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SamsungFN REIT · 부동산·리츠 · 코스피 · 리포트 2026-09-05
삼성FN리츠는 잠실빌딩과 에이원타워 당산을 잇달아 편입해 자산 5개, 총자산 1조원대 리츠로 성장했지만, 그 재원을 회사채·전자단기사채로 조달하면서 부채비율도 함께 높아졌다.
삼성FN리츠는 2023년 4월 유가증권시장에 상장한 삼성그룹 스폰서형 오피스 리츠로, 자산관리회사(AMC)는 삼성SRA자산운용이 맡고 있다. 삼성생명(AAA)·삼성화재(AAA) 등 우량한 신용도를 가진 스폰서를 기반으로, 삼성 계열사가 주요 임차인이거나 단일 사옥으로 활용되는 자산을 집중적으로 편입하는 전략을 취해왔다. 상장 당시에는 강남권(GBD)의 FN타워 대치, 도심권(CBD)의 FN타워 순화 2개 자산으로 출발했으며, 이후 분당권(BBD)의 FN타워 판교(한화시스템 100% 임차)를 편입해 3개 자산 체제를 유지했다. 2026년 3월에는 삼성생명이 보유하던 잠실 오피스를 편입해 FN타워 잠실로 자산군에 추가했고, 이 편입 효과로 그해 4월 말 기준 총자산 규모가 1조 710억원까지 확대돼 상장 이후 처음으로 '자산 1조원' 구간에 진입했다. 이어 8월에는 NH올원리츠가 보유하던 영등포권역(YBD)의 에이원타워 당산을 1,630억원에 인수해 5번째 자산으로 편입했는데, 이는 국내 상장리츠가 보유한 실물 부동산을 다른 상장리츠가 직접 인수한 첫 사례로 꼽힌다. 포트폴리오 전체 임대율은 97.8% 수준이며, FN타워 순화·판교는 100%, 대치는 99% 수준을 유지하는 반면 최근 편입한 FN타워 잠실은 92.1%로 상대적으로 낮아 공실 해소를 위한 임대차 마케팅이 진행 중이다. 임차 구조는 삼성생명·삼성화재·에스원·한화시스템 등 그룹 계열 또는 협력 관계의 우량 기업이 다수를 차지해 공실 리스크가 낮은 편이며, 신규 편입한 에이원타워 당산 역시 삼성금융계열사가 임차 면적의 상당 비중을 차지한다. 경쟁 구도로 보면 SK리츠·롯데리츠·한화리츠 등 대기업 스폰서형 리츠와 코람코라이프인프라리츠·이지스밸류플러스리츠 등 자산운용사 주도형 리츠가 함께 우량 자산 편입 경쟁을 벌이고 있으며, 최근에는 연기금 등 기관투자자의 부동산 에쿼티 출자 확대를 겨냥해 각 리츠가 자산 선점 속도를 높이는 분위기다.
확정 연결 재무 기준으로 삼성FN리츠의 영업수익은 2022년 92.8억원, 2023년 92.8억원으로 정체됐다가 2024년 101.9억원(+9.8%), 2025년 122.4억원(+20.1%)으로 최근 2개년 연속 두 자릿수 성장을 기록했다. 신규 자산 편입(판교, 잠실 편입 효과 일부)이 임대수익 확대에 반영된 결과로 해석된다. 영업이익은 2022년 63.0억원, 2023년 56.1억원, 2024년 59.3억원, 2025년 74.0억원으로 영업이익률은 각각 67.9%, 60.5%, 58.2%, 60.5%를 나타내 58~68% 구간에서 비교적 안정적으로 유지됐다. 반면 지배주주 순이익은 2022년 11.4억원에서 2023년 4.6억원, 2024년 3.6억원으로 크게 줄었다가 2025년 30.7억원으로 약 8.5배 급증하는 등 영업이익보다 훨씬 큰 변동성을 보였다. 영업이익률이 상대적으로 안정적이었던 점을 감안하면, 순이익 변동은 차입 규모 확대에 따른 금융비용이나 영업외 손익 등 영업이익 하단 항목의 영향이 컸을 것으로 해석된다. 영업활동현금흐름(CFO)은 2022년 26.1억원, 2023년 21.9억원에서 2024년 52.2억원으로 크게 늘었고 2025년에는 45.7억원으로 소폭 줄었으나 여전히 2022~2023년 수준을 웃돌아, 순이익 대비 현금창출력의 개선이 이어졌음을 보여준다. 부채비율은 2022년 97.4%에서 2023년 98.9%, 2024년 110.4%, 2025년 113.5%로 매년 높아지는 흐름이며, 이는 신규 자산 편입을 위한 차입 확대와 맞물린 결과다. 지배주주 자기자본은 2024년 4,194.5억원에서 2025년 4,065.5억원으로 소폭 줄었는데, 순이익이 늘었음에도 자기자본이 감소한 것은 리츠 특성상 순이익을 상회하는 배당 지급 등 자본 환류가 이어졌을 가능성을 시사한다.
