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Kb Star Reit · 부동산·리츠 · 코스피 · 리포트 2026-06-17
벨기에·영국·국내 프라임 오피스 5개로 구성된 KB금융그룹의 첫 상장리츠로, 3년 연속 비현금성 투자부동산 손상차손으로 누적 적자가 이어졌으나 영업 현금흐름은 일관되게 양수이며, 2027년 예정인 노스갤럭시타워 대출 리파이낸싱 조건이 중장기 배당 안정성의 핵심 관건으로 부상하고 있다.
KB스타리츠는 KB금융그룹의 첫 공모 상장리츠로, 2022년 2월 설립되어 같은 해 10월 코스피에 상장됐다. 자산관리회사(AMC)는 KB자산운용이 담당하며, 국내외 프라임 오피스 자산 편입을 지속 확대하는 영속형(무기한) 리츠 구조를 표방하고 있다. 현재 포트폴리오는 ▲벨기에 브뤼셀 CBD 소재 노스갤럭시타워(자리츠 지분 100% 보유) ▲영국 처트시 소재 삼성전자 유럽본사(Samsung Europe HQ·펀드 수익증권 재간접 투자) ▲서울 광화문 씨티뱅크센터 ▲을지로 시그니처타워 ▲여의도파이낸스타워 등 5개 자산으로 구성된다. 핵심 자산인 노스갤럭시타워는 벨기에 재무부가 전체 면적의 약 99.65%를 임차하고 있으며, 삼성유럽HQ는 삼성전자 유럽법인이 100% 단독 임차한다. 임대료는 벨기에 물가지수(Health Index)와 영국 소매물가지수(RPI)에 각각 연동돼 매년 조정되는 인플레이션 헤지 구조를 갖추고 있다. 2025년 12월 31일 기준 전체 포트폴리오 공실률은 1.25%, 평균 잔여 임대차 기간은 4.3년이다. 노스갤럭시타워가 전체 자산의 약 77%를 차지해 단일 자산 집중도가 높으나, 국내 오피스 추가 편입을 통한 분산이 단계적으로 진행 중이다. KB증권이 상장 초기부터 약 8.98%의 지분을 보유하는 스폰서 리츠 구조는 자금 조달과 시장 신뢰 측면에서 비스폰서형 리츠와의 차이를 만들어내는 요인으로 평가된다.
KB스타리츠의 회계연도는 매년 7월 31일 종료하는 구조(FY2025 = 2024.8~2025.7)다. DART 확정치 기준으로 매출액은 FY2023 약 286억원 → FY2024 약 298억원 → FY2025 약 304억원으로 완만한 성장세를 기록했으며, CPI 연동 임대료 인상이 주요 동인이다. 반면 영업손실은 FY2023 약 214억원(OPM –75.0%) → FY2024 약 268억원(OPM –90.1%) → FY2025 약 724억원(OPM –238.4%)으로 급격히 확대됐는데, 이는 투자부동산 손상차손이 영업비용으로 인식된 결과다. 당기순손실도 FY2023 약 554억원, FY2024 약 318억원, FY2025 약 994억원으로 3년 연속 적자를 기록했다. 그럼에도 영업 현금흐름(CFO)은 FY2023 약 53억원 → FY2024 약 137억원 → FY2025 약 138억원으로 일관되게 플러스를 유지하고 있으며, 손상차손이 비현금 회계 처리임을 방증한다. 연결 자본총계는 FY2023 약 4,358억원 → FY2024 약 3,891억원 → FY2025 약 2,629억원으로 빠르게 감소했고, 부채비율은 같은 기간 125.5% → 177.2% → 298.7%로 악화됐다. FY2026 상반기(2025.8~2026.1) DART 공시(2026년 3월 18일 기준)에 따르면, 매출액 약 323억원·영업이익 약 2.6억원(흑자 전환)·당기순손실 약 102억원으로, 전 사업연도의 비경상적 손상차손이 소멸되면서 손익 구조가 현격히 개선됐다. FY2025 주당현금배당금(DPS)은 180원이며, FY2026 상반기 제8기 배당은 주당 170원(2026년 5월 22일 지급)으로 전기 대비 소폭 하락했다.
