PER·EPS·PBR·BPS는 최근 4개 분기(2025Q3~2026Q2) 기준 자체 산출 · 배당수익률은 주당 450원 기준 · 시세 2026-10-02 장마감
매출은 줄었지만 고마진 자체 개발사업 인식이 본격화되며 영업이익률이 두 자릿수 근처까지 올라온 건설 중심 지주회사로, 이익 회복의 지속성과 자사주·지배구조 처리 방향이 동시에 시험대에 올라 있다.
2025년 연결 매출 6조 5848억원, 영업이익 6489억원(영업이익률 9.9%)으로 2022년 영업이익률 3.1%에서 이익 회복 흐름이 이어졌다.
2026년 1~2분기는 매출이 전년 동기보다 줄었는데도 영업이익은 늘어, 분기 영업이익률이 14~15% 수준으로 올라섰다 — 자체 개발사업 비중 확대의 결과다.
그룹은 2026년 창립 50주년에 맞춰 포트폴리오를 라이프·AI·에너지 3대 부문으로 재편하고 9개 라이프 계열사 사명에 'IPARK'를 전면 배치했다.
핵심 자회사의 2025년 도시정비 수주는 4조 8012억원으로 직전 3년간 1조원대에서 크게 늘었고, 2026년 수주 목표는 6조 5000억원이 제시됐다.
처리 계획이 정해지지 않은 자사주 비중이 높다는 점과 개정 상법의 소각 의무 적용이 자본정책의 주요 변수로 남아 있다.
HDC는 2018년 지주회사 체제 전환 이후 건설·유통·에너지·AI 계열사를 아래 두고 배당과 상표권 수익을 받는 순수 지주회사 성격이 강한 구조다.
그룹은 2026년 창립 50주년을 맞아 포트폴리오를 라이프(Life)·AI·에너지(Energy) 3대 부문으로 재정립하고 HDC현대산업개발을 포함한 일부 계열사의 사명을 변경했고, HDC현대산업개발은 IPARK현대산업개발로, HDC아이앤콘스·HDC아이파크몰·HDC신라면세점·HDC영창·HDC스포츠·HDC리조트·호텔HDC·아이파크마리나도 각각 IPARK를 앞세운 사명으로 바뀌었다.
실적의 중심은 여전히 건설로, 글로벌에픽은 2026년 2월 기사에서 지난해 지주사 HDC의 연결 매출 가운데 HDC현대산업개발이 62.0%를 차지했다고 전했다. 유통·레저 축에는 연간 4000만 명이 드나드는 용산 아이파크몰과 면세점·리조트·호텔이 배치돼 있다.
에너지 부문의 핵심 자산은 발전사업으로, 통영에코파워는 약 1조 3000억원을 투입한 1012MW급 LNG 복합화력발전소로 HDC가 지분 60.5%, 한화에너지가 39.5%를 보유하며 2024년 10월 상업운전을 시작했다.
여기에 HDC현대EP·HDC현대PCE 등 소재 계열과 서울춘천고속도로·북항아이브리지·부산컨테이너터미널 등 인프라 계열이 함께 묶여 있고, HDC현대EP는 자동차용 PO 부문에서 수익성을 높인 것으로 전해졌다.
AI 부문은 스마트홈·AIoT·건물 종합관리·홈서비스를 운영하는 HDC랩스가 중심이며, 부동산R114 사업 부문을 인수해 부동산 데이터 기반 AI 서비스 확대를 추진 중이다. 부동산R114는 2025년 4월 지주사 HDC에 흡수합병되고 중개 플랫폼·부동산 데이터 사업 부문은 HDC랩스로 이전됐다.
