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Shinhan Seobu T&D REIT · 부동산·리츠 · 코스피 · 리포트 2026-09-05
신한서부티엔디리츠는 호텔 자산 확장과 첫 자산 매각을 동시에 진행하며 포트폴리오를 재편하고 있으나, 핵심 임차인 홈플러스와의 임대차 해지가 새로운 변수로 등장했다.
신한서부티엔디리츠는 부동산 개발사 서부T&D를 스폰서로, 신한리츠운용을 자산관리회사(AMC)로 하여 2021년 12월 상장한 위탁관리형 리츠다. 상장 당시 서부T&D가 개발한 인천 스퀘어원(복합쇼핑몰)과 용산 그랜드머큐어 앰배서더 호텔 앤 레지던스(5성급)를 기초자산으로 출발했다. 상장 이후에는 외부 우량 호텔 자산을 적극적으로 편입해왔는데, 2023년 나인트리 호텔 동대문(을지로, 219실)을 매입가 540억원에 사들였고 임차인인 파르나스호텔과 2040년까지 마스터리스 계약을 체결했다. 2024년에는 신라스테이 광화문이 입점한 광화문 G타워를, 2025년 5월에는 신라스테이 마포를 편입해 호텔 객실 수가 상장 당시 202실에서 1,000실 이상으로, 운용자산(AUM)은 1조원을 넘어섰다. 그 결과 포트폴리오는 호텔, 오피스, 리테일을 아우르는 복합 구조를 갖추게 되었고, 서울 용산·동대문·광화문·마포 등 외국인 관광 수요가 높은 권역에 자산이 분산돼 있다. 자산관리회사인 신한리츠운용과 스폰서 서부T&D(서울 드래곤시티 등 1,700실 규모 호텔 운영 경험)의 협업 구조가 자산 소싱과 운영 역량의 기반이 된다. 2026년에는 설립 이후 첫 자산 매각으로 나인트리 호텔 동대문을 처분했으며, 회수 자금은 신한호텔마포리츠 우선주 재투자로 순환시킬 계획이다. 다만 인천 스퀘어원의 핵심 임차인이었던 홈플러스가 기업회생 절차를 거쳐 임대차를 조기 해지하면서 리테일 부문의 임차인 구조에 변화가 발생했다.
연결 매출액은 2022년 149억원, 2023년 165억원, 2024년 181억원, 2025년 321억원으로 4개년 연속 증가했으며 특히 2025년에는 전년 대비 큰 폭으로 늘었다. 영업이익도 같은 기간 94억원→106억원→119억원→237억원으로 늘었고 영업이익률은 63.3%→64.6%→66.0%→74.0%로 꾸준히 개선됐다. 다만 순이익 구조에서는 다른 흐름이 나타난다. 총 순이익은 2022년 54억원, 2023년 53억원, 2024년 103억원으로 증가했다가 2025년에는 59억원으로 집계됐는데, 그중 지배주주 귀속 순이익은 2022~2024년에는 전액이 지배주주 몫이었던 반면 2025년에는 20억원에도 못 미치는 수준으로 줄었다. 이는 자회사 리츠(나인트리·용산 등 자리츠 구조) 편입에 따라 비지배주주(소수주주) 지분이 2025년 말 997억원까지 크게 늘어난 영향으로, 외형 성장이 지배주주 몫 이익으로 온전히 이어지지 못했음을 보여준다. 기본 주당순이익 역시 2023년, 2024년 대비 2025년에 크게 낮아진 흐름을 보였다. 영업활동현금흐름(CFO)은 2022년 97억원에서 2025년 173억원으로 확대돼 임대료 기반의 현금창출력 자체는 견조하게 유지되고 있다. 부채비율은 117.7%(2022)→139.4%(2023)→195.4%(2024)→209.1%(2025)로 4개년 연속 상승했는데, 이는 신규 호텔 자산 편입을 위한 자리츠 차입과 전환사채 발행이 누적된 결과로 해석된다. 종합하면 외형과 영업이익률은 개선되는 추세지만, 소수주주 지분 확대와 재무구조 부담이 지배주주 몫 이익의 질을 함께 봐야 하는 요인으로 남아 있다.
