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Hanwha REIT · 부동산·리츠 · 코스피 · 리포트 2026-07-13
한화그룹 스폰서 오피스 리츠로, 이마트타워를 유상증자 없이 편입하며 자산 다변화와 규모 확대를 동시에 추진 중이다.
한화리츠는 한화자산운용이 자산관리회사(AMC)로 운용하는 한화그룹 스폰서 오피스 리츠로, 2023년 3월 코스피에 상장했다. 한화자산운용이 자산관리회사로 투자·운용하며, 한화생명보험과 한화손해보험이 45%가 넘는 지분을 보유한 스폰서리츠로 2022년 9월 영업인가를 받아 이듬해 3월 상장했다. 상장 초기에는 여의도 한화손해보험 사옥과 한화생명의 수도권 사옥(노원·평촌·중동·구리)을 기초자산으로 삼았다. 이후 도심권역(CBD)의 장교동 한화빌딩을 편입해 여의도권역(YBD)과 함께 국내 3대 오피스권역 중 2곳의 자산을 보유하게 됐고, 총 6곳의 오피스 자산을 운용하게 됐다. 장교동 한화빌딩은 연면적 약 2만2,495평의 프라임오피스로 ㈜한화·한화솔루션·한화에어로스페이스 등 계열사가 건물 전체를 사용해 공실률이 0%다. 2026년 상반기에는 스폰서 외부 자산인 이마트타워를 편입하며 임차인을 다변화했다. 이마트타워는 이마트가 전체 면적의 약 98%를 단일 임차하는 프라임급 오피스로 서울 중구 순화동에 위치하며, 잔여 임대기간이 7년으로 안정적 임대수익 확보가 가능하다. 이마트타워 편입은 스폰서리츠가 비스폰서(외부) 자산을 적극 매입한 사례로, 스폰서 의존도를 낮추고 임차인을 다변화하며 외연 확장 의지를 보여준다. 전체 포트폴리오는 오피스 단일 섹터에 집중돼 있으며, 회사는 향후 물류센터·호텔 등으로의 다각화를 검토 중이다. 삼성FN리츠 등 금융계열 오피스 리츠와 경쟁 구도에 있다.
연간 실적은 자산 편입에 따른 외형 확대가 뚜렷하다. 매출은 2023년 233억원에서 2024년 335억원, 2025년 524억원으로 증가했고, 영업이익도 124억원→191억원→300억원으로 늘었다. 지배주주 순이익은 2023년 28억원, 2024년 28억원에서 2025년 116억원으로 크게 확대됐다. 영업이익률은 2023년 53.2%, 2024년 56.9%, 2025년 57.3%로 리츠 특유의 높은 마진을 유지하고 있다. 재무구조 측면에서는 부채비율이 2023년 105.9%에서 2024년 382.5%로 급등했는데, 이는 장교동 한화빌딩 매입 과정의 대규모 차입 영향이다. 2024년 8월 한화빌딩 매입 과정에서 대규모 차입으로 일시적으로 저하됐던 재무안정성은 2024년 11월 유상증자(3,837억원)를 통해 회복됐다. 그 결과 2025년 부채비율은 123.4%로 낮아졌고, 자본총계는 2024년 3,288억원에서 2025년 6,965억원으로 늘었다. 반기 결산 기준으로는 최근 실적이 개선됐는데, 2025년 11월~2026년 4월 개별 기준 당기순이익은 163억6,257만원으로 직전 사업연도 116억1,462만원보다 40.9% 증가했고, 매출액은 532억619만원으로 1.5%, 영업이익은 332억1,838만원으로 10.7% 늘었다. 회사는 실적 개선 배경으로 해당 사업연도가 재산세 납부기간(7·9월)에 해당하지 않아 영업비용이 줄었고, 차입금 차환에 따른 금리 변동으로 이자비용이 감소했다고 설명했다.