경쟁구도상으로는 주택·개발 사업을 보유한 대형 건설 계열 지주회사들과 비교되지만, 발전자산과 유통·레저를 함께 들고 있다는 점이 사업 구성상의 차이다.
| 분기 | 매출액 | 영업이익 | 영업이익률 |
|---|---|---|---|
| 2025Q2 | 1.8조 | 1,664억 | 9.1% |
| 2025Q3 | 1.8조 | 1,962억 | 10.8% |
| 2025Q4 | 1.4조 | 1,315억 | 9.5% |
| 2026Q1 | 1.3조 | 1,803억 | 14.3% |
| 2026Q2 | 1.5조 | 2,284억 | 15.0% |
| 연도 | 매출액 | 영업이익 | 지배주주 순이익 | 영업이익률 | ROE | 부채비율 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 5.0조 | 1,585억 | -51억 | 3.1% | −0.2% | 139.9% |
| 2023 | 5.9조 | 3,126억 | 1,131억 | 5.3% | 4.4% | 131.7% |
| 2024 | 6.2조 | 3,447억 | 1,464억 | 5.6% | 5.5% | 143.2% |
| 2025 | 6.6조 | 6,489억 | 3,010억 | 9.9% | 10.3% | 133.7% |
연결 기준(자회사 실적을 합친 재무제표) · DART 공시 확정치 · 순이익은 지배주주 기준 · 데이터 2026-09-04
연간 흐름은 외형보다 마진의 개선 폭이 두드러진다.
매출은 2022년 5조 449억원에서 2023년 5조 9083억원, 2024년 6조 2003억원, 2025년 6조 5848억원으로 늘었고 영업이익은 같은 기간 1585억원 → 3126억원 → 3447억원 → 6489억원으로 확대돼 영업이익률이 3.1%에서 9.9%로 올라왔다.
지배주주 순이익은 2022년 51억원 적자에서 2023년 1131억원, 2024년 1464억원, 2025년 3010억원으로 적자에서 흑자 전환 후 증가 흐름이 이어졌다. 분기 데이터를 보면 방향이 더 분명하다.
2025년 2분기 매출 1조 8188억원·영업이익 1664억원(영업이익률 9.2%)에서, 2026년 1분기 매출 1조 2574억원·영업이익 1803억원(14.3%), 2026년 2분기 매출 1조 5197억원·영업이익 2284억원(15.0%)으로 매출은 줄었는데 이익은 오히려 늘었다.
이는 도급 물량보다 고마진 자체 개발사업 인식이 커진 구조 변화와 맞물리는데, 비즈니스포스트는 2025년 12월 기사에서 서울원 아이파크의 매출총이익률이 40%에 이르는 것으로 추산되며 이는 시공능력평가 상위 10개 건설사의 2025년 3분기 누적 평균 8.7%와 비교해 4배 이상 높은 수치라고 전했다.
2026년 2분기 지배주주 순이익은 2022억원으로 같은 분기 영업이익 대비 비중이 컸는데, 2025년 3분기부터 2026년 2분기까지 네 개 분기를 합한 지배주주 순이익은 약 4408억원이다.
다만 연결 자기자본 5조 4287억원 가운데 비지배지분이 2조 5078억원으로 절반에 가까워, 연결 이익 중 지주 주주에게 귀속되는 비중이 구조적으로 낮다는 점은 함께 볼 부분이다.
현금흐름은 2022년 영업활동현금흐름 1조 4136억원 유출에서 2023년 2443억원, 2024년 5090억원, 2025년 4673억원 유입으로 돌아섰고, 부채비율은 2024년 143.2%에서 2025년 133.7%로 낮아졌다.
요약하면 매출 성장보다 사업 구성(믹스) 변화가 이익을 끌어올린 국면이며, 그만큼 개별 대형 현장의 진행률과 분양 성과에 실적이 민감하다.
국내 건설 경기는 저점 확인 논의가 이어지는 가운데 회복 속도에 대한 눈높이는 낮은 편이다.
한국건설산업연구원은 2026년 6월 18일 하반기 전망 세미나에서 올해 국내 건설수주가 전년보다 8.9% 늘어난 240조 8000억원, 건설투자는 0.3% 증가한 266조 1000억원, 전국 주택 매매가격은 2.5%, 전세가격은 5.0% 상승할 것으로 내다봤다.