국내 상장리츠 시장은 부동산투자회사법에 따라 배당가능이익의 90% 이상을 의무 배당해야 하는 구조적 특성 때문에 인컴 자산으로서의 성격이 뚜렷하다. 다만 2026년 한국은행이 기준금리를 인상하는 국면에 접어들면서 상장리츠 전반의 차입 비용 부담 우려가 커졌고, 특정 리츠의 유동성 위기가 시장 전체의 투자심리에 부담을 주는 모습도 관측됐다. 이 가운데 국내 호텔 시장은 외국인 관광객 유입 회복에 힘입어 3~4성급 호텔을 중심으로 실적 개선이 이어지고 있다는 평가가 나온다. 신한서부티엔디리츠가 보유한 호텔 자산들도 매입가 대비 감정가액이 상승한 것으로 파악되며, 객실점유율(OCC)과 평균객실요금(ADR) 지표도 개선 추세를 보인 바 있다. 경쟁 구도상으로는 롯데리츠, 코람코라이프인프라리츠 등 다른 상장리츠들도 호텔 자산 비중을 늘리는 방향으로 포트폴리오를 재편하고 있어, 호텔 자산을 둘러싼 편입 경쟁이 심화되는 양상이다. 반면 리테일 부문에서는 홈플러스처럼 대형마트 임차인의 구조조정 리스크가 상존해, 호텔과 리테일 간 자산 성격의 명암이 뚜렷하게 갈리고 있다. 신한서부티엔디리츠는 디벨로퍼 앵커 리츠라는 태생적 특성상 스폰서의 개발 파이프라인을 통한 자산 편입이 가능하다는 점에서 순수 매입형 리츠와는 차별화된 성장 경로를 갖고 있다.
| 주가 | ₩3,875 |
|---|---|
| 시가총액 | 2,388억원 |
| PER | 88.1 |
| PBR | 0.91 |
| ROE | 1.0% |
| 배당수익률 | 6.79% |
회사는 2026~2027년 사업계획에서 호텔 포트폴리오 확장, 스폰서 개발 우량 자산의 리츠 편입 검토, 이자비용 절감을 위한 전략적 리파이낸싱을 핵심 과제로 제시했다. 구체적으로는 서부티엔디가 추진 중인 양천구 신정동 도시첨단물류복합단지와 용산 나진상가 12·13동 개발사업에서 나오는 복합물류센터, 쇼핑몰, 오피스, 리테일 자산을 점진적으로 편입할지 검토할 계획이다. 재무 측면에서는 전환사채의 주식 전환이 이어지면서 담보인정비율(LTV)이 점차 낮아지는 추세이며, 신한광화문지타워리츠의 기존 대출을 전액 선순위로 전환하는 리파이낸싱을 통해 조달금리를 낮추려는 시도도 진행 중이다. 나인트리 호텔 동대문 매각 자금은 신한호텔마포리츠 2종 우선주 250억원 취득에 순차적으로 투입돼 배당 재원의 연속성을 확보하는 데 쓰일 예정이다. 인천 스퀘어원의 홈플러스 공백에 대해서는 스폰서 서부T&D가 책임임대차로 임대수익을 우선 방어하는 동시에, 신규 임차인 유치를 병행하는 전략을 취하고 있다. 이 과정에서 책임임대차 세부 조건 확정을 위한 이사회 및 임시주주총회가 예정돼 있어, 향후 확정되는 계약 조건이 스퀘어원의 임대수익 구조에 어떤 영향을 미칠지가 관전 포인트다. 배당 측면에서는 상장 이후 대부분의 결산기에서 가이던스를 충족하거나 상회해온 이력이 있어, 향후 가이던스 준수 여부가 계속 관찰 대상이 될 것으로 보인다.
