한화리츠

한화리츠는 2023년 3월 27일 코스피에 상장된 위탁관리 부동산투자회사로, 한화생명이 최대주주, 한화자산운용이 자산관리회사(AMC)를 맡고 있는 한화그룹 스폰서 리츠다.

포트폴리오는 오피스 자산에 집중돼 있으며 서울 중구 장교동 한화빌딩, 한화손해보험 여의도사옥, 한화생명 평촌·중동·노원·구리 사옥 등 그룹 계열 임차 자산과 2026년 6월 신규 편입한 이마트타워(오렌지센터)로 구성돼 있다.

장교동 한화빌딩은 ㈜한화, 한화솔루션, 한화에어로스페이스 등 한화그룹 계열사들이 건물 전체를 사용해 공실률이 0%인 우량 자산이다. 이마트타워는 이마트가 전체 면적의 약 98%를 단일 임차하고 있으며 잔여 임대기간이 7년에 달해 안정적인 임대수익 확보가 가능한 구조다.

이번 자산 편입으로 자산총계는 1조 5,399억원에서 1조 8,999억원으로 늘었다. 회사는 2024년 11월 대규모 유상증자를 통해 장교동 한화빌딩을 편입한 바 있으며, 이번 이마트타워 편입은 별도 유상증자 없이 담보대출로 조달해 기존 주주의 지분 희석을 피했다.

경쟁구도로는 SK리츠, 삼성FN리츠, 코람코라이프인프라리츠, 마스턴프리미어리츠 등 다른 대기업 스폰서형·오피스 중심 상장리츠들이 있다. 그룹 계열사 임차 비중이 높은 구조는 공실 리스크를 낮추는 동시에 특정 대주주·계열사에 대한 의존도를 높이는 양면성을 지닌다.

한화리츠의 연간 실적은 2022년부터 2025년까지 꾸준히 성장했다. 매출액은 2022년 192억 7,860만원에서 2023년 232억 7,406만원, 2024년 335억 1,190만원, 2025년 524억 1,644만원으로 매년 증가했다.

영업이익도 같은 기간 118억 425만원에서 300억 1,393만원까지 늘었으며, 영업이익률은 2022년 61.2%, 2023년 53.2%, 2024년 56.9%, 2025년 57.3%로 50%대 중후반에서 안정적으로 유지됐다.

지배주주 순이익은 2022년 12억 335만원, 2023년 27억 8,145만원, 2024년 27억 9,972만원으로 완만하게 늘다가 2025년 116억 1,462만원으로 뚜렷하게 확대됐다.

이는 2024년 11월 유상증자로 조달한 자금이 고금리 단기채무 상환에 쓰이면서 금융비용 부담이 줄어든 효과로 해석할 수 있다. 실제로 부채총계는 2024년 1조 2,576억원에서 2025년 8,594억원으로 줄었고, 부채비율도 2024년 382.5%에서 2025년 123.4%로 크게 낮아졌다.

자기자본은 2024년 3,287억 8,000만원에서 2025년 6,964억 5,800만원으로 두 배 이상 늘어 유상증자 효과가 재무구조 전반에 반영됐음을 보여준다.

영업활동현금흐름도 2022년 55억 7,891만원에서 2025년 185억 8,560만원으로 꾸준히 늘어 임대 자산의 현금창출력이 확대되는 모습을 보였다.

다만 최근 네 개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 합산 지배주주 순이익은 141억 1,313만원으로, 2026년 6월 이마트타워 편입에 따른 차입금 확대 효과가 아직 분기별 수치에 온전히 반영되지 않은 구간임을 감안할 필요가 있다.

국내 상장리츠 시장은 스폰서형 오피스 리츠를 중심으로 대형화 경쟁이 이어지고 있으며, 코스피200 등 지수 편입을 위한 자산 규모 확대가 업계 공통의 화두다.

한화리츠 관계자는 지수 편입을 위해서는 자산 규모가 1조원 후반대는 돼야 하며 2025~2026년 중 2,000억~3,000억원대 자산을 추가 매입하면 지수 편입 가능성이 높아진다고 밝힌 바 있다. 이마트타워 편입으로 자산총계가 1조 8,999억원까지 늘어난 것은 이런 전략의 연장선으로 볼 수 있다.

다만 업계 전반으로는 2026년 4월 제이알글로벌리츠 관련 이슈로 상장 리츠 시장의 투자심리가 위축됐고, 이 시기 한화리츠를 포함해 삼성FN리츠, SK리츠, 코람코라이프인프라리츠 등 주요 상장리츠들이 동반 급락세를 보인 바 있다.

여기에 2027년 1월로 예고된 유동성 규제 강화가 향후 리츠들의 조달 구조에 영향을 줄 수 있는 변수로 지목된다.

경쟁사인 SK리츠·삼성FN리츠 등도 유상증자를 통한 우량자산 편입 전략을 병행하고 있어, 스폰서 계열사의 자산 공급 능력과 조달비용 관리 역량이 상장리츠 간 차별화 요소로 작용하는 국면이다. 원가모형에서 공정가치모형으로의 회계처리 전환 논의도 업계 전반의 재무지표 투명성·비교가능성 이슈와 맞물려 있다.

한화리츠는 오는 10월 결산부터 투자부동산 회계처리를 원가모형에서 공정가치모형으로 전환하는 방안을 추진하고 있다. 회사는 감정평가를 거쳐 공정가치가 최종 확정될 예정이며, 최근 감정평가액 기준으로는 자산가치가 기존 매입가 1조 8,000억원에서 2조 2,000억원 수준으로 상승할 것으로 추산했다.

대출금이 그대로 유지된다면 LTV는 기존 60%에서 55%로 낮아질 것으로 전망되며, 회사 측은 "자산가치 상승으로 인해 부채 금액은 동일하지만 자산 총액이 늘어남으로써 LTV, 부채비율 등이 개선될 예정"이라고 설명했다.

다만 오렌지센터 편입 이후 이자보상비율은 4월 말 2.03배에서 1.8~1.9배로 낮아질 것으로 회사가 예상한 바 있어, 이자비용 부담을 임대수익이 얼마나 흡수하는지가 관건이다.

회사는 8월 무보증 공모사채 2,000억원(1년물 800억원, 1년 6개월물 1,200억원)을 발행해 9월 초 만기가 도래한 전자단기사채를 상환했으며, 이는 단기 조달을 장기 조달로 전환해 차환 리스크를 줄이려는 시도로 해석된다.

회사는 이마트타워 편입으로 상장 당시 IR에서 제시했던 계획보다 추가 배당 시기가 앞당겨질 수 있다는 기대를 밝혔다. 향후 신규 자산 편입 시에도 유상증자와 담보대출 조달을 병행하는 방식이 이어질 가능성이 있어, 자금조달 구조와 임차인 구성이 계속해서 실적과 재무비율에 영향을 줄 것으로 보인다.