PER·EPS·PBR·BPS는 최근 4개 분기(2025Q1~2025Q4) 기준 자체 산출 · 배당수익률은 주당 268원 기준 · 시세 2026-10-02 장마감
SK리츠는 그룹 계열사 책임임차 오피스와 주유소를 담은 국내 최대 상장 리츠로, 2025년 투자부동산 재평가와 리파이낸싱을 거치며 자본이 크게 늘고 부채비율이 낮아진 대신 배당 성장 속도와 세제 개편 여부가 다음 관전 포인트가 됐다.
2021년 9월 상장한 복합형 리츠로, 회사 홈페이지 기준 운용자산 5.3조원과 신용등급 AA-를 갖췄고 국내 최초로 분기 배당을 도입했다.
포트폴리오는 SK서린빌딩·SK U-타워·종로타워·SK-C타워·SK-P타워 등 오피스와 SK에너지 주유소, SK하이닉스 수처리센터로 구성되며 SK 주요 계열사가 트리플넷 구조로 장기 책임임차한다.
2025년 매출 703억원·영업이익 645억원으로 영업이익률이 91.7%까지 올라섰고, 자기자본은 1.26조원에서 2.02조원으로 늘며 부채비율이 250.5%에서 168.9%로 낮아졌다.
판교 SK-P타워를 유상증자 없이 차입만으로 편입해 편입 후 담보인정비율 59.3%, 오피스 비중 61%, 그룹사 임차 비중 96%가 됐다는 것이 대신증권 2026년 1월 자료의 설명이다.
상장 리츠 배당소득 저율 분리과세는 2026년 1월 정부 경제성장전략에 추진 과제로 담겼으나 아직 입법 확정 단계가 아니어서 확인이 필요하다.
SK리츠는 2021년 9월 유가증권시장에 상장한 위탁관리 부동산투자회사로, 회사 홈페이지에 따르면 운용자산 5.3조원과 국내 리츠 최고 수준인 AA- 신용등급을 보유하고 있으며 국내 최초로 분기 배당 정책을 도입했다.
자산은 SK그룹 통합사옥 SK서린빌딩, SK에너지 주유소, SK하이닉스 사옥 SK U-타워, 종로타워, SK하이닉스 이천캠퍼스 수처리센터 5개동, SK-C타워, SK-P타워로 구성된다.
임차 구조는 SK㈜·SK에너지·SK하이닉스 등이 장기 책임임차하는 트리플넷 방식으로, 관리비와 제세공과를 임차인이 부담해 공실 리스크와 이익 변동성이 제한적이라는 점이 특징이다.
주유소는 자리츠인 클린에너지리츠가 SK에너지 주유소 116개를 보유하는 모자리츠 구조로 운용되며, 회사는 매 분기 지방 주유소를 선별 매각해 거래비용을 제외한 차익을 특별배당 재원으로 쓰는 방침을 밝혀 왔다.
시흥 시화산업주유소를 첫 사례로 도심형 물류·연료전지 기능을 결합한 복합 에너지플랫폼 개발도 SK에너지와 공동으로 추진한 이력이 있다. 2026년 1월 대신증권 자료 기준으로 SK-P타워 편입 이후 포트폴리오 내 오피스 비중은 61%, 그룹사 오피스 임차 비중은 96%로 확대됐다.
경쟁 구도에서는 롯데리츠·한화리츠 등 다른 스폰서 리츠와 비교되지만, 무담보 기준 AA급 신용등급을 확보한 곳은 SK리츠가 유일하다는 평가가 업계에서 나왔다. 자산 규모 면에서도 자산재평가를 거친 뒤 후발 상장 리츠와 두 배 이상 격차가 벌어졌다는 점이 조달 협상력의 근거로 지적된다.
다만 임차인이 그룹 계열사에 집중돼 있어 그룹 사업 환경과 신용도가 리츠 현금흐름의 사실상 상수로 작동하는 구조다.
| 분기 | 매출액 | 영업이익 | 영업이익률 |
|---|
| 연도 | 매출액 | 영업이익 | 지배주주 순이익 | 영업이익률 | ROE | 부채비율 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 290억 | 213억 | 37억 | 73.4% | 0.4% | 222.8% |
| 2023 | 526억 | 358억 | 36억 | 68.0% | 0.3% | 225.1% |
| 2024 | 524억 | 354억 | 11억 | 67.6% | 0.1% | 250.5% |
| 2025 | 704억 | 645억 | 324억 | 91.7% | 1.7% | 168.9% |
연결 기준(자회사 실적을 합친 재무제표) · DART 공시 확정치 · 순이익은 지배주주 기준 · 데이터 2026-09-09
확정 재무 기준 2025년 매출은 703억원으로 2024년 524억원 대비 34% 늘었고, 영업이익은 354억원에서 645억원으로 확대됐다.
