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Hanwha REIT · 부동산·리츠 · 코스피 · 리포트 2026-09-15
한화리츠는 이마트타워(오렌지센터) 편입으로 자산 규모를 키웠지만, 무증자 조달에 따른 차입금 증가가 재무구조의 핵심 변수로 떠올랐다.
한화리츠는 2023년 3월 27일 코스피에 상장된 위탁관리 부동산투자회사로, 한화생명이 최대주주, 한화자산운용이 자산관리회사(AMC)를 맡고 있는 한화그룹 스폰서 리츠다. 포트폴리오는 오피스 자산에 집중돼 있으며 서울 중구 장교동 한화빌딩, 한화손해보험 여의도사옥, 한화생명 평촌·중동·노원·구리 사옥 등 그룹 계열 임차 자산과 2026년 6월 신규 편입한 이마트타워(오렌지센터)로 구성돼 있다. 장교동 한화빌딩은 ㈜한화, 한화솔루션, 한화에어로스페이스 등 한화그룹 계열사들이 건물 전체를 사용해 공실률이 0%인 우량 자산이다. 이마트타워는 이마트가 전체 면적의 약 98%를 단일 임차하고 있으며 잔여 임대기간이 7년에 달해 안정적인 임대수익 확보가 가능한 구조다. 이번 자산 편입으로 자산총계는 1조 5,399억원에서 1조 8,999억원으로 늘었다. 회사는 2024년 11월 대규모 유상증자를 통해 장교동 한화빌딩을 편입한 바 있으며, 이번 이마트타워 편입은 별도 유상증자 없이 담보대출로 조달해 기존 주주의 지분 희석을 피했다. 경쟁구도로는 SK리츠, 삼성FN리츠, 코람코라이프인프라리츠, 마스턴프리미어리츠 등 다른 대기업 스폰서형·오피스 중심 상장리츠들이 있다. 그룹 계열사 임차 비중이 높은 구조는 공실 리스크를 낮추는 동시에 특정 대주주·계열사에 대한 의존도를 높이는 양면성을 지닌다.
한화리츠의 연간 실적은 2022년부터 2025년까지 꾸준히 성장했다. 매출액은 2022년 192억 7,860만원에서 2023년 232억 7,406만원, 2024년 335억 1,190만원, 2025년 524억 1,644만원으로 매년 증가했다. 영업이익도 같은 기간 118억 425만원에서 300억 1,393만원까지 늘었으며, 영업이익률은 2022년 61.2%, 2023년 53.2%, 2024년 56.9%, 2025년 57.3%로 50%대 중후반에서 안정적으로 유지됐다. 지배주주 순이익은 2022년 12억 335만원, 2023년 27억 8,145만원, 2024년 27억 9,972만원으로 완만하게 늘다가 2025년 116억 1,462만원으로 뚜렷하게 확대됐다. 이는 2024년 11월 유상증자로 조달한 자금이 고금리 단기채무 상환에 쓰이면서 금융비용 부담이 줄어든 효과로 해석할 수 있다. 실제로 부채총계는 2024년 1조 2,576억원에서 2025년 8,594억원으로 줄었고, 부채비율도 2024년 382.5%에서 2025년 123.4%로 크게 낮아졌다. 자기자본은 2024년 3,287억 8,000만원에서 2025년 6,964억 5,800만원으로 두 배 이상 늘어 유상증자 효과가 재무구조 전반에 반영됐음을 보여준다. 영업활동현금흐름도 2022년 55억 7,891만원에서 2025년 185억 8,560만원으로 꾸준히 늘어 임대 자산의 현금창출력이 확대되는 모습을 보였다. 다만 최근 네 개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 합산 지배주주 순이익은 141억 1,313만원으로, 2026년 6월 이마트타워 편입에 따른 차입금 확대 효과가 아직 분기별 수치에 온전히 반영되지 않은 구간임을 감안할 필요가 있다.
