PER·EPS·PBR·BPS는 최근 4개 분기(2025Q3~2026Q2) 기준 자체 산출 · 시세 2026-10-02 장마감
NH프라임리츠는 2026년 3월 최대 자산인 서울스퀘어 매각을 마무리하며 상장 이후 첫 번째 완전한 포트폴리오 전환기를 맞았다.
국내 최초 재간접 공모상장리츠로 여러 오피스 펀드·리츠의 수익증권에 소수지분 투자하는 구조
2026년 3월 서울스퀘어 매각이 약 1조 2,800억원에 마무리되며 4개 상장 초기자산이 모두 교체 완료
회수 원금은 판교테크윈·시그니쳐타워·센터포인트 광화문 등에 순차 재투자, 최근에는 하나오피스리츠 종류주 150억원 투자
2025년 연간 실적은 매출과 영업이익이 전년 대비 크게 축소되며 영업손실로 전환, 순이익은 소폭 흑자 유지
재간접 구조 특유의 운용 자율성 제약과 소형 시가총액에 따른 유동성·지수 편입 한계가 상존
NH프라임리츠는 2019년 상장한 국내 최초의 재간접 공모상장리츠로, 단일 물건을 직접 소유·운용하는 대신 다양한 자산에 분산투자하고 많은 투자전문가가 검토한 부동산 펀드와 리츠의 수익증권을 기초자산으로 담는다.
상장 당시 포트폴리오는 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥(더에셋), 삼성SDS타워 등 4개 오피스 관련 수익증권으로 구성됐다.
이후 각 자산의 운용기간 만료에 따라 순차적으로 매각이 이뤄졌는데, 삼성SDS타워는 2023년, 더에셋(강남)은 2024년, 강남N타워는 2025년에 각각 매각을 완료했다. 회수한 재투자금은 강남역 아크플레이스, 판교테크윈, 도심권역 시그니쳐타워, 센터포인트 광화문 등에 순차적으로 투자됐다.
2026년 3월에는 마지막 상장 당시 자산이었던 서울스퀘어 매각이 마무리되면서, 서울 도심의 대형 오피스 빌딩 서울스퀘어가 약 1조 2,800억원에 한국투자금융지주 계열사인 한국투자리얼에셋운용에 인수됐다.
회수한 원금 가운데 일부는 최근 하나오피스리츠의 종류주 투자로 이어졌는데, NH프라임리츠는 서울스퀘어 투자에서 회수한 원본 410억원 중 150억원으로 하나오피스리츠의 종류주를 인수했다. 운용사는 NH농협리츠운용이며, 나머지 회수 원금 및 신규 편입 자산 방향은 시장에서 지속적으로 주목하는 변수다.
재간접 구조의 특성상 개별 자산의 운용·매각 시점과 조건은 해당 펀드·리츠 운용사의 의사결정에 크게 좌우된다는 점이 다른 실물 보유형 리츠와 구분되는 특징이다.
| 분기 | 매출액 | 영업이익 | 영업이익률 |
|---|
| 연도 | 매출액 | 영업이익 | 지배주주 순이익 | 영업이익률 | ROE | 부채비율 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 76억 | 73억 | 74억 | 96.2% | 7.4% | 0.3% |
| 2023 | 146억 | 128억 | 128억 | 87.8% | 11.6% | 0.3% |
| 2024 | 146억 | 70억 | 71억 | 48.0% | 6.4% | 1.8% |
| 2025 | 40억 | -2억 | 1억 | −5.0% | 0.1% | 0.3% |
연결 기준(자회사 실적을 합친 재무제표) · DART 공시 확정치 · 순이익은 지배주주 기준 · 데이터 2026-09-05
확정 연간 실적을 보면 NH프라임리츠의 손익은 기초자산 매각 차익의 발생 시점에 따라 해마다 큰 편차를 보인다.
2022년 매출은 76억 3,300만원, 영업이익은 73억 4,600만원으로 영업이익률이 96.2%에 달했고, 2023년에는 매출 146억 3,100만원, 영업이익 128억 4,800만원으로 영업이익률 87.8%를 기록하며 이익 규모가 크게 확대됐다.
2024년에도 매출 146억 3,300만원, 영업이익 70억 2,000만원으로 영업이익률은 48.0%로 낮아졌지만 여전히 높은 수준의 수익성을 유지했다. 반면 2025년에는 매출이 39억 7,900만원으로 전년 대비 크게 줄었고 영업손익은 2억 100만원의 손실로 전환됐다.