영업이익률은 2022년 73.4%, 2023년 68.0%, 2024년 67.6%에서 2025년 91.7%로 뚜렷하게 점프했는데, 이는 자산 편입에 따른 임대수익 증가와 함께 회계·자산 인식 변화가 겹친 결과로 보이며 세부 내역은 사업보고서 확인이 필요하다.
참고로 신한투자증권은 2025년 11월 자료에서 투자부동산 공정가치평가 도입과 이를 활용한 조달비용 절감, 계열사 신규자산 취득, 비핵심 자산매각을 대형 리츠의 이점으로 정리했다.
지배주주 순이익은 2022년 37억원, 2023년 36억원, 2024년 11억원으로 눌려 있다가 2025년 324억원으로 회복됐다. 대규모 차입에 따른 금융비용이 영업이익의 상당 부분을 잠식하는 구조여서 순이익 변동성이 매출·영업이익보다 훨씬 크다는 점이 리츠 재무제표의 특징이다.
재무구조는 2025년 자기자본이 1조 2,648억원에서 2조 2,078억원 수준(자본총계 2조 207.8억원)으로 늘어난 반면 부채는 3조 1,687억원에서 3조 4,131억원으로 소폭 증가해, 부채비율이 250.5%에서 168.9%로 낮아졌다.
영업활동현금흐름은 2023년 1,225억원, 2024년 153억원, 2025년 49억원으로 해마다 편차가 큰데, 자리츠와의 자금 이동·매각대금 수취 시점·이자 지급 스케줄에 따라 모리츠 단위 현금흐름이 크게 흔들리기 때문이다.
배당은 회계상 순이익을 크게 웃도는 규모로 지급돼 왔고, 재원은 임대 현금흐름과 주유소 매각차익, 초과배당 구조에 기반한다. 따라서 이 종목의 실적은 회계 순이익보다 배당가능이익과 조달금리 흐름으로 읽는 편이 사업 실질에 가깝다.
한국리츠협회 집계에 따르면 국내 상장 리츠는 오피스 53%, 백화점 등 리테일 22%, 물류센터 10%로 기업활동에 쓰이는 자산에 주로 투자하고 있어, 오피스 임대차 사이클이 섹터 전체의 손익을 좌우한다.
2026년 상반기 국내 리츠 시장은 자산 편입과 매각 기류가 소강 상태를 보였고, 한화리츠의 이마트타워 편입과 신한서부티엔디리츠의 나인트리호텔 동대문 매각이 눈에 띈 사례로 꼽혔다. 같은 기간 제이알글로벌리츠 사태가 겹치며 섹터 투자심리가 위축됐다는 지적도 나왔다.
조세일보는 2026년 7월 기사에서 임대수익 기반 6~10%대 표면 배당수익률 종목군이 시장 중심을 이루는 가운데 SK리츠·코람코더원리츠·삼성에프엔리츠는 이보다 낮은 구간에 있고, 이는 대기업 스폰서와 그룹 자산에 기반한 안정성에 시장이 프리미엄을 부여한 결과라고 해석했다.
조달 측면에서는 리파이낸싱을 통해 차입금리가 낮아진 점이 섹터 이익에 긍정적이라는 평가가 있었고, SK리츠의 평균 자금조달금리는 신한투자증권 자료 기준 2024년 12월 4.9%에서 2025년 4.1%로 하락했다.
다만 오피스 신규 공급 증가 우려는 상존하며, 신한투자증권은 핵심 입지와 계열사 임차를 고려하면 SK리츠의 관련 리스크는 제한적이라고 평가했다.
세제 측면에서는 지난해 조세특례제한법 개정 당시 리츠가 분리과세 대상에서 제외됐고, 2026년 1월 경제성장전략에 상장리츠 저율 분리과세 추진이 담긴 뒤 7월 8일 협회가 배당소득 2,000만원 이하 9% 분리과세를 건의한 상태다.
