동원개발

동원개발은 1975년 설립돼 부산 지역 최초로 주택건설면허를 취득한 뒤 부산·울산·경남(부울경) 지역 1위 자리를 지켜온 종합건설사로, 1994년 코스닥시장에 상장됐다.

회사는 토지를 미리 확보해 개발부터 시공, 분양까지 직접 수행하는 자체사업으로 성장해왔으며, 창업주인 장복만 회장이 분양 5~6년 전 택지를 확보하고 기초설계까지 직접 검토하는 방식을 오랫동안 유지해왔다.

다만 최근 몇 년간 자체사업의 매출 기여도가 급격히 낮아지면서 사업구조가 관급공사·도급공사 중심으로 재편됐고, 이 과정에서 부산은행 부행장 출신인 박영봉 사장이 각자대표로 합류해 금융·개발 관리 역량을 보완하고 있다.

브랜드로는 '동원로얄듀크'와 '비스타동원'을 사용하며, 현재 창원무동, 해운대 중동, 경성대부경대역비스타동원 등을 시공 중이고 수주잔고는 약 2조원대를 유지하고 있다.

지역 기반에서 벗어나기 위한 시도로 2019년 서울사무소를 개소했다가 공사비 상승과 경기침체로 철수한 뒤, 최근 평택 브레인시티 공동주택 개발사업을 통해 수도권 재진입을 다시 시도하고 있다.

최대주주는 2세인 장호익 부회장(지분 16.65%)이며 창업주 장복만 회장(0.95%)이 대표이사직을 계속 유지하는 독특한 지분·경영권 분리 구조를 20년 넘게 이어오고 있다.

경쟁구도상으로는 시공능력평가에서 2018년부터 8년간 지역 1위를 지켜온 지역 맹주이지만, 전국구 대형 건설사와 비교하면 매출 규모와 수도권 사업 비중에서 격차가 있다. 최근에는 도급공사 입찰 전담팀을 강화해 자체사업 공백을 관급·민간 도급 물량으로 만회하는 전략을 병행하고 있다.

2025년 연결 매출액은 3,873억원으로 2024년 5,204억원 대비 25.6% 감소했다. 같은 기간 영업이익은 171억원으로 전년 210억원보다 줄었지만 영업이익률은 4.4%로 2024년 4.0%보다 소폭 개선됐다.

지배주주 순이익은 261억원으로 2024년 183억원 대비 늘어나 2024년의 저점을 지나 이익 회복 흐름이 나타났다. 다만 2022년(669억원)과 2023년(426억원)의 순이익 수준과 비교하면 여전히 낮은 구간이다.

분기별로는 2025Q2 매출 1,054억원에서 2025Q3 972억원, 2025Q4 939억원, 2026Q1 745억원, 2026Q2 698억원으로 5개 분기 연속 매출이 축소되는 흐름이 이어지고 있다.

반면 지배주주 순이익은 2025Q3 83억원, 2025Q4 56억원, 2026Q1 61억원, 2026Q2 59억원 등으로 매출 감소 폭에 비해 상대적으로 안정적인 흐름을 보였다.

특히 2026Q2는 영업이익이 19.5억원에 불과했음에도 순이익이 58.9억원을 기록해 영업외 부문의 기여가 순이익 방어에 상당한 역할을 한 것으로 해석된다.

연간 현금흐름을 보면 2025년 영업활동현금흐름은 -442억원으로 2024년 +961억원에서 적자로 전환했는데, 이는 자체사업장의 미분양 재고 부담과 분양수익 감소가 반영된 결과로 풀이된다.

국내 건설업은 2025년 건설투자가 약 9% 감소한 뒤 2026년에는 약 2% 증가한 269조원으로 제한적 반등에 그칠 전망이라는 분석이 나온다.

회복 동력은 2026년 SOC 예산이 전년 대비 7.9% 증가하는 등 공공 발주 확대에서 주로 나올 것으로 예상되며, 민간 부문은 고금리로 인한 금융비용 부담·규제 강화·미분양 누적 등으로 전반적 회복 속도는 제한적일 전망이다.

지역별로는 수도권은 공급 지연과 매수심리 회복으로 2~3% 내외 상승이 예상되며, 지방은 보합 또는 소폭 하락이 전망되는 등 양극화가 뚜렷하다.

실제로 국토교통부 집계 결과 4월 말 기준 미분양 주택은 6만 5179호로 이 중 전체의 73% 수준인 4만 7881호가 비수도권에 쏠려있다는 통계도 이런 흐름을 뒷받침한다. 2026년 들어서도 연초 분양에 나섰던 중견·중소 건설사들이 줄줄이 흥행 참패를 겪고 있다.

부동산 규제와 공사비 상승 겹악재 속에 미분양까지 대거 발생하면서 매년 불거졌던 건설 위기설이 재점화될 조짐을 보였다는 보도가 있었다. 동원개발이 속한 부산·울산·경남권은 대표적인 비수도권 시장으로, 회사 자체 사업장에서도 이런 지역 편중의 영향이 관측되고 있다.

반면 건설업은 새로운 주거용 부동산 사이클 진입 가능성이 제기되고 있으며 공급 부족과 수요 유지가 중장기 투자 포인트로 제시된다는 시각도 있어, 사이클 저점 통과 여부에 대한 진단은 기관별로 엇갈리는 상황이다.

회사는 창립 50주년을 전환점으로 다시 외형 확장에 나설 계획을 밝혔으며, 대규모 개발사업에 적극 참여해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 활용하겠다는 구상이며 중장기적으로 PF 보증규모를 늘려간다는 계획이다.

다만 그 시험대가 된 평택 브레인시티 비스타동원은 지난 12일 평택 브레인시티 비스타동원 청약이 0.04:1의 경쟁률로 마감되는 부진한 성적을 기록했고, 회사 관계자도 평택 브레인시티 분양 시장 상황 자체가 워낙에 좋지 않아 비스타동원도 영향을 받은 것으로 보인다며 차입을 들여 무리하게 사업을 진행하기보다는 추가 분양을 진행할 장기 사업으로 생각하고 있다고 설명했다.

또 다른 자체사업장인 울산 무거 비스타동원은 2024년 6월 분양을 중단했다가 지난해 재개했으나 0.12:1의 경쟁률로 청약이 마감돼 다시 사업이 중단됐으며, 내년 지역 주택 경기에 따라 분양 재개 여부를 결정할 방침이어서 재개 시점이 향후 관전 포인트다.

회사는 분양률을 제고하기 위해 마케팅을 병행하는 한편 도급공사 입찰 전담팀 강화를 통해 수익 포트폴리오를 넓힌다는 계획을 세우고 있다. 총자산의 상당 부분을 차지하는 보유 용지의 신규 사업화 여부와 시점이 여전히 향후 매출·이익 회복의 핵심 변수로 지목된다.

2026년 하반기 이후 공공 발주 확대와 정비사업 수주 흐름이 이어질 경우 도급공사 부문에서 일정 수준의 매출 방어는 가능할 것으로 보이나, 자체사업 부문의 본격적인 재가동 시점은 아직 불확실한 상태다.