PER·EPS·PBR·BPS는 최근 4개 분기(2025Q3~2026Q2) 기준 자체 산출 · 배당수익률은 주당 500원 기준 · 시세 2026-10-02 장마감
주택 착공 공백으로 매출과 분기 영업이익은 줄었지만 도시정비 수주와 데이터센터 파이프라인이 동시에 쌓이는, 실적과 수주의 방향이 엇갈린 구간이다.
2025년 연간 매출 12조 4503억원, 영업이익 4378억원(영업이익률 3.5%)으로 2023년 영업손실 3879억원에서 두 해 연속 이익이 회복됐다.
다만 분기 매출은 2025년 2분기 3조 1961억원에서 2026년 2분기 2조 7794억원으로 줄고, 같은 기간 분기 영업이익도 1621억원에서 914억원으로 축소됐다.
회사는 2026년 매출 11조 5000억원, 신규수주 17조 8000억원을 목표로 공시했고, 2025년 실제 신규수주는 목표(14조 3000억원)를 크게 웃돈 19조 2073억원이었다.
2026년 2분기 신규수주는 5조 2242억원으로 전년 동기 대비 61.7% 증가했고, 상반기 도시정비 부문 시공권만 7조 4695억원 규모다.
그룹 차원의 강원 동해 AI 데이터센터 캠퍼스 구상과 계열 발주 가능성이 새 변수로 부상했으나, 확정 수주 공시로 전환된 규모는 아직 제한적이다.
GS건설은 건축·주택, 플랜트, 인프라를 축으로 하는 종합 건설사로, 아파트 브랜드 '자이(Xi)'를 기반으로 한 국내 주택·도시정비 사업이 매출의 중심이다.
2026년 2분기 사업본부별 매출은 건축·주택 1조 5368억원, 플랜트 4020억원, 인프라 3965억원으로 집계됐고, 플랜트와 인프라는 전년 동기 대비 각각 18.0%, 27.4% 늘었다.
즉 전사 매출의 절반을 크게 넘는 비중이 여전히 국내 건축·주택에서 나오는 구조이며, 이 부문 물량 흐름이 전사 실적의 방향을 결정한다. 고객은 재개발·재건축 조합과 시행사, 공공기관, 산업·플랜트 발주처로 나뉘고, 조합 발주 정비사업에서는 브랜드와 시공 실적이 수주 경쟁력의 핵심 변수로 작용한다.
2026년 2분기에는 성남 상대원2구역 재개발(1조 9218억원), 송파 마천3재정비촉진구역 재개발(1조 142억원), 안산 성포동 주상복합(6416억원) 등 서울·수도권 우량 입지 정비사업이 수주를 견인했다.
인프라 부문은 국내 토목·환경 외에 해외 교통 인프라를, 플랜트 부문은 정유·화학 설비와 발전 관련 공사를 수행한다.
비주택 영역에서는 데이터센터가 새 축으로 부상해, 회사는 단순 시공을 넘어 투자·개발·임대·운영을 포괄하는 디벨로퍼 모델로 체질 전환을 추진하며 2024년 데이터센터 개발사업 '에포크 안양 센터'를 준공했다.
하나증권 자료(2026년 6월 30일 기사 기준)에 따르면 GS건설과 연결자회사 자이C&A가 진행 중인 데이터센터는 고양·파주·세종 3건이며, 연중 일산·부산 2건이 추가 예정으로 소개됐다.
경쟁 구도는 현대건설·삼성물산 건설부문·대우건설·DL이앤씨 등 대형사와의 정비사업 수주전, 그리고 데이터센터·산업시설에서의 시공 레퍼런스 경쟁이 겹치는 형태다.