사이클 위치로 보면 고금리 충격 국면은 지났지만 배당 재개·성장의 속도와 세제 확정 여부가 섹터 재편의 변수로 남아 있다.
확인된 사실 위주로 보면 성장 경로는 그룹 자산 편입과 비핵심 자산 매각의 조합이다.
대신증권 2026년 1월 자료에 따르면 SK-P타워는 매입가 3,607억원, 매입 캡레이트 4.87%에 편입됐고 담보대출 2,164억원과 전단채 등 1,537억원, 보증금 129억원으로 조달돼 유상증자 없이 완료됐으며, 담보대출 금리는 CD+90bp 변동금리·만기 3년 조건이었다.
편입 후 담보인정비율은 59.3%로 유지됐고 운용자산은 5.3조원 규모로 확대됐다. 앞서 자산재평가를 통해 65%에 달했던 담보인정비율이 57%까지 낮아진 점이 증자 없는 대형 자산 편입의 기반으로 지적됐다.
신규 편입과 관련해 리츠 전문 매체는 2026년 상반기 IR에서 회사가 신규 자산 편입을 공식 언급하지 않았지만 상장 이후 매년 하반기 우량 자산을 편입해 온 패턴이 있다고 짚었다.
주주환원 측면에서는 주유소 매각차익을 거래비용 차감 후 전액 특별배당하는 방침이 유지되고 있고, NH투자증권은 2026년 2월 리포트에서 회사가 향후 초과배당을 축소해 자산 편입에 필요한 유상증자 규모를 최소화할 계획이라고 전했다.
같은 리포트는 기발행 전환사채 1,321억원의 전환청구 기간이 2026년 2월 15일 종료돼 오버행 부담이 해소됐다고 밝혔다.
조달 측면에서는 2025년까지 이어진 리파이낸싱으로 평균 조달금리가 내려온 흐름이 확인되며, 남은 만기 물량의 차환 금리와 세제 개편 처리 여부가 2026년 하반기 이후 배당 재원의 방향을 가르는 변수다.
리츠는 회계 순이익보다 배당가능이익과 순자산가치로 평가되는 자산이어서 이익 기반 배수의 설명력이 제한적이다.
실제로 배당 총액이 회계상 순이익을 크게 웃도는 구조가 이어져 왔고, 2025년 투자부동산 관련 재평가로 자기자본이 1.26조원에서 2.02조원으로 늘면서 주가순자산비율의 분모 자체가 크게 커졌다. 그 결과 현재 주가는 장부상 주당순자산을 밑도는, 즉 순자산 대비 할인된 구간에서 형성돼 있다.
표면 배당수익률만 보면 조세일보 2026년 7월 기사가 지적했듯 임대수익 기반 6~10%대 종목군보다 낮은 축에 속하는데, 이 매체는 그 배경으로 대기업 스폰서와 그룹 임차 구조의 안정성에 시장이 프리미엄을 부여한 점을 들었다.
순이익이 2024년의 눌린 수준에서 2025년 회복된 것은 사실이나, 그 개선의 상당 부분이 재평가·회계 요인과 조달금리 하락에서 비롯됐다는 점을 감안하면 이익 지표만으로 밸류를 비교하기는 어렵다.
결국 담보인정비율, 차환 금리, 주유소 매각차익의 특별배당 반영 시점이 순자산과 배당 재원 양쪽을 동시에 움직이는 축이며, 현재의 배수 수준은 화면의 실시간 지표로 확인하는 것이 정확하다.
PER·EPS·PBR·BPS 모두 자체 산출(네이버·토스와 동일 방식) · 배당은 DART 공시 주당현금배당금(보완:KRX) ÷ 현재가 · 기준 2026-09-09
SK㈜·SK에너지·SK하이닉스 등이 트리플넷 구조로 장기 책임임차해 공실 리스크가 낮고 이익 변동성이 제한적이라는 점이 이 리츠의 기본 골격이다.
리츠 전문 매체 집계에 따르면 2025년 3월 말 공실률 1.2%는 종로타워의 일시적 공실 때문이었고, SK그룹이 후속 임차인으로 7월 입주해 같은 해 9월 말 기준 0%로 회복됐다. 관리비·제세공과를 임차인이 부담하는 구조여서 물가 상승기에도 운영비 전가 리스크가 상대적으로 작다. 2026년 1월 기준 그룹사 오피스 임차 비중은 96%로 확대됐다.
