미래에셋글로벌리츠

미래에셋글로벌리츠는 2021년 12월 유가증권시장에 상장한 위탁관리 부동산투자회사로, 해외 핵심 지역의 물류센터·데이터센터·오피스에 투자하는 것을 목표로 하는 글로벌 리츠다.

상장 당시 기초자산은 텍사스 휴스턴의 아마존 물류센터와 플로리다 탬파·인디애나 인디애나폴리스의 페덱스 물류센터 등 3곳으로, 자산 규모는 약 4,500억원이었다. 회사는 미국, 서유럽 등 주요 선진국 핵심 지역의 물류센터와 데이터센터, 오피스 등을 투자대상으로 삼는다는 방침을 밝혀왔다.

상장 공모에는 753.4대 1의 경쟁률과 약 11조 3,160억원의 청약 자금이 몰리며 상장 리츠 역대 최고 흥행을 기록했다.

이후 회사는 자(子)리츠를 통해 캘리포니아·유타 소재 아마존 물류센터, 텍사스 아카데미 스포츠+아웃도어, 코네티컷·네바다 물류시설 등 총 11곳의 추가 편입을 계획했으며, 이 가운데 아카데미 휴스턴 물류시설 편입을 위한 유상증자도 추진했다.

그러나 해당 유상증자는 목표액 574억원의 절반에도 못 미치는 247억원만 확보되는 데 그쳐, 신규 자산 매입 계획이 사실상 무산됐다. 이 때문에 회사의 포트폴리오는 상장 초기 구성에서 크게 벗어나지 못했고, 현재는 미국 물류센터 4개 자산을 중심으로 운영되고 있다.

임차인은 아마존, 페덱스 등 신용도가 높은 글로벌 기업으로 구성돼 있으며 임대율은 100%, 남은 임대기간(WALE)은 6~9년 이상으로 비교적 긴 편이다.

2025년 연결 매출액은 122억원으로 전년 127억원과 큰 차이가 없어, 임대수익 기반 자체는 유지되고 있다는 의미로 해석할 수 있다.

그러나 영업이익은 2025년 -25억원(영업이익률 -20.6%)으로 전환됐는데, 이는 2022년(45억원, 37.7%), 2023년(44억원, 35.2%), 2024년(42억원, 33.3%)까지 3개 연도 연속 이어지던 흑자 흐름과는 뚜렷하게 다른 모습이다.

보도에 따르면 2025 회계연도 영업비용은 전년 84억원에서 147억원으로 급증했으며, 감가상각비와 관리비용 증가, 자산 관련 평가 요인이 복합적으로 반영된 결과로 풀이된다.

여기에 약 36억원의 이자비용 등 금융비용이 더해지며 순손실은 61억원까지 확대됐고, 지배주주 귀속 순이익도 -61억원을 기록했다. 이는 2022년 +20억원, 2023년 +25억원의 순이익에서 2024년 소폭 적자(-8억원)로 전환된 뒤 2025년 손실 규모가 크게 확대된 흐름을 보여준다.

해외사업환산손실 약 64억원이 추가로 반영되며 총포괄손실은 102억원까지 늘었는데, 이는 원/달러 환율 변동에 따른 회계상 손실로 실제 현금 유출과는 구분된다.

반면 영업활동현금흐름은 2022년 100억원, 2023년 82억원, 2024년 89억원, 2025년 82억원으로 4개 연도 모두 80억원대 이상을 유지해, 장부상 손익 악화와는 다른 흐름을 보였다.

부채비율은 2024년 125.2%에서 2025년 145.2%로 다시 높아지며, 차입 구조와 금리·환율 조건이 손익뿐 아니라 재무 건전성 지표에도 직접 영향을 미치고 있음을 보여준다.

국내 상장 리츠 23개 가운데 물류센터를 보유한 리츠는 총 8개로, ESR켄달스퀘어리츠처럼 물류 자산에 집중한 퓨어 플레이어부터 마스턴프리미어리츠·코람코라이프인프라리츠 같이 물류 자산을 일부 보유한 복합형 리츠까지 다양하게 존재한다.

미래에셋글로벌리츠는 자산 전체를 미국 물류센터로 구성한 퓨어 플레이어형 해외 리츠로 분류된다. 해외 부동산에 투자하는 국내 상장 리츠들은 최근 몇 년간 높은 금리와 환율 변동성 확대로 투자심리가 위축되는 국면을 지나왔다.

실제로 벨기에 등 유럽 자산을 담은 국내 글로벌 리츠들의 주가가 지속적으로 하락하는 모습을 보였고, 신규 상장을 준비하던 대신글로벌리츠는 환율 변동성과 투자심리 악화를 이유로 상장 일정을 재검토한 바 있다.

2024년 보도에서는 담보대출 만기가 임박한 해외 리츠의 경우 차환 조건이 주가에 부담으로 작용한 사례도 확인된 바 있어, 자산 자체의 안정성만큼이나 차입 구조와 차환 리스크가 시장에서 중요하게 다뤄지고 있다.

미래에셋글로벌리츠는 임차인이 아마존, 페덱스 등 신용도가 높은 기업으로 구성돼 공실 위험은 낮은 편이지만, 자산 수가 4개로 적고 지역·섹터 다변화가 제한적이어서 개별 자산 이슈에 대한 민감도가 상대적으로 큰 구조다.

회사는 상장 이후 미국·서유럽 등 선진국 핵심지의 물류센터·데이터센터·오피스로 투자 대상을 넓히겠다는 방침을 유지해왔지만, 2022~2023년 추진했던 11개 자산 추가 편입 계획이 유상증자 흥행 부진으로 무산된 이후 신규 자산 편입 움직임은 뚜렷하게 재개되지 않고 있다.

최근 확인된 주요 이벤트는 신규 편입이 아니라 기존 자산의 차입금 차환이다. 정기주주총회에는 휴스턴 아마존 물류센터의 기존 차입금(약 8,364만 달러)을 리파이낸싱하는 안건이 상정됐고, 리파이낸싱 금리는 1개월물 SOFR에 2.35%포인트를 가산한 변동금리로, 대출기간은 3년(최대 6년)으로 결정됐다.

이는 상장 초기 평균 2.4% 수준의 고정금리 중심 조달 구조에서, 시장금리에 연동되는 변동금리 구조로 일부 전환되고 있음을 보여준다. 남아 있는 주요 만기 이벤트로는 플로리다 탬파 페덱스 물류센터 대출이 있는데, 2022년 공시 당시 기준으로 만기는 2026년 10월로 예정돼 있었다.

회사는 우량 임차인과의 장기 임대차 계약을 통한 안정적 임대수익 유지를 핵심 전략으로 제시하고 있으나, 신규 자산 편입을 통한 외형 성장 재개 여부와 시점은 아직 불확실한 상태다.