국내 상장리츠 시장은 스폰서형 오피스 리츠를 중심으로 대형화 경쟁이 이어지고 있으며, 코스피200 등 지수 편입을 위한 자산 규모 확대가 업계 공통의 화두다. 한화리츠 관계자는 지수 편입을 위해서는 자산 규모가 1조원 후반대는 돼야 하며 2025~2026년 중 2,000억~3,000억원대 자산을 추가 매입하면 지수 편입 가능성이 높아진다고 밝힌 바 있다. 이마트타워 편입으로 자산총계가 1조 8,999억원까지 늘어난 것은 이런 전략의 연장선으로 볼 수 있다. 다만 업계 전반으로는 2026년 4월 제이알글로벌리츠 관련 이슈로 상장 리츠 시장의 투자심리가 위축됐고, 이 시기 한화리츠를 포함해 삼성FN리츠, SK리츠, 코람코라이프인프라리츠 등 주요 상장리츠들이 동반 급락세를 보인 바 있다. 여기에 2027년 1월로 예고된 유동성 규제 강화가 향후 리츠들의 조달 구조에 영향을 줄 수 있는 변수로 지목된다. 경쟁사인 SK리츠·삼성FN리츠 등도 유상증자를 통한 우량자산 편입 전략을 병행하고 있어, 스폰서 계열사의 자산 공급 능력과 조달비용 관리 역량이 상장리츠 간 차별화 요소로 작용하는 국면이다. 원가모형에서 공정가치모형으로의 회계처리 전환 논의도 업계 전반의 재무지표 투명성·비교가능성 이슈와 맞물려 있다.
| 주가 | ₩5,370 |
|---|---|
| 시가총액 | 9,645억원 |
| PER | 68.0 |
| PBR | 1.43 |
| ROE | 2.1% |
| 배당수익률 | 5.03% |
한화리츠는 오는 10월 결산부터 투자부동산 회계처리를 원가모형에서 공정가치모형으로 전환하는 방안을 추진하고 있다. 회사는 감정평가를 거쳐 공정가치가 최종 확정될 예정이며, 최근 감정평가액 기준으로는 자산가치가 기존 매입가 1조 8,000억원에서 2조 2,000억원 수준으로 상승할 것으로 추산했다. 대출금이 그대로 유지된다면 LTV는 기존 60%에서 55%로 낮아질 것으로 전망되며, 회사 측은 "자산가치 상승으로 인해 부채 금액은 동일하지만 자산 총액이 늘어남으로써 LTV, 부채비율 등이 개선될 예정"이라고 설명했다. 다만 오렌지센터 편입 이후 이자보상비율은 4월 말 2.03배에서 1.8~1.9배로 낮아질 것으로 회사가 예상한 바 있어, 이자비용 부담을 임대수익이 얼마나 흡수하는지가 관건이다. 회사는 8월 무보증 공모사채 2,000억원(1년물 800억원, 1년 6개월물 1,200억원)을 발행해 9월 초 만기가 도래한 전자단기사채를 상환했으며, 이는 단기 조달을 장기 조달로 전환해 차환 리스크를 줄이려는 시도로 해석된다. 회사는 이마트타워 편입으로 상장 당시 IR에서 제시했던 계획보다 추가 배당 시기가 앞당겨질 수 있다는 기대를 밝혔다. 향후 신규 자산 편입 시에도 유상증자와 담보대출 조달을 병행하는 방식이 이어질 가능성이 있어, 자금조달 구조와 임차인 구성이 계속해서 실적과 재무비율에 영향을 줄 것으로 보인다.
현재 주가는 순자산가치를 웃도는 수준에서 거래되고 있어, 시장이 자산 편입에 따른 외형 성장과 향후 배당 여력 확대 기대를 일정 부분 반영하고 있는 것으로 보인다. 이익 규모와 비교한 주가 수준은 2025년 순이익이 전년 대비 크게 늘었음에도 여전히 상당한 배수에서 형성돼 있어, 최근의 이익 회복 속도와 향후 임대수익 안정화 여부가 이 배수의 방향을 가를 변수로 꼽힌다. 배당 정책 측면에서는 회사가 유상증자와 신규 자산 편입 국면에서도 연간 배당 목표에는 변화가 없다고 여러 차례 강조해 왔다는 점이 참고할 만하다. 다만 최근 차입금 확대와 조달비용 상승이 배당 가능 이익에 영향을 줄 수 있는 만큼, 공정가치모형 전환에 따른 재무비율 개선과 임대수익 확대가 실제 배당 여력으로 이어지는지 여부를 함께 살펴볼 필요가 있다.
장교동 한화빌딩은 한화 계열사들이 건물 전체를 사용해 공실률이 0%이며, 이마트타워 역시 이마트가 98%를 단일 임차하고 잔여 임대기간이 7년에 달해 임대료 안정성이 높다. 대기업 스폰서 리츠 특성상 임차인의 신용도가 우량해 공실·연체 리스크가 상대적으로 낮은 구조다. 이런 임차 구조는 경기 변동에 따른 임대수익 변동성을 완화하는 요인으로 작용할 수 있다.