| 분기 | 매출액 | 영업이익 | 영업이익률 |
|---|---|---|---|
| 2025Q2 | 3.2조 | 1,621억 | 5.1% |
| 2025Q3 | 3.2조 | 1,485억 | 4.6% |
| 2025Q4 | 3.0조 | 569억 | 1.9% |
| 2026Q1 | 2.4조 | 735억 | 3.1% |
| 2026Q2 | 2.8조 | 914억 | 3.3% |
| 연도 | 매출액 | 영업이익 | 지배주주 순이익 | 영업이익률 | ROE | 부채비율 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 12.3조 | 5,548억 | 3,393억 | 4.5% | 7.0% | 216.4% |
| 2023 | 13.4조 | -3,879억 | -4,819억 | −2.9% | −11.2% | 262.5% |
| 2024 | 12.9조 | 2,860억 | 2,456억 | 2.2% | 5.6% | 250.0% |
| 2025 | 12.5조 | 4,378억 | 935억 | 3.5% | 2.0% | 234.2% |
연결 기준(자회사 실적을 합친 재무제표) · DART 공시 확정치 · 순이익은 지배주주 기준 · 데이터 2026-09-04
연간 흐름은 급락 뒤 회복이다.
2023년 매출 13조 4367억원에 영업손실 3879억원, 지배주주 순손실 4819억원을 낸 뒤 2024년 매출 12조 8638억원·영업이익 2860억원(영업이익률 2.2%)으로 돌아섰고, 2025년에는 매출 12조 4503억원·영업이익 4378억원(3.5%)까지 개선됐다.
다만 2025년 지배주주 순이익은 935억원으로 2024년 2456억원보다 오히려 줄어, 영업 단계 개선이 최종 이익으로 온전히 이어지지는 않았다.
재무구조는 부채비율이 2023년 262.5%에서 2024년 250.0%, 2025년 234.2%로 낮아졌고, 영업활동현금흐름은 2025년 5915억원으로 2024년 2678억원의 두 배를 넘었다. 반면 분기 흐름은 뚜렷한 축소 국면이다.
매출은 2025년 2분기 3조 1961억원, 3분기 3조 2080억원에서 4분기 2조 9834억원, 2026년 1분기 2조 4005억원, 2분기 2조 7794억원으로 이동했고 영업이익도 1621억원→1485억원→569억원→735억원→914억원의 궤적을 그렸다.
회사는 주택 경기 악화로 착공 현장이 줄어 건축·주택 매출이 감소했으며, 신규 공급 물량의 착공이 단계적으로 진행되면서 매출이 회복될 것으로 설명했다. 이익률로 보면 2025년 2~3분기 5% 안팎에서 2025년 4분기 2% 아래로 떨어진 뒤 2026년 상반기 3%대에서 재차 올라오는 모습이다.
지배주주 순이익은 2025년 2분기 627억원 순손실에서 3분기 899억원, 4분기 379억원으로 회복했으나 2026년 1분기와 2분기에는 각각 사실상 손익분기 수준과 26억원에 머물렀다.
2026년 2분기 전체 당기순이익은 144억원으로 흑자 전환했지만 상당 부분이 비지배지분으로 귀속돼 지배주주 기준 개선 폭은 제한적이었다는 평가가 나왔다.
국내 건설업은 착공 공백이 실적에 시차를 두고 반영되는 조정 국면 후반부에 있다. 대한건설정책연구원은 2025년 건설투자가 약 9.0% 감소한 264조원 수준에 머물고 2026년에는 약 2% 증가한 269조원의 제한적 반등에 그칠 것으로 전망했다.
한국건설산업연구원은 2026년 건설수주가 전년 대비 4.0% 증가하되 공공 수주가 시장을 견인하고 민간 수주 증가는 제한될 것으로 봤다. 수요 측면에서는 지역별 격차가 핵심이다.
같은 기관 전망에서 수도권은 착공 감소와 프로젝트파이낸싱 위험, 3기 신도시 지연 등 구조적 공급 부족으로 2~3% 수준의 가격 상승이, 지방은 1% 내외 하락 또는 보합이 예상됐다.
2025년 10월 말 전국 미분양은 6만 9069호로 전월 대비 3.5% 늘었고 준공 후 미분양도 2만 8080호로 증가해 건설사 자금 부담 요인으로 지적됐다.
GS건설은 이 구도에서 서울·수도권 정비사업 비중이 높은 포지션을 취해 왔고, 2분기에도 서울과 수도권 재개발·재건축 시공권을 잇따라 확보하며 신규 수주가 큰 폭 증가했다.
