롯데리츠

롯데리츠는 2019년 10월 유가증권시장에 상장한 위탁관리 부동산투자회사로, 롯데그룹 부동산을 편입해 임대수익을 배당하는 구조다.

롯데백화점·아울렛·마트와 L7호텔 강남타워 등 롯데그룹 부동산에 투자하며, 롯데지주의 100% 자회사인 롯데에이엠씨에 자산관리를 위탁하고 운용수수료는 운용 기간 중 매입금액의 연 0.2%로 책정돼 있다.

자산현황 기준 리테일 연관 부동산이 전체 포트폴리오의 약 76%를 차지하며, 백화점 6개, 마트 5개, 마트·아울렛 복합점 2개, 프리미엄아울렛 1개에 롯데물류센터 김포, L7호텔 강남타워, 2026년 1월 편입된 L7 홍대, DF타워 간접보유 지분이 더해진 구조다.

리테일·물류 자산은 롯데쇼핑과 롯데글로벌로지스가 책임임대차 계약을 맺고 있어 단기 공실 위험이 낮다. 회사 홈페이지는 자산 17개·약 2.9조원 규모의 국내 초대형 상장리츠로 스스로를 소개하고, 롯데그룹 자산을 파이프라인으로 삼아 성장을 추구한다고 밝히고 있다.

본래 마트·백화점 등 리테일 자산으로 출발했으나 2024년부터 섹터 확장에 나섰고, L7 홍대는 호텔롯데가 책임 임차하는 구조이며, 2024년 롯데물산의 유상증자 참여로 롯데쇼핑 지분율이 50%를 하회하면서 단일 임차인 의존도가 낮아졌다는 평가가 나왔다.

NH투자증권은 향후 롯데물산·롯데웰푸드와의 협업을 통한 물류센터 편입, 롯데이노베이트와 데이터센터, 호텔롯데와 시니어 하우징 등 신규 투자 섹터 발굴이 이어질 것으로 전망했다.

경쟁 구도상으로는 스폰서 기반 대형 리츠(오피스·복합 중심)와 인컴 수요를 두고 경합하는 반면, 자산 성격은 오프라인 유통에 가까워 섹터 차별성이 뚜렷하다. 과거에는 강남 DF타워처럼 배당률은 높고 실질 투자 부담은 적은 우선주 지분을 편입해 고금리 압박을 감당한 사례도 있었다.

먼저 결산 구조를 짚어야 한다. 2026년 3월 주주총회에서 승인된 제14기 재무제표의 매출액은 708억 8,000만원, 영업이익 462억 5,500만원, 당기순이익 196억 2,700만원으로 공시됐는데 회사의 결산기간은 6개월 단위이며, 직전 결산기는 2025년 7월 1일부터 12월 31일까지였다.

즉 아래 '연도별' 수치는 각 연도 하반기 결산기 기준으로 읽어야 한다.

매출은 2022년 결산기 579억원, 2023년 594억원, 2024년 656억원, 2025년 709억원으로 자산 편입과 임대료 인상에 따라 꾸준히 늘었고, 영업이익도 341억원에서 463억원으로 증가하며 영업이익률이 58.9%→60.8%→64.0%→65.3%로 개선됐다.

반면 순이익은 141억원(2022) → 32억원(2023) → 106억원(2024) → 196억원(2025)으로 출렁였는데, 영업이익과 순이익의 큰 격차가 이자비용 등 금융비용 부담을 그대로 보여준다.

실제로 2022년 하반기 이후 리파이낸싱 금리는 5% 내외에서 형성됐다가 이후 3% 중후반대로 낮아진 흐름이었던 점을 감안하면, 2023년 이익 급감과 이후 회복은 차환 금리 사이클과 맞물린다.

영업활동현금흐름은 542억원(2022), 552억원(2023), 863억원(2024), 640억원(2025)으로 매 결산기 영업이익 규모를 넘거나 비슷한 수준을 유지했고, 이는 감가상각비 등 비현금 비용이 큰 부동산 임대업의 특성을 반영한다.

재무구조는 2025년 결산기 말 부채총계 1조 4,549억원, 자본총계 1조 1,395억원으로 부채비율이 113.4%(2022)에서 127.7%까지 높아졌다.

한편 2026년 9월 21일 공시된 감사보고서에서 삼정회계법인은 2026년 1월 1일~6월 30일 결산기에 '적정' 의견을 부여했고 해당 결산기 매출액은 821억 952만 73원으로 직전 결산기 708억 7,970만원 대비 증가했다고 기재됐는데, 이 수치는 정기주주총회 승인 과정에서 변동될 수 있어 확정치로 보기 어렵다.