SK-P타워는 매입가 3,607억원 규모였지만 담보대출과 전단채, 보증금 조합으로 유상증자 없이 편입이 완료됐고 편입 후 담보인정비율은 59.3%로 유지됐다. 앞선 자산재평가로 담보인정비율이 65%에서 57%까지 내려온 것이 이런 조달 구조의 기반으로 지적됐다.
업계에서는 담보부사채로 AA급 발행이 가능한 다른 리츠와 달리 무담보 기준 AA급은 SK리츠가 유일하다는 평가가 나왔다. 회사 홈페이지도 국내 최대 자산 규모와 AA- 신용등급을 명시하고 있다.
자리츠 클린에너지리츠가 보유한 SK에너지 주유소 116개를 기반으로 회사는 매 분기 지방 주유소를 선별 매각하고 차익을 특별배당으로 환원해 왔다. 2025년 7월 공시된 부산·창원 주유소 2곳 매각은 매각금액 약 377억원, 차익 약 157억원 규모로 거래비용 차감 후 전액 특별배당 방침이 제시됐다.
시흥 시화산업주유소를 첫 대상으로 복합 에너지플랫폼 개발도 병행돼 자산 재활용 경로가 매각 하나로 국한되지 않는다. 매각 자금을 대출 상환에 쓰면 금융비용 절감 효과도 함께 발생한다.
확정 재무에서 2025년 부채는 3조 4,131억원으로 자기자본을 웃돌고, 영업이익 645억원과 지배주주 순이익 324억원 사이의 간격이 금융비용 부담의 크기를 시사한다.
2025년 12월 기준 평균 조달금리가 4.1%로 전년 4.9%에서 내려왔지만, 이는 금리 하락 국면의 결과이기도 해서 시장금리 반등 시 반대 방향으로 작동한다. SK-P타워 담보대출이 CD+90bp 변동금리 조건인 것처럼 변동금리 비중은 지표 금리에 즉시 노출된다. 차환 조건은 매 만기마다 새로 결정되는 변수이지 고정된 강점이 아니다.
지배주주 순이익은 2024년 11억원까지 눌렸다가 2025년 324억원으로 회복됐지만, 배당 총액은 여전히 회계 순이익을 큰 폭으로 웃도는 규모다. 재원의 일부가 초과배당과 자산 매각차익에 기반하므로 매각 파이프라인이 마르면 배당 유지 부담이 커질 수 있다.
NH투자증권은 2026년 2월 리포트에서 회사가 향후 초과배당을 축소해 유상증자 규모를 최소화할 계획이라고 전했는데, 이는 기존 주주 보호 논리이면서 동시에 단기 배당 흐름에는 조정 요인이 될 수 있다.
영업활동현금흐름이 2023년 1,225억원에서 2025년 49억원까지 크게 흔들린 점도 배당 재원 안정성을 볼 때 함께 확인할 지표다.
그룹사 오피스 임차 비중 96%는 안정성의 근거이자 분산의 한계이기도 하다. 리츠 전문 매체는 스폰서 리츠가 그룹 자산의 차익 실현이 어렵다는 구조적 약점을 지적하며 서린빌딩·종로타워 등 대형 오피스의 단기 매각은 현실적으로 어렵다고 봤다.
오피스 신규 공급 증가 우려도 상존하며, 신한투자증권은 핵심 입지와 계열사 임차를 고려하면 리스크가 제한적이라고 평가했으나 공급 자체가 사라지는 것은 아니다. 종로타워 리테일 부분 공실이 집계에 반영되지 않았다는 지적도 있어 세부 임대차 현황 확인이 필요하다.
차입 규모가 자기자본을 웃도는 구조에서 시장금리 방향은 배당 재원에 직접 영향을 준다.
2025년 2월 보도 기준 회사는 총 차입금 약 2조 9,200억원 중 1조 1,000억원을 그해 리파이낸싱할 예정이었고 4%대 건들이 3%대로 차환될 것으로 전망됐는데, 반대로 금리가 반등하면 같은 메커니즘이 비용 증가로 작동한다. 변동금리 조건 차입이 포함돼 지표금리 상승은 시차 없이 반영될 수 있다.
리츠는 자산 편입 시 유상증자를 수반하는 경우가 많고, 증자 규모와 조건에 따라 기존 주주의 주당 지표가 희석될 수 있다. SK-P타워는 증자 없이 차입만으로 편입됐지만 그 결과 담보인정비율은 59.3% 수준에 머물러 있어 추가 차입 여력은 무한하지 않다.
