ESR켄달스퀘어리츠

ESR켄달스퀘어리츠는 2020년 12월 국내 최초의 물류 전문 리츠로 상장했으며, 자산관리회사(AMC)인 켄달스퀘어리츠운용의 모회사는 아시아 최대 물류 부동산 회사 ESR의 계열사인 ESR켄달스퀘어다.

포트폴리오는 수도권과 동남권, 충청권에 걸친 물류센터로 구성되며, 상장 당시 10개였던 자산을 5년여에 걸쳐 21개로 확대했다. 보유 자산의 총 취득가액은 2조 6802억원으로 국내 상장리츠 중 SK리츠에 이어 두 번째로 크다.

매출 구성은 임대수익이 97.07%로 절대적 비중을 차지하며, 관리수익 1.92%, 기타수익 1.01%가 나머지를 채운다. 주요 임차인은 쿠팡 등 이커머스 기업으로, 온라인 유통 확대에 따른 물류센터 수요 증가의 수혜를 받아왔다.

자산 편입 방식은 부동산펀드(REF)와 자리츠(개별 법인)를 병행하며, 최근에는 가치 제고 전략이 제한적인 펀드 보유 자산을 우선 매각하고 실물 자산을 직접 취득하는 포트폴리오 효율화 작업을 진행 중이다.

경쟁구도는 SK리츠, 신한알파리츠 등 종합형 리츠와 물류 특화 사모펀드가 혼재해 있으며, ESR켄달스퀘어리츠는 물류 단일 자산군에 특화된 전문성을 경쟁력으로 내세운다. 스폰서인 켄달스퀘어가 운용 중인 별도 펀드에는 다수의 추가 물류센터가 담겨 있어, 향후 편입 파이프라인의 원천으로 언급된다.

확정 재무 기준으로 매출은 2022년 490억원에서 2023년 530억원, 2024년 569억원, 2025년 596억원으로 4개년 연속 증가했다.

반면 영업이익은 2022년 225억원, 2023년 242억원, 2024년 266억원으로 늘다가 2025년 259억원으로 소폭 줄었고, 영업이익률도 2024년 46.7%에서 2025년 43.4%로 낮아졌다.

순이익은 2022년 128억원, 2023년 119억원으로 이미 감소세였는데, 2024년 36억원으로 크게 줄었고 2025년에는 -34억원으로 적자 전환했다. 이는 자산 편입 확대에 따른 차입금 증가와 조달금리 상승으로 금융비용이 늘어난 영향으로 해석된다.

실제로 한 언론 보도는 특정 분기(전년 12월~2월)의 연결 기준 이자비용이 174억원으로, 같은 기간 영업이익 156억원을 웃돌았다고 전했다.

자기자본은 2022년 1조 1348억원에서 2024년 1조 847억원까지 줄었다가 2025년 1조 1652억원으로 다시 늘었는데, 이는 유상증자 등 자본 조달의 영향으로 보인다.

부채는 2022년 1조 1191억원에서 2025년 1조 6706억원으로 꾸준히 늘었고, 부채비율도 98.6%에서 143.4%로 상승해 자산 편입이 대부분 차입을 통해 이뤄졌음을 보여준다.

영업활동현금흐름은 2023년 365억원으로 정점을 찍은 뒤 2024년 77억원, 2025년 88억원으로 낮은 수준에 머물러, 자산 매각 차익 등 일회성 요인이 특정 연도의 현금흐름을 크게 좌우했음을 시사한다.

종합하면 매출과 임대 기반 사업 자체는 견조하게 성장했지만, 이자비용 부담이 순이익단까지 전이되며 손익 구조의 하단이 약화된 흐름이 뚜렷하다.

국내 물류센터 시장은 이커머스 확산에 따른 구조적 수요 증가와, 최근 몇 년간의 신규 공급 과잉 우려가 동시에 존재하는 국면이다. 고금리 기조 속에 일부 지역 물류자산의 투자 매력도가 낮아지면서 선매입 약정 불이행 사례가 늘었다는 보도도 있었다.

ESR켄달스퀘어리츠는 이런 환경에서도 재계약과 임대율을 안정적으로 유지해온 것으로 평가받는다. 한 증권사 리서치는 물류센터 시장이 최근 저점에 근접했으며, 저온에서 상온으로의 전환과 해외 펀드 중심 매입 사례가 늘고 있다고 진단했다(2024년 11월 기준).

같은 리서치는 향후 재계약 시즌에 임대료 상승률과 낮은 공급 증가율이 맞물려 순영업이익 개선이 기대된다고 밝혔다. 경쟁 리츠인 SK리츠는 자산 매입금액 기준 운용자산이 약 4조 4800억원으로 ESR켄달스퀘어리츠보다 크고, 신한알파리츠는 지분 일부만 보유한 자산이 있어 실질 운용자산이 다소 작다.

스폰서인 켄달스퀘어가 운용하는 별도 펀드에는 다수의 추가 물류센터가 담겨 있어 중장기 편입 파이프라인으로 언급되고 있다. 전방산업인 이커머스·3자물류(3PL) 수요는 구조적으로 우상향해왔으나, 거시 금리 환경과 상업용 부동산 거래량 부진이 밸류에이션에 영향을 주는 변수로 남아 있다.

회사는 2026년 3월 주주서한을 통해 하반기 중 2~3건의 자산 매각을 통해 확보한 재원을 주주환원에 활용하는 방안을 검토하고 있다고 밝혔으며, 상장 이후 처음으로 특별배당 가능성을 언급했다. 같은 시점에 회사는 추가 자산을 편입하더라도 2026년에는 유상증자를 추진하지 않겠다는 방침도 제시했다.

실제로 2026년 9월에는 평택 물류센터를 삼성SRA자산운용에 약 3430억원에 매각하는 거래가 완료된 것으로 확인됐다.

NH투자증권은 2026년 5월 22일 리포트에서 펀드 보유 자산의 우선 매각과 수급이 안정적인 지역 자산으로의 교체가 포트폴리오 경쟁력 강화에 긍정적이라고 평가하며, 무위험이자율 상향에 따른 자기자본비용 상승을 반영해 목표주가를 5400원으로 하향 조정했다고 밝혔다.

같은 리포트에서 담당 연구원은 2026년 기준 시가 배당수익률이 6.6%로 예상되어 2024년 3월 이후 가장 높은 수준이 될 것으로 전망했다고 전했다. 회사 측은 안정적으로 예상 가능한 배당 흐름을 이어가는 동시에 자본재투자를 통해 운용자산 규모를 늘려 이익체력을 강화하겠다는 방침을 유지하고 있다.

결산주기가 5월과 11월인 만큼, 2026년 하반기 실적과 배당 발표에서 특별배당 검토 결과와 이자비용 추이가 함께 확인될 것으로 보인다. 다만 이러한 계획들은 자산 매각 완료 시점과 규모, 향후 금리 흐름에 따라 실제 실행 여부와 규모가 달라질 수 있다.