미래에셋맵스리츠

미래에셋맵스리츠는 2020년 8월 코스피에 상장된 위탁관리 부동산투자회사로, 부동산 간접투자 기구 형태로 운영된다.

핵심 실물자산은 경기 수원 광교신도시에 위치한 대형 상업시설인 광교 롯데몰(구 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설)로, 임대인인 맵스1호리츠와 임차인 GS리테일 간 2015년 9월부터 2035년 9월까지 이어지는 책임임대차계약이 체결돼 있고, 전차인인 롯데쇼핑이 롯데아울렛과 롯데시네마를 운영하는 이중 임대 구조다.

이 자산은 판교-분당-광교로 이어지는 수도권 남부 교통축에 위치해 있으며, 인근 배후수요가 풍부한 상권으로 소개된다.

회사는 2024년 초 유상증자를 통해 확보한 자금으로 강남업무지구(GBD) 중심에 위치한 프라임 오피스 마제스타시티 타워1의 우선주 지분을 추가로 편입해 자산 다변화를 진행했으며, 해당 오피스에는 넥슨게임즈, 크래프톤, 올림푸스코리아 등 우량 임차인이 장기 계약을 맺고 있다.

이와 함께 강남 KG타워 지분증권에도 소규모로 투자하고 있어, 리테일 실물자산과 오피스 지분증권을 함께 보유하는 복합 포트폴리오 구조를 갖췄다. 운용사인 미래에셋자산운용은 회사의 주요주주로서 지분을 보유하고 있으며, 2026년 1월 장내매도를 통해 지분율을 소폭 낮춘 사실이 공시됐다.

회사는 특정 섹터에 국한되지 않고 우량 자산을 지속 발굴해 대형 복합 리츠로 성장하겠다는 방향성을 제시한 바 있다. 다만 상대적으로 작은 자산 규모로 인해 대형 신규 자산을 편입하기는 쉽지 않다는 평가도 업계 분석에서 제기된다.

연결 기준 매출액은 2022년 59.5억원, 2023년 109.1억원, 2024년 68.8억원, 2025년 69.2억원으로 2023년에 큰 폭으로 늘었다가 2024~2025년에는 60억원대 후반에서 안정화된 흐름을 보였다.

영업이익률은 2022년 52.9%, 2023년 74.2%, 2024년 58.3%, 2025년 59.1%로 2023년 예외적인 고점을 지나 이후에는 대체로 58~59%대에서 유지되고 있다.

반면 순이익은 2022년 6.3억원, 2023년 55.8억원, 2024년 15.3억원, 2025년 2.6억원으로 영업이익률의 안정적인 흐름과는 달리 매우 큰 변동성을 나타냈다.

이는 영업이익 자체보다 영업외 항목(금융비용, 보유 지분증권·우선주에 대한 평가손익 등)의 영향이 순이익 변동을 크게 좌우했을 가능성을 시사한다.

영업활동현금흐름(CFO)은 2022년 25.6억원, 2023년 27.1억원, 2024년 23.8억원, 2025년 18.5억원으로 4년 연속 완만하게 줄어드는 추세를 보였다.

자본총계는 2022년 898.8억원에서 2023년 910.7억원으로 소폭 늘었고, 2024년 초 유상증자 영향으로 1,008.2억원까지 확대됐으나 2025년에는 960.9억원으로 다시 줄었다.

부채총계는 2022~2025년 200~205억원대에서 큰 변동 없이 유지됐으며, 부채비율은 200~223% 구간을 오르내렸다. 종합하면 매출과 영업이익률은 비교적 안정적으로 유지된 반면, 순이익과 영업현금흐름은 최근으로 올수록 둔화되는 모습이 뚜렷하다.

회사의 핵심 자산 성격상 리테일(대형 아울렛)과 오피스(강남 프라임) 두 시장의 흐름이 모두 중요하다.

세빌스코리아의 2026년 오피스 시장 전망에 따르면 강남업무지구(GBD)는 2025년 말 기준 1.7%의 매우 낮은 공실률을 유지하고 있으며 2026년에도 권역 중 가장 낮은 공실률을 유지할 것으로 전망됐다.

반면 도심(CBD)은 대규모 신규 공급으로 공실률이 8~10% 수준까지 높아질 것으로 예상돼 권역별 양극화가 뚜렷하다.

NH투자증권 리서치센터는 서울 및 분당·판교업무권역의 2026~2028년 연평균 오피스 신규 공급면적이 직전 3개년 대비 42% 줄어들 것으로 전망해, 공급 부족이 중장기적으로 임대 지표에 우호적으로 작용할 가능성을 제시했다.

국내 리츠 시장 전반은 2026년 들어 어려움을 겪고 있는데, 신한투자증권은 제이알글로벌리츠의 유동성 위기 및 회생절차 신청 여파로 차환 시장이 경색되며 국내 상장리츠가 연초 대비 약세를 기록하고 있다고 진단했다.

다만 같은 보고서는 서울 오피스 시장이 재택근무 영향이 적고 신규 공급이 부족해 펀더멘털이 견조하다는 점을 근거로, 시장 전반의 유동성 위기 확산 가능성은 제한적이라고 평가했다.

리테일 부문에서는 CBRE코리아가 성수·용산 등 신흥 상권의 임대료 성장을 긍정적으로 보는 한편, 전통 대형 상권은 상대적으로 고전하고 있다고 분석했는데, 회사의 핵심 자산인 광교 롯데몰은 장기 책임임대차 구조로 일반 상권 경기 변동에서 어느 정도 분리돼 있다는 점이 다른 리테일 자산과 다른 특징이다.

회사는 특정 섹터에 국한되지 않고 우량 자산을 지속 발굴, 편입하며 대형 복합 리츠로 성장한다는 전략을 제시해 왔으며, 2024년 초 유상증자를 통해 마제스타시티 타워1 우선주를 편입한 것이 이 전략의 실제 사례다.

회사는 2025년 3월 리파이낸싱을 완료해 단기적인 차환 부담을 일부 해소한 것으로 파악된다. 2026년 2월 25일 정기주주총회에서는 자본준비금 감액, 재무제표 승인, 현금배당 등의 의안이 다뤄졌다.

세 개 기초자산(광교 롯데몰, 강남 KG타워, 마제스타시티 타워1)은 2025년 9월 기준 자산운용보고서에서 공실률 0%를 기록해 임대 수익의 안정성 측면에서는 긍정적 신호로 해석될 수 있다.

다만 업계 분석은 현재의 자산 규모와 시가총액을 고려할 때 회사가 대형 신규 자산을 추가로 편입하기는 쉽지 않을 것으로 내다봤다.

국내 오피스 시장의 중장기 공급 부족 전망은 회사가 보유한 강남 오피스 우선주 투자에 우호적인 배경이 될 수 있으나, 리테일 자산의 만기 이후(2035년) 재계약 조건이나 국내 리츠 시장 전반의 신용 경계감이 향후 자금조달 조건에 영향을 줄 수 있는 변수로 남아 있다.