같은 자리에서 이지혜 연구위원은 2026년에는 공공과 토목 부문이 하방을 일정 부분 보완하겠지만 민간 비주거와 지방, 중소업체 중심의 체감 회복은 여전히 제한적일 것이라고 말했다.
주택시장은 지역 차별화가 핵심 변수로, 대한건설정책연구원은 2026년 수도권이 착공 감소·PF 리스크·3기 신도시 지연 등 구조적 공급 부족으로 2~3% 수준 상승, 지방은 1% 내외 하락 또는 보합 흐름을 보일 가능성이 높다고 전망했다. 비용·규제 측면의 부담도 남아 있다.
한국건설산업연구원은 주택 수요 억제책 시행과 인건비 등 공사비의 지속적 상승, 안전·품질·노동 규제 강화로 건설경기의 본격적 회복까지는 시간이 소요될 것으로 전망했다.
이런 환경에서 서울 핵심 입지의 자체·정비사업을 보유한 사업자와 지방 도급 비중이 큰 사업자 간 성과 격차가 벌어지는 구도인데, HDC의 핵심 자회사는 후자보다 전자에 가까운 포지션을 강화해 왔다.
서울경제는 2026년 4월 기사에서 2021~2024년 1조~1조 5000억원대에 머물던 이 회사의 도시정비 수주액이 지난해 4조 8012억원으로 급증하며 업계 5위로 올라섰고 용산 전면1구역 9244억원 수주가 질적 전환점이었다고 전했다.
동시에 부동산 시장 변동성과 금융비용 부담이 커지면서 건설사들이 도시정비사업 수주 확대에 집중하는 분위기라는 점에서, 정비사업 경쟁 강도 역시 높아지는 국면이다.
앞으로의 관전 포인트는 자체 개발사업 파이프라인이 이익 인식을 얼마나 이어가는지다. 서울경제는 2026년 4월 기사에서 IPARK현대산업개발의 올해 수주 목표가 6조 5000억원이고 이 중 도시정비가 절반 이상을 차지하며, 올해 공급 물량은 1만 3000가구로 지난해보다 1000가구 늘었다고 전했다.
핵심 현장인 광운대역세권 개발(서울원)은 총사업비 4조원이 넘는 규모로 3000가구 주거시설과 호텔·쇼핑몰·오피스를 복합 조성하며 2024년 착공, 2028년 준공이 목표다.
비즈니스포스트는 2025년 12월 기사에서 회사가 2026년 3월 말 자체 목표였던 서울원 아이파크 계약률 95%를 달성했고 당시 펜트하우스 1가구를 제외하고 사실상 완판 상태로 전해졌다고 보도했다.
후속 자체사업으로는 예상 매출 8300억원 규모의 청주 가경 7·8단지와 4970억원 규모의 천안아이파크시티 부성3구역이 거론되며, 같은 기사는 용산 철도병원 부지 개발이 2026년 하반기 착공을 계획하고 있고 총사업비 3조원 규모의 잠실 스포츠·마이스 복합공간 민간투자사업도 2026년 착공을 목표로 추진되고 있다고 전했다.
비건설 축에서는 국내 전력 수요가 2024년 557.1TWh에서 2038년 735.1TWh로 연평균 2.0% 증가할 것으로 예상되는 만큼 통영에코파워의 안정적 수익 기반이 중장기 성장을 뒷받침할 것으로 전망된다는 분석이 제시됐고, 에너지와 AI, 건설을 잇는 접점으로 데이터센터가 거론되며 IPARK현대산업개발은 2022년 정관에 데이터센터업을 추가하고 전담조직을 구성했다.