국내 상장 리츠 시장은 금리 사이클에 민감한 구조다. 2022~2023년 급격한 고금리 충격으로 가장 힘든 시기를 겪었고, 금리 인상기에 무리하게 자산을 편입하거나 무리한 유상증자를 감행한 리츠는 결국 주가 하락으로 돌아왔다. 2026년 상반기 시장은 편입·매각 기류가 소강상태를 보였으나, 한화리츠의 이마트타워 편입과 신한서부티엔디리츠의 나인트리호텔 동대문 매각이 두드러진 거래로 꼽혔다. 오피스 섹터 내에서 한화리츠는 프라임 오피스 비중이 높은 편이다. 장교동 한화빌딩 편입으로 여의도 한화손해보험 빌딩만으로 69%였던 프라임 오피스 비중이 86%로 높아졌다. 다만 상장 초기 대비 캡레이트(수익률)가 낮아진 자산 편입으로 포트폴리오 수익률이 조정됐다는 지적도 있었다. 장교동 한화빌딩 캡레이트는 4.78%, 여의도 한화손해보험 사옥은 4.85%인 반면, 노원·평촌·중동·구리 사옥의 캡레이트는 6~7%대다. 경쟁 리츠로는 비슷한 시기 상장한 금융계열 오피스 리츠 삼성FN리츠가 있으며, 배당 주기(반기 vs 분기)와 주가 흐름에서 차이를 보여 왔다. 하반기에는 스폰서·소규모·고수익 자산 편입이 시장 화두로 제시됐다.
| 주가 | ₩5,220 |
|---|---|
| 시가총액 | 9,375억원 |
| 배당수익률 | 5.17% |
회사는 자산 편입을 통한 성장 전략을 이어가고 있다. 한화리츠는 2025년 하반기 IR 자료를 통해 2026년 내 1~2건의 신규 투자를 추진하겠다고 밝혔고, 상반기 이마트타워 인수를 완료했으며 하반기에도 남은 1건의 추가 편입 가능성을 열어두고 있다. 포트폴리오 다각화를 위해 오피스 외에도 물류센터와 호텔 섹터를 함께 검토 중이다. 이마트타워 인수는 유상증자 없이 진행돼 주주 희석 부담을 줄였다. 별도 유상증자 없이 담보대출만으로 자금을 조달해 주주 희석 부담을 줄였고, 시장은 이를 '유증 없는 외형 성장'으로 주목했다. 회사는 이번 편입이 배당 시기에도 영향을 줄 것으로 본다. 한화리츠 관계자는 이마트타워 매입으로 추가 배당 시기가 앞당겨질 것으로 기대한다고 밝혔다. 규모 확대는 신용등급·지수 편입과도 연결된다. 현재 신용등급 A+인 한화리츠는 부채비율 등 정량 지표는 대체로 AA- 요건을 갖췄으나 AUM이 2조원에 미치지 못해 상향이 어려웠고, 이마트타워 편입이 마무리되면 신용등급 개선에 착수할 기반이 마련된다. 회사는 배당 가이던스로 연 주당 270원을 제시하고 있다.
한화리츠는 반기 결산·반기 배당 구조의 오피스 리츠로, 밸류에이션의 핵심은 배당 수익과 순자산 대비 주가 관계다. 회사가 제시한 연 주당배당금 270원 가이던스는 상장 초기 공모가 5,000원 기준 약 5.4% 수준으로 안내됐으며, 이후 주가 하락으로 시가배당률은 공모가 기준보다 높아진 흐름을 보여왔다. 회사는 신규 자산 편입 후 배당 가이던스를 하향 조정해 2025~2030년 연간 주당배당금 270원을 예상하며, 이는 공모가 5,000원 기준 5.4% 수준이다. 실적은 순이익이 2023~2024년 낮은 수준에서 2025년으로 오며 뚜렷이 회복됐고, 부채비율도 유상증자 이후 크게 개선됐다. 주가는 상장 이후 유상증자와 배당 조정 과정을 거치며 공모가를 밑도는 구간에서 움직여 왔으며, 순자산 대비 주가 수준과 시가배당률은 화면의 실시간 카드를 참고하는 것이 정확하다. 한화투자증권은 한화리츠를 초우량 스폰서 오피스 리츠로 안정성·수익성·성장성을 갖췄다고 평가하며, 주가 하락에도 배당 계획에 변동이 없어 배당 매력이 유효하다고 봤다.