국내 상장리츠 업계는 최근 국민연금, 우정사업본부 등 주요 연기금과 기관투자자들이 부동산 에쿼티 출자를 본격화하면서 우량 자산을 선점하려는 경쟁이 치열해지고 있다. 그동안 기관 자금은 후순위 대출이나 우선주 등 메자닌 투자 위주로 배분됐으나, 최근에는 직접적인 지분 투자 비중을 넓히려는 움직임이 뚜렷하다. 자금조달 방식에서도 변화가 나타나고 있는데, 주주가치 희석 우려로 인해 많은 상장리츠들이 유상증자보다 전자단기사채(전단채)와 회사채 발행을 통한 차입 다변화를 택하는 추세다. 이런 흐름 속에 제이알글로벌리츠의 회생 신청 이후, 상장리츠들의 차입 만기 구조와 리파이낸싱 안정성에 대한 시장의 관심이 한층 커졌다. 삼성FN리츠와 유사한 대기업 스폰서형 리츠로는 SK리츠, 롯데리츠, 한화리츠 등이 있으며, 이들 모두 그룹 계열 자산의 추가 편입을 통한 포트폴리오 확장을 성장 전략으로 제시하고 있다. 오피스 리츠 업종 내에서는 스폰서 신용도와 임차인 안정성이 밸류에이션의 핵심 변수로 작용하는 경향이 있으며, 삼성FN리츠는 삼성 계열사 중심의 임차 구조를 바탕으로 상대적으로 낮은 공실 리스크를 유지하고 있다는 평가를 받는다.
| 주가 | ₩4,795 |
|---|---|
| 시가총액 | 4,366억원 |
| PER | 141.0 |
| PBR | 1.06 |
| ROE | 0.8% |
| 배당수익률 | 5.84% |
가장 가까운 이벤트는 2026년 9월 24일 만기가 도래하는 4,300억원 규모 담보대출(FN타워 대치·순화·판교 담보)의 리파이낸싱이다. 회사 측은 4%대 수준에서 차환이 가능할 것으로 보고 있으며, 고정금리와 변동금리 중 어느 쪽을 선택할지는 아직 결정되지 않은 상태다. 회사는 회사채 발행으로 확대된 부채비율을 향후 150%대에서 관리하는 것을 목표로 부채 상환을 추진할 계획이라고 밝혔다. 자산 확대를 통한 가중평균자본비용(WACC) 절감과 임대수익 극대화를 통해 주주환원을 강화하겠다는 방향성도 제시했다. FN타워 잠실의 공실 구간(B2층 일부, 15층 전체)에 대해서는 임대차 마케팅이 진행 중이며, 공실 해소 여부가 향후 임대수익 개선의 변수로 남아 있다. 하반기 영등포권역(YBD) 자산 추가 편입 방침을 밝혔던 가운데 에이원타워 당산 편입이 8월에 마무리됨에 따라, 추가적인 그룹 계열 자산 편입 여부가 다음 성장 동력으로 주목된다. 회사는 분기 배당 가이던스를 기존 수준에서 상향 조정한 바 있어, 신규 자산의 임대수익 기여가 배당 여력에 어떻게 반영되는지가 관전 포인트다.
삼성FN리츠는 순자산 대비 일정한 프리미엄이 반영된 구간에서 거래되는 경향을 보여왔으며, 이는 스폰서 신용도와 안정적 임차 구조에 대한 시장의 신뢰가 반영된 결과로 해석할 수 있다. 배당수익률은 분기배당을 실시하는 오피스 리츠 특성상 업종 평균과 비교되는 수준에서 형성되는데, 최근 편입 자산들의 임대수익 기여와 차입비용 변화가 향후 배당 여력에 영향을 줄 수 있는 변수다. 순이익은 2023~2024년 낮은 수준에서 2025년 크게 회복되는 방향을 보였으나, 이 회복이 일회성 요인인지 구조적 개선인지는 향후 실적에서 추가로 확인이 필요한 부분이다. 증권사 리포트들은 통상 배당할인모형(DDM)과 같은 리츠 특유의 밸류에이션 방법론을 활용해 목표가치를 산정하는 경우가 많으며, 이때 자기자본비용 가정과 임대료 성장률 전망이 결과에 큰 영향을 미친다. 부채비율이 상승 추세에 있다는 점은 자기자본 대비 리스크 프리미엄에 대한 시장의 평가에도 영향을 줄 수 있는 요인으로 꼽힌다.