다만 AI가 내부 효율화 도구를 넘어 독립적 외부 매출을 창출하는 성장축으로 자리 잡았는지는 공개 실적만으로 분리 파악하기 어렵다는 지적도 있어, 신사업의 손익 기여는 아직 확인 단계다.
정리하면 2026~2028년 실적의 골격은 이미 착공된 대형 자체사업의 진행률과 신규 정비사업 착공 시점에 크게 좌우된다.
시장은 이 회사를 사업회사가 아니라 지주회사로 값을 매기고 있고, 그 결과 주가는 장부상 순자산을 상당히 밑도는 구간에서 거래되고 있다.
이익 지표만 보면 2022년 지배주주 기준 적자에서 2025년 흑자 확대로 방향이 바뀌었고 최근 네 개 분기 이익 규모도 연간 2024년보다 커졌지만, 연결 자기자본의 절반에 가까운 비지배지분과 건설 이익의 변동성이 함께 반영된 결과로 볼 수 있다.
이익 배수는 국내 대형 건설·지주 종목군 평균을 밑도는 수준에서 형성돼 있는데, 이는 자체사업 이익의 지속성에 대한 의문과 지주회사에 통상 적용되는 할인이 겹친 구간으로 해석할 수 있다.
배당은 이어지고 있으나 수익률 자체는 높지 않은 편이며, 자사주 처리 방향이 확정되면 주주환원의 총량 자체가 달라질 수 있는 구조다.
참고로 시사저널e는 2026년 4월 기사에서 하나증권 등 증권업계를 인용해 서울원 사업의 분양 수익과 공사 매출이 본격적으로 장부에 반영되면서 수익성 지표가 과거 전성기 수준을 상회할 것으로 전망된다고 전했다.
결국 배수 자체보다 자체사업 마진이 몇 개 분기 더 유지되는지, 그리고 자본정책이 어떤 형태로 구체화되는지가 평가의 기준선을 움직일 변수다.
PER·EPS·PBR·BPS 모두 자체 산출(네이버·토스와 동일 방식) · 배당은 DART 공시 주당현금배당금(보완:KRX) ÷ 현재가 · 기준 2026-09-04
2026년 1분기와 2분기 영업이익률은 각각 14.3%, 15.0%로 2025년 2분기 9.2%에서 크게 올라섰다. 매출이 줄어드는 국면에서 이익이 늘었다는 점은 도급 중심에서 고마진 자체사업 중심으로 수익 구조가 이동했음을 보여준다.
비즈니스포스트는 2025년 12월 기사에서 서울원 아이파크의 매출총이익률이 40%에 이르는 것으로 추산된다고 전했다. 이 구조가 유지되는 동안 매출 규모와 이익의 상관성이 낮아지는 것이 특징이다.
핵심 자회사의 2025년 도시정비 수주액은 4조 8012억원으로, 2021년 1조 5019억원·2022년 1조 307억원·2023년 1조 1794억원·2024년 1조 3331억원에 머물던 실적에서 크게 늘었다.
서울에서는 용산 전면1구역(9244억원), 미아 9-2 재건축(2988억원), 신당10구역(3022억원)을 수주했고 인천 굴포천역 도심 공공주택 복합사업(6361억원) 시공도 맡았다. 정비사업은 자체사업 대비 자금 부담이 상대적으로 낮아 포트폴리오 분산 효과가 있다는 평가도 나온다. 향후 매출 인식의 시차를 감수해야 하지만 일감 가시성은 개선된 상태다.
발전·소재·인프라·유통이 함께 묶인 구조는 건설 단일 사이클 노출을 줄이는 요소다. 직접적인 발전사업 실적을 내는 핵심 자산은 통영에코파워로, 1012MW급 LNG 복합화력발전소이며 HDC가 60.5%를 보유하고 2024년 10월 상업운전을 시작했다.