이마트타워 편입을 담보대출만으로 조달해 주주가치 희석을 피했다. 한화리츠는 2026년 5월 이마트타워 본계약을 체결하고 6월 초 거래 마무리를 계획했으며, 별도 유상증자 없이 담보대출만으로 자금을 조달해 주주 희석 부담을 줄였다. 양수금액 3,500억원은 2025년 10월 말 자산총액 1조5,559억원의 22.5%에 해당하는 규모다.
그동안 한화 계열사 사옥 중심이던 포트폴리오에 외부 임차인을 더했다. 스폰서 의존도를 낮추고 임차인을 다변화했으며, 스폰서 외 자산도 유연하게 편입할 수 있다는 외연 확장 의지를 보여줬다. 이마트타워는 잔여 임대기간 7년으로 안정적 임대수익 확보가 가능하다.
AUM 확대는 신용등급 상향과 글로벌 지수 편입의 발판이 될 수 있다. 이마트타워 편입이 마무리되면 신용등급 개선에 착수할 수 있는 기반이 마련된다. 한화리츠는 강남권역(GBD) 오피스 추가 편입으로 포트폴리오 다변화를 꾀하고, 운용자산 확대를 통해 FTSE EPRA Nareit 지수 편입을 노린다는 계획을 내놨다.
포트폴리오가 오피스에 집중돼 섹터 리스크에 노출돼 있다. 한화리츠의 운용자산은 장교동 한화빌딩, 여의도 한화손해보험 사옥 등 6곳으로 모두 오피스빌딩이며, 향후 데이터센터 등 우량자산을 추가 편입해 자산 다변화를 꾀할 계획이다. 물류·호텔 다각화는 아직 검토 단계에 머물러 있다.
코어 오피스 편입이 포트폴리오 수익률을 낮췄다. 장교동 한화빌딩 편입과 유상증자로 주당배당금이 떨어졌고, 이 자산은 캡레이트가 낮아 편입 시 포트폴리오 전체 수익률이 하락할 수밖에 없는 구조였다. 회사는 배당 가이던스를 하향 조정해 연 270원(공모가 기준 5.4%)을 예상하고 있다.
유상증자 없이 차입으로 자산을 편입하면서 금융비용 부담이 커질 수 있다. 이마트타워를 담보로 추가 대출을 실행하면 추가 자산 매입이 가능한 구조이며, 2025년 10월 말 기준 부채비율은 123%다. 금리 인상기에 무리하게 자산을 편입하거나 무리한 자금 조달을 감행한 리츠는 주가 하락으로 돌아온 전례가 있다.
한화리츠는 한화그룹 스폰서 기반의 오피스 리츠로, 상장 이후 장교동 한화빌딩과 이마트타워를 잇달아 편입하며 외형을 키워 왔다. 매출과 영업이익은 자산 편입에 따라 꾸준히 증가했고, 순이익도 2025년으로 오며 회복됐으며 유상증자 이후 부채비율은 크게 개선됐다. 이마트타워를 유상증자 없이 담보대출로 편입한 점은 주주 희석을 줄인 강세 요인이지만, 오피스 단일 섹터 집중과 차입 확대에 따른 금리 민감도는 약세 요인으로 상존한다. 회사는 연 주당배당금 270원 가이던스를 유지하며, AUM 2조원대 확대를 통한 신용등급 상향과 글로벌 지수 편입을 목표로 한다. 향후 하반기 추가 자산 편입 여부, 7월 주총·배당, 신용등급 개선 착수 여부가 핵심 확인 포인트다. 본 리포트는 정보 제공용이며 투자의견·목표주가를 제시하지 않는다.
English version
A Hanwha Group–sponsored office REIT that added the E-Mart Tower without a rights issue, simultaneously pursuing asset diversification and scale expansion.