국내 상장리츠 시장은 2018년 본격 개화 이후 22개 종목이 코스피에 상장됐으나, 코람코더원리츠·신한알파리츠·SK리츠 등 소수를 제외한 대부분이 공모가를 하회하는 상황이다. 특히 해외 자산 중심의 글로벌리츠들은 고금리와 유럽·북미 상업용 부동산 시장의 공실 확대로 타격이 집중됐으며, 2026년 5월 제이알글로벌리츠가 국내 상장리츠 최초로 기업회생을 신청하면서 시장 경계감이 전반적으로 높아지고 있다. KB스타리츠의 주력 자산인 벨기에 브뤼셀 오피스 권역은 제이알글로벌리츠 파이낸스타워와 동일 입지로, 현지 오피스 시장 침체의 공통 영향을 받고 있다. 반면 서울 도심 프라임 오피스 시장은 상대적으로 낮은 공실률을 유지하며 임대 수요가 견조해, KB스타리츠의 국내 자산 비중 확대가 리스크 분산 측면에서 긍정적으로 평가된다. 유럽중앙은행(ECB)은 금리 인하 사이클에 진입했으나, 상업용 부동산 금융 시장의 신규 대출 금리는 2020~2021년 초저금리 수준과 여전히 큰 괴리를 보이고 있어 리파이낸싱 부담이 업계 전반의 구조적 과제로 남아 있다. 삼성증권은 2026년 5월 리포트에서 스폰서형 리츠가 비스폰서형 대비 자금조달 능력과 시장 신뢰에서 구조적 우위에 있다고 지적하며 KB금융 스폰서 지위를 차별화 포인트로 언급했다.
| 주가 | ₩1,364 |
|---|---|
| 시가총액 | 2,056억원 |
| 배당수익률 | 13.20% |
가장 중요한 단기 이벤트는 노스갤럭시타워 대출(€3.237억, 만기 2026년 5월, 1년 연장 옵션 포함 시 사실상 2027년 재조달) 리파이낸싱이다. 현재 유럽 상업용 부동산 금융 시장의 고정금리는 약 3.2~4.2% 수준으로, 기존 고정금리 1.2%와의 격차가 연간 수십억 원 규모의 이자비용 증가로 이어질 가능성이 있다. 2026년 1월 실시한 감정평가에서 노스갤럭시타워 가치가 일부 반등에 성공해 공식 LTV(2025년 7월 사업보고서 기준 65%, 캐시트랩 기준선 68.5%) 여유가 유지되고 있으나, 자체 평가 기준 LTV가 72%를 상회한다는 분석이 시장의 우려 요인으로 남아 있다. 회사는 2026년 4월 완료된 유상증자 약 1,050억원으로 차입금과 환헤지 정산금 부담을 선제적으로 줄였으며, 국내 오피스(씨티뱅크센터·시그니처타워·여의도파이낸스타워) 편입 확대를 통해 해외 자산 집중 리스크를 분산하는 전략을 병행하고 있다. 삼성증권의 2026년 5월 리포트가 운용보수 체계 개혁 필요성을 제기한 이후, 회사는 주주서한을 통해 소통 강화 의지를 공식화했으며 거버넌스 개선 이행 여부가 시장 신뢰 회복의 촉매가 될지 주목된다. 반기 배당 구조(1월·7월 결산) 특성상 리파이낸싱 조건이 확정되는 시점 전후로 배당 방침이 조정될 가능성을 배제할 수 없다.
