제이알글로벌리츠

제이알글로벌리츠는 해외 부동산을 기초자산으로 하는 위탁관리 부동산투자회사로, 2020년 8월 코스피에 상장했다. 핵심 자산은 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 복합단지인 파이낸스타워로, 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments)을 책임임차인으로 두고 있으며 총 임대율 100%를 유지해왔다.

두 번째 자산은 미국 뉴욕 맨해튼 타임스스퀘어·펜스테이션 인근의 498 세븐스 애비뉴 오피스로, 미국 최대 의료보건노동조합(SEIU) 등을 주요 임차인으로 삼고 있다.

회사의 영업수익은 해외 특수목적법인(SPC)으로부터 받는 배당금과 이자수익이 실질적인 원천으로, 자산을 직접 운영하기보다는 해외 부동산법인에 지분을 투자하고 그 배당을 국내로 들여오는 구조다.

운용은 제이알투자운용이 맡고 있으며, 소액주주 비중이 매우 높아 2025년 말 기준 소액주주가 약 2만 8,000명으로 전체 지분의 70% 이상을 보유하고 있다.

국내 상장 리츠 중 해외 오피스 자산을 담은 대표 종목으로 꼽혔으나, 2026년 4월 회생절차 개시 신청으로 국내 공모 상장 리츠 중 최초의 법정관리 사례가 됐다.

파이낸스타워는 벨기에 건물관리청이 중도해지 불가 조건으로 2034년 말까지 사용하기로 했고 임대료가 벨기에 소비자물가지수(건강지수)에 연동돼 매년 오르는 구조다.

TIGER 리츠부동산인프라, PLUS K리츠 등 국내 상장 리츠 ETF 다수가 이 종목을 편입하고 있어 거래정지의 파급 효과가 ETF 시장으로도 번진 바 있다.

연결 기준 매출액은 2022년 549억원에서 2023년 605억원, 2024년 626억원, 2025년 722억원으로 4년 연속 증가했다.

영업이익도 같은 기간 269억원→326억원→310억원→545억원으로 늘었으며, 영업이익률은 49.0%→53.9%→49.5%를 기록한 뒤 2025년 75.6%로 크게 뛰었다.

다만 지배주주 순이익은 2022년 176억원에서 2023년 232억원으로 늘었다가 2024년 207억원, 2025년 162억원으로 2년 연속 줄어, 매출·영업이익의 증가세와 엇갈리는 흐름을 보였다. 이는 영업이익 아래 단계인 금융비용·환관련 손익 등 비영업 항목의 부담이 커졌음을 시사한다.

자본총계(지배주주)는 2022년 9,205억원에서 2023년 8,587억원으로 줄었다가 2024년 8,058억원으로 다시 감소했고, 2025년에는 1조 1,887억원으로 크게 늘었는데 이는 신규 자본 유입이나 회계적 요인이 동반된 결과로 해석할 수 있다.

부채총계는 2022년 1조 1,065억원에서 2025년 1조 5,619억원으로 꾸준히 늘어 부채비율이 120%대에서 130%대 구간을 오갔다.

특히 영업활동현금흐름은 2022년 286억원, 2023년 404억원, 2024년 344억원의 순유입을 기록했으나 2025년에는 -246억원으로 처음 적자 전환했다.

이는 매출·영업이익 성장에도 실제 현금 유입이 원활하지 못했음을 보여주는 대목으로, 이후 2026년 벨기에 현지 캐시트랩(현금유보) 발동 및 단기사채 상환 실패로 이어진 유동성 압박의 전조로 볼 수 있다.

2026년 상반기(1~6월) 실적은 외부감사인으로부터 계속기업 불확실성을 이유로 '의견거절' 감사의견을 받았다는 내용이 회사 공시를 통해 확인되나, 이는 확정된 연간 재무자료 범위(2022~2025년) 밖의 사안으로 아직 확정치로 다루지 않는다.

국내 상장 리츠 시장은 대부분 국내 오피스·리테일·물류 자산을 담고 있는 반면, 제이알글로벌리츠는 벨기에·미국 등 해외 오피스를 편입한 대표적 해외자산형 리츠로 분류돼 왔다.

2020년대 초반 글로벌 저금리 환경에서 해외 오피스 리츠가 다수 상장됐지만, 이후 글로벌 기준금리 상승과 상업용 부동산 감정가 하락이 겹치면서 해외자산 리츠 전반의 담보인정비율(LTV)과 차입 조달 환경이 악화됐다.

제이알글로벌리츠의 경우 벨기에 파이낸스타워를 담보로 한 대출의 조달금리가 과거 1%대에서 2024년 말 차환 과정에서 4~5%대로 급등한 것으로 알려져, 해외자산 리츠가 직면한 금리 리스크의 전형적 사례로 거론된다.

또한 원·달러, 원·유로 환율이 급등하면서 100% 환헤지를 해온 제이알글로벌리츠는 대규모 환헤지 정산금 부담을 짊어지게 됐고, 이는 유동성 위기의 직접적 계기가 됐다.

국내 상장 리츠가 법정관리에 들어간 첫 사례라는 점에서 국토교통부가 특별검사에 착수했으며, 감독당국과 업계 전반에서 해외자산 리츠의 환헤지·차입 구조에 대한 점검 필요성이 제기되고 있다.

동종 해외자산 리츠들(마스턴프리미어리츠, ESR켄달스퀘어리츠 등)도 이번 사태 발표 직후 주가가 동반 하락하는 등 업종 전반에 투자심리 위축이 나타났다.

회사는 서울회생법원의 지도 아래 ARS(자율구조조정지원) 절차를 진행 중이며, 법원은 회생절차 개시 여부 결정 보류 기한을 기존 2026년 8월 14일에서 9월 14일로 한 차례 연장한 바 있고, 이후에도 협의가 이어지고 있는 것으로 파악된다.

회사는 2026년 9월 18일 주주간담회에서 벨기에 건물관리청과 임대차 장기 연장 협상이 진전되고 있다고 밝혔으며, 협상이 완료되면 즉시 공시하겠다는 방침을 세웠다.

동시에 해외 대형 상업은행 및 사모펀드(PE) 등 복수 금융기관과 파이낸스타워 담보대출의 신규 대주단 교체 및 차환을 협의하고 있고, 국내 금융기관을 통한 자금 조달도 검토 대상이다.

맨해튼 오피스는 매각과 대출 만기 연장을 동시에 추진하고 있으며, 미국 역외투자자와 대형 연기금 일부가 관심을 보였지만 인수의향서(LOI) 제출 단계에는 이르지 못한 상태다.

회사는 주주들이 보유한 약 220억원 규모의 미지급 배당금 채권을 공모사채·기관채권자와 동일한 방식으로 변제하는 방안을 추진 중이며, 운용사는 리츠 정상화 전까지 자산관리보수를 받지 않기로 했다. 국토교통부의 특별검사도 진행 중인 것으로 파악돼, 향후 검사 결과에 따른 후속 조치 여부도 지켜볼 변수다.