PER·PBR·배당수익률은 최근 확정 실적(EPS·BPS·주당배당금)과 현재 주가로 산출 · 시세 2026-10-02 장마감
서울 CBD 핵심 오피스 자산을 담은 폐쇄형 상장 공모펀드로, 순자산 대비 대폭 할인된 주가와 배당 매력이 공존하나 2026년 CBD 대규모 신규 공급이 단기 리스크 요인으로 부상했다.
센터원 비중 80% 이상의 집중형 포트폴리오 — CBD 임대 시장 변동에 주가·배당이 직접 연동
2026년 4월 고점(7,340원) 대비 약 30% 급락, 순자산 대비 주가 할인폭 재확대
2026년 CBD 신규 오피스 공급 약 21만 sqm 예정, 공실률 8~10% 상승 가능성이 단기 리스크
미래에셋 TDF 자금 유입 구조로 미래에셋 계열 기관의 지속적 순매수 기반 확보
40년 만기 폐쇄형 구조 및 일 거래대금 4억원 수준의 낮은 유동성이 상존하는 구조적 제약
맵스리얼티1의 공식 명칭은 '미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호투자회사'로, 2007년 약 4,300억원을 공모한 후 같은 해 코스피에 상장된 폐쇄형 공모 부동산펀드이며 만기는 40년이다.
미래에셋자산운용이 자산 운용을 전담하고 있고, 주요 투자자인 미래에셋자산운용과 미래에셋생명 등 그룹 계열사가 지분의 상당 부분을 보유하고 있다. 핵심 자산은 서울 중구 을지로에 위치한 센터원 빌딩으로, 전체 투자자산의 약 80% 이상을 차지하는 압도적 비중이다.
과거 보도에 따르면 투자자산 비중은 센터원 81%, 판교 미래에셋센터 11%, 미래에셋플레이스(분당) 7%, 미국 인디애나주 FedEx 물류센터(소수 지분) 등으로 구성되어 있으며, 인도 방갈로르 토지 자산 일부는 이미 매각된 것으로 확인됐다.
펀드의 수익 구조는 임대 수익을 주주에게 배당으로 지급하는 방식으로, 역사적으로 주당 200~220원의 배당을 통해 5%대 배당수익률을 제공해 왔다. 설정액 대비 순자산이 2배 이상 성장했으며, 과거 공시 기준 순자산 규모는 약 9,413억원 수준으로 알려져 있다.
미래에셋 TDF 자금이 '미래에셋부동산인프라펀드'를 경유해 맵스리얼티1에 간접 유입되는 구조는 그룹 내 자금 흐름의 구조적 기반으로 작용한다.
경쟁 상품으로는 맥쿼리인프라(088980) 등 여타 상장 인프라·부동산 펀드가 있으나, 맵스리얼티1은 서울 CBD 오피스 집중형 포트폴리오로 차별성을 갖는 국내 유일의 대형 상장 공모 부동산펀드다.
2026년 4월 18일 기준 맵스리얼티1의 주가는 7,090원 수준으로 52주 고점 7,340원에 근접한 강세 국면을 유지했으나, 2026년 6월 5일 기준 현재가는 5,100원으로 약 두 달 만에 고점 대비 약 30% 급락했다.
52주 저가(4,215원)와 고가(7,340원) 사이에서 현재 주가는 중하단 영역에 위치하며, 최근 하락세는 CBD 신규 오피스 공급 우려, 차익 실현 매물 압력이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다.
시가총액은 현재 약 0.5조원으로, 과거 공시 기준 순자산(약 9,413억원)을 40% 이상 하회하며 NAV 대비 주가 할인이 재확대된 상태다. 일 거래대금은 약 4억원으로 매우 낮아 기관 또는 외국인 투자자의 소규모 포지션 변화만으로도 주가 변동성이 크게 확대될 수 있는 구조적 취약점을 갖는다.
2025년 서울 오피스 임대 시장은 전체 공실률 3%대 중반, 명목 임대료 평균 4.3% 상승이라는 우호적인 환경을 유지했으나, CBD 권역에서는 SK그룹 계열사 이전으로 대형 공실이 발생하며 권역별 수요 편차가 나타났다.
2025년 서울 오피스 투자 거래 규모는 21.1조원으로 역대 최대치를 기록했으며, 대형 프라임 자산 중심의 거래 비중이 81%까지 증가하는 등 우량 자산에 대한 기관투자자 수요가 집중되었다.