한화리츠는 2024년 장교동 한화빌딩, 2026년 이마트타워 편입을 통해 자산총계를 1조 8,999억원까지 확대했다. 매출과 영업이익도 2022년 이후 매년 증가세를 이어왔다. 지수 편입을 목표로 한 추가 자산 편입 전략이 이어질 경우 임대수익 기반이 더 확대될 여지가 있다.
2025년 지배주주 순이익은 전년 대비 큰 폭으로 늘었고, 부채비율도 2024년 대비 크게 낮아졌다. 회사는 10월 결산부터 공정가치모형 전환을 통해 자산 재평가에 따른 LTV·부채비율 개선을 추진하고 있다. 영업활동현금흐름도 매년 꾸준히 늘어 임대자산의 현금창출력이 확대되는 모습을 보였다.
잠정치(IB토마토, 2026년 8월 31일 보도) 기준 총차입금은 4월 말 8,000억원에서 8월 말 1조 2,000억원까지 늘었고, 부채비율은 125%에서 182%로, 차입금의존도는 52%에서 61%로 상승한 것으로 전해졌다. 이는 유상증자 없이 담보대출로 자산을 편입한 결과로, 지분 희석은 피했지만 재무 레버리지 부담은 커졌다. 반복적인 단기사채 발행을 통한 자금 조달도 이어지고 있어 차환 리스크 관리가 중요해졌다.
회사는 오렌지센터 편입 이후 이자보상비율이 4월 말 2.03배에서 1.8~1.9배로 낮아질 것으로 예상했다. 8월 발행한 공모사채의 전환 대상 전자단기사채 금리는 연 3.8%였던 반면, 'A+' 등급 무보증 회사채의 평균 평가금리는 1년물 4.149%, 1.5년물 4.456%로 더 높은 수준이었다. 등급 민평 수준에서 최종 금리가 결정될 경우 연이자 부담이 늘어날 수밖에 없는 구조다.
2026년 4월 제이알글로벌리츠 관련 이슈로 상장리츠 시장 전반의 투자심리가 위축됐고, 이 시기 한화리츠를 포함한 주요 상장리츠들이 동반 급락세를 보인 바 있다. 2027년 1월로 예고된 유동성 규제 강화도 향후 리츠들의 조달 구조에 부담 요인으로 지목된다. 업종 전반의 신뢰 회복이 더뎌질 경우 개별 리츠의 자금조달 여건도 함께 영향을 받을 수 있다.
한화리츠는 그룹 계열 임차 기반의 안정적인 오피스 포트폴리오를 바탕으로 2022년 이후 매출·영업이익이 매년 증가했고, 2025년에는 유상증자에 따른 이자비용 절감 효과로 순이익이 뚜렷하게 확대됐다. 2026년 6월 이마트타워(오렌지센터) 편입으로 자산 규모는 1조 9,000억원에 육박하게 됐지만, 무증자 조달 방식을 택하면서 차입금과 부채비율, 차입금의존도가 잠정적으로 큰 폭 상승한 것으로 전해졌다. 회사는 10월 결산부터 공정가치모형 전환을 통해 자산 재평가에 따른 재무비율 개선을 추진하고 있으며, 이 결과가 실제로 어느 정도 반영될지가 다음 관찰 포인트다. 조달금리 상승 가능성과 리츠 업종 전반의 투자심리 위축, 예고된 유동성 규제 강화는 여전히 남아 있는 변수다. 배당 목표를 유지하겠다는 회사 측 입장과 실제 배당 가능 이익의 변화 추이를 함께 지켜볼 필요가 있다. 결국 이 종목은 안정적 임차 구조에 따른 수익 기반과 레버리지 확대에 따른 재무 부담이 동시에 진행되는 국면에 있으며, 향후 공정가치 전환 결과와 3분기 실적이 그 균형을 판단할 주요 근거가 될 것으로 보인다.
English version
Hanwha REIT expanded its asset base by acquiring E-mart Tower (Orange Center), but debt-funded growth without a rights offering has made rising leverage a key variable for its financial structure.
