신한글로벌액티브리츠

신한글로벌액티브리츠는 부동산을 직접 소유하는 일반적인 리츠와 달리, 미국 오픈엔드 부동산 펀드 지분에 유한책임투자자(LP)로 투자하는 재간접(펀드 오브 펀드) 구조를 취하고 있다.

회사는 모리츠이며 자리츠인 '글로벌제1호리츠'를 통해 USGB(미국정부빌딩펀드), PRISA, CBRE USCP(Core Partners) 등 글로벌 오픈엔드 펀드 지분을 보유한다.

이 펀드들은 미국 연방정부기관(FBI, FDA 등)을 주요 임차인으로 둔 자산을 기반으로 하며, 운용사인 신한리츠운용은 개별 펀드 평균 LTV를 30% 이하로 유지하는 점을 강점으로 내세운다.

이러한 LP 구조에서는 임대 전략, 자산 매각 시점, 배당 정책에 대한 통제권이 현지 운용사(GP)에 있어 회사가 직접 개입할 수 없다는 특징이 있다.

기초자산은 신한라이프생명보험이 보유하던 미국 부동산 펀드 지분을 자리츠가 자산양수도계약을 통해 인수한 데서 출발했으며, 이후 외부 투자자를 대상으로 한 유상증자를 거쳐 2024년 7월 코스피에 상장됐다. 회사는 매년 2월 말과 8월 말을 배당기준일로 반기배당을 실시하는 구조를 채택하고 있다.

최근에는 재무구조 개선을 마친 뒤 잔여 자금을 국내 우량 부동산의 우선주에 투자해 수익원을 다변화하는 방안도 검토되고 있다. 신한리츠운용은 지분 매입을 통해 자사의 회사 지분율을 높여왔고, 신한금융그룹 계열사 전체의 지분율도 두 자릿수까지 확대된 상태다.

2025회계연도(2024년 9월~2025년 8월) 매출은 30억 5,538만원으로 전기 34억 8,547만원 대비 감소했지만, 영업이익은 19억 6,864만원으로 전기 1억 4,740만원에서 크게 확대되며 영업이익률이 64.4%까지 뛰었다.

다만 순이익은 -72억 3,581만원으로 3개 회계연도 연속 적자를 기록했는데, 손실 규모는 2023회계연도 -130억 3,281만원, 2024회계연도 -107억 9,713만원에서 점차 축소되는 흐름을 보였다.

자본총계는 2023회계연도 632억 5,706만원에서 2024회계연도 1,209억 3,146만원으로 늘었다가 2025회계연도에는 978억 9,856만원으로 줄었는데, 이는 유상증자에 따른 자본 확충과 이후 손실 누적 및 배당 지급이 겹친 결과로 해석된다.

부채총계는 2023회계연도 1,051억 246만원에서 2024회계연도 466억 8,867만원, 2025회계연도 114억 2,512만원으로 급격히 줄어 부채비율이 166.2%→38.6%→11.7%로 개선됐는데, 이는 차입금 상환을 위한 펀드 지분 일부 매각·환매 전략이 반영된 결과로 보인다.

영업활동현금흐름은 2023회계연도 -12억 1,169만원, 2024회계연도 -27억 9,208만원으로 마이너스를 기록하다 2025회계연도에는 +27억 7,726만원으로 전환됐다.

다만 최근 4개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 합산 지배주주순이익은 -56억 2,435만원으로, 연간 손실 축소 흐름이 이어지고 있음을 시사하지만 이 기간의 분기별 세부 수치는 아직 공시되지 않았다.

매출의 상당 부분이 임대료가 아닌 펀드 배당에서 발생하는 구조이기 때문에, 기초 펀드가 지분을 매각하거나 배당을 축소하면 회사의 영업수익도 함께 줄어드는 특성이 있다.

신한글로벌액티브리츠는 국내 상장 리츠 중에서도 부동산을 직접 보유하지 않고 해외 부동산 펀드 지분에 투자하는 구조라는 점에서 이질적인 상품으로 평가된다.

임대형 리츠는 계약에 기반한 반복적 임대료가 발생하지만, 이 회사는 펀드 성과에 따라 배당을 수취하는 간접화된 현금흐름 구조를 갖고 있어 수익의 변동성이 상대적으로 크다는 특징이 있다.

최근 국내 상장 리츠 업계 일각에서는 유동성 위기가 현실화된 사례가 나타나면서, 해외 리츠 전반의 '안정적 인컴 자산'이라는 통념에도 균열이 생기고 있다는 진단이 나온다.

신한글로벌액티브리츠가 투자한 개별 펀드들은 상대적으로 낮은 평균 LTV를 유지하고 있어 다른 해외 리츠 대비 레버리지 측면의 안정성은 부각되는 편이다. 회사 측은 포트폴리오 내 미국 부동산 펀드들의 순자산가치(NAV)가 최근 견조한 상승세를 보이고 있다고 밝혔다.

이러한 회복 조짐이 이어질 경우 배당 여력 개선에 기여할 수 있다는 게 회사 측 설명이다. 다만 이는 현지 운용사(GP)의 자산 운용 및 매각 판단에 좌우되는 구조이기 때문에, 국내 투자자가 직접 통제할 수 있는 변수는 제한적이다.

신한리츠운용은 2026년 5월 한국리츠협회 투자간담회에서 자리츠인 글로벌제1호리츠에 총 650억원의 자금을 단계적으로 집행하는 계획을 검토 중이라고 밝혔다. 이 중 190억원은 기존 대출금 상환에, 약 100억~150억원은 2027년 1월로 다가오는 환헷지 정산 자금으로 사용될 예정이다.

재무구조 개선 이후 남는 잔여 자금은 국내 우량 부동산의 우선주에 투자해 약 6~7% 수준의 수익률을 추구한다는 계획이며, 이는 배당 여력을 보완하는 신규 수익원으로 검토되고 있다.

회사는 현재 환헷지 정산 대비 목적의 한도대출(총 397억원, 잔액 약 200억원) 외에는 자리츠를 포함해 별도의 대출이 없다고 설명하며 장기적 재무 안정성을 강조하고 있다. 다만 이번 자금 집행 계획은 법적 타당성 검토와 이사회 승인 등을 전제로 한다는 점에서 아직 확정된 사항은 아니다.

신한리츠운용은 그동안 장내 매입을 통해 자사의 지분율을 확대해왔으며, 신한금융그룹 계열사 전체의 지분율도 두 자릿수 수준까지 끌어올린 상태다. 회사 측은 안전한 자산 구성을 통한 안정적 운용을 상장 이후 최우선 가치로 강조해왔다고 밝히고 있다.