반면 2026년 사회간접자본 예산이 27조 5000억원으로 전년 대비 7.9% 증가하며 철도 등 토목 수주 회복이 기대되는 흐름은 인프라 비중이 큰 경쟁사에 상대적으로 유리한 변수다.
비주택에서는 데이터센터와 반도체·산업시설이 새로운 수주 풀로 부상해, 대형사 간 경쟁 축이 주택 브랜드에서 시공 레퍼런스·전력 인프라 대응 역량으로 넓어지고 있다.
회사가 공시한 목표는 외형 축소를 전제로 한 보수적 계획이다.
GS건설은 2026년 2월 6일 공시에서 2026년 연결 매출 11조 5000억원, 신규수주 17조 8000억원을 전망했고, 2025년은 매출 전망 12조 6000억원 대비 실적 12조 4504억원(오차율 -1.2%), 신규수주 전망 14조 3000억원 대비 실적 19조 2073억원(오차율 34.3%)이었다.
회사 관계자는 시장 불확실성이 여전한 만큼 원가 통제가 가능한 사업 위주로 수주해 리스크 관리에 집중하겠다고 설명했다. 수주 진행률은 앞서 있다.
2026년 2분기 신규수주 5조 2242억원에 이어 상반기 도시정비 부문에서만 성수전략1구역(2조 1540억원), 부산 광안5구역(9709억원), 서초 진흥아파트(6793억원) 등 7조 4695억원의 시공권을 확보했다.
분양 측면에서는 상반기 주택 공급 1만 950가구로 2025년 연간 물량(8858가구)을 반기에 넘어섰고, 연간 분양 목표 1만 4320가구 달성이 가능할 것으로 전망됐다. 신성장축인 데이터센터는 그룹 계획과 맞물린다.
GS그룹은 강원 동해시 북평 제2산업단지에 2.4기가와트 규모 인공지능 데이터센터 캠퍼스를 1.2기가와트씩 1·2단계로 추진하며 직접 투자 30조원, 연산 장비를 포함한 전체 투자 규모는 120조원으로 제시됐다.
또한 2026년 8월에는 LS일렉트릭과 협력해 EPC 수행 능력과 전력 솔루션을 설계 초기 단계부터 결합하는 방안을 밝혔으며, 회사 측은 인공지능 데이터센터에서 전력 인프라 경쟁력이 성패를 좌우한다고 설명했다. 다만 이러한 구상은 용량 목표이며 실제 계약 공시로 확정된 금액과는 구분해서 볼 필요가 있다.
현재 주가는 주당순자산을 밑도는 구간에서 형성돼 있어, 순자산 대비로는 할인된 상태로 거래된다. 반면 이익 배수는 최근 네 개 분기 지배주주 순이익이 축소된 탓에 국내 대형 건설사가 통상 거래돼 온 이익 배수 대역보다 위쪽에 위치한다.
즉 자산 기준과 이익 기준이 서로 다른 신호를 주는 형태로, 이익이 정상화되는 속도가 배수 해석을 좌우하는 구조다. 배당은 재개돼 있으나 현금배당수익률 자체는 높지 않은 수준으로, 배당보다 이익 회복과 부채비율 개선 흐름이 더 중요한 변수로 보인다.
증권사 시각은 갈린다 — 교보증권은 2026년 7월 30일 리포트에서 목표주가 3만 4000원을 유지했고, 같은 증권사가 2026년 1월 21일 제시한 2만 4000원에서 상향된 수준이라고 밝혔다.
대신증권은 2026년 6월 커버리지 개시 리포트에서 목표주가 3만 9000원을 제시하며 2026년 매출 11조 3608억원, 영업이익 4712억원(영업이익률 4.1%)을 전망하고, 목표주가는 12개월 선행 주당순자산에 목표 주가순자산비율 0.65배를 적용해 산출했다고 설명했다.