Hanwha REIT is an externally managed real estate investment trust listed on the KOSPI on March 27, 2023, sponsored by the Hanwha Group, with Hanwha Life as the largest shareholder and Hanwha Asset Management serving as the asset management company (AMC). The portfolio is concentrated in office assets, comprising the Hanwha Building in Janggyo-dong, the Hanwha General Insurance Yeouido headquarters, several Hanwha Life regional offices in Pyeongchon, Jungdong, Nowon and Guri, and E-mart Tower (Orange Center), newly acquired in June 2026. The Janggyo-dong Hanwha Building is fully occupied by Hanwha Group affiliates including Hanwha Corporation, Hanwha Solutions and Hanwha Aerospace, resulting in a zero vacancy rate. E-mart Tower is single-tenanted by E-mart for roughly 98% of the leasable area with seven years of remaining lease term, providing a stable rental income base. The acquisition expanded total assets from KRW 1,539.9 billion to KRW 1,899.9 billion. The company had previously acquired the Janggyo-dong Hanwha Building via a large rights offering in November 2024, while the E-mart Tower deal was funded entirely through collateralized loans, avoiding shareholder dilution. Competitors include other large corporate-sponsored, office-centric listed REITs such as SK REITs, Samsung FN REIT, Koramco Life Infra REIT and Mastern Premier REIT. A high proportion of group-affiliated tenants lowers vacancy risk but also increases reliance on a concentrated set of related-party lessees.
Hanwha REIT's annual results grew steadily from 2022 through 2025. Revenue rose every year, from KRW 19.28 billion in 2022 to KRW 23.27 billion in 2023, KRW 33.51 billion in 2024, and KRW 52.42 billion in 2025. Operating profit increased over the same period from KRW 11.80 billion to KRW 30.01 billion, with operating margin holding in the mid-to-high 50% range at 61.2% (2022), 53.2% (2023), 56.9% (2024) and 57.3% (2025). Net income attributable to owners rose modestly from KRW 1.20 billion (2022) to KRW 2.78 billion (2023) and KRW 2.80 billion (2024), before jumping to KRW 11.61 billion in 2025. This surge can be attributed largely to reduced financing costs after proceeds from the November 2024 rights offering were used to retire high-cost short-term debt. Total liabilities fell from KRW 1,257.6 billion in 2024 to KRW 859.4 billion in 2025, and the debt ratio dropped sharply from 382.5% to 123.4% over the same period. Equity more than doubled, from KRW 328.8 billion in 2024 to KRW 696.5 billion in 2025, reflecting the impact of the capital raise on the overall balance sheet. Operating cash flow also grew steadily from KRW 5.58 billion in 2022 to KRW 18.59 billion in 2025, indicating an expanding cash-generation capacity from the rental asset base. However, combined net income attributable to owners over the most recent four quarters (Q3 2025 through Q2 2026) was KRW 14.11 billion, a period that does not yet fully capture the added leverage from the June 2026 E-mart Tower acquisition.
Korea's listed REIT market continues to see a race toward scale among corporate-sponsored office REITs, with asset-size expansion aimed at index inclusion, such as the KOSPI 200, a common industry theme. A Hanwha REIT representative has stated that reaching an asset base in the high-KRW-trillion-won range, aided by additional acquisitions of KRW 200–300 billion in 2025–2026, would raise the likelihood of index inclusion. The E-mart Tower acquisition, which pushed total assets to KRW 1,899.9 billion, can be viewed as an extension of that strategy. Industry-wide sentiment weakened in April 2026 amid issues related to JR Global REIT, with major listed REITs including Hanwha REIT, Samsung FN REIT, SK REITs and Koramco Life Infra REIT all experiencing sharp declines during that period. Additionally, tightened liquidity regulations slated for January 2027 have been flagged as a potential variable affecting future REIT funding structures. Peers such as SK REITs and Samsung FN REIT are pursuing similar strategies of acquiring quality assets via rights offerings, making sponsor affiliates' asset-supply capacity and funding-cost management key differentiators among listed REITs. The industry-wide debate over shifting from the cost model to the fair value model for investment property accounting is also tied to broader concerns about the transparency and comparability of financial metrics across REITs.
| Price | ₩5,370 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.96T |
| P/E | 68.0 |
| P/B | 1.43 |
| ROE | 2.1% |
| Dividend yield | 5.03% |
Hanwha REIT is pursuing a shift from the cost model to the fair value model for investment property accounting starting with its October fiscal close. Final fair value will be determined following appraisal, and based on recent appraisal figures the company estimated that asset value could rise from the original acquisition cost of KRW 1.8 trillion to around KRW 2.2 trillion. If the loan balance remains unchanged, LTV is expected to decline from 60% to 55%, with the company explaining that while the debt amount stays the same, the increase in total asset value is expected to improve LTV and the debt ratio. However, the company had projected that the interest coverage ratio would decline from 2.03x at end-April to 1.8–1.9x following the Orange Center acquisition, making it important to watch how much of the added interest burden rental income can absorb. In August, the company issued KRW 200 billion in unsecured corporate bonds (KRW 80 billion for one year, KRW 120 billion for 1.5 years) to redeem electronic short-term bonds maturing in early September, a move that can be read as an attempt to lengthen funding maturities and reduce refinancing risk. The company has indicated that the E-mart Tower acquisition could bring forward the timing of additional dividends relative to the plans originally presented at listing. Going forward, a combination of rights offerings and collateralized borrowing may continue to be used for new asset acquisitions, meaning funding structure and tenant composition will keep influencing both earnings and financial ratios.