Hanwha REIT is a Hanwha Group–sponsored office REIT managed by Hanwha Asset Management (AMC) and listed on the KOSPI in March 2023. Hanwha Asset Management serves as the asset manager, Hanwha Life and Hanwha General Insurance hold over 45% as sponsors, and the REIT received its business license in September 2022 before listing the following March. Its initial assets were the Hanwha General Insurance building in Yeouido and Hanwha Life's metro-area buildings (Nowon, Pyeongchon, Jungdong, Guri). It later added the Janggyo-dong Hanwha Building in the CBD, giving it assets in two of Korea's three major office districts alongside the YBD, for a total of six office assets. The Janggyo-dong Hanwha Building is a prime office of about 22,495 pyeong fully occupied by group affiliates such as Hanwha Corp, Hanwha Solutions and Hanwha Aerospace, giving it a 0% vacancy rate. In H1 2026 it added the externally sourced E-Mart Tower, diversifying its tenant base. The E-Mart Tower is a prime office in Sunhwa-dong, Jung-gu, Seoul, single-leased roughly 98% by E-Mart, with seven years of remaining lease term supporting stable rental income. The acquisition marks a sponsored REIT actively buying a non-sponsor asset, reducing sponsor dependence, diversifying tenants and demonstrating expansion ambition. The portfolio remains concentrated in the single office sector, and the company is reviewing diversification into logistics and hotels. It competes with financial-affiliate office REITs such as Samsung FN REIT.
Annual results show clear top-line expansion from asset acquisitions. Revenue rose from KRW 23.3bn in 2023 to KRW 33.5bn in 2024 and KRW 52.4bn in 2025, while operating profit climbed from KRW 12.4bn to KRW 19.1bn to KRW 30.0bn. Net profit attributable to owners jumped from KRW 2.8bn in 2023 and KRW 2.8bn in 2024 to KRW 11.6bn in 2025. The operating margin held at REIT-typical high levels of 53.2%, 56.9% and 57.3% across 2023–2025. On the balance sheet, the debt ratio surged from 105.9% in 2023 to 382.5% in 2024, reflecting heavy borrowing to buy the Janggyo-dong Hanwha Building. Financial stability, temporarily weakened by the large borrowing for the August 2024 building purchase, was restored via a November 2024 rights issue of KRW 383.7bn. As a result, the 2025 debt ratio fell to 123.4% and equity rose from KRW 328.8bn in 2024 to KRW 696.5bn in 2025. On a semi-annual settlement basis, recent results improved: separate net profit for November 2025–April 2026 was KRW 16.36bn, up 40.9% from KRW 11.61bn a year earlier, with revenue up 1.5% to KRW 53.2bn and operating profit up 10.7% to KRW 33.2bn. The company attributed the improvement to lower operating costs since the period fell outside property-tax months (July and September) and reduced interest expense from refinancing borrowings amid rate movements.
Korea's listed REIT market is highly sensitive to the rate cycle. It endured its toughest period during the sharp rate shock of 2022–2023, and REITs that aggressively bought assets or forced rights issues during rate hikes ultimately saw share prices fall. The market in H1 2026 saw a lull in acquisitions and disposals, but Hanwha REIT's E-Mart Tower purchase and Shinhan Seobu T&D REIT's sale of the Nine Tree Hotel Dongdaemun stood out. Within the office sector, Hanwha REIT skews toward prime offices. Adding the Janggyo-dong Hanwha Building lifted its prime-office share from 69% (with only the Yeouido Hanwha General Insurance building) to 86%. That said, acquisitions at lower cap rates than at listing have compressed the portfolio yield. The Janggyo-dong building carries a 4.78% cap rate and the Yeouido building 4.85%, versus 6–7% for the Nowon, Pyeongchon, Jungdong and Guri buildings. Its main peer is Samsung FN REIT, a financial-affiliate office REIT listed around the same time, differing in dividend frequency (semi-annual vs quarterly) and share-price trajectory. Sponsor-linked, small-scale, high-yield assets were flagged as the market's H2 theme.