3년 연속 당기순손실 구조로 전통적인 이익 기반 PER 산출이 불가하며, 리츠 특성상 별도 기준 배당 가능이익—주로 임대 현금흐름—이 핵심 가치 지표로 기능한다. 회사 측은 투자부동산 손상차손이 미실현 비현금 처리이므로 별도 재무제표 기준 배당 가능이익 및 배당금 규모에는 영향이 없다고 설명하고 있다. 공시 확정 주당현금배당금(DPS)은 FY2025 180원이며, FY2026 상반기 제8기 배당은 170원(2026년 5월 지급)으로 소폭 하향 조정됐다—리파이낸싱 전후 금융비용 구조 변화가 향후 DPS 방향성에 영향을 미칠 수 있다. 현재 배당수익률 수준은 국내 상장리츠 평균을 크게 상회하는 구간에 위치해 있으나, 배당 안정성에 대한 불확실성이 할인 요인으로 작용하고 있다. 과거 시장에서 P/NAV 1.0~1.7배 구간에서 거래된 바 있으며, 최근 유상증자 희석과 자산가치 하락이 순자산을 압축하면서 주가와 장부 순자산 간 괴리가 과거 대비 좁아진 상황이다.
벨기에 재무부가 노스갤럭시타워의 약 99.65%를 임차하고, 삼성전자 유럽법인이 삼성유럽HQ를 100% 단독 임차해 임대 수입의 연속성이 매우 높다. 임대료는 각국 물가지수에 연동돼 매년 인상되는 구조로 인플레이션 헤지 기능을 갖추고 있다. 3년 연속 대규모 손상차손에도 불구하고 영업 현금흐름(CFO)은 FY2023~FY2025에 걸쳐 꾸준히 양수를 유지하며 배당 재원을 보존하고 있다.
KB증권이 상장 초기부터 약 8.98% 지분을 보유하며 그룹의 첫 상장리츠로서 KB금융그룹의 브랜드와 지원 가능성이 투자자 신뢰를 지지한다. 제이알글로벌리츠의 기업회생 사태에도 KB스타리츠는 약 1,050억원의 유상증자를 완료해 스폰서형 리츠의 자금 조달력 우위가 재확인됐다. 삼성증권 애널리스트 또한 스폰서형 리츠가 비스폰서형 대비 자금조달 능력과 확장성에서 구조적으로 유리하다고 평가한 바 있다.
유럽 2개 자산으로 출발한 포트폴리오에 광화문 씨티뱅크센터·을지로 시그니처타워·여의도파이낸스타워가 순차 편입되며 해외 자산 집중도가 점진적으로 낮아지고 있다. 여의도파이낸스타워는 편입 당시 공실률 0.74%로 안정적이며, 회사 관계자는 6%대 후반의 목표 수익률을 기대한다고 밝힌 바 있다. 서울 CBD 프라임 오피스의 견조한 임대 수요는 국내 자산의 현금흐름 안정성을 뒷받침한다.
2026년 5월 만기 도래하는 노스갤럭시타워 대출(€3.237억)이 1년 연장 옵션으로 사실상 2027년이 재조달 시점이며, 현 시장금리(약 3.2~4.2%)로 재조달될 경우 기존 고정금리 1.2% 대비 연간 이자비용이 구조적으로 대폭 증가한다. 전문가들은 이 경우 연간 배당 가능이익이 최대 30% 수준까지 줄어들 수 있다고 분석하고 있다. 노스갤럭시타워가 전체 자산의 약 77%를 차지하는 점을 감안하면 리파이낸싱 결과가 KB스타리츠 전체의 배당 가능이익에 직접적이고 중대한 영향을 미친다.
노스갤럭시타워의 장부가액은 취득원가 대비 이미 약 19% 하락했으며, 자체 평가 기준 LTV가 캐시트랩 발동 기준(68.5%)을 상회하는 약 72% 수준이라는 분석이 제기되고 있다. 제이알글로벌리츠의 동일 브뤼셀 권역 파이낸스타워가 기업회생에 이른 사례는 현지 오피스 시장의 구조적 취약성을 환기시킨다. 자산가치가 추가 하락할 경우 손상차손 재인식 및 LTV 기준선 위반 가능성이 높아진다.
FY2025 환헤지 정산금 지급을 위해 약 587억원의 추가 차입이 발생하였고, FY2026에도 약 200억원 수준의 추가 정산 비용 가능성이 거론된다. 그 결과 부채비율이 FY2025의 298.7%에서 2026년 1월 말에는 334%까지 더 상승했다. 유상증자로 일부 해소됐으나, 고환율 환경이 지속될 경우 헤지 정산 부담이 재차 확대될 수 있다.