미래에셋자산운용의 12% 이상 지분 보유가 확인된 바 있으며, TDF를 통한 구조적 매수 기반은 장기적 수급 안정에 기여하고 있다. 주가는 2025년 11월 52주 신고가를 경신하는 등 강세를 보였으나, 이후 고점 대비 큰 폭의 조정이 진행된 상황이다.
2026년 향후 전망에서 가장 핵심적인 변수는 CBD 권역의 신규 오피스 공급이다. 세빌스코리아에 따르면 2026년 CBD에서만 약 21만 sqm의 신규 오피스가 공급될 예정이며 이는 CBD 기존 공급량의 약 4.5%에 해당하고, CBD 공실률이 8~10%까지 상승할 가능성이 있다.
맵스리얼티1의 핵심 자산인 센터원 빌딩은 프라임 자산이나 인근 신규 대형 오피스와의 임차인 경쟁이 불가피하며, 신규 임차인 유치를 위한 경쟁적 인센티브 제공이 실질 임대 수익에 압박을 줄 수 있다.
다만 세빌스코리아는 2015년 이후 공급된 프라임 오피스의 평균 임대 안정화 기간이 1~1.5년임을 감안할 때 2027년 이후 점진적으로 공실률이 안정화될 것으로 전망했다. 금리 측면에서는 한국은행의 기준금리 인하 기조가 지속되고 있어 배당형 자산의 상대적 매력도 제고라는 긍정적 환경이 유지된다.
2026년 서울 프라임 오피스 명목 임대료는 2~4% 수준의 완만한 상승이 전망되나 실질 임대료 상승은 권역별 양극화 영향으로 제한될 가능성이 있다.
현재 주가가 순자산 대비 큰 폭의 할인을 나타내고 있다는 점은 자산가치 측면에서 주목할 요인이나, 유동성 제약과 CBD 공급 리스크가 단기 주가 회복의 걸림돌로 작용할 수 있다.
현재 시가총액(약 0.5조원)은 과거 공시 기준 순자산(약 9,413억원)을 40% 이상 하회하는 수준으로, 자산가치 대비 주가 저평가 상태가 지속되고 있다. 서울 CBD 프라임 오피스 자산은 장기적으로 가치가 견조하게 유지되는 경향이 있어, 순자산 할인폭 축소가 주가 재평가 요인으로 작용할 수 있다.
2025년 서울 오피스 거래 규모가 역대 최대치(21.1조원)를 기록하는 등 우량 오피스 자산에 대한 기관투자자의 수요가 높다는 점도 자산가치 지지 측면에서 긍정적이다.
한국은행의 기준금리 인하 사이클이 진행 중이며, 정기예금 금리가 2%대로 하락한 환경에서 맵스리얼티1의 역사적 배당수익률(5%대)은 상대적으로 높은 인컴 매력을 제공한다. 금리 하락 국면에서는 배당형 부동산 펀드에 대한 수요가 증가하는 경향이 있으며, 이는 주가 밸류에이션 재평가의 촉매가 될 수 있다.
쿠시먼앤드웨이크필드의 2026년 전망에서도 금리 인하 기대감에 따른 오피스 투자 증가가 예상됨을 밝혀, 기초자산 가치 지지 가능성이 높아지고 있다.
미래에셋 TDF 자금이 '미래에셋부동산인프라펀드'를 경유해 맵스리얼티1에 간접 유입되는 구조는 퇴직연금 시장 성장과 연동된 장기적·구조적 수요 기반을 제공한다. TDF 시장 규모가 확대될수록 맵스리얼티1에 대한 자금 유입도 자동으로 증가하는 연계 구조로, 중장기적으로 안정적인 수급 기반을 형성한다.
미래에셋자산운용이 12% 이상의 지분을 유지하고 있다는 점도 운용사의 장기적 이해 정렬을 나타내는 지표로, 시장 참여자에게 신뢰 요인으로 작용할 수 있다.
세빌스코리아에 따르면 2026년 CBD에서만 약 21만 sqm의 대규모 신규 오피스가 공급될 예정으로, CBD 공실률이 8~10%까지 상승할 가능성이 있다. 센터원은 CBD 내 프라임 자산이나, 신규 대형 오피스들이 임차인 유치를 위해 적극적인 인센티브를 제공할 경우 기존 임차인의 이탈 위험이 있다.