현재 주가는 자체 산출 기준 주당순자산에 대비할 때 순자산을 밑도는 수준에서 거래되고 있어, 장부가 대비 할인된 구간에 위치한다고 볼 수 있다. 다만 2025년 지배주주 귀속 순이익이 소수주주 지분 확대로 크게 줄어든 만큼, 주가수익비율(PER) 계열 지표는 과거 대비 해석에 유의가 필요한 국면이다. 배당수익률 측면에서는 국내 상장리츠 업종 평균이 연 7%대 수준으로 보고되는 가운데, 이 종목의 수준은 그보다 낮은 편에 위치한다. 배당 가이던스를 대체로 충족·상회해온 이력은 실적 안정성 측면에서 참고할 만한 요소이나, 홈플러스 공백과 소수주주 지분 확대라는 변수가 향후 지배주주 몫 이익과 배당 재원의 흐름에 어떤 영향을 줄지는 아직 확정되지 않았다. 결국 순자산 대비 주가 수준과 업종 평균 대비 배당 매력의 상대적 위치를 함께 살펴보는 것이 현재로서는 더 유용한 접근이다.
외국인 관광객 유입 회복에 힘입어 국내 호텔 자산들의 감정가액과 객실 지표가 개선되는 흐름을 보였고, 회사는 상장 이후 202실에서 1,000실 이상으로 호텔 객실 수를 늘려왔다. 스폰서 서부T&D의 개발 파이프라인(신정동, 나진상가)을 통한 추가 편입 검토도 병행되고 있다. 3~4성급 호텔 중심의 실적 개선 국면이 이어질 경우 신규 편입 자산의 수익성 확보에 유리한 환경이 조성될 수 있다.
상장 이후 대부분의 결산기에서 배당금이 가이던스를 충족하거나 웃돌아온 이력이 있어 예측 가능성 측면에서 참고할 만하다. 설립 이후 첫 자산 매각인 나인트리 호텔 동대문 처분을 통해 매각차익을 실현했고, 회수 자금은 상대적으로 배당수익률이 높은 신라스테이 계열 우선주로 재투자할 계획이다. 이는 자본 재순환을 통한 포트폴리오 질적 개선 시도로 해석할 수 있다.
홈플러스와의 임대차 해지에도 향후 6개월치 임대료 정산에 합의해 단기 현금흐름 공백을 방어했다. 스폰서 서부T&D가 해당 면적에 책임임대차로 참여해 공실 리스크를 직접 부담하기로 한 점도 리츠 입장에서는 배당 재원 방어에 도움이 되는 구조다. 동시에 신규 임차인 유치 작업도 병행되고 있어 중장기적으로 공실을 최소화하려는 노력이 이어지고 있다.
2025년 지배주주 귀속 순이익은 총 순이익 대비 크게 낮은 수준으로 집계됐는데, 이는 자회사 리츠 구조를 통한 자산 편입 과정에서 비지배주주 지분이 크게 늘어난 영향이다. 외형 성장이 이어지더라도 지배주주 몫 이익으로 온전히 연결되지 않을 가능성이 있어 주당 실적의 질을 함께 살펴봐야 한다. 향후 추가 자리츠 편입이 있을 경우 유사한 구조가 반복될 여지가 있다.
부채비율이 2022년 117.7%에서 2025년 209.1%까지 4개년 연속 상승했으며, 이는 신규 자산 편입을 위한 차입과 전환사채 발행이 누적된 결과다. 한국은행이 기준금리를 인상하는 국면에 들어서면서 상장리츠 업종 전반의 차입비용 부담이 커지고 있다는 우려도 제기됐다. 향후 만기가 도래하는 대출과 전환사채의 리파이낸싱 조건이 배당 재원에 미칠 영향을 지속적으로 확인할 필요가 있다.
