IPARK현대산업개발

회사는 아파트 브랜드 아이파크를 축으로 외주주택·자체공사·토목·일반건축을 영위하는 건설사이자, 토지 매입부터 시행·시공·분양까지 직접 수행하는 디벨로퍼다.

2026년 3월 26일 정기주주총회에서 사명을 HDC현대산업개발에서 IPARK현대산업개발로 변경하는 안건이 가결됐고, 그룹 라이프 부문 9개 계열사가 HDC 대신 IPARK를 앞세우게 됐다.

아이파크는 2001년 선보인 주택 브랜드이며, 업계에서는 이번 사명 변경을 토지 매입부터 시공·분양·사후관리를 총괄하는 디벨로퍼로서의 입지를 굳히는 분기점으로 평가한다. 이익 구조의 핵심은 도급 공사보다 마진이 높은 자체사업이다.

자체주택 매출은 2024년 연간 4,008억원으로 전사 매출의 9.4%에 그쳤으나, 2025년 3분기 누적 기준으로는 비중이 24.2%까지 올라섰다.

청주 가경 아이파크, 서울원아이파크, 수원 아이파크시티 10~12단지 등이 영업이익에 반영됐고, 2027~2028년 준공 예정인 청주 가경 아이파크와 서울원아이파크는 공정 진행에 따라 실적이 추가 반영될 예정이다.

반대편 축은 재개발·재건축 시공권 확보를 통한 외주주택으로, 외주주택 수주잔고는 2023년 말 17조 618억원에서 2024년 17조 1,314억원, 2025년 3분기 말 19조 7,919억원으로 늘었다.

토목 부문에서는 2026년 1월 국가철도공단과 남부내륙철도(김천~거제) 제3공구 노반신설 공사도급계약 2,296억원을 체결했다.

용산에서는 용산정비창 전면 1구역 재개발과 철도병원부지 개발을 아이파크몰 등 그룹 자산과 연계한 '아이파크 타운' 구상을 추진하고 있고, 청라의료복합타운·잠실 스포츠마이스·공릉역세권·복정역세권 등 대규모 개발사업도 파이프라인에 있다. 서울 정비사업 수주전에서는 성수전략정비구역처럼 현대건설·GS건설 등과 직접 경합하는 구도가 이어진다.

연간 실적은 외형 정체 속 마진 개선으로 요약된다.

매출은 2022년 3조 2,983억원에서 2023년 4조 1,908억원으로 뛴 뒤 2024년 4조 2,562억원, 2025년 4조 1,470억원으로 4조원대에서 횡보했지만, 영업이익은 2022년 1,164억원(영업이익률 3.5%) → 2023년 1,953억원(4.7%) → 2024년 1,846억원(4.3%) → 2025년 2,486억원(6.0%)으로 회복 흐름을 보였다.

지배주주 순이익은 2022년 504억원에서 2023년 1,731억원으로 크게 늘었고 2024년 1,557억원, 2025년 1,581억원으로 유지됐다.

분기 흐름을 보면 2025년 2분기 매출 1조 1,632억원·영업이익 803억원(6.9%), 3분기 1조 530억원·730억원(6.9%), 4분기 1조 250억원·413억원(4.0%)으로 4분기에 마진이 눌렸고 지배주주 순이익도 114억원으로 축소됐다. 2026년에는 방향이 달라졌다.

1분기 매출이 6,739억원으로 급감했음에도 영업이익 801억원(11.9%)을 냈고, 2분기에는 매출 9,146억원·영업이익 1,227억원(13.4%)·지배주주 순이익 837억원을 기록했다.

회사는 원가율 개선과 수익성이 높은 자체사업·우량 대형 사업지 중심의 포트폴리오, 그리고 공사비 상승 이후 적정 도급계약을 맺은 천안 아이파크시티·파주 운정 아이파크 포레스트 등의 매출 비중 확대를 이익 개선 배경으로 설명했다.