리츠 전문 매체는 신용등급 유지를 위한 조건 중 하나로 담보인정비율 60% 선을 언급했다. 향후 대형 자산을 담을 경우 조달 방식과 그 조건을 함께 확인할 필요가 있다.
상장 리츠 배당소득 저율 분리과세는 2026년 1월 정부 경제성장전략에 추진 과제로 담긴 단계이며, 리츠협회는 7월 8일 배당소득 2,000만원 이하 9% 분리과세를 세제개편안에 반영해달라고 건의했다.
지난해 조세특례제한법 개정 당시 리츠가 분리과세 대상에서 제외된 전례가 있어 최종 입법 결과와 시행 시기는 확정되지 않았다. 세제 논의가 지연되거나 범위가 축소되면 개인 자금 유입 기대는 조정될 수 있다.
9월 말 결산 기준 분기 배당 이사회 결의와 6월 결산분 배당 지급 규모를 확인할 시점이다. 기본 배당 수준 유지 여부와 주유소 매각차익이 특별배당으로 얹히는지가 배당 재원의 실제 개선 여부를 보여준다.
회사가 상장 이후 매년 하반기 신규 우량 자산을 편입해 온 패턴이 있어, 신규 편입 공시 여부와 조달 방식(차입 단독 대 유상증자 병행)을 확인할 구간이다. 편입 후 담보인정비율과 캡레이트가 함께 공개되는지도 관건이다.
상장 리츠 배당소득 저율 분리과세가 세제개편안과 국회 논의에 실제로 반영되는지 확인이 필요하다. 적용 대상·한도·시행 시기가 확정되면 리츠 섹터의 개인 자금 유입 조건이 달라진다.
2026년 연간 결산 실적과 4분기 결산 배당 결의가 나오는 시점으로, 매출·영업이익률 흐름과 함께 투자부동산 평가에 따른 자기자본·부채비율 변화를 확인해야 한다. 2025년 부채비율 168.9%가 유지되는지가 재무 완충의 척도가 된다.
남은 주유소 매각 진행률과 그 차익이 특별배당으로 반영되는 시점, 그리고 시흥 시화산업주유소를 첫 사례로 한 복합 에너지플랫폼 개발의 진척도를 점검할 구간이다. 매각 대금을 대출 상환에 쓰는지, 신규 자산 매입에 쓰는지에 따라 배당과 성장의 배분이 달라진다.
SK리츠는 SK그룹 계열사가 트리플넷으로 장기 책임임차하는 오피스와 주유소, 수처리센터를 담은 국내 최대 상장 리츠로, 회사 홈페이지 기준 운용자산 5.3조원과 AA- 신용등급을 갖췄다.
확정 재무에서 2025년 매출은 703억원, 영업이익은 645억원으로 영업이익률이 91.7%까지 올랐고 지배주주 순이익은 2024년 11억원에서 324억원으로 회복됐다.
같은 해 자기자본이 1.26조원에서 2.02조원으로 늘고 부채비율은 250.5%에서 168.9%로 낮아졌는데, 이 변화에는 투자부동산 평가와 자산 편입 효과가 함께 반영된 것으로 보여 세부 내역은 공시 확인이 필요하다.
강세 논리는 그룹 책임임차에 기반한 낮은 공실 변동성, 유상증자 없이 3,607억원 규모 판교 오피스를 담아낸 조달 역량, 주유소 매각차익을 전액 특별배당으로 돌리는 주주환원 경로에 있다.
반대편에는 자기자본을 웃도는 차입 구조와 차환 금리 민감도, 배당 총액이 회계 순이익을 크게 웃도는 재원 구조, 그룹 임차 비중 96%가 만드는 분산의 한계가 놓인다.
정책 변수로는 상장 리츠 배당소득 저율 분리과세가 2026년 1월 정부 전략에 담긴 뒤 아직 입법 확정 단계에 이르지 못했다는 점이 남아 있다.
결국 다음 분기 배당 결의, 하반기 신규 편입 여부와 조달 방식, 세제 처리 결과를 순서대로 확인하는 것이 이 종목을 읽는 실무적 순서이며, 본 리포트는 정보 제공을 목적으로 하고 매수·매도 의견이나 목표주가를 포함하지 않는다.
리포트 작성 2026-09-09 · 데이터 기준 2026-09-09
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