마스턴프리미어리츠

마스턴프리미어리츠는 마스턴투자운용이 운용하는 국내 유일 상장 글로벌 멀티섹터 리츠로 2022년 5월 코스피에 상장했다. 편입 자산은 프랑스 파리 소재 크리스탈파크 오피스, 프랑스 노르망디·남프랑스의 아마존 라스트마일 물류센터 2곳, 인천 항동 스마트 물류센터 등 총 4곳으로 구성된다.

회사가 보유한 편입자산 4곳 모두 임대율이 100%이며 아마존, 쿠팡, PwC 등 우량임차인을 확보하고 있다. 크리스탈파크 오피스는 PwC와 에스티로더 등 글로벌 대기업이 임차하고 있으며, 인천 항동 물류센터는 쿠팡의 저온물류창고로 활용되고 있다.

프랑스 물류센터 2곳은 리츠가 지분 100%를 보유하고 아마존이 전체 면적을 임차하는 구조이며, 크리스탈파크는 리츠가 지분 약 13%를 수익증권 형태로, 인천 항동 물류센터는 약 26%를 보유하는 공동투자 구조다.

최근 마스턴투자운용은 리츠의 최대주주로 올라섰는데, 회사 측은 기존 최대주주였던 주주가 지분을 장내매도하며 나타난 결과라고 설명했다. 국내 상장 해외 부동산 리츠 시장에서는 제이알글로벌리츠, 코람코더원리츠 등과 경쟁하며, 유럽 오피스·물류라는 특정 지역·섹터 집중도가 상대적으로 높은 편이다.

상장 이후 포트폴리오 확장을 위해 동서울관광호텔을 코리빙 자산으로 편입하는 방안을 검토한 바 있으나, 이후 회사의 우선순위는 신규 편입보다 기존 자산의 유동성 확보와 차입금 관리로 이동했다.

확정 연결 실적을 보면 매출(영업수익)은 2022년 34.3억원에서 2023년 40.8억원, 2024년 43.4억원으로 늘었다가 2025년 41.3억원으로 소폭 줄었다. 수익성의 변곡점은 2023년이다.

이 해 영업손익은 -54.5억원(영업이익률 -133.6%)으로 크게 악화됐고 순이익도 -55.4억원의 순손실을 기록했는데, 이는 보유 부동산의 감정가치 하락에 따른 손상차손 반영이 핵심 원인으로 파악된다.

이후 2024년에는 영업이익 17.0억원(영업이익률 39.1%), 순이익 14.7억원으로 흑자 전환했고, 2025년에는 영업이익 27.6억원(영업이익률 66.9%), 순이익 19.9억원으로 이익 규모가 한 단계 더 확대됐다.

다만 이 같은 이익 회복에도 자본총계(지배주주 기준)는 2022년 1,364억원, 2023년 1,250억원, 2024년 1,086억원, 2025년 1,014억원으로 4년 연속 감소했다.

이는 결손금 보전을 위한 자본준비금 감액, 배당 지급, 해외자산 재평가 등 순이익 이외의 요인이 자본을 깎아낸 결과로 해석된다. 부채비율도 2022년 32.6%에서 2025년 52.7%로 꾸준히 상승해, 자본이 줄어드는 동안 부채 부담은 상대적으로 커졌다.

한편 영업활동현금흐름(CFO)은 2022년 17.8억원, 2023년 39.2억원, 2024년 22.6억원, 2025년 17.9억원으로 손상차손이 반영된 2023년에도 흑자를 유지했는데, 손상차손이 비현금성 항목이기 때문으로 풀이된다.

마스턴프리미어리츠는 유럽(프랑스) 오피스·물류와 국내 물류를 결합한 글로벌 멀티섹터 리츠로, 2022년 이후 이어진 유럽 기준금리 상승과 상업용 부동산 가격 하락이 실적과 자산가치에 직접적인 영향을 미쳤다.

시장에서는 마스턴프리미어리츠를 국내 상장 글로벌 리츠 가운데 비교적 안정적인 자산 포트폴리오를 보유한 곳으로 평가하는데, 크리스탈파크 오피스와 영국·프랑스 아마존 물류센터 등 핵심 자산 대부분이 장기 임대 기반 구조이기 때문이다.

그러나 최근 시장의 관심은 임대율보다 차환 능력으로 이동하고 있다는 평가가 나온다. 이는 유럽 상업용 부동산 가격 하락과 고금리 환경이 동시에 이어지면서 글로벌 리츠들의 핵심 과제가 배당 확대에서 재무 방어로 바뀌고 있기 때문이다.

국내 상장 해외 부동산 리츠 다수가 유사한 구조적 문제, 즉 저금리 시기 차입을 늘려 배당을 극대화했던 전략이 고금리 국면에서 배당 여력을 잠식하는 역설에 직면해 있다.

회사가 3개월 유리보 금리에 대해 연 5.5% 수준의 이자율 캡을 설정해 둔 점은 금리 급등 리스크를 일정 부분 방어하는 장치로 평가되지만, 과거 초저금리 시기와 비교하면 금융 비용 자체는 이미 크게 높아진 상태다.

회사는 2026년 5월 주주들에게 보낸 서한을 통해 프랑스 아마존 물류센터와 크리스탈파크 오피스 등 해외 자산 매각 계획을 공개했으며, 국내 인천 항동 물류센터 매각도 추진하고 있다고 밝혔다.

이는 현지 담보대출 관련 현금 유보 의무 등으로 배당이 정상적으로 이뤄지지 않는 상황에서 유동성을 확보하기 위한 자구책으로 풀이된다.

이후 2026년 7월 보도에 따르면 프랑스 아마존 물류센터는 올해 하반기 매각 완료를 목표로 관련 절차가 추진되고 있으며, 크리스탈파크와 인천 항동 물류센터에 대해서는 운용 주체에 매각 재개를 요청하고 필요할 경우 보유 지분 매각도 병행할 방침인 것으로 전해졌다.

다만 매각 대금에서 현지 대출과 환헤지 비용, 세금 등을 먼저 정산해야 하는 만큼 실제 회사에 유입되는 금액은 매각 가격보다 적을 수 있다는 지적도 나온다.

앞서 2024년 11월에는 크리스탈파크 담보대출 리파이낸싱에 성공하며 핵심 임차인 PwC와의 임대차 기간을 2035년까지 연장한 바 있어, 해당 자산의 임차 안정성은 상대적으로 확보된 상태다.

다만 이번 리파이낸싱 과정에서 책정된 크리스탈파크 감정가는 2022년 대비 약 20% 하락한 수준으로 알려져, 자산가치 자체의 회복은 아직 진행형이다.

더 큰 변수는 프랑스 크리스탈파크 및 아마존 물류센터 관련 차입금과 환헤지 계약의 만기가 2027년 4월로 다가오는 점으로, 이 시점까지 매각이나 재무구조 개선이 순조롭게 이뤄지는지가 향후 배당 정상화 속도를 좌우할 전망이다.