KB스타리츠는 벨기에 재무부·삼성전자 등 우량 임차인을 확보한 5개 프라임 오피스 포트폴리오를 운용하는 KB금융그룹의 첫 상장리츠다. 3년 연속 당기순손실은 투자부동산 손상차손이라는 비현금 항목에 기인하며, 영업 현금흐름은 3개 사업연도 모두 플러스를 기록해 배당 재원의 현금 기반은 유지되고 있다. FY2026 상반기에는 손상차손 소멸로 영업이익이 흑자 전환됐고, 약 1,050억원 유상증자 완료로 단기 유동성 위기를 선제 방어했다는 점은 재무 정상화 신호로 읽힌다. 그러나 전체 자산의 약 77%를 차지하는 노스갤럭시타워의 2027년 리파이낸싱 금리 수준이 연간 이자비용을 구조적으로 끌어올릴 경우 배당 가능이익과 DPS가 추가 조정될 가능성이 있으며, 이는 중장기 배당 방향성을 좌우할 핵심 변수다. 국내 오피스 비중 확대와 운용보수 체계 개혁 논의는 방향성은 긍정적이나, 가시적 효과가 나타나기까지 시간이 필요하다. 투자자라면 리파이낸싱 조건 확정, 반기별 LTV 및 손상차손 여부, 배당 발표 시점을 핵심 체크포인트로 지속 주시할 필요가 있다.
English version
As KB Financial Group's first listed REIT holding five prime offices across Belgium, the UK, and South Korea, KB Star REIT has posted cumulative net losses over three consecutive fiscal years due to non-cash impairment charges, yet has maintained consistently positive operating cash flow throughout; the terms of the North Galaxy Tower debt refinancing expected in 2027 have emerged as the pivotal variable for long-term dividend sustainability.
KB Star REIT is KB Financial Group's first publicly listed REIT, established in February 2022 and listed on the KOSPI in October 2022, with KB Asset Management serving as the asset management company (AMC). The REIT operates as a perpetual vehicle with a stated strategy of continuously expanding its portfolio of prime domestic and overseas office properties. The current portfolio comprises five assets: North Galaxy Tower (Brussels CBD, Belgium; 100% held via a sub-REIT), Samsung Europe HQ (Chertsey, UK; held through indirect investment in fund units), Citibank Center (Gwanghwamun, Seoul), Signature Tower (Euljiro, Seoul), and Yeouido Finance Tower (Yeouido, Seoul). The flagship North Galaxy Tower is leased approximately 99.65% by the Belgian Finance Ministry, while Samsung Europe HQ is 100% solely leased by Samsung Electronics' European subsidiary. Rent under both European leases escalates annually in line with local consumer price indices—Belgium's Health Index and the UK's Retail Price Index—providing a degree of inflation hedging. As of December 31, 2025, the overall portfolio vacancy rate stands at 1.25%, with an average remaining lease term of 4.3 years. North Galaxy Tower accounts for approximately 77% of total assets, representing a high degree of single-asset concentration, and the incremental addition of domestic Korean offices reflects a deliberate diversification strategy. KB Securities has held approximately 8.98% of shares since the IPO, creating a sponsor REIT structure viewed as providing structural advantages in funding access and market confidence relative to non-sponsored peers.