홈플러스가 차지했던 면적은 인천 스퀘어원 전체 면적의 상당 비중을 차지했던 것으로 알려져 있어, 신규 임차인 유치가 지연될 경우 공실 부담이 커질 수 있다. 계약이 조기 종료되면서 홈플러스와 전대차 관계에 있던 임대 점주들이 퇴거 통보를 받는 등 갈등이 표면화된 점도 부담 요인이다. 스폰서의 책임임대차가 임시방편적 성격을 가진 만큼, 중장기적으로 해당 공간의 활용 방향이 명확해지기까지는 불확실성이 남아 있다.
신한서부티엔디리츠는 상장 이후 호텔 자산을 꾸준히 편입하며 외형과 영업이익률을 개선해왔고, 2026년에는 설립 이후 첫 자산 매각을 통해 자본 재순환을 시도하고 있다. 다만 2025년 지배주주 귀속 순이익이 소수주주 지분 확대로 크게 줄어든 점은 외형 성장의 질을 따로 평가해야 할 이유가 된다. 핵심 임차인 홈플러스와의 임대차 해지는 스폰서의 책임임대차로 단기 공백은 방어됐으나, 신규 임차인 확보와 소상공인 갈등 해소까지의 과정은 지켜볼 필요가 있다. 부채비율의 지속적인 상승과 국내 리츠 업종 전반의 금리·심리 부담도 함께 고려할 요인이다. 배당 가이던스를 대체로 준수해온 이력과 스폰서 개발 파이프라인을 통한 성장 경로는 강세 요인으로, 소수주주 희석과 임차인 리스크는 약세 요인으로 병존한다. 앞으로의 책임임대차 조건 확정, 차입금 리파이낸싱, 특별배당 지급 등 일정이 실제로 어떻게 이행되는지가 판단의 핵심 변수가 될 것이다.
English version
Shinhan Seobu T&D REIT is restructuring its portfolio through hotel expansion and its first-ever asset disposal, even as the early termination of its Home Plus lease emerges as a fresh variable.
Shinhan Seobu T&D REIT is an externally managed REIT listed in December 2021, sponsored by real estate developer Seobu T&D with Shinhan REIT Management serving as the asset management company (AMC). At listing, it started with Incheon Square One, a mixed-use mall developed by Seobu T&D, and the 5-star Grand Mercure Ambassador Hotel & Residences Seoul Yongsan as base assets. Since listing, the REIT has actively acquired external hotel assets, including the 219-room Nine Tree Hotel Dongdaemun in Euljiro in 2023 for KRW 54 billion, with tenant Parnas Hotel signed through a master lease agreement running to 2040. In 2024 it added Gwanghwamun G Tower, home to Shilla Stay Gwanghwamun, and in May 2025 it incorporated Shilla Stay Mapo, expanding hotel room count from 202 at IPO to over 1,000 rooms and pushing assets under management past KRW 1 trillion. As a result, the portfolio now spans hotel, office, and retail assets, geographically diversified across high-tourism districts in Seoul including Yongsan, Dongdaemun, Gwanghwamun, and Mapo. The collaborative structure between AMC Shinhan REIT Management and sponsor Seobu T&D, which operates the roughly 1,700-room Grand Hyatt-tier Seoul Dragon City hotel, underpins asset sourcing and operational capability. In 2026, the company executed its first-ever asset disposal, selling Nine Tree Hotel Dongdaemun, with proceeds planned to be recycled into preferred shares of Shinhan Hotel Mapo REIT. However, Home Plus, the anchor retail tenant at Incheon Square One, terminated its lease early following corporate rehabilitation proceedings, altering the tenant structure of the retail segment.
