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Koramco The One Reit · 부동산·리츠 · 코스피 · 리포트 2026-09-05
코람코더원리츠는 유일한 보유자산이던 여의도 하나증권빌딩을 매각해 대규모 차익을 실현했고, 회사는 특별배당 후 청산과 신규자산 재편입 사이에서 청산 쪽 절차를 검토하고 있다.
코람코더원리츠는 국내 최대 리츠운용사인 코람코자산신탁이 설립한 영속형 정통 오피스 상장리츠다. 코람코더원리츠는 대한민국 최대 리츠운용사 코람코 자산신탁이 설립한 최초의 영속 형 정통 오피스 상장리츠로, 약 5,200억원 규모의 여의도 금융업무지구 랜드마크 오피스 '하나증권빌딩'을 기초 자산으로 투자자에게 연 6%대의 배당을 목표로 2022년 3월 KOSPI 시장에 상장 되었습니다. 특히 코람코더원리츠는 분기배당제를 도입하여 투자자에게 지속적인 수익을 제공하고 있습니다. 이는 지난해 8월 상장한 SK리츠에 이은 국내 두 번째 분기배당 리츠라는 상품 차별화 포인트였다. 상장 이후 유일한 투자자산은 서울 영등포구 여의도 소재 하나증권빌딩 하나였으며, 대지면적은 7570㎡(약 2290평), 연면적은 6만 9826㎡(약 2만 1123평)에 이른다. 임대율은 99%이며, 하나금융그룹 계열사가 전체 임대면적의 약 70%를 임차 중이고 한국쓰리엠, 인텔코리아 등 우량 기업들이 입주해 있다. 코람코더원리츠의 AMC인 코람코자산신탁은 2020년 11월 하나증권빌딩(당시 하나금융투자빌딩)을 매입했다. 주요 임차인인 하나증권은 2020년 장기 임차 계약을 맺으며 주요 임차인 지위를 유지하고 있으며 기한은 2030년까지 연장됐다. 이 계약에는 매수선택권(우선매수권)이 포함돼 있었는데, 주요 임차인인 하나증권은 지난해 말 코람코더원리츠에 이 빌딩의 매수선택권 행사를 통지한 상태다. 이에 따라 공개입찰 절차가 진행됐고, 코람코더원리츠는 지난 9일 서울 영등포구 의사당대로에 위치한 하나증권빌딩 토지와 건물을 NH투자증권에 양도했다. 이로써 회사는 설립 이래 처음으로 부동산 자산이 없는 상태가 됐으며, 코람코더원리츠의 존속 여부에도 관심이 모아지는 가운데, 코람코자산신탁은 이른 시일 안으로 주주총회를 개최해 유망 자산에 대한 재투자 혹은 청산 여부를 결정한다는 방침이다.
연결 기준 매출액은 2022년 68억 9,141만원에서 2023년 71억 3,911만원, 2024년 74억 1,643만원, 2025년 75억 6,731만원으로 4년 연속 늘었다. 이는 단일 임대자산인 하나증권빌딩의 임대료가 계약에 따라 단계적으로 상승한 결과로 해석된다. 영업이익은 2022년 45억 2,864만원에서 2023년 47억 7,648만원, 2024년 51억 3,993만원으로 늘었다가 2025년 50억 9,671만원으로 소폭 둔화됐고, 영업이익률은 2022년 65.7%에서 2024년 69.3%까지 높아진 뒤 2025년 67.4%로 내려왔다. 지배주주 순이익은 2022년 25억 9,708만원, 2023년 28억 3,694만원, 2024년 32억 9,512만원으로 개선되다가 2025년 29억 4,590만원으로 줄었는데, 임대수익 성장에도 불구하고 비영업 요인이 반영된 결과로 보인다. 자기자본은 2022년 2,062억원대에서 2025년 1,974억원대로 4년간 완만히 줄었는데, 이는 분기배당을 통해 순이익을 넘어서는 현금이 지속적으로 주주에게 환원됐음을 시사한다. 반면 부채총액은 3,110억원대에서 3,096억원대로 큰 변화 없이 유지됐고, 부채비율은 2022년 150.8%에서 2025년 156.8%로 소폭 상승했다. 영업활동현금흐름은 2022년 14억 4,017만원에서 2025년 35억 9,829만원으로 늘어 임대수익 기반 현금창출력이 개선되는 모습을 보였다. 다만 이 실적은 모두 하나증권빌딩을 보유하고 있던 기간의 성과이며, 2026년 6월 자산 매각 이후의 실적은 아직 연간 공시로 확정되지 않았다.