KB Star REIT's fiscal year ends July 31 each year (FY2025 covers August 2024 to July 2025). Based on DART-confirmed figures, revenue grew modestly from approximately ₩28.6 billion in FY2023 to ₩29.8 billion in FY2024 and ₩30.4 billion in FY2025, driven by CPI-linked rent escalations. Operating losses widened sharply, however: from approximately ₩21.4 billion (OPM –75.0%) in FY2023 to ₩26.8 billion (OPM –90.1%) in FY2024 and ₩72.4 billion (OPM –238.4%) in FY2025, entirely attributable to investment property impairment charges recognized as operating expenses. Net losses followed similarly: approximately ₩55.4 billion in FY2023, ₩31.8 billion in FY2024, and ₩99.4 billion in FY2025. Crucially, operating cash flow (CFO) remained consistently positive—approximately ₩5.3 billion, ₩13.7 billion, and ₩13.8 billion in FY2023, FY2024, and FY2025 respectively—confirming the non-cash nature of the impairment charges. Consolidated equity eroded from approximately ₩435.8 billion in FY2023 to ₩262.9 billion in FY2025, while the debt-to-equity ratio deteriorated from 125.5% to 298.7% over the same period. For H1 FY2026 (August 2025–January 2026), per DART disclosure of March 18, 2026, revenue was approximately ₩32.3 billion with operating income of approximately ₩255 million (a positive turnaround) and a net loss of approximately ₩10.2 billion—dramatically narrower than the prior year as no impairment charges were recorded. DPS was ₩180 for FY2025 (the 7th fiscal period) and ₩170 for the first half of FY2026 (the 8th period, paid May 22, 2026), a modest sequential decline.
Since the Korean listed REIT market opened in earnest in 2018, 22 REITs have been listed on the KOSPI, but the majority trade below their IPO prices, with only a handful—such as Koramco The One REIT, Shinhan Alpha REIT, and SK REIT—consistently above. REITs with overseas assets have borne the brunt of high interest rates and rising vacancies in European and North American commercial real estate; this risk crystallized in May 2026 when JR Global REIT became the first Korean listed REIT to file for court receivership. KB Star REIT's flagship Belgian asset is in the same Brussels district as JR Global REIT's Finance Tower, meaning both face the same local office market headwinds. In contrast, Seoul's prime office market has maintained relatively low vacancy rates and robust rental demand, making the incremental addition of domestic Korean offices a positive from a risk-diversification standpoint. While the ECB has entered a rate-cutting cycle, new commercial real estate loan rates in Europe remain substantially above the ultra-low levels of 2020–2021, keeping refinancing risk a sector-wide structural challenge. A Samsung Securities research report from May 2026 noted that sponsor-backed REITs hold a structural advantage in capital market access and investor confidence over non-sponsored peers, citing KB Star REIT's KB Financial Group sponsorship as a key differentiating factor.
| Price | ₩1,364 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.21T |
| Dividend yield | 13.20% |
The single most critical near-term event is the refinancing of the North Galaxy Tower loan (€323.7 million, maturing May 2026, practically reset in 2027 after exercising the one-year extension): prevailing fixed rates for this type of European commercial real estate financing currently range from approximately 3.2% to 4.2%, versus the existing 1.2%, implying a potentially significant jump in annual interest expense. While the January 2026 appraisal of North Galaxy Tower showed a partial value recovery—maintaining the official LTV at approximately 65%, below the 68.5% cash-trap trigger per the July 2025 annual report—the company's own internal valuation reportedly places LTV above 72%, keeping this metric on the market's watchlist. Approximately ₩105 billion raised in the April 2026 rights offering has been directed toward debt repayment and FX hedging settlements, pre-empting near-term liquidity stress; the simultaneous expansion of the Korean office portfolio is intended to reduce asset concentration in Belgium over time. Following a May 2026 Samsung Securities report calling for management fee reform, the company published a formal shareholder letter pledging enhanced communication, and the implementation of any governance improvements could serve as a catalyst for market confidence recovery. Given the semi-annual distribution structure (January and July fiscal year-ends), the refinancing outcome will likely influence distribution policy in the periods immediately following its completion.
With three consecutive years of net losses, traditional PER-based valuation is not applicable; as is typical for REITs, standalone distributable income—derived primarily from rental cash flows—is the more relevant valuation metric. The company has stated that investment property impairment charges, being unrealized non-cash entries, do not affect standalone distributable income or the dividend amount. Confirmed DPS was ₩180 for FY2025 (the 7th fiscal period) and ₩170 for the first half of FY2026 (the 8th period, paid May 2026)—a modest sequential step-down; changes in the interest cost structure following refinancing could influence the future DPS trajectory. The current dividend yield level is positioned well above the average for Korean listed REITs, though uncertainty around dividend sustainability is acting as a discount factor in the market's assessment. Historically, the stock has traded in a P/NAV range of approximately 1.0–1.7x; the combination of rights offering dilution and continued asset value deterioration has compressed net asset value, narrowing the gap between the stock price and book value compared with prior periods.