언론은 분기 영업이익 1,000억원대 회복이 2021년 광주 사고 이후 약 5년 만이라는 점에 주목했으며, 사고 이전 6,000억원에 근접했던 연간 영업이익 수준과는 여전히 거리가 있다고 지적했다.

다만 현금 지표는 이익과 다른 그림을 보여준다 — 영업활동현금흐름은 2022년 마이너스 1조 7,351억원에서 2023년 6,402억원으로 정상화됐다가 2024년 3,144억원, 2025년 28억원으로 다시 줄었고, 부채비율은 2022년 152.8%에서 2025년 136.5%로 낮아지는 데 그쳤다.

국내 건설업은 회복 기대와 선행지표 부진이 뒤섞인 국면에 있다. 한국건설산업연구원은 2026년 건설수주가 전년 대비 4.0% 증가하겠지만 공공 수주가 시장을 견인하고 민간 수주 증가는 제한적이며, 건설투자도 소폭 회복에 그칠 것으로 전망했다.

같은 기관은 2026년 수도권 주택 매매가격은 2.0% 상승, 지방은 0.5% 하락하고 전세가격은 4% 오르는 양극화 지속을 예상했다. 수도권 신축 입주물량은 2026년 11만 1,700호로 2025년 16만 1,300호 대비 30% 이상 줄어들 것으로 추정돼 공급 부족 논쟁이 이어진다.

분양가는 공사비·금융비용과 정비사업 고분양가가 겹치며 2026년 4월 말 서울 민간아파트 평균이 3.3제곱미터당 5,838만원으로 역대 최고를 경신했다.

회사는 이 국면에서 수도권 핵심지 자체사업과 브랜드 인지도에 기대는 전략을 취하고 있으며, 2025년 도시정비 수주액 4조 8,012억원으로 업계 5위에 올랐다. 최근 5년간 1조원 초반대에 머물던 정비사업 수주액을 4조원대로 끌어올려 점유율을 확대한 것이다.

다만 상승한 자재비·인건비로 분양가를 낮추기 어려운 상황이 계속되고 안전 규제 강화와 노동권 관련 입법 시행으로 주택공급 제약 요인이 남아 있어, 업계 전반의 원가·공기 리스크는 해소되지 않았다.

회사가 제시한 하반기 방향은 마진 유지다. 회사 측은 하반기에 서울원 아이파크를 비롯한 자체사업과 천안 아이파크시티, 운정 아이파크 포레스트 등 대형 사업장의 실적 반영이 본격화되며 원가율 개선 기조를 바탕으로 안정적인 영업이익률을 유지하겠다고 밝혔다.

경영진은 2026년을 도시 개발 플랫폼으로서 입지를 공고히 하는 시기로 규정하고, 서울원 아이파크의 성공을 잇는 'Next 서울원' 사업 발굴 계획을 제시했다. 반면 신규 수주는 뚜렷한 과제로 남아 있다.

비즈니스포스트는 2026년 7월 기사에서 회사가 연간 수주 목표로 6조 5,331억원을 제시했으나 성남 태평3구역 재개발(5,852억원)을 포함해도 누적 수주액이 9,000억원대로 목표의 13.8% 수준이라고 보도했다.

목동11단지, 광명 하안주공 6·7단지, 노원 미성·미륭·삼호3차 통합재건축, 압구정1구역, 성수2지구 등 대형 정비사업 참여를 검토 중이며, 이 가운데 성수2지구가 하반기 수주 실적을 좌우할 핵심 사업지로 거론된다.

하반기 들어서도 도급 계약은 이어지고 있는데, 회사는 2026년 8월 2,450억원 규모 순천 조례동 아이파크 도급공사 수주를 알렸다. 7월 2분기 실적 공시와 함께 300억원 규모 자사주 취득 결정도 공시됐다.

참고로 삼성증권 허재준 애널리스트는 2026년 3월 언론 인터뷰에서 자체 사업의 높은 수익성으로 이익 증가 폭이 더 클 것으로 전망했다.