공실 증가는 임대 수익 감소, 배당 축소로 이어지는 연쇄 부정적 효과를 유발할 수 있으며, 2025년 CBD 순흡수면적이 이미 마이너스를 기록한 점은 선행 신호로 주목된다.
일 거래대금이 약 4억원에 불과해 기관 또는 외국인의 소규모 포지션 변화만으로도 주가가 급격히 변동할 수 있는 구조적 취약점이 있다. 폐쇄형 펀드 특성상 투자자가 원하는 시점에 펀드를 직접 환매할 수 없으며, 시장 가격은 NAV와 장기간 괴리된 채 유지될 수 있다.
40년 만기라는 장기 구조로 인해 자산 매각을 통한 청산 수익 실현도 현실적으로 매우 장기적인 시계에서만 가능하다.
전체 투자자산의 80% 이상이 센터원 단일 자산에 집중되어 있어 포트폴리오 분산 효과가 매우 제한적이다. 센터원의 임차인 이탈, 임대료 하락, 또는 자산 가치 재평가 하락이 펀드 전체의 배당 및 NAV에 미치는 영향이 직접적이고 즉각적이다.
인도·브라질 등 해외 자산이 상당 부분 매각 또는 가치 감소된 것으로 알려져 있어, 추가적인 포트폴리오 다각화를 통한 위험 분산 여지가 사실상 제한적이다.
국내 경기 둔화 및 기업의 비용 절감 기조가 심화될 경우 CBD 오피스 임차 수요가 추가로 위축될 수 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 2025년 한국 경제성장률이 1%에 머물 것으로 전망하는 등 내수 불확실성이 지속되고 있다.
글로벌 경기 침체나 금융시장 변동성 확대 시 임대 수익 안정성이 훼손되고, 서울 오피스 자산 가치의 하향 재평가 압력이 커질 수 있다.
현재는 금리 인하 사이클이 진행 중이나, 인플레이션 재가속 또는 외부 충격으로 금리가 반등할 경우 배당형 자산에 대한 투자 매력이 급격히 감소한다. 금리 상승은 부동산 자산의 할인율을 높여 NAV 하락을 초래하고, 채권·예금 대비 배당수익률의 상대적 경쟁력을 약화시킨다.
폐쇄형 상장 부동산 펀드는 NAV 할인폭이 금리 변화에 민감하게 반응하는 특성이 있어 금리 리스크 노출이 일반 주식보다 크다.
40년 장기 만기 폐쇄형 구조는 투자자가 자산 매각 이전에 NAV를 실현할 수단이 시장 매도밖에 없다는 구조적 한계를 내포한다. 미래에셋 계열사가 주요 주주이자 운용사인 이중 역할을 담당하고 있어 이해충돌 가능성에 대한 시장의 시선이 존재한다.
과거 인도 방갈로르 토지 자산 매각 과정에서 설정가 대비 낮은 회수 가치가 나타난 사례가 있어, 잔여 비핵심 자산의 관리 역량이 중요한 모니터링 포인트로 남아 있다.
맵스리얼티1은 서울 CBD 핵심 오피스 자산에 대한 노출을 제공하는 국내 유일의 대형 상장 공모 부동산펀드로, 순자산 대비 40% 이상의 주가 할인과 금리 인하 사이클이 맞물리면서 배당 수익 관점의 가치 기반은 분명히 존재한다.
그러나 2026년 CBD 대규모 신규 오피스 공급에 따른 공실률 상승 우려, 4월 고점 대비 약 30% 급락 이후의 기술적 모멘텀 부재, 극히 낮은 유동성(일 거래대금 4억원)이 단기 주가 재평가 가능성을 제약하는 요인으로 작용한다.
중장기적으로 서울 프라임 오피스 시장의 공급 제약(세빌스코리아 추정 향후 3년 공급 역사적 평균 대비 제한적), TDF 구조적 매수 기반은 하방을 지지할 수 있는 요소다.
핵심 모니터링 포인트는 센터원의 임차인 동향 및 임대 재계약 조건, CBD 신규 공급 흡수 속도, 그리고 배당 지속 가능성으로, 이 세 가지 변수가 중기 주가 방향성을 결정할 것으로 판단된다.
단기 리스크와 중장기 가치 기반이 혼재하는 구조로 현시점에서는 중립적 시각으로 시장 상황 및 CBD 임대 지표를 지속적으로 모니터링하는 접근이 적절하다.
리포트 작성 2026-06-05 · 데이터 기준 2026-06-04
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