자본정책 측면에서는 지난해 말 기준 HDC 전체 주식에서 처리 계획이 정해지지 않은 자사주 비중이 17.1%였다는 점과 취득 자사주는 1년, 기존 보유분은 1년6개월 이내에 소각해야 하는 개정 상법이 맞물린다. 어떤 결정이 나오는지에 따라 주주환원의 형태와 규모가 달라질 수 있는 사안이다.
2026년 1분기 매출은 1조 2574억원, 2분기는 1조 5197억원으로 2025년 2·3분기 1조 8000억원대에서 뚜렷하게 줄었다. 현재 마진은 특정 대형 자체사업의 진행률 인식에 크게 의존하는 구조이므로, 해당 현장이 준공 국면에 접어들면 이익률 정상화 부담이 생긴다.
서울원은 2024년 착공, 2028년 준공이 목표인 만큼 후속 자체사업의 착공·분양 시점이 공백을 메워야 한다. 신규 대형 개발은 인허가와 분양 여건에 따라 일정이 밀릴 수 있다.
2025년 말 연결 자기자본 5조 4287억원 중 지배주주지분은 2조 9209억원, 비지배지분은 2조 5078억원이다. 연결 순이익 4165억원 가운데 지배주주 귀속분은 3010억원으로, 자회사 이익이 온전히 지주 주주 몫이 되지 않는다.
비즈니스포스트에 따르면 HDC의 2025년 별도기준 매출은 666억원, 영업이익은 456억원으로 2024년 대비 각각 7.0%, 6.2% 줄었다. 지주 자체 현금흐름은 배당·상표권 수입에 의존하는 구조라는 점이 함께 고려될 부분이다.
부채비율은 2025년 133.7%로 2024년 143.2%보다 낮아졌지만 절대 수준은 여전히 높은 편이고, 연결 부채는 7조 2569억원이다.
대한건설정책연구원 박선구 연구위원은 금리 인하 기대와 PF 불확실성 감소 등 우호적 신호가 있으면서도 착공 등 선행지표 부진 누적과 지역 건설경기 양극화, 안전규제 부담이 회복을 제약하고 있다고 말했다. 복합개발은 수익성이 큰 만큼 재무 리스크도 큰 사업 구조라는 지적도 나온다. 자체사업 확대는 이익률과 자금 부담을 동시에 키우는 양면성을 갖는다.
국회에는 산업재해 발생 기업에 매출액 3% 수준을 과징금으로 부과하는 건설안전특별법이 계류돼 있고, 업계에서는 건설회사 평균 영업이익률이 3% 전후임을 고려하면 과징금 부과 시 재무건전성이 심각하게 훼손될 수 있다는 우려가 제기됐다.
이 회사는 광주 화정 아이파크 붕괴사고가 신인도와 브랜드 가치에 깊은 상처를 남긴 이력이 있어 안전·품질 이슈에 대한 시장 민감도가 상대적으로 높다. 회사는 2026년 안전·품질 경영 선포식을 열고 안전과 품질을 경영 최우선 순위로 재설정했다. 규제 강화는 공기 지연과 원가 상승으로도 연결될 수 있다.
이익의 상당 부분이 분양 성과에 연동되는 구조여서 수요 억제책이나 지역 양극화의 영향을 직접 받는다. 2025년 8월 기준 전국 미분양은 약 6.7만 호, 그중 공사 완료 후 미분양이 2.76만 호로 준공 후 미분양 비중이 40%를 넘었다.
공사비 상승에 따른 사업성 악화, 고금리와 PF 심사 강화에 따른 자금조달 어려움, 지방 미분양 누적 등이 착공을 늦추는 요인으로 꼽힌다. 신규 자체사업의 분양가 책정과 계약률이 예상을 밑돌면 마진 가정이 흔들릴 수 있다.
개정 상법의 예외 요건을 활용하기 위한 정관 변경이 아직 이뤄지지 않았고 구체적 계획도 제시되지 않아 자사주의 향방은 불투명하며, 소각 여부와 시점이 확정되지 않은 상태다.