배당 측면에서 NH투자증권은 롯데리츠가 매 결산기 감가상각비 한도 내에서 초과 배당을 지속하고 있어 이익 체력 개선이 배당과 직결되는 구조라고 평가했다.

국내 상장리츠 업황은 2026년 들어 금리와 신용 이벤트라는 두 축에 강하게 눌려 있다.

신한투자증권은 국내 리츠가 조달금리 하락으로 연초 견조했으나 4월 제이알글로벌리츠의 유동성 위기 및 회생절차 신청 여파로 차환 시장이 경색되며 연초 대비 -7.7% 수준의 약세를 기록 중이라고 밝혔고, 다만 국내 오피스 펀더멘탈이 견조해 유동성 위기 확산 가능성은 제한적이라고 평가했다.

같은 자료는 경기·금리 민감도가 높은 오피스·리테일·호텔 섹터가 하반기에도 상대적 약세를 보일 것으로 전망했다. 나이스신용평가에 따르면 상장리츠 평균 조달금리는 최근 3년간 3.7%에서 4.5%로 상승했고 금융비용 커버리지는 1.9배에서 1.6배로 하락했다.

같은 보고서는 내수 소비 회복이 완만할 것으로 보이면서 리테일과 물류 자산의 수익성 개선이 지연될 가능성이 크고, 수도권 주요 업무지구 대형 오피스는 상대적으로 실적 방어력이 높다고 평가했다.

이 구도에서 롯데리츠는 리테일 비중이 큰 쪽에 서 있어 섹터 프리미엄을 기대하기 어려운 반면, 계열 책임임대차라는 현금흐름 가시성은 상대적 강점이다. 한국리츠협회 집계에서 13개 상장리츠의 평균 임대율은 호텔 섹터 제외 기준 97.6%, 배당수익률은 6~9% 수준으로 유지되고 있다.

다만 전체 23개 종목 가운데 15개가 8%를 웃도는 배당수익률을 기록하는 등 수치가 임대수익이 아닌 주가 하락이나 일회성 특별배당에서 비롯된 경우도 섞여 있어, 업종 내 비교에는 배당의 질을 구분하는 작업이 필요하다.

앞으로의 관전 포인트는 자산 편입과 차환 조건 두 가지로 압축된다. 한 업계 분석은 2026년 하반기 신규 자산 편입이 예상되는 리츠로 신한알파리츠·롯데리츠·한화리츠를 꼽으면서, 다만 롯데리츠의 구체적인 타깃 자산은 공개되지 않았다고 전했다.

같은 자료는 대규모 실물 자산을 통째로 매입하기보다 소규모 자산 편입이나 공동투자·우선주 투자 활용이 늘어날 것으로 봤는데, 우선주 방식은 초기 투자금이 적어 유상증자 부담이 덜하면서 배당 수준을 유지할 수 있다는 점을 이유로 들었다.

회사는 앞서 기존 리테일 리츠에서 벗어나 스폰서 리츠로서 오피스·호텔 등 다양한 섹터로 영역을 넓히겠다고 밝힌 바 있다.

NH투자증권은 2026년 7월 리포트에서 제이알글로벌리츠 회생절차 신청과 국채 금리 상방 압력으로 리츠 전반이 조달에 어려움을 겪고 있으나, 롯데리츠는 전년 리파이낸싱 대상 4,500억원 중 64%를 고정금리로, 71%를 만기 2년 이상으로 설정해 하반기 금리 인상 환경에서도 실적 방어가 가능하다고 보며 올해 배당가능이익을 전년 대비 16% 증가한 873억원으로 전망했다.

같은 리포트는 6월 30일 롯데백화점 구리점 주차장 처분으로 가이던스를 상회하는 배당금 지급 가능성도 있다고 내다봤다. 반대편 변수도 분명하다 — 호텔 섹터 확충은 임차인 다각화에는 도움이 되지만, 편입 자금은 결국 차입이나 증자로 조달된다.

실제로 1년 안에 갚아야 할 빚이 6,000억원을 웃도는 가운데 2026년 초 L7 홍대 인수 과정에서 1,000억원의 단기사채를 발행한 만큼, 부채 부담을 어떻게 풀어내는지가 재무 관리의 핵심이 될 것이라는 지적이 있었다.

결국 임대료 인상률과 조달금리의 차이가 배당가능이익의 방향을 결정하는 구조이며, 그 확인은 결산기별 공시를 통해서만 가능하다.