삼성FN리츠는 삼성생명·삼성화재 등 AAA급 스폰서를 기반으로 잠실빌딩, 에이원타워 당산 등 신규 자산을 잇달아 편입하며 포트폴리오를 5개로 확대했다. 기존 3개 자산의 감정평가액은 최초 매입가 대비 18.9% 상승한 것으로 나타나 자산가치 상승 흐름이 확인된다. 회사채 발행 시 'A+/안정적' 신용등급을 받는 등 자본시장 접근성도 양호한 편이다.
포트폴리오 전체 임대율은 97.8% 수준으로 높은 편이며, 삼성생명·삼성화재·에스원·한화시스템 등 그룹 계열 우량 임차인이 다수를 차지해 공실 리스크가 상대적으로 낮다. 신규 편입한 에이원타워 당산도 삼성금융계열사가 주요 임차인으로 자리해 임대차 안정성을 뒷받침한다.
2025년 영업수익과 영업이익, 순이익이 모두 전년 대비 늘어나며 이익 회복 흐름이 뚜렷했다. 영업활동현금흐름도 2022~2023년 수준을 웃도는 구간에서 유지돼, 신규 자산 편입에 따른 임대수익 기반 확대가 실적에 반영되고 있다.
부채비율은 2022년 97.4%에서 2025년 113.5%까지 매년 높아졌고, 2026년 신규 회사채·전단채 발행 이후에는 한층 더 상승할 것으로 전망되고 있다. 2026년 9월 4,300억원 규모 담보대출 만기가 도래해 리파이낸싱 결과에 따라 이자비용 부담이 달라질 수 있다.
최근 편입한 FN타워 잠실은 임대율이 92.1%로 기존 핵심 자산보다 낮아 공실 해소가 과제로 남아 있다. 에이원타워 당산 역시 핵심 업무권역이 아닌 기타권역 자산으로, 기존 포트폴리오와 성격이 다소 다르다는 평가가 있다.
영업이익률이 58~68%로 비교적 안정적이었던 것과 달리 순이익은 연도별로 큰 폭으로 변동해왔다. 또한 제이알글로벌리츠의 회생 신청 이후 상장리츠 전반의 차입 만기 구조와 리파이낸싱 안정성에 대한 시장의 관심과 우려가 커진 점도 업종 전반의 리스크로 지목된다.
삼성FN리츠는 삼성그룹의 우량 스폰서를 기반으로 2026년 들어 잠실빌딩과 에이원타워 당산을 잇달아 편입해 자산 5개, 총자산 1조원대 리츠로 외형을 키웠다. 2025년 실적은 영업수익·영업이익·순이익이 모두 전년 대비 개선되며 이익 회복 흐름을 보였고, 포트폴리오 임대율도 97.8%로 높은 수준을 유지하고 있다. 다만 이러한 성장의 재원을 회사채와 전자단기사채 발행으로 조달하면서 부채비율은 2022년 97.4%에서 2025년 113.5%까지 매년 높아졌고, 2026년 신규 발행분까지 감안하면 추가 상승이 예상된다. 가장 가까운 관전 포인트는 2026년 9월 만기가 도래하는 4,300억원 규모 담보대출의 리파이낸싱 조건이며, 그 결과가 향후 이자비용과 배당 여력에 영향을 줄 수 있다. 신규 편입 자산인 FN타워 잠실의 공실 해소 여부와 에이원타워 당산의 임대수익 안정화 속도도 함께 지켜볼 변수다. 종합적으로 우량 스폰서 기반의 안정적 임차 구조와 자산 성장세, 그리고 그에 따른 차입 부담 확대라는 두 축이 동시에 진행되고 있는 국면으로 판단된다.
English version
Samsung FN REIT has grown into a five-asset, over-KRW1-trillion portfolio REIT by adding FN Tower Jamsil and A-One Tower Dangsan, but funding these deals with corporate bonds and short-term notes has pushed its debt ratio higher at the same time.