The Belgian Finance Ministry leases approximately 99.65% of North Galaxy Tower, and Samsung Electronics' European subsidiary is the 100% sole tenant of Samsung Europe HQ, ensuring high continuity of rental income. Rents escalate annually in line with local CPI indices, providing a natural hedge against inflation. Despite three consecutive years of heavy impairment charges, operating cash flow remained consistently positive across FY2023 through FY2025, preserving the dividend funding base.
KB Securities has held approximately 8.98% of shares since the IPO, and as KB Financial Group's first listed REIT, the group's brand and implicit support underpin investor confidence. Even amid the market shock from JR Global REIT's court receivership filing, KB Star REIT successfully completed a ~₩105 billion rights offering, re-affirming the funding advantage of sponsor-backed REITs. A Samsung Securities analyst noted that sponsor REITs hold a structural edge in capital market access and scalability over non-sponsored peers.
The portfolio, which started with two European properties, has been progressively diversified with the sequential addition of Citibank Center (Gwanghwamun), Signature Tower (Euljiro), and Yeouido Finance Tower, gradually reducing the concentration in overseas assets. Yeouido Finance Tower had a vacancy rate of just 0.74% at the time of acquisition, and management indicated it is expected to deliver returns in the high-6% range. Robust rental demand in Seoul's CBD prime office market underpins the cash flow stability of the domestic assets.
The North Galaxy Tower loan (€323.7 million, maturity May 2026) will practically be refinanced in 2027 after exercising the one-year extension; a reset to current market rates of approximately 3.2–4.2% from the existing 1.2% fixed rate would structurally and materially increase annual interest expense. Industry analysis has suggested that annual distributable income could contract by up to approximately 30% in such a scenario. Given that North Galaxy Tower accounts for approximately 77% of total assets, the refinancing outcome will have a direct and material impact on KB Star REIT's overall distributable income.
The book value of North Galaxy Tower has already fallen approximately 19% from its acquisition cost, and internal valuation analysis suggests the LTV ratio may already be at approximately 72%—above the 68.5% cash-trap trigger. The court receivership of JR Global REIT's Finance Tower in the same Brussels district serves as a stark reminder of the structural vulnerabilities in the local office market. Any further asset value decline would increase the likelihood of renewed impairment charges and potential covenant breach.
FX hedge settlement payments required approximately ₩58.7 billion in additional borrowings in FY2025, and further settlement costs of approximately ₩20 billion have been flagged for FY2026. As a result, the debt-to-equity ratio climbed from 298.7% in FY2025 to approximately 334% by January 2026. While the rights offering has partially addressed this, a sustained high-exchange-rate environment for KRW/EUR could cause hedging settlement costs to escalate again.
KB Star REIT is KB Financial Group's first listed REIT, operating a portfolio of five prime office properties leased to creditworthy tenants including the Belgian Finance Ministry and Samsung Electronics. Three consecutive years of net losses are attributable to non-cash investment property impairment charges; operating cash flow has remained positive across all three fiscal years, preserving the cash basis for dividends. The positive operating income turnaround in H1 FY2026—as impairment charges were absent—and the completion of the approximately ₩105 billion rights offering represent meaningful signals of financial stabilization. However, the structural increase in annual interest expense that would result from refinancing the North Galaxy Tower loan at prevailing market rates remains the most consequential medium-term risk, with direct implications for distributable income and future DPS levels. The ongoing domestic office portfolio expansion and management fee reform discussions point in a constructive direction, but tangible effects will take time to materialize. Investors tracking this name should monitor the refinancing terms, semi-annual LTV disclosures, impairment charge outcomes, and each dividend announcement as the most critical signposts going forward.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-08-07 · KOSAI
(full report)