The current share price trades above net asset value, suggesting the market is pricing in some expectation of portfolio growth from recent acquisitions and future dividend capacity expansion. Relative to earnings, the share price remains at a substantial multiple even after the sharp increase in 2025 net income, making the pace of further earnings recovery and rental income stability key variables for that multiple's direction going forward. On the dividend front, it is worth noting that the company has repeatedly emphasized that its annual dividend target has not changed even through the rights offering and subsequent asset acquisitions. That said, given that the recent increase in borrowings and funding costs could affect distributable income, it will be important to monitor whether the financial-ratio improvements expected from the fair value accounting transition and expanded rental income actually translate into greater dividend capacity.
The Janggyo-dong Hanwha Building is fully occupied by Hanwha Group affiliates with zero vacancy, while E-mart Tower is single-tenanted by E-mart for 98% of space with seven years of remaining lease term, supporting rental income stability. As a large corporate-sponsored REIT, tenant credit quality is generally high, keeping vacancy and delinquency risk comparatively low. This tenant structure can help cushion rental income against economic cycles.
Hanwha REIT has expanded total assets to KRW 1,899.9 billion through the 2024 Janggyo-dong Hanwha Building and 2026 E-mart Tower acquisitions. Revenue and operating profit have both risen every year since 2022. Continued asset acquisition aimed at index inclusion could further expand the rental income base.
2025 net income attributable to owners rose sharply from the prior year, and the debt ratio fell significantly compared to 2024. The company is pursuing LTV and debt-ratio improvements through fair value accounting transition starting with its October fiscal close. Operating cash flow has also grown steadily each year, reflecting an expanding cash-generation capacity from the rental asset base.
According to preliminary figures reported by IB Tomato on August 31, 2026, total borrowings rose from KRW 800 billion at end-April to KRW 1.2 trillion by end-August, with the debt ratio climbing from 125% to 182% and loan dependency from 52% to 61%. This reflects the decision to fund the acquisition entirely with collateralized loans rather than a rights offering, avoiding dilution but increasing financial leverage. Repeated short-term bond issuance to fund operations has continued, making refinancing risk management increasingly important.
The company projected that the interest coverage ratio would decline from 2.03x at end-April to 1.8–1.9x following the Orange Center acquisition. The electronic short-term bonds being refinanced through the August bond issuance carried a 3.8% annual rate, while average benchmark yields for 'A+' rated unsecured corporate bonds stood higher at 4.149% for one-year and 4.456% for 1.5-year tenors. If final pricing settles near these benchmark levels, annual interest expense is likely to increase.
Investor sentiment across the listed REIT sector weakened in April 2026 amid issues related to JR Global REIT, with major listed REITs including Hanwha REIT experiencing sharp declines during that period. Tightened liquidity regulations slated for January 2027 have also been flagged as a potential burden on REIT funding structures going forward. If sector-wide confidence recovers slowly, individual REITs' funding conditions could also be affected.
Hanwha REIT has seen revenue and operating profit grow every year since 2022 on the back of a stable, group-affiliated office portfolio, and net income expanded markedly in 2025 due to reduced interest expense following the rights offering. The June 2026 acquisition of E-mart Tower (Orange Center) pushed total assets close to KRW 1.9 trillion, but because the deal was funded entirely with debt rather than a rights offering, borrowings, the debt ratio and loan dependency reportedly rose sharply on a preliminary basis. The company is pursuing financial-ratio improvement through a fair value accounting transition starting with its October fiscal close, and the extent to which this materializes is the next key observation point. Potential increases in funding costs, sector-wide weakness in REIT investor sentiment, and the announced tightening of liquidity regulations remain outstanding variables. The company's stated commitment to maintaining its dividend target should be weighed alongside actual trends in distributable income. Ultimately, the stock is at a juncture where a stable tenant-driven income base and rising leverage-related financial burden are unfolding simultaneously, with the fair value transition outcome and Q3 results likely to serve as key evidence for assessing that balance.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
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