다만 순이익은 1억 4,400만원으로 소폭이나마 흑자를 유지했는데, 이는 기초자산의 대규모 매각 차익이 해당 회계기간의 손익계산서에 직접 반영되지 않는 재간접 구조의 특성과 관련이 깊다.
자기자본은 2022년 995억 5,800만원에서 2023년 1,102억 7,500만원, 2024년 1,106억 3,700만원, 2025년 1,095억 3,000만원 수준으로 큰 변동 없이 유지되고 있으며, 부채총액도 2억~20억원 수준으로 매우 낮게 관리되고 있다.
영업활동현금흐름은 2022년 21억 2,700만원 유입, 2023년 4억 2,900만원 유출, 2024년 105억 3,500만원 유입, 2025년 5억 4,100만원 유출로 손익보다도 자산매각·재투자 타이밍에 더 크게 좌우되는 모습을 보였다.
종합하면 이 회사의 연간 손익은 임대수익이라는 안정적 기초수익 위에 자산 매각 차익이라는 일회성 요인이 얹혀지는 구조이며, 2025년의 실적 축소는 해당 회계기간 중 대형 매각 차익이 인식되지 않은 데 따른 것으로 해석된다.
국내 상장리츠 시장은 지속적으로 성장해왔으며, 코스피에 상장된 리츠는 총 24개로 자산 규모 16조원을 돌파했다. 이 가운데 NH프라임리츠는 실물 자산을 직접 매입·운용하는 대다수 상장리츠와 달리, 자산의 상당 부분을 다른 운용사가 조성한 펀드·리츠의 수익증권에 투자하는 재간접 방식을 택하고 있다.
이 같은 구조는 자산의 40% 이상을 수익증권에 투자하는 재간접 리츠로 분류되며, 실질 운용이라기보다는 펀드 운용사의 의지와 계획에 따라가는 성격이 강하다는 평가를 받는다.
캐피탈 리사이클링(자산 매각 후 재투자) 측면에서는 NH농협리츠운용이 운용하는 NH프라임리츠와 NH올원리츠가 상대적으로 적극적인 전략을 취해온 것으로 평가되는데, 국내 상장리츠는 아직 캐피탈 리사이클이 활발하지 않은 편이며, 상장한 지 오래되지 않아 대부분 상장 당시 기초자산을 그대로 담고 있는 경우가 많다.
오피스 임대시장은 권역별로 공실률 차이가 크며, 대형 프라임 오피스는 상대적으로 안정적 임대 수요를 확보하는 반면 시장 전반의 오피스 고점 논란도 꾸준히 제기되고 있다.
경쟁 재간접리츠로는 이지스밸류플러스리츠 등이 있으며, 실물 자산을 자체 개발·운영하는 AMC 기반 리츠와는 운용 방식에서 근본적 차이가 있다. 시가총액이 상장리츠 중 최저 수준에 머물러 있어 지수·ETF 편입 등 기관 수요 확대에는 한계가 있는 것으로 지적된다.
가장 중요한 확인 사항은 2026년 3월 마무리된 서울스퀘어 매각 대금의 재투자 방향이다.
NH프라임리츠는 서울스퀘어 지분을 매각하고 회수한 원금을 활용해 강남 오피스 인수를 추진하고 있으며, 앞서 강남역 더에셋과 강남N타워를 매각해 회수한 원금 325억원은 판교테크윈, 도심 시그니쳐타워, 센터포인트 광화문 3개 자산에 대한 재투자로 마무리됐다.
최근에는 하나오피스리츠와 과학기술인공제회로부터 각각 150억원, 500억원의 투자를 받는 재구조화가 완료됐으며, NH프라임리츠는 서울스퀘어 투자에서 회수한 원본 410억원 중 150억원을 하나오피스리츠 종류주 인수에 투입했다.
아울러 KB자산운용이 우선협상대상자로 선정된 시그니쳐타워 관련 거래에서 NH프라임리츠가 우선주 투자를 검토하는 등 신규 자산 편입 논의는 계속되고 있다.
서울스퀘어 매각 잔여 원금의 향후 투자처, 신규 자산 편입 여부, 혹은 유상감자·합병 등 대안적 주주환원 방식 채택 여부가 향후 회사 방향성을 결정할 핵심 변수로 남아 있다.
