코람코라이프인프라리츠

코람코라이프인프라리츠는 2020년 8월 코스피에 상장한 아시아 최초의 주유소 기반 리츠로, 코람코자산신탁이 운용을 맡고 있다. 상장 초기에는 매출 전액이 주유소 임대에서 발생했으나, 이후 물류·리테일·오피스·호텔 자산을 순차적으로 편입하며 사업구조를 다변화했다.

회사 홈페이지에 따르면 코람코라이프인프라리츠는 전국 160여 개 핵심 부지를 기반으로 한 생활 인프라 플랫폼을 지향한다고 밝히고 있다.

핵심 임차인 구조를 보면 전국 140여 개 HD현대오일뱅크 직영 주유소와 대형 가전전용 매장, 초대형 물류센터 등 실물자산에 투자하며, 서초 마제스타시티타워와 강남역 DF타워 등 프라임 오피스 우선주 지분도 보유하고 있다.

주요 임차인에는 HD현대오일뱅크, SK네트웍스, 쿠팡 등이 포함되어 있으며, 회사는 보유세를 제외한 수선유지비·보험·제세공과 등을 임차인이 부담하는 구조로 안정적 임대수익을 추구한다.

상장 시점에는 매출의 100%가 주유소에서 나왔지만, 2024년 11월 기준 보도에 따르면 물류센터 32%, 리테일 11%, 전기차 충전소 5%, 오피스 4%로 매출 비중이 다각화된 상태였다.

회사는 코람코더원강남제1호, 코크렙 시리즈 등 다수의 자(子)리츠·특수목적법인을 통해 자산을 편입하는 구조를 취하고 있으며, 이는 국내 민간 리츠 시장에서 운용 규모가 가장 큰 코람코자산신탁의 자산 소싱 역량에 기반한다. 최근에는 중소형 호텔과 주차타워 등 밸류애드 전략을 통한 신시장 공략도 병행하고 있다.

확정 연간 실적을 보면 코람코라이프인프라리츠의 매출은 2022년 343.8억원, 2023년 314.8억원, 2024년 485.0억원, 2025년 385.5억원으로 등락을 보였다.

영업이익은 2022년 235.7억원, 2023년 181.2억원, 2024년 356.5억원, 2025년 241.6억원을 기록했으며, 영업이익률은 각각 68.6%, 57.6%, 73.5%, 62.7%로 변동성이 상당했다.

특히 2024년의 높은 매출과 이익은 비주요 자산 매각 등 일회성 요인이 반영된 결과로 해석되며, 2025년에는 이러한 요인이 소멸하면서 매출과 영업이익이 모두 전년 대비 큰 폭으로 축소됐다.

지배주주 순이익은 2022년 115.5억원, 2023년 107.4억원, 2024년 237.5억원으로 늘었다가 2025년 66.7억원으로 급감했는데, 이는 영업이익 감소와 함께 일회성 처분이익 축소가 겹친 결과로 보인다.

영업활동현금흐름은 2022년 240.3억원에서 2023년 171.0억원, 2024년 80.5억원, 2025년 34.2억원으로 4개년 연속 줄어드는 추세를 보였다.

자본총계는 2022년 4650.9억원에서 2023년 4562.4억원으로 줄었다가 2024년 5016.3억원으로 늘었고, 2025년에는 다시 4804.6억원으로 축소됐다.

부채비율은 2022년 175.1%, 2023년 176.2%, 2024년 155.0%, 2025년 168.1%로 150%대 중후반에서 등락하고 있다.

다만 최근 4개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 합산 지배주주 순이익은 88.1억원으로 2025년 연간치(66.7억원)를 넘어서, 최근 들어 이익 흐름이 다소 개선되는 모습도 함께 관찰된다.

국내 상장리츠 산업은 상업용 부동산 거래 시장과 밀접하게 연동되어 있다. 코람코자산신탁의 자체 리서치에 따르면 2025년 국내 상업용 부동산 전체 거래 규모는 34조원으로 역대 최고치를 기록했지만, 자산 유형별 성과 격차는 오히려 확대되고 있다고 밝혔다.

같은 자료는 비우량 자산의 공실 부담, 임차 수요 둔화, PF 리스크 등 구조적 위험이 잔존해 자산 선별과 운용 경쟁력이 어느 때보다 중요한 시기라고 평가했다.

2026년 국내 상업용 부동산 시장에 대해서도 코람코자산신탁은 거래 정상화와 운영 회복이 이어지는 가운데 자산·섹터·전략별 차별화가 심화되는 선별적 회복 국면에 진입할 것으로 전망했다.

코람코라이프인프라리츠는 주유소·물류·오피스·호텔 등으로 자산을 다변화해 특정 섹터 편중 위험을 완화하는 전략을 취하고 있어, 이러한 선별적 회복 국면에서 포트폴리오 구성의 유연성이 상대적인 강점으로 작용할 수 있다.

다만 경쟁 운용사인 이지스자산운용과 마스턴투자운용이 각각 경영권 매각과 조직 정상화 이슈로 사업 확장에 제동이 걸린 사이, 코람코 계열은 상업용 부동산 거래 시장에서 상대적으로 공격적인 행보를 이어가는 모습이 관측된다.

국내 리츠 시장 전반적으로는 배당투자 매력을 높이기 위한 배당절차 개선, 글로벌 지수 편입 추진 등 제도적 변화가 진행되고 있어, 개별 리츠의 운용 투명성과 포트폴리오 질이 투자자 평가의 핵심 변수로 부상하고 있다.

코람코라이프인프라리츠는 최근 굵직한 신규 자산 편입을 잇달아 추진하고 있다.

코람코자산신탁에 따르면 코람코라이프인프라리츠는 현대자동차가 보유한 전국 11개 사업 거점을 유동화하는 신규 사모 리츠의 최대주주로 참여하기로 결정했으며, 해당 리츠는 코람코라이프인프라리츠가 약 50%, 현대자동차가 약 30%, 한국투자증권이 약 20%를 투자하는 구조다.

편입 자산은 자동차 판매사옥 7곳, 하이테크센터 2곳, 현대모터스튜디오 1곳, 인증중고차센터 1곳 등 총 11개로, 서울·수도권 비중이 자산가치 기준 약 80%에 달하며 현대자동차가 전 자산에 대해 장기 책임임차 계약을 체결해 공실 위험 없이 매년 임대료가 상승하는 구조로 설계됐다.

이와 별도로 종속회사인 코크렙제72호위탁관리부동산투자회사가 현대자동차 성내 판매사옥 외 10개 토지·건물을 취득하는 결정을 공시했으며, 코람코더원강남제1호위탁관리부동산투자회사 주식 790만주(373억 2750만원)를 추가 취득해 지분보유율을 19.75%로 높였다.

이는 회사 자기자본 대비 8.18%에 해당하는 규모다. 또한 신규 설립(예정) 리츠의 종류주식 2386만주 투자와 관련한 투자의향서를 이사회에서 제출하기로 결정한 바 있어, 추가 자산 편입 논의가 이어지고 있음을 시사한다.

배당 측면에서는 회사가 제11기부터 배당금을 사전에 확정 공시하는 '선배당 후투자' 정책을 도입했으며, 이를 발판으로 MSCI·FTSE 등 글로벌 주요 지수 편입을 적극 추진할 계획이라고 밝혔다.

반기배당 기준일은 매년 5월 31일과 11월 30일로 운영되고 있어, 향후 배당 및 자산 편입 성과가 이 일정에 맞춰 순차적으로 시장에 반영될 것으로 예상된다.