Samsung FN REIT is a Samsung Group sponsor-backed office REIT listed on the KOSPI in April 2023, managed by Samsung SRA Asset Management. Backed by high-credit sponsors Samsung Life Insurance (AAA) and Samsung Fire & Marine Insurance (AAA), the REIT has focused on acquiring assets either leased to Samsung affiliates or used as single-tenant headquarters buildings. At listing, the portfolio comprised two assets, FN Tower Daechi in the Gangnam Business District (GBD) and FN Tower Sunhwa in the Central Business District (CBD), later joined by FN Tower Pangyo in the Bundang Business District (BBD), fully leased to Hanwha Systems, bringing the count to three. In March 2026 the REIT added an office building previously owned by Samsung Life as FN Tower Jamsil, pushing total assets to KRW1.071 trillion as of end-April 2026, the first time the portfolio crossed the KRW1 trillion mark. In August 2026 it further acquired A-One Tower Dangsan in the Yeongdeungpo Business District (YBD) from NH All One REIT for KRW163 billion, a deal described as the first case of one listed Korean REIT directly buying a physical property from another listed REIT. Portfolio-wide occupancy stands at around 97.8%, with FN Tower Sunhwa and Pangyo fully leased and Daechi near 99%, while the newly added FN Tower Jamsil sits lower at 92.1%, with leasing marketing underway to fill vacant space. The tenant base is dominated by Samsung Group affiliates or partner companies such as Samsung Life, Samsung Fire & Marine, S-1 and Hanwha Systems, keeping vacancy risk relatively low, and the newly acquired A-One Tower Dangsan also counts Samsung financial affiliates among its major tenants. Competitively, large-conglomerate sponsor REITs such as SK REIT, Lotte REIT and Hanwha REIT, alongside asset-manager-led vehicles like Koramco Life Infra REIT and IGIS Value Plus REIT, are all competing to secure quality assets, a race that has intensified as pension funds and other institutional investors expand direct real estate equity allocations.
On a confirmed consolidated basis, Samsung FN REIT's annual revenue was flat at KRW9.28 billion in both 2022 and 2023, then rose to KRW10.19 billion in 2024 (+9.8%) and KRW12.24 billion in 2025 (+20.1%), marking two consecutive years of double-digit growth as newly acquired assets contributed to rental income. Operating profit came in at KRW6.30 billion in 2022, KRW5.61 billion in 2023, KRW5.93 billion in 2024 and KRW7.40 billion in 2025, with operating margins of 67.9%, 60.5%, 58.2% and 60.5% respectively, staying relatively stable in the 58-68% range. Net income attributable to owners, however, was far more volatile, falling from KRW1.14 billion in 2022 to KRW0.46 billion in 2023 and KRW0.36 billion in 2024 before jumping roughly 8.5-fold to KRW3.07 billion in 2025. Given the relative stability of operating margins, this swing in net income appears to have been driven mainly by items below the operating line, such as financing costs tied to expanding borrowings or other non-operating gains and losses. Cash flow from operations rose sharply from KRW2.61 billion in 2022 and KRW2.19 billion in 2023 to KRW5.22 billion in 2024, then eased slightly to KRW4.57 billion in 2025, still well above the 2022-2023 levels, pointing to a structural improvement in cash generation relative to net income. The debt ratio climbed steadily from 97.4% in 2022 to 98.9% in 2023, 110.4% in 2024 and 113.5% in 2025, tracking the increased borrowings used to fund new asset acquisitions. Owners' equity edged down from KRW419.45 billion in 2024 to KRW406.55 billion in 2025 even as net income rose, which for a REIT can reflect capital returned to shareholders through dividends that exceeded net income for the period.
The Korean listed-REIT sector has seen intensifying competition to secure quality assets as major pension funds and institutional investors, including the National Pension Service and Korea Post, ramp up direct real estate equity commitments. Institutional capital had previously been allocated mostly to mezzanine instruments such as subordinated loans and preferred shares, but there is now a clear shift toward larger direct equity investment. Financing patterns are also changing, with many listed REITs favoring diversified debt instruments such as short-term notes and corporate bonds over rights offerings to avoid shareholder dilution. Against this backdrop, the rehabilitation filing by JR Global REIT has heightened market scrutiny of debt maturity structures and refinancing stability across listed REITs. Peer large-conglomerate sponsor REITs comparable to Samsung FN REIT include SK REIT, Lotte REIT and Hanwha REIT, all of which have similarly pursued portfolio growth through additional acquisitions of group-affiliated assets. Within the office REIT segment, sponsor credit quality and tenant stability tend to be key valuation drivers, and Samsung FN REIT is generally viewed as maintaining relatively low vacancy risk given its Samsung-affiliate-centered tenant structure.