운용사인 NH농협리츠운용은 과거 IR을 통해 운용 자산의 주기적인 현장 점검과 매각 가치 극대화를 위해 노력하고 있으며, 향후 유동성 확충을 위한 M&A, 우량 재투자 물건 미확보시 유상감자 또는 자사주 매입 등 주주가치 제고 방안을 사전 검토해 실천해 나가겠다고 밝힌 바 있다. 신규 자산 편입 속도와 조건에 따라 회사의 자산 구성과 수익 구조가 상당 부분 재편될 가능성이 있다.
NH프라임리츠는 재간접 구조 특유의 안정적 임대수익 기반 위에, 자산 매각이 이뤄지는 해에는 이익과 배당이 크게 확대되는 패턴을 보여왔다.
과거 시장 조사에서는 순자산가치 대비 주가 비율이 1배를 밑도 국면이 확인된 바 있으며, 이 같은 순자산 대비 할인은 소형 시가총액과 재간접 구조에 대한 시장의 신중한 접근과 관련이 있다는 해석이 나온다.
시가배당률 측면에서는 상장 이후 여러 해에 걸쳐 상장리츠 평균을 웃도는 수준을 보여온 것으로 파악되며, 자산 매각 차익이 발생한 시기에는 특별배당이 더해지며 일시적으로 배당 규모가 확대되는 경향이 있었다.
다만 이러한 특별배당은 일회성 요인에 기반하는 만큼 매각 이후 재투자 자산의 임대수익만으로는 이전 수준의 배당을 유지하기 어려울 수 있다는 점도 함께 고려할 부분이다.
최근 몇 해의 연간 손익은 적자에서 흑자로, 다시 이익 규모가 축소되는 방향으로 크게 출렁였으며, 이 같은 변동성은 향후 신규 자산 편입 속도와 조건에 따라 다시 바뀔 수 있다.
PER·EPS·PBR·BPS 모두 자체 산출(네이버·토스와 동일 방식) · 배당은 DART 공시 주당현금배당금(보완:KRX) ÷ 현재가 · 기준 2026-09-05
NH프라임리츠는 삼성SDS타워(2023년), 더에셋 강남(2024년), 강남N타워(2025년), 서울스퀘어(2026년)로 이어지는 순차 매각을 통해 여러 해에 걸쳐 특별배당을 실시해온 이력이 있다.
이는 재간접 구조가 지닌 명확한 매각 시점 도래라는 특성에서 비롯된 것으로, 실물 자산을 직접 보유한 리츠와 비교해 매각 타이밍을 예측하기 상대적으로 용이하다는 평가를 받는다. 다만 향후 특별배당이 재현될지는 신규 재투자 자산의 매각 계획 여부에 달려 있다.
회사는 매각 회수 원금을 아크플레이스, 판교테크윈, 시그니쳐타워, 센터포인트 광화문, 하나오피스리츠 종류주 등 다양한 자산에 순차적으로 배분해왔다. 이 같은 재투자 다각화는 특정 자산·권역에 대한 편중 리스크를 완화하는 효과가 있다.
최근 하나오피스리츠 재구조화 참여 사례에서도 감정평가액 상승과 함께 기관 수요가 몰린 것으로 알려져 재투자 자산의 질적 측면이 뒷받침되는 모습이다.
포트폴리오에서 가장 큰 비중을 차지했던 서울스퀘어 매각이 2026년 3월 약 1조 2,800억원에 마무리되면서, 단일 자산 편중에 따른 리스크가 해소됐다. 이는 향후 재투자 자산 선정에 있어 상대적으로 큰 유연성을 확보하게 됐다는 의미로 해석된다. 다만 회수 원금을 어떤 자산에 어떤 조건으로 다시 투입할지는 아직 확정되지 않은 부분이 많다.
NH프라임리츠는 자산의 상당 부분을 다른 운용사가 조성한 펀드·리츠의 수익증권으로 보유하고 있어, 개별 자산의 운용·매각 의사결정에 대한 직접적 통제력이 제한적이다. 이는 실질 운용이 아니라 펀드 운용사의 계획에 따라가는 성격이 강하다는 평가로 이어진다. 이러한 구조적 특성은 재간접 리츠 전반의 공통된 한계로 지적된다.