국내 상장리츠 시장은 지난 4월 말 기준 국내에서 운용 중인 리츠는 총 461개이며, 이 가운데 상장리츠는 25개, 전체 시가총액은 약 10조원에 육박한다. 외형은 계속 커졌지만 외형적인 성장세와는 달리 투자심리는 오히려 위축된 모습이었다는 평가도 함께 나온다. 오피스 섹터에는 SK리츠, 삼성FN리츠, 한화리츠, KB스타리츠, 신한글로벌액티브리츠 등이 함께 경쟁하며 각기 결산·배당 시점을 달리해 투자자들의 교차배당 수요를 흡수하고 있다. 코람코더원리츠는 분기배당 도입으로 상품을 차별화했지만 자산이 단일 건물이라는 점에서 포트폴리오형 오피스리츠와는 리스크 프로필이 근본적으로 달랐다. 최근에는 여의도 금융특구 지정과 신안산선, 수도권 광역급행철도(GTX)-B노선 개통 등 교통·도시 인프라 개선이 가시화되면서 대형 개발 가능 자산의 희소성이 부각됐고, 이는 하나증권빌딩 매각가 형성에도 우호적으로 작용했다는 평가가 나온다. 대신증권은 서울 주요 권역 프라임 오피스 가격이 높은 수준을 유지하고 있는 점이 이번 자산 매각에는 우호적으로 작용했으나, 동일한 시장 환경에서 신규 자산을 편입할 경우 투자 부담이 확대될 것으로 진단했다. 세제 측면에서는 2026년 초 ‘2026년 경제성장전략’에 상장리츠 배당소득 저율 분리과세 추진계획이 포함됐으나, 리츠는 기존 분리과세 혜택을 적용받고 있어 대상에서 제외됐다는 점도 업종 전반의 참고 변수다.
| 주가 | ₩2,385 |
|---|---|
| 시가총액 | 964억원 |
| PBR | 0.49 |
| ROE | 1.5% |
| 배당수익률 | 14.84% |
코람코더원리츠는 22일 공시를 통해 청산 절차를 검토해 자산 매각으로 확보한 재원을 주주에게 환원할 것이라고 밝혔다. 코람코더원리츠는 지난달 9일 보유 자산인 여의도 하나증권빌딩 매각을 완료했으며, 매각가는 총 8112억원으로 평당 3840만원 꼴이었고, 2020년 매입가 4932억원 대비 3180억원의 매각차익을 실현했다. 딜사이트경제TV는 같은 거래에 대해 이번 거래로 코람코더원리츠는 3127억원의 차익을 거둔 것으로 분석했다고 전해, 산정 방식에 따라 차익 규모 추정치에 소폭 차이가 있다. 대신증권은 최근 금리 변동성 확대 및 금리 상승 추세를 감안할 때 목표 수익률 확보가 제한적일 것으로 예상됨에 따라, 매각 성과를 주주에게 환원한 뒤 리츠를 청산하기로 결정했다며, 해산 후 잔여재산을 직접 분배할 경우 리츠에 법인세 부담이 발생할 가능성이 있어 잔여재산은 우선 특별배당 형태로 환원한 뒤, 임시 주주총회를 통해 청산 절차를 마무리할 예정이라고 전망했다. 다만 매각대금을 활용한 신규 자산 편입을 통한 운용 지속과 특별배당 지급 후 리츠 청산 등 두 가지 선택지를 검토할 수 있다는 점에서 최종 결론은 아직 열려 있다. 투자정보업체 인베스팅닷컴 집계 기준으로는 다음 실적보고서 발표일이 2026년 11월 18일로 예정돼 있어, 이 시점을 전후해 추가 공시가 나올 가능성이 있다. 특별배당의 구체적 규모·기준일과 임시주주총회 개최 일정은 이 리포트 작성 시점까지 확정 공시되지 않은 상태로, 향후 발표를 지켜볼 필요가 있다.
코람코더원리츠는 이번 자산 매각으로 하나증권빌딩이라는 임대자산이 사라지면서, 기존의 임대수익 기반 밸류에이션 틀을 그대로 적용하기 어려운 국면에 들어섰다. 매각 이전에는 감정평가에 기반한 순자산가치 대비 주가가 할인된 상태에서 거래되는 구간이 자주 관찰됐고, 매각·청산 기대감이 커질 때마다 그 할인폭이 좁혀지는 흐름을 보였다. 향후 주가는 임대수익보다는 특별배당 지급 규모·시기와 청산 절차의 세부 확정 여부에 더 크게 좌우될 가능성이 높다. 정기적인 분기배당 중심의 안정적 배당주 성격은 이번 이벤트로 일시적으로 옮겨가고 있으며, 배당의 성격도 정기배당에서 일회성 특별배당으로 전환되는 구간에 놓여 있다. 이러한 구조적 전환기에는 통상적인 임대형 오피스리츠와 동일한 잣대로 배당 매력이나 자산가치 대비 주가 수준을 단순 비교하기 어렵다는 점을 감안할 필요가 있다.
