삼성FN리츠

삼성FN리츠는 2023년 4월 유가증권시장에 상장한 삼성그룹 스폰서형 오피스 리츠로, 자산관리회사(AMC)는 삼성SRA자산운용이 맡고 있다.

삼성생명(AAA)·삼성화재(AAA) 등 우량한 신용도를 가진 스폰서를 기반으로, 삼성 계열사가 주요 임차인이거나 단일 사옥으로 활용되는 자산을 집중적으로 편입하는 전략을 취해왔다.

상장 당시에는 강남권(GBD)의 FN타워 대치, 도심권(CBD)의 FN타워 순화 2개 자산으로 출발했으며, 이후 분당권(BBD)의 FN타워 판교(한화시스템 100% 임차)를 편입해 3개 자산 체제를 유지했다.

2026년 3월에는 삼성생명이 보유하던 잠실 오피스를 편입해 FN타워 잠실로 자산군에 추가했고, 이 편입 효과로 그해 4월 말 기준 총자산 규모가 1조 710억원까지 확대돼 상장 이후 처음으로 '자산 1조원' 구간에 진입했다.

이어 8월에는 NH올원리츠가 보유하던 영등포권역(YBD)의 에이원타워 당산을 1,630억원에 인수해 5번째 자산으로 편입했는데, 이는 국내 상장리츠가 보유한 실물 부동산을 다른 상장리츠가 직접 인수한 첫 사례로 꼽힌다.

포트폴리오 전체 임대율은 97.8% 수준이며, FN타워 순화·판교는 100%, 대치는 99% 수준을 유지하는 반면 최근 편입한 FN타워 잠실은 92.1%로 상대적으로 낮아 공실 해소를 위한 임대차 마케팅이 진행 중이다.

임차 구조는 삼성생명·삼성화재·에스원·한화시스템 등 그룹 계열 또는 협력 관계의 우량 기업이 다수를 차지해 공실 리스크가 낮은 편이며, 신규 편입한 에이원타워 당산 역시 삼성금융계열사가 임차 면적의 상당 비중을 차지한다.

경쟁 구도로 보면 SK리츠·롯데리츠·한화리츠 등 대기업 스폰서형 리츠와 코람코라이프인프라리츠·이지스밸류플러스리츠 등 자산운용사 주도형 리츠가 함께 우량 자산 편입 경쟁을 벌이고 있으며, 최근에는 연기금 등 기관투자자의 부동산 에쿼티 출자 확대를 겨냥해 각 리츠가 자산 선점 속도를 높이는 분위기다.

확정 연결 재무 기준으로 삼성FN리츠의 영업수익은 2022년 92.8억원, 2023년 92.8억원으로 정체됐다가 2024년 101.9억원(+9.8%), 2025년 122.4억원(+20.1%)으로 최근 2개년 연속 두 자릿수 성장을 기록했다.

신규 자산 편입(판교, 잠실 편입 효과 일부)이 임대수익 확대에 반영된 결과로 해석된다.

영업이익은 2022년 63.0억원, 2023년 56.1억원, 2024년 59.3억원, 2025년 74.0억원으로 영업이익률은 각각 67.9%, 60.5%, 58.2%, 60.5%를 나타내 58~68% 구간에서 비교적 안정적으로 유지됐다.

반면 지배주주 순이익은 2022년 11.4억원에서 2023년 4.6억원, 2024년 3.6억원으로 크게 줄었다가 2025년 30.7억원으로 약 8.5배 급증하는 등 영업이익보다 훨씬 큰 변동성을 보였다.

영업이익률이 상대적으로 안정적이었던 점을 감안하면, 순이익 변동은 차입 규모 확대에 따른 금융비용이나 영업외 손익 등 영업이익 하단 항목의 영향이 컸을 것으로 해석된다.

영업활동현금흐름(CFO)은 2022년 26.1억원, 2023년 21.9억원에서 2024년 52.2억원으로 크게 늘었고 2025년에는 45.7억원으로 소폭 줄었으나 여전히 2022~2023년 수준을 웃돌아, 순이익 대비 현금창출력의 개선이 이어졌음을 보여준다.

부채비율은 2022년 97.4%에서 2023년 98.9%, 2024년 110.4%, 2025년 113.5%로 매년 높아지는 흐름이며, 이는 신규 자산 편입을 위한 차입 확대와 맞물린 결과다.

지배주주 자기자본은 2024년 4,194.5억원에서 2025년 4,065.5억원으로 소폭 줄었는데, 순이익이 늘었음에도 자기자본이 감소한 것은 리츠 특성상 순이익을 상회하는 배당 지급 등 자본 환류가 이어졌을 가능성을 시사한다.

국내 상장리츠 업계는 최근 국민연금, 우정사업본부 등 주요 연기금과 기관투자자들이 부동산 에쿼티 출자를 본격화하면서 우량 자산을 선점하려는 경쟁이 치열해지고 있다.

그동안 기관 자금은 후순위 대출이나 우선주 등 메자닌 투자 위주로 배분됐으나, 최근에는 직접적인 지분 투자 비중을 넓히려는 움직임이 뚜렷하다.

자금조달 방식에서도 변화가 나타나고 있는데, 주주가치 희석 우려로 인해 많은 상장리츠들이 유상증자보다 전자단기사채(전단채)와 회사채 발행을 통한 차입 다변화를 택하는 추세다.

이런 흐름 속에 제이알글로벌리츠의 회생 신청 이후, 상장리츠들의 차입 만기 구조와 리파이낸싱 안정성에 대한 시장의 관심이 한층 커졌다.

삼성FN리츠와 유사한 대기업 스폰서형 리츠로는 SK리츠, 롯데리츠, 한화리츠 등이 있으며, 이들 모두 그룹 계열 자산의 추가 편입을 통한 포트폴리오 확장을 성장 전략으로 제시하고 있다.

오피스 리츠 업종 내에서는 스폰서 신용도와 임차인 안정성이 밸류에이션의 핵심 변수로 작용하는 경향이 있으며, 삼성FN리츠는 삼성 계열사 중심의 임차 구조를 바탕으로 상대적으로 낮은 공실 리스크를 유지하고 있다는 평가를 받는다.

가장 가까운 이벤트는 2026년 9월 24일 만기가 도래하는 4,300억원 규모 담보대출(FN타워 대치·순화·판교 담보)의 리파이낸싱이다. 회사 측은 4%대 수준에서 차환이 가능할 것으로 보고 있으며, 고정금리와 변동금리 중 어느 쪽을 선택할지는 아직 결정되지 않은 상태다.

회사는 회사채 발행으로 확대된 부채비율을 향후 150%대에서 관리하는 것을 목표로 부채 상환을 추진할 계획이라고 밝혔다. 자산 확대를 통한 가중평균자본비용(WACC) 절감과 임대수익 극대화를 통해 주주환원을 강화하겠다는 방향성도 제시했다.

FN타워 잠실의 공실 구간(B2층 일부, 15층 전체)에 대해서는 임대차 마케팅이 진행 중이며, 공실 해소 여부가 향후 임대수익 개선의 변수로 남아 있다.

하반기 영등포권역(YBD) 자산 추가 편입 방침을 밝혔던 가운데 에이원타워 당산 편입이 8월에 마무리됨에 따라, 추가적인 그룹 계열 자산 편입 여부가 다음 성장 동력으로 주목된다.

회사는 분기 배당 가이던스를 기존 수준에서 상향 조정한 바 있어, 신규 자산의 임대수익 기여가 배당 여력에 어떻게 반영되는지가 관전 포인트다.