NH프라임리츠는 상장리츠 중 시가총액이 최저 수준에 머물러 있으며, 이는 지수·ETF 편입 등을 통한 기관 자금 유입에 물리적 장벽으로 작용한다. 신규 상장리츠들이 유상증자 등을 통해 몸집을 키워나가는 흐름 속에서 시가총액 양극화가 심화될 가능성도 제기된다. 유동성이 제한적인 만큼 대량 매매 시 가격 영향이 상대적으로 클 수 있다.
서울스퀘어를 포함한 초기 상장 자산이 모두 매각된 이후 재투자 원금의 상당 부분이 아직 신규자산에 완전히 배치되지 않은 상태다.
신규자산 편입이 지연될 경우 자산 공백기 동안 수익성이 저하될 우려가 있으며, 유상감자·합병 등 대안이 논의되는 만큼 향후 회사의 사업 방향 자체가 바뀔 가능성도 배제할 수 없다.
재투자 자산 대부분이 오피스 부문에 집중되어 있어, 권역별 공실률 상승이나 임대료 조정 등 오피스 시장 사이클 변화에 노출된다. 시장에서는 오피스 고점 논란이 꾸준히 제기되고 있어 향후 재투자 자산의 임대 안정성 및 매각가치에 영향을 줄 수 있다.
최근 하나오피스리츠 종류주 투자 사례처럼, NH프라임리츠의 재투자는 우선주·종류주 등 후순위 성격의 증권 형태로 이뤄지는 경우가 있다. 이 같은 구조는 기초자산 운용사의 재무 상태나 유동성 이슈에 따라 배당·회수 조건이 영향을 받을 수 있어, 개별 재투자 건에 대한 모니터링이 필요하다.
재간접 구조 특성상 기초자산의 매각 차익이 해당 회계기간의 손익계산서에 직접 반영되지 않는 경우가 있어, 연도별 매출·영업이익 변동성이 크고 회계상 손익과 실제 현금 배당 규모 간에 괴리가 발생할 수 있다. 이는 투자자가 실적 발표만으로 배당 가능 여력을 판단하기 어렵게 만드는 요인이다.
반기 결산 마감 시점으로, 이후 공시되는 결산 실적과 배당 결의 내용에서 하나오피스리츠 투자 및 서울스퀘어 잔여 재투자 관련 손익 반영 여부를 확인할 필요가 있다.
하나금융그룹 강남사옥 투자 추진 관련 후속 공시나 협상 진행 상황을 확인해, 서울스퀘어 매각 잔여 원금의 재투자 방향이 구체화되는지 살펴볼 필요가 있다.
매년 2월경 열리는 정기주주총회에서 다음 회계연도 재무제표 승인과 배당 결의가 이뤄지므로, 서울스퀘어 매각 차익이 최종적으로 어떤 형태와 규모로 배당에 반영되는지 확인해야 한다.
서울스퀘어 매각대금 중 미투자 잔여분의 신규 자산 편입 여부, 혹은 유상감자·자사주 매입·합병 등 대안적 방향 채택 여부에 대한 공시를 지속적으로 확인해야 한다.
NH프라임리츠는 2026년 3월 서울스퀘어 매각을 끝으로 상장 당시 편입했던 4개 자산을 모두 교체하며 새로운 국면에 들어섰다.
그간 자산 매각이 이뤄질 때마다 특별배당을 통해 주주환원을 강화해온 트랙레코드가 있으나, 이는 일회성 요인에 기반한 것으로 향후 재현 여부는 신규 재투자 자산의 매각 계획에 달려 있다.
2025년 연간 실적은 매출과 영업이익이 크게 줄어 영업손실로 전환됐는데, 이는 해당 회계기간에 대형 매각 차익이 인식되지 않은 영향으로 해석된다.
회수한 재투자 원금은 판교테크윈, 시그니쳐타워, 센터포인트 광화문, 하나오피스리츠 종류주 등으로 순차 배분되고 있으며, 하나금융그룹 강남사옥 투자 추진 등 추가 재투자 논의도 이어지고 있다. 재간접 구조 특유의 운용 자율성 제약과 소형 시가총액에 따른 유동성 한계는 지속되는 과제로 남아 있다.
앞으로의 방향은 신규 자산 편입 속도와 조건, 그리고 회사가 선택할 주주환원 방식에 따라 크게 달라질 수 있다.
리포트 작성 2026-09-05 · 데이터 기준 2026-09-04
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