| Price | ₩5,220 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.94T |
| Dividend yield | 5.17% |
The company continues a growth strategy driven by asset acquisitions. In its H2 2025 IR materials Hanwha REIT said it would pursue one to two new investments during 2026; it completed the E-Mart Tower purchase in H1 and keeps open the option of one more acquisition in H2. For diversification it is reviewing logistics centers and hotels alongside offices. The E-Mart Tower deal proceeded without a rights issue, easing dilution concerns. Financing came solely from mortgage loans without a rights issue, easing shareholder dilution, and the market noted it as 'external growth without a rights issue.' Management sees the deal affecting dividend timing. A Hanwha REIT official said the purchase is expected to bring forward the timing of additional dividends. Scale expansion also ties to ratings and index inclusion. Rated A+, Hanwha REIT largely meets the quantitative criteria for AA- such as its debt ratio, but a sub-KRW 2tn AUM had blocked an upgrade; completing the E-Mart Tower deal lays the groundwork to begin pursuing an upgrade. The company guides to an annual dividend of KRW 270 per share.
Hanwha REIT is a semi-annual-settlement, semi-annual-dividend office REIT, so valuation centers on dividend income and the price-to-NAV relationship. Its guidance of KRW 270 annual dividend per share was framed at about 5.4% against the IPO price of KRW 5,000, and subsequent share-price declines have pushed the dividend yield above that IPO-based level. The company cut its dividend guidance after new asset acquisitions, projecting KRW 270 per share annually for 2025–2030, equal to about 5.4% on the KRW 5,000 IPO price. Earnings recovered markedly as net profit rose from low 2023–2024 levels into 2025, and the debt ratio improved sharply after the rights issue. Since listing, the shares have traded below the IPO price through rights-issue and dividend-adjustment phases, and the current price-to-NAV level and dividend yield are best checked via the live on-screen card. Hanwha Investment & Securities rated it a top-tier sponsored office REIT with stability, profitability and growth, noting that despite the share-price decline its dividend plan was unchanged, keeping the dividend appeal intact.
The E-Mart Tower was financed entirely by mortgage loans, avoiding dilution. Hanwha REIT signed the main contract in May 2026, planned closing in early June, and funded it solely via mortgage loans without a rights issue, easing dilution. The KRW 350bn price equals 22.5% of its end-October 2025 total assets of KRW 1.556tn.
It added an external tenant to a portfolio previously centered on Hanwha affiliate buildings. It reduced sponsor dependence, diversified tenants, and showed willingness to flexibly add non-sponsor assets. The E-Mart Tower's seven-year remaining lease supports stable rental income.
AUM expansion can pave the way for a rating upgrade and global index inclusion. Completing the E-Mart Tower deal lays the groundwork to begin pursuing a rating upgrade. Hanwha REIT plans to diversify by adding a GBD office and to grow AUM to seek inclusion in the FTSE EPRA Nareit index.
The portfolio is concentrated in offices, exposing it to sector risk. Its assets are six buildings—Janggyo-dong Hanwha Building, the Yeouido Hanwha General Insurance building and others—all offices, with plans to diversify by adding quality assets such as data centers. Logistics and hotel diversification remains at the review stage.
Core-office acquisitions have lowered the portfolio yield. The Janggyo-dong purchase and rights issue reduced dividend per share, and that asset's low cap rate structurally dragged down the overall portfolio yield. The company cut guidance to KRW 270 per year (5.4% on the IPO price).
Debt-funded acquisitions without a rights issue can raise financing costs. Additional lending against the E-Mart Tower enables further purchases, and the debt ratio was 123% as of end-October 2025. REITs that aggressively bought assets or forced funding during rate hikes have historically seen share prices fall.
Hanwha REIT is a Hanwha Group–sponsored office REIT that has grown by successively adding the Janggyo-dong Hanwha Building and the E-Mart Tower since listing. Revenue and operating profit rose steadily with each acquisition, net profit recovered into 2025, and the debt ratio improved markedly after the rights issue. Financing the E-Mart Tower with mortgage loans rather than a rights issue is a bullish factor that limits dilution, but single-sector office concentration and rate sensitivity from higher leverage remain bearish factors. The company maintains guidance of KRW 270 annual dividend per share and targets AUM near KRW 2tn to seek a rating upgrade and global index inclusion. Key items to watch are any additional H2 acquisition, the July AGM and dividend, and whether a rating-upgrade process begins. This report is for informational purposes only and offers no investment opinion or price target.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-08-07 · KOSAI
(full report)