| Price | ₩4,795 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.44T |
| P/E | 141.0 |
| P/B | 1.06 |
| ROE | 0.8% |
| Dividend yield | 5.84% |
The nearest event on the calendar is the refinancing of a KRW430 billion collateral loan (secured against FN Tower Daechi, Sunhwa and Pangyo) maturing on September 24, 2026. Management expects to be able to refinance in the mid-4% range, though whether to lock in a fixed or floating rate has not yet been decided. The company has stated a plan to manage the debt ratio, which rose after recent bond issuance, back down toward the 150% range through debt repayment. It has also outlined a strategy of expanding assets to lower its weighted average cost of capital and maximize rental income in order to strengthen shareholder returns. Leasing marketing is underway for the vacant space at FN Tower Jamsil (part of the B2 floor and the entire 15th floor), and whether this vacancy is resolved remains a variable for future rental income improvement. Having stated plans earlier in the year to add further Yeongdeungpo Business District (YBD) assets and having completed the A-One Tower Dangsan acquisition in August, further group-affiliated asset acquisitions stand out as the next growth driver to watch. The company has raised its quarterly dividend guidance from prior levels, making it worth watching how the rental income contribution from newly acquired assets flows through to dividend capacity.
Samsung FN REIT has generally traded at a level reflecting some premium to net asset value, which can be interpreted as the market's confidence in its sponsor credit quality and stable tenant structure. Its dividend yield, given the quarterly-payout nature of office REITs, tends to be assessed relative to sector averages, and the rental income contribution from recently acquired assets alongside changes in financing costs are variables that could affect future dividend capacity. Net income moved from a low level in 2023-2024 to a marked recovery in 2025, though whether this recovery reflects a one-off effect or a structural improvement will require confirmation in subsequent results. Securities firm reports on REITs commonly rely on valuation methodologies such as the dividend discount model, where assumptions about the cost of equity and rental growth expectations have a significant bearing on the resulting valuation. The rising trend in the debt ratio is also a factor that can influence how the market assesses the risk premium relative to shareholders' equity.
Backed by AAA-rated sponsors Samsung Life and Samsung Fire & Marine, Samsung FN REIT has expanded its portfolio to five assets through successive acquisitions including FN Tower Jamsil and A-One Tower Dangsan. Appraised values of the three original assets have risen 18.9% above their original purchase prices, confirming an asset value appreciation trend, and the REIT has also secured an 'A+/Stable' credit rating for bond issuance, indicating reasonably good capital market access.
Overall portfolio occupancy stands at a solid 97.8%, with quality group-affiliated tenants such as Samsung Life, Samsung Fire & Marine, S-1 and Hanwha Systems making up a large share, which keeps vacancy risk relatively low. The newly acquired A-One Tower Dangsan also counts Samsung financial affiliates as key tenants, supporting leasing stability.
In 2025, revenue, operating profit and net income all rose from the prior year, showing a clear earnings recovery. Cash flow from operations has also remained above 2022-2023 levels, indicating that the expanded rental income base from new acquisitions is being reflected in results.
The debt ratio rose steadily from 97.4% in 2022 to 113.5% in 2025, and is projected to climb further following new bond and short-term note issuance in 2026. A KRW430 billion collateral loan matures in September 2026, and the outcome of its refinancing could change the REIT's interest cost burden.
The recently acquired FN Tower Jamsil has occupancy of 92.1%, lower than the existing core assets, leaving vacancy resolution as an ongoing task. A-One Tower Dangsan is also located outside the REIT's traditional core business districts, and has been described as somewhat different in character from the existing portfolio.
While operating margins have stayed relatively stable in the 58-68% range, net income has swung significantly from year to year. In addition, the rehabilitation filing by JR Global REIT has heightened market attention and concern regarding debt maturity structures and refinancing stability across the listed REIT sector as a whole.
Backed by Samsung Group's high-credit sponsors, Samsung FN REIT expanded its scale in 2026 by successively acquiring FN Tower Jamsil and A-One Tower Dangsan, growing into a five-asset REIT with total assets exceeding KRW1 trillion. 2025 results showed a recovery trend, with revenue, operating profit and net income all improving from the prior year, while portfolio occupancy has remained high at 97.8%. However, funding this growth through corporate bonds and short-term notes has pushed the debt ratio up every year, from 97.4% in 2022 to 113.5% in 2025, with further increases expected once 2026 issuance is factored in. The most immediate item to watch is the refinancing terms for the KRW430 billion collateral loan maturing in September 2026, which could affect future interest costs and dividend capacity. Also worth monitoring are whether the vacancy at newly acquired FN Tower Jamsil is resolved and how quickly rental income from A-One Tower Dangsan stabilizes. On balance, this appears to be a phase in which a stable, sponsor-backed tenant structure and asset growth are proceeding in tandem with a corresponding increase in leverage.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
(full report)