Consolidated revenue rose for four consecutive years, from KRW 14.9 billion in 2022 to KRW 16.5 billion in 2023, KRW 18.1 billion in 2024, and KRW 32.1 billion in 2025, with a particularly large jump in the most recent year. Operating profit grew alongside it, from KRW 9.4 billion to KRW 10.6 billion, KRW 11.9 billion, and KRW 23.7 billion over the same period, with the operating margin steadily improving from 63.3% to 74.0%. However, the net profit structure tells a different story. Total net profit rose from KRW 5.4 billion in 2022 to KRW 5.3 billion in 2023 and KRW 10.3 billion in 2024, before settling at KRW 5.9 billion in 2025 — yet the owner-attributable portion, which was effectively the entire net profit from 2022 through 2024, fell to under KRW 2 billion in 2025. This reflects a sharp expansion of non-controlling interests, which reached roughly KRW 99.7 billion by year-end 2025 as sub-REIT structures used to acquire hotel assets such as Nine Tree and the Yongsan property were consolidated, meaning top-line growth did not fully flow through to owner-attributable profit. Basic earnings per share likewise declined sharply in 2025 relative to 2023 and 2024. Operating cash flow expanded from KRW 9.7 billion in 2022 to KRW 17.3 billion in 2025, indicating that rent-based cash generation itself has remained solid. The debt ratio climbed for four straight years, from 117.7% in 2022 to 139.4%, 195.4%, and 209.1% in 2025, a pattern attributable to accumulated sub-REIT borrowings and convertible bond issuances used to fund new hotel acquisitions. Overall, while top-line growth and margins have trended positively, the expansion of minority interests and rising leverage remain factors that affect the quality of owner-attributable earnings.
South Korea's listed REIT market has a distinctly income-oriented character due to the structural requirement under the REIT Act that at least 90% of distributable profit be paid out as dividends. However, as the Bank of Korea moved to raise its benchmark rate in 2026, concerns grew across the listed REIT sector about rising funding costs, and a liquidity crisis at a specific REIT was observed to weigh on overall investor sentiment. Against this backdrop, the domestic hotel market is seen as continuing to improve, particularly among 3-4 star properties, buoyed by the recovery in inbound foreign tourists. The hotel assets held by Shinhan Seobu T&D REIT have reportedly seen appraisal values rise relative to their purchase prices, with occupancy (OCC) and average daily rate (ADR) metrics also trending upward. Competitively, other listed REITs such as Lotte REIT and Koramco Life Infra REIT are similarly restructuring their portfolios toward greater hotel exposure, intensifying competition for hotel asset acquisitions. In contrast, the retail segment carries persistent restructuring risk from large-format tenants such as Home Plus, creating a clear divergence in asset character between hotel and retail holdings. As a developer-anchor REIT by design, Shinhan Seobu T&D REIT has access to its sponsor's development pipeline for asset incorporation, giving it a growth path distinct from purely acquisition-driven REITs.
| Price | ₩3,875 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.24T |
| P/E | 88.1 |
| P/B | 0.91 |
| ROE | 1.0% |
| Dividend yield | 6.79% |
In its 2026-2027 business plan, the company set out hotel portfolio expansion, review of incorporating quality sponsor-developed assets, and strategic refinancing to lower interest costs as key priorities. Specifically, it plans to review the gradual incorporation of a logistics complex, mall, office, and retail assets arising from Seobu T&D's ongoing Sinjeong-dong urban logistics complex and Yongsan Najin Market redevelopment projects. On the financial side, continued conversion of convertible bonds into equity has been gradually lowering the loan-to-value ratio, while the company is also pursuing refinancing of existing loans at Shinhan Gwanghwamun G Tower REIT into fully senior debt to reduce funding costs. Proceeds from the Nine Tree Hotel Dongdaemun sale are slated to be deployed in stages into KRW 25 billion of Shinhan Hotel Mapo REIT class-2 preferred shares to secure continuity of dividend resources. Regarding the Home Plus vacancy at Incheon Square One, sponsor Seobu T&D is pursuing a strategy of first defending rental income through a responsible lease while simultaneously seeking new tenants. A board meeting and extraordinary general meeting to finalize the detailed terms of that responsible lease are scheduled, making the eventual contract terms a key point to watch for their impact on Square One's rental income structure. On the dividend front, the company has a track record of meeting or exceeding guidance in most settlement periods since listing, and continued guidance adherence is likely to remain an ongoing point of observation.