PER·EPS·PBR·BPS 모두 자체 산출(네이버·토스와 동일 방식) · 배당은 DART 공시 주당현금배당금(보완:KRX) ÷ 현재가 · 기준 2026-09-04
2026년 2분기 신규수주는 5조 2242억원으로 전년 동기 대비 61.7% 증가했고, 상반기 도시정비 부문에서만 7조 4695억원 규모의 시공권을 확보했다. 정비사업 수주는 착공까지 시차가 있지만 확보 시점에 향후 매출 기반이 된다.
회사는 신규 공급 물량의 착공이 단계적으로 진행되며 매출이 회복될 것으로 설명했다. 서울·수도권 위주 선별 수주라는 점에서 지방 미분양 위험 노출도가 상대적으로 낮은 구성이다.
2026년 2분기 플랜트 매출은 전년 동기 대비 18.0%, 인프라 매출은 27.4% 증가해 주택 공백을 일부 상쇄했다.
하나증권 자료 기준 진행 중 데이터센터는 메가와트당 90~100억원 규모로 공사기간 약 2년이며, 고양 프로젝트는 20메가와트 약 1800억원으로 2026년 10월 완공이 목표로 제시됐다. 데이터센터는 일반 플랜트보다 공사 기간이 짧아 착공 이후 매출 인식 속도가 빠른 점이 강점으로 꼽힌다. 계열 발주 가능성까지 감안하면 주택 의존도를 낮출 수 있는 경로다.
부채비율은 2023년 262.5%에서 2024년 250.0%, 2025년 234.2%로 낮아졌다. 영업활동현금흐름도 2025년 5915억원으로 2024년 2678억원 대비 크게 늘었고, 2022년 -73억원과 대비된다.
자기자본은 2025년 말 연결 기준 5조 5236억원(지배주주 4조 7930억원)이다. 착공 회복기에 필요한 운전자본 부담을 감당할 여력이라는 점에서 의미가 있다.
분기 매출은 2025년 3분기 3조 2080억원에서 2026년 1분기 2조 4005억원까지 줄었고 2분기에도 2조 7794억원으로 전년 수준을 회복하지 못했다. 회사 스스로 2026년 매출 목표를 11조 5000억원으로 제시해 전년 대비 축소를 전제했다.
더 중요한 문제는 이익 전환율이다 — 2025년 영업이익은 4378억원으로 2024년 2860억원보다 늘었지만 지배주주 순이익은 935억원으로 2024년 2456억원보다 줄었다. 2026년 1~2분기 지배주주 순이익도 각각 사실상 손익분기와 26억원에 머물렀다.
2026년 2분기 영업이익은 원가 부담 지속과 주택 사업 위축으로 전년 동기 대비 43.63% 감소해 시장 기대치를 밑돌았다는 평가가 나왔다.
정부 정책이 주택 수요 억제와 안전·노동 규제 강화에 초점을 맞추면서 공사 기간과 비용 부담이 확대되고, 사업성 악화와 자금 조달 부담이 동시에 커지는 환경이라는 진단도 제시됐다. 분기 영업이익률은 2025년 2~3분기 5% 안팎에서 2026년 상반기 3%대로 낮아진 상태다. 착공이 늘어도 원가율이 함께 악화되면 마진 회복 경로는 지연될 수 있다.
동해 캠퍼스는 그룹의 용량 목표 단계이며, GS건설이 수취할 확정 공사 금액은 별개 사안이다. 하나증권 김승준 연구원은 2026년 6월 30일 기사에서 하반기 총 120메가와트, 약 1조원 가까운 수주가 예상되며 동해 프로젝트가 나온다면 1.2기가와트·10조원 이상의 수주를 기대해볼 수 있다고 전망했다.
그러나 발주 지연, 전력망 확보, 인허가 절차는 일정 변수로 남아 있다. 기대가 앞서 반영된 상황에서 실제 수주 공시 시점과 규모가 확인 포인트다.
2025년 10월 말 전국 미분양 6만 9069호, 준공 후 미분양 2만 8080호로 모두 전월 대비 증가하며 건설사 자금난과 지역 부동산 침체 우려가 지적됐다. 수도권과 지방의 가격 전망이 상반된 양극화 구도도 이어질 것으로 전망됐다.
