 근거로 들었다.