On a self-calculated book-value basis, the current share price trades below net asset value per share, placing it in a discount range relative to book value. That said, because owner-attributable net profit fell sharply in 2025 due to the expansion of minority interests, price-earnings-based metrics warrant caution when compared with prior periods. On the dividend side, while the average yield across the domestic listed REIT sector has been reported at around 7% annually, this stock's level sits below that sector average. A track record of largely meeting or exceeding dividend guidance is a reference point for earnings stability, but how the Home Plus vacancy and growing minority interests will affect owner-attributable profit and dividend resources going forward remains unresolved. Ultimately, examining the share price relative to net asset value alongside its dividend appeal relative to sector averages appears to be the more useful lens at this stage.
Buoyed by the recovery in inbound foreign tourists, appraisal values and room-level metrics at the company's domestic hotel assets have shown improvement, and the company has expanded hotel room count from 202 at listing to over 1,000. Further asset incorporation is under review through sponsor Seobu T&D's development pipeline in Sinjeong-dong and Najin Market. If the improving trend among 3-4 star hotels continues, it could create a favorable environment for securing returns on newly incorporated assets.
Since listing, dividends have largely met or exceeded guidance in most settlement periods, which is a useful reference point for predictability. The company realized a gain through its first-ever asset disposal, Nine Tree Hotel Dongdaemun, and plans to redeploy the proceeds into preferred shares of the Shilla Stay-affiliated entity that carries a relatively higher yield. This can be read as an attempt to improve portfolio quality through capital recycling.
Despite the lease termination with Home Plus, the company secured agreement on a six-month rent settlement, defending against a short-term cash-flow gap. Sponsor Seobu T&D's decision to take on the space via a responsible lease, directly bearing the vacancy risk, is also a structure that helps defend dividend resources from the REIT's perspective. At the same time, efforts to attract new tenants are proceeding in parallel to minimize vacancy over the medium term.
In 2025, owner-attributable net profit came in far below total net profit, reflecting a large increase in non-controlling interests as assets were incorporated through sub-REIT structures. Even if top-line growth continues, it may not fully flow through to owner-attributable profit, making per-share earnings quality something to watch closely. Should additional sub-REIT incorporations occur, a similar structure could recur.
The debt ratio rose for four consecutive years, from 117.7% in 2022 to 209.1% in 2025, a result of accumulated borrowings and convertible bond issuances used to fund new asset acquisitions. As the Bank of Korea moved into a rate-hike phase, concerns have also been raised about rising funding costs across the listed REIT sector broadly. The refinancing terms of upcoming loan and convertible bond maturities warrant continued monitoring for their impact on dividend resources.
The space occupied by Home Plus is reported to have accounted for a substantial share of Incheon Square One's total floor area, meaning vacancy pressure could increase if attracting new tenants is delayed. The dispute that surfaced when sub-tenants who had lease arrangements with Home Plus received eviction notices following the early contract termination is also a burden. Since the sponsor's responsible lease has a stopgap character, uncertainty remains until the medium-to-long-term utilization plan for the space becomes clear.
Shinhan Seobu T&D REIT has steadily incorporated hotel assets since listing, improving both revenue scale and operating margins, and in 2026 it is attempting capital recycling through its first-ever asset disposal. However, the sharp decline in owner-attributable net profit in 2025 due to expanding minority interests is a reason to separately assess the quality of that top-line growth. The lease termination with anchor tenant Home Plus has had its short-term gap defended through the sponsor's responsible lease, but the process of securing new tenants and resolving disputes with affected sub-tenants warrants continued observation. The ongoing rise in the debt ratio and the broader interest-rate and sentiment burden across the domestic REIT sector are also factors to weigh. A track record of largely meeting dividend guidance and a growth path through the sponsor's development pipeline stand as favorable factors, while minority-interest dilution and tenant risk stand as unfavorable ones. How the finalization of responsible-lease terms, loan refinancing, and the scheduled special dividend payment actually play out will be the key variables going forward.
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This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
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