HDC는 자기주식 보고서에서 취득·처분·소각 여부는 시장 상황과 재무구조, 자본효율성 등을 종합적으로 고려해 주주가치 제고 관점에서 검토될 수 있으며 결정되면 관계 법령에 따라 적시에 공시할 예정이라고 기재했다.
한편 정몽규 회장의 특별관계자들은 2026년 1월부터 총 19억 3272만 6998원을 들여 HDC 주식을 매입했다. 이는 사실 자체로, 자사주 활용 방식과 지배력 관련 해석이 갈릴 수 있는 사안이다.
2026년 3분기 실적 발표. 2026년 1·2분기에 나타난 14~15%대 영업이익률이 유지되는지, 매출 감소 폭이 자체사업 진행률 인식으로 상쇄되는지가 핵심 확인 사항이다.
자사주 처리 방안 공시 여부. 개정 상법은 경영상 목적을 정관에 규정하고 주주총회 승인을 받으면 계속 보유·처분이 가능하도록 예외를 뒀는데, 정관 변경·주총 안건 상정 또는 소각 결정 중 어떤 경로를 택하는지에 따라 자본정책의 방향이 드러난다.
대형 프로젝트 착공 진척도. 2025년 12월 보도 기준 용산 철도병원 부지 개발은 2026년 하반기 착공을, 총사업비 3조원 규모 잠실 스포츠·마이스 민간투자사업은 2026년 착공을 목표로 추진되고 있었다. 실제 착공 여부와 시기는 2027년 이후 매출 인식 구간을 결정한다.
2026년 연간 실적과 배당 결정, 그리고 올해 수주 목표 6조 5000억원의 최종 달성률. 정비사업 수주 규모와 배당 정책 변화를 함께 확인할 시점이다.
비건설 부문의 손익 기여 구체화. 데이터센터업을 사업목적에 추가하고 통영에코파워 발전소 부지를 데이터센터 후보지로 검토하는 등 발전과 건설 역량을 결합하는 방안이 모색돼 왔다는 점에서, 관련 계약이나 HDC랩스의 AI 사업 실적 분리 공시가 나오는지 확인할 필요가 있다.
HDC의 최근 실적은 '매출은 줄고 이익은 늘어나는' 전형적인 믹스 개선 국면을 보여준다.
연결 매출은 2022년 5조 449억원에서 2025년 6조 5848억원으로 늘었고 영업이익은 1585억원에서 6489억원으로 확대돼 영업이익률이 3.1%에서 9.9%로 올라왔으며, 2026년 1·2분기에는 매출 감소에도 영업이익률이 14~15%대까지 높아졌다.
이 개선의 상당 부분은 광운대역세권 서울원 등 고마진 자체 개발사업의 진행률 인식과 연결돼 있고, 동시에 2025년 도시정비 수주 4조 8012억원으로 일감 가시성도 회복됐다.
반대편에는 연결 자기자본의 절반에 가까운 비지배지분, 133.7%의 부채비율, 그리고 공사비 상승과 안전·품질·노동 규제 강화로 건설경기의 본격 회복까지 시간이 걸린다는 전망이 놓여 있다.
그룹은 라이프·AI·에너지 3대 부문 재편과 계열사 사명 변경으로 건설 의존도를 낮추려 하고 있지만, AI 부문의 독립적 외부 매출 기여는 공개 실적만으로는 분리 확인이 어려운 단계다. 처리 계획이 정해지지 않은 자사주와 개정 상법의 소각 의무가 맞물린 자본정책 역시 아직 결론이 나지 않은 변수다.
따라서 앞으로의 확인 순서는 3분기 마진 유지 여부 → 후속 자체사업 착공·분양 → 자사주·배당 등 자본정책 결정이며, 이 리포트는 정보 제공 목적으로 작성됐고 매수·매도 의견이나 목표주가를 포함하지 않는다.
리포트 작성 2026-09-05 · 데이터 기준 2026-09-04
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