신한알파리츠

신한알파리츠는 신한금융그룹 계열 신한리츠운용이 자산관리회사(AMC)를 맡는 위탁관리 리츠로, 2018년 8월 코스피에 상장한 국내 최초의 대형 공모 오피스 리츠다.

상장 당시 판교 오피스 1개 자산(현 그레이츠 판교)으로 시작해 이후 총 11개 오피스를 추가 편입하고 1개(용산 더프라임)를 매각해 현재 12개 자산 포트폴리오를 구성하고 있다.

편입 자산은 매입가액 기준 약 2조 5800억원 수준이며, 최근 감정평가액 기준으로는 약 3조 2000억원에 달해 평균 24%의 가치 상승을 기록한 것으로 나타났다.

자산은 서울 도심업무권역(CBD), 강남업무권역(GBD), 판교업무권역(PBD)에 걸쳐 있으며 트윈시티남산, 신한L타워, 씨티스퀘어, 캠브리지빌딩, 용산아스테리움, GS서초타워, BNK디지털타워 등이 주요 자산에 포함된다.

임차인 구성은 판교 자산의 게임·IT 기업, 강남권의 금융·서비스업, 그리고 시청 씨티스퀘어의 서울특별시청 등 공공기관까지 업종이 분산돼 있다. 자산관리회사는 매입-운영-매각-재투자로 이어지는 순환 전략을 지향하며, 2023년 용산 더프라임 매각을 통해 상장리츠 중 처음으로 이 사이클을 완성한 바 있다.

2026년 초 기준 포트폴리오 평균 임대율은 97.9%로 안정적인 수준을 유지하고 있다. 경쟁 구도상 여의도업무권역(YBD) 노출이 없고 오피스 단일 섹터에 집중된 포트폴리오라는 점이 SK리츠, 롯데리츠 등 스폰서 기반 복합 리츠와의 차별점이자 한계로 동시에 지적된다.

연간 매출액은 2022년 505억원에서 2023년 479억원으로 소폭 줄었다가 2024년 583억원, 2025년 828억원으로 뛰며 최근 2년간 뚜렷한 성장세를 보였다. 이는 GS서초타워, 씨티스퀘어, BNK디지털타워 등 신규 편입 자산의 임대수익이 온기 반영되며 임대수익 기반이 확대된 결과로 해석된다.

영업이익률은 2022년 52.3%, 2023년 52.5%, 2024년 57.9%, 2025년 61.7%로 4년 연속 개선돼 규모 확대에 따른 비용 효율화가 나타났다.

반면 지배주주 순이익은 매우 큰 변동성을 보였는데, 2022년 49억원에서 2023년 695억원으로 급증한 뒤 2024년 47억원으로 되돌아왔고, 2025년 113억원으로 다시 늘었다.

2023년의 급등은 상장 이후 보유하던 용산 더프라임 매각차익이 반영된 일회성 요인으로, 2024년의 하락은 이 매각차익이 소멸된 기저효과로 이해할 수 있다.

영업활동현금흐름(CFO)은 2022년 167억원에서 2023년 68억원으로 줄었다가 2024년 114억원, 2025년 224억원으로 늘며 최근 2년간 임대현금흐름 기반이 확대되는 흐름을 보였다.

부채비율은 2022년 297.1%에서 2023년 201.6%로 낮아졌다가(매각대금 활용 상환 효과) 2024년 299.7%, 2025년 286.4%로 다시 높아졌는데, 이는 신규 자산 편입 과정에서 차입을 재차 확대한 결과로 풀이된다.

순자산(지배주주 자본)은 2023년 매각차익 반영 직후 정점을 찍은 뒤 배당으로 환류되며 2024년 낮아졌고, 2025년 신규 유상증자와 자산 편입에 힘입어 다시 크게 확대됐다.

비지배지분(NCI)은 2024년 595억원에서 2025년 1786억원으로 세 배 가까이 늘었는데, 이는 씨티스퀘어 등 자(子)리츠 형태로 편입한 자산에 외부 출자자(LP)가 참여한 영향으로 해석된다.

서울 오피스 시장은 2025년 말 기준 전체 공실률이 3%대 중반 수준으로 낮게 유지되고 있으며, 권역별로는 강남(GBD)이 2%대 초반, 여의도(YBD)가 2%대 초반, 도심(CBD)이 3%대 초반으로 다소 엇갈린 흐름을 보였다.

2026년에는 CBD를 중심으로 신규 공급이 이어지며 단기적으로 공실률이 상승할 가능성이 제기되지만, GBD·YBD는 낮은 공실률을 유지할 것으로 예상된다.

다만 2026~2028년 서울 및 판교(BBD) 권역의 연평균 신규 공급면적은 과거 대비 크게 줄어들 것으로 전망되어, 중장기 수급 측면에서는 기존 우량 오피스 보유자에게 우호적인 환경이 조성되고 있다.

최근에는 국고채 3년물 금리가 3.7%대까지 오르며 리츠의 배당과 국채금리 간 스프레드가 좁아진 데다, 해외자산을 보유한 한 상장리츠의 회생절차 신청을 계기로 업종 전반의 투자심리가 위축된 상황이다.

다만 이러한 신용 우려는 해외자산 보유 리츠에 집중되는 경향이 있어, 국내 서울 오피스에만 집중된 신한알파리츠와는 성격이 다르다는 평가도 나온다.

경쟁 구도에서는 SK리츠, 롯데리츠, 삼성FN리츠 등 스폰서 기반 리츠들도 2026년 신규 자산 편입 또는 매각을 통한 포트폴리오 고도화를 추진하고 있어, 우량 스폰서 자산과 자본 재순환 역량이 상장리츠 간 차별화 요인으로 부각되는 국면이다.

신한리츠운용은 2026년 운용 전략으로 신규 편입과 선별 매각을 병행하는 포트폴리오 고도화, 리파이낸싱을 통한 이자비용 개선, 배당 확대를 통한 주주가치 제고를 제시했다.

구체적으로 초기 편입 자산을 중심으로 매각차익 실현을 검토 중이며, 이는 서울 오피스 자산 가치가 최근 몇 년간 크게 상승한 데 기인한다.

대표적으로 그레이츠 판교는 매입가 5182억원 대비 최근 감정평가액이 1조 100억원으로 나타나 이를 근거로 약 1000억원 규모 이상의 추가 차입 여력이 있는 것으로 파악됐다.

2025년에는 전체 임대면적의 34%(약 3만 8000평)에 대해 신규 및 재계약이 완료돼 임대료 재조정 기회가 확보됐고, 판교 자산은 2028년까지 임대료 상승 여력이 내재된 것으로 평가된다.

회사는 2026년 반기별 주당 배당금 가이던스를 기존 계획보다 소폭 상향 조정한 것으로 파악되며, 2026~2027년 사이 배당률을 상장 이후 최고 수준으로 끌어올리겠다는 목표를 제시한 바 있다.

다만 이러한 목표는 향후 신규 자산 편입 규모, 편입 방식(직접 매입 대 지분·우선주 투자), 그리고 금리 환경에 따라 달라질 수 있다.

하반기에는 스폰서 기반의 우량 임차 자산을 소규모·고수익 방식(지분 또는 우선주 투자)으로 편입하는 흐름이 업종 전반에서 나타나고 있으며, 신한알파리츠도 이러한 전략을 이어갈 후보로 거론된다.