회사는 취득가 대비 약 3,100억~3,200억원의 매각차익을 실현했고, 이를 재원으로 삼아 특별배당을 지급하는 방안을 검토하고 있다. 매각차익이 이익잉여금으로 반영되며 자본총계가 크게 늘어난 것으로 파악돼, 주주환원의 재원 자체는 충분히 확보된 상태로 평가된다. 다만 실제 배당 규모와 시기는 이사회·주주총회 절차를 거쳐야 확정된다.
매각 전까지 하나증권빌딩은 하나금융그룹 계열사와 우량 글로벌 기업이 장기 임차하며 임대율 99% 수준의 안정적 구조를 유지했다. 이 기간 매출과 영업이익이 4년 연속 늘었고 영업이익률도 60%대 후반을 유지해 임대형 리츠로서의 운용 안정성을 보여줬다. 이러한 트랙레코드는 향후 신규자산 편입을 선택할 경우에도 운용사의 자산관리 역량에 대한 참고 지표가 될 수 있다.
대신증권에 따르면 회사는 해산 후 잔여재산을 직접 분배할 경우 발생할 수 있는 법인세 부담을 피하기 위해, 먼저 특별배당 형태로 재원을 환원한 뒤 임시주주총회를 통해 청산을 마무리하는 절차를 계획하고 있다. 이러한 순서는 주주 입장에서 세후 환원액을 늘릴 수 있는 구조로 해석된다. 다만 절차의 최종 확정 여부는 주주총회 결의에 달려 있다.
매각 완료로 코람코더원리츠는 설립 이래 처음으로 부동산 자산이 없는 상태가 됐다. 신규자산을 편입하지 않고 청산이 확정되면 상장리츠로서의 존속 자체가 종료되며, 투자자는 더 이상 정기적인 임대수익 기반 배당을 기대할 수 없게 된다. 청산 절차와 특별배당 지급 시기가 확정되기 전까지는 이러한 불확실성이 지속될 수 있다.
대신증권은 서울 주요 권역 프라임 오피스 가격이 높은 수준을 유지하고 있어 매각에는 우호적이었던 반면, 신규 자산을 다시 사들일 경우 투자 부담이 커질 것으로 진단했다. 최근 금리 변동성 확대와 상승 추세를 감안하면 목표 수익률 확보가 제한적일 수 있다는 점도 지적됐다. 이런 배경에서 회사가 신규 투자보다 청산 쪽으로 방향을 잡았다는 해석이 나온다.
이번 매각은 매수선택권을 보유했던 하나증권이 아닌 외부 원매자인 NH투자증권이 최종 낙찰자로 결정되며 마무리됐다. 이는 우선매수권자와 신규 원매자 간 경쟁에서 가격 조건이 변수로 작용했음을 보여주며, 향후 유사한 자산 매각에서도 우선매수권자의 최종 인수 여부가 사전에 확정적이지 않을 수 있음을 시사한다. 이러한 경쟁입찰 구조는 매각가를 높이는 요인이 될 수 있지만 거래 종결까지 불확실성을 수반한다.
코람코더원리츠는 2026년 6월 유일한 보유자산이던 여의도 하나증권빌딩을 매각하며 설립 이후 처음으로 무자산 상태에 놓였다. 매각을 통해 취득가 대비 약 3,100억~3,200억원의 차익을 실현했고, 회사는 이를 특별배당으로 환원한 뒤 임시주주총회를 통해 청산하는 방안을 우선적으로 검토하고 있다고 2026년 7월 공시했다. 2022~2025년 확정 실적을 보면 매각 전까지는 매출과 영업이익이 꾸준히 늘고 영업이익률이 60%대 후반을 유지하는 안정적인 임대형 리츠였다. 다만 신규자산 편입을 통한 운용 지속 가능성도 여전히 검토 대상으로 남아 있어, 청산과 존속 중 어느 방향으로 최종 결론이 날지는 아직 확정되지 않았다. 특별배당의 구체적 규모와 지급 시기, 임시주주총회 일정 등은 향후 공시를 통해 확인이 필요한 사항이다. 투자자들은 이 회사를 더 이상 통상적인 임대수익 기반 오피스리츠가 아니라, 자산 매각차익의 처리 방향이 아직 확정되지 않은 이벤트성 국면의 리츠로 이해할 필요가 있다.