주택 매출 비중이 큰 만큼 분양률 저하는 대손·충당 부담으로 연결될 수 있다. 2023년 대규모 영업손실 경험은 이 부문 리스크의 크기를 보여준다.
부채비율은 2025년 말 234.2%로 낮아졌지만 여전히 200%를 크게 웃돈다. 자금조달 비용 상승과 프로젝트파이낸싱 구조조정, 공사비 부담이 수주가 착공으로 이어지지 못하게 하는 요인으로 지적됐고, 금융 심사 강화로 조달 여건도 제약적이라는 분석이 제시됐다.
정비사업 수주가 늘어도 조합 사업 진행이 지연되면 자금이 묶이는 구간이 길어질 수 있다. 금리 방향과 신용 스프레드 변화가 직접적인 변수다.
정비사업은 조합 내부 절차와 인허가 변수에 따라 착공 시점이 밀릴 수 있다. 2026년 7월 28일에는 성남 상대원2구역 조기착공 약속과 관련한 논란이 이어지고 있다는 보도가 있었다. 안전·품질 이슈는 브랜드 경쟁력과 조합 선택에 직결되는 영역이라 정비사업 수주 전략의 전제 조건이기도 하다. 대형 프로젝트 한 건의 일정 변경도 분기 매출 인식에 영향을 줄 수 있다.
2026년 3분기 잠정 실적 공정공시. 건축·주택 매출이 2026년 2분기 1조 5368억원에서 추가 회복되는지, 분기 영업이익률이 3%대를 넘어서는지가 착공 회복 논리의 첫 검증 지점이다.
데이터센터 관련 신규 수주 공시 여부와 규모. 일산·부산 등 계획된 프로젝트의 착공 확정과 계약 금액이 확인돼야 그룹 캠퍼스 구상이 실제 매출로 연결되는 경로가 구체화된다.
국토교통부 주택 착공·분양·미분양 통계. 준공 후 미분양이 다시 늘어나는지는 주택 부문 충당 부담과 직결되는 지표다.
연간 분양 목표 달성 여부. 회사 연간 분양 목표는 1만 4320가구로, 상반기 1만 950가구 이후 하반기 공급 일정이 계획대로 소화되는지가 2027년 매출 기반을 좌우한다.
2026년 연간 실적과 2027년 매출·신규수주 전망 공정공시. 회사는 2026년 2월 6일에 연간 전망을 공시한 전례가 있어, 목표치가 2026년 계획(매출 11조 5000억원·신규수주 17조 8000억원)에서 어느 방향으로 조정되는지가 확인 대상이다.
GS건설은 실적과 수주가 서로 다른 방향을 가리키는 구간에 있다.
연간으로는 2023년 영업손실 3879억원에서 2024년 2860억원, 2025년 4378억원(영업이익률 3.5%)으로 이익이 회복됐고 부채비율은 262.5%에서 234.2%까지 낮아졌으나, 2025년 지배주주 순이익은 935억원으로 전년보다 줄어 최종 이익 전환율은 아직 약하다.
분기로 보면 매출은 2025년 3분기 3조 2080억원에서 2026년 1분기 2조 4005억원까지 줄었고, 2026년 2분기 매출 2조 7794억원·영업이익 914억원으로 전년 동기 수준을 회복하지 못했다.
반대로 2026년 2분기 신규수주는 5조 2242억원(전년 동기 대비 61.7% 증가), 상반기 도시정비 시공권은 7조 4695억원으로 향후 매출 대기 물량은 쌓이고 있다.
여기에 그룹의 강원 동해 2.4기가와트 인공지능 데이터센터 캠퍼스 구상(1.2기가와트씩 2단계, 직접 투자 30조원)이 비주택 성장축 논의를 키우고 있으나, 용량 목표와 확정 계약 금액은 구분해서 봐야 한다.
결국 착공 회복이 원가율 악화 없이 매출로 전환되는지, 데이터센터 기대가 수주 공시로 확인되는지가 향후 실적 궤적을 가르는 두 축이다. 이 리포트는 정보 제공 목적이며 매수·매도 의견이나 목표주가를 포함하지 않는다.
리포트 작성 2026-09-05 · 데이터 기준 2026-09-04
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