English version
Koramco The One REIT has sold its sole asset, the Hana Securities Building in Yeouido, realizing a large gain, and is now reviewing a plan to dissolve after a special dividend rather than acquire a new property.
Koramco The One REIT is a perpetual, pure-play office listed REIT established by Koramco Trust, Korea's largest REIT asset manager, listed on KOSPI in March 2022 with the roughly KRW 520 billion Hana Securities Building in Yeouido's financial district as its underlying asset and a targeted yield in the mid-6% range. The company adopted a quarterly dividend structure, becoming the second quarterly-dividend REIT in Korea after SK REIT, which listed in August of the prior year. The building sits on about 7,570 square meters of land with roughly 69,826 square meters of gross floor area, and maintained around 99% occupancy, with Hana Financial Group affiliates leasing about 70% of the space alongside quality tenants such as 3M Korea and Intel Korea. Koramco Trust, the asset manager, acquired the building in November 2020. The primary tenant, Hana Securities, held a long-term lease extended through 2030, which included a purchase option. Hana Securities notified the REIT of its intent to exercise that option at the end of last year, triggering a public bidding process. Following the bidding, the company transferred the land and building to NH Investment & Securities on June 9. As a result, the company holds no real estate asset for the first time since its founding, and Koramco Trust plans to convene a shareholders' meeting in the near term to decide between reinvesting in a promising new asset or proceeding with dissolution.
Consolidated revenue rose for four consecutive years, from KRW 6.89 billion in 2022 to KRW 7.14 billion in 2023, KRW 7.42 billion in 2024, and KRW 7.57 billion in 2025, reflecting scheduled step-up rent increases on the single leased asset, the Hana Securities Building. Operating profit grew from KRW 4.53 billion in 2022 to KRW 4.78 billion in 2023 and KRW 5.14 billion in 2024 before easing slightly to KRW 5.10 billion in 2025, with operating margin climbing from 65.7% in 2022 to a peak of 69.3% in 2024 before slipping to 67.4% in 2025. Net income attributable to owners improved from KRW 2.60 billion in 2022 to KRW 2.84 billion in 2023 and KRW 3.30 billion in 2024, then declined to KRW 2.95 billion in 2025, likely reflecting non-operating factors despite continued rental income growth. Total equity edged down gradually from around KRW 206.2 billion in 2022 to about KRW 197.4 billion in 2025, suggesting the company consistently returned cash to shareholders through quarterly dividends in excess of net income. Total liabilities stayed roughly flat in the KRW 309-311 billion range, while the debt ratio rose modestly from 150.8% in 2022 to 156.8% in 2025. Operating cash flow increased from KRW 1.44 billion in 2022 to KRW 3.60 billion in 2025, indicating improving cash generation from the lease business. However, all of these results reflect the period during which the company held the Hana Securities Building, and results following the June 2026 asset sale have not yet been confirmed in an annual filing.
As of the end of April, Korea had 461 REITs in operation, of which 25 were listed with a combined market capitalization approaching KRW 10 trillion. Despite this expanding scale, some observers noted that investor sentiment appeared to lag behind the sector's outward growth. In the office segment, SK REIT, Samsung FN REIT, Hanwha REIT, KB Star REIT, and Shinhan Global Active REIT compete with staggered settlement and dividend dates that let investors capture cross-cycle income. Koramco The One REIT differentiated itself with a quarterly dividend structure, but its single-building asset base gave it a fundamentally different risk profile from diversified office REIT portfolios. More recently, the designation of Yeouido as a financial special zone and infrastructure improvements such as the Sinansan Line and GTX-B have highlighted the scarcity of large, developable office assets, a dynamic seen as favorable to the pricing of the Hana Securities Building sale. Daishin Securities assessed that while high prime office prices in Seoul's key districts were favorable for the sale, they would raise the cost of acquiring a replacement asset in the same market. On the tax side, Korea's early-2026 growth strategy included a plan to introduce lower separate taxation on listed REIT dividends, but existing REITs already receiving separate-taxation benefits, including this one, were excluded from that new measure.
| Price | ₩2,385 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.10T |
| P/B | 0.49 |
| ROE | 1.5% |
| Dividend yield | 14.84% |
In a filing dated the 22nd, Koramco The One REIT disclosed it is reviewing a dissolution process and plans to return the proceeds from the asset sale to shareholders. The company completed the sale of the Hana Securities Building on the 9th of the prior month for a total of KRW 811.2 billion, or about KRW 38.4 million per pyeong, realizing a gain of KRW 318.0 billion over its 2020 acquisition cost of KRW 493.2 billion. A separate report on the same transaction put the realized gain at roughly KRW 312.7 billion, indicating a modest difference depending on the calculation method. Daishin Securities projected that, given expanding rate volatility and an upward rate trend limiting the ability to secure target returns, the company decided to return the sale proceeds to shareholders and dissolve, and that because directly distributing residual assets after dissolution could trigger a corporate tax burden, the proceeds would likely first be returned via a special dividend before completing dissolution through an extraordinary shareholders' meeting. Still, the final outcome remains open, since the company could also choose to continue operating by acquiring a new income-generating asset with the proceeds instead of dissolving. According to data compiled by Investing.com, the next earnings report is scheduled for November 18, 2026, around which additional disclosures may emerge. The specific size and record date of any special dividend, along with the schedule for an extraordinary shareholders' meeting, had not been formally confirmed as of this report and warrant continued monitoring.
With the sale of the Hana Securities Building, Koramco The One REIT has lost the leased asset that previously anchored its valuation, entering a phase where the traditional rental-income-based valuation framework is harder to apply directly. Before the sale, the share price frequently traded at a discount to appraisal-based net asset value, and that discount tended to narrow whenever expectations around the sale and dissolution intensified. Going forward, the share price is likely to be driven less by lease income and more by the size and timing of any special dividend and the finalization of the dissolution process. The company's previous character as a stable, regular quarterly-dividend payer is being temporarily overshadowed by this event, as its dividend profile shifts from routine distributions toward a one-off special payout. During this structural transition, it is worth keeping in mind that dividend appeal or share price relative to asset value cannot be compared on the same basis as a typical operating office REIT.
The company realized a gain of roughly KRW 310-320 billion over its acquisition cost and is reviewing a plan to distribute part of the proceeds as a special dividend. The gain has reportedly been booked to retained earnings, sharply increasing total equity, suggesting the funding source for shareholder returns is already in place. The actual dividend amount and timing, however, still require board and shareholder approval.
Before the sale, the Hana Securities Building maintained roughly 99% occupancy through long-term leases with Hana Financial Group affiliates and quality global tenants. Revenue and operating profit grew for four consecutive years with operating margin staying in the high-60% range, demonstrating operational stability as a lease-based REIT. This track record could serve as a reference point for the asset manager's capabilities should the company opt to acquire a new property.
According to Daishin Securities, the company plans to first return proceeds via a special dividend and then complete dissolution through an extraordinary shareholders' meeting, in order to avoid the corporate tax that could arise from directly distributing residual assets after dissolution. This sequencing is interpreted as a structure that could increase the after-tax amount returned to shareholders. However, final confirmation of the procedure depends on a shareholders' resolution.
With the sale completed, Koramco The One REIT holds no real estate asset for the first time since its founding. If dissolution is confirmed without acquiring a new property, the REIT's existence as a listed vehicle would end, and investors would no longer receive regular lease-based dividends. This uncertainty may persist until the dissolution procedure and special dividend timing are finalized.
Daishin Securities noted that while high prime office prices in Seoul's key districts were favorable for the sale, they would raise the cost burden of acquiring a new property. It also pointed out that increased rate volatility and an upward rate trend could limit the ability to secure target returns. Against this backdrop, the company is seen as leaning toward dissolution rather than new investment.
The sale concluded with NH Investment & Securities, an outside bidder, winning rather than Hana Securities, the building's primary tenant that held the purchase option. This shows that pricing terms were a decisive variable in the competition between the option holder and outside bidders, suggesting that in similar future sales, the option holder's final acquisition is not guaranteed in advance. While such competitive bidding structures can push up the sale price, they also introduce uncertainty until the deal is closed.
In June 2026, Koramco The One REIT sold its sole asset, the Hana Securities Building in Yeouido, leaving the company without any real estate for the first time since its founding. The sale generated a gain of roughly KRW 310-320 billion over its acquisition cost, and in a July 2026 disclosure the company said it is primarily reviewing a plan to return those proceeds via a special dividend and then dissolve through an extraordinary shareholders' meeting. Confirmed 2022-2025 financials show that, prior to the sale, this was a stable lease-based REIT with steadily rising revenue and operating profit and an operating margin in the high-60% range. However, continuing operations by acquiring a new asset remains under consideration, so it has not yet been determined whether the company will ultimately dissolve or continue as a going concern. The specific size and timing of any special dividend, along with the schedule for the extraordinary shareholders' meeting, are matters that require confirmation through future disclosures. Investors should understand this company not as a typical rental-income office REIT, but as one in an event-driven phase where the disposition of its asset-sale gain has not yet been finalized.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
(full report)