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NH All-One REIT · 부동산·리츠 · 코스피 · 리포트 2026-06-19
2025년 하이트진로 서초사옥·돈의문 디타워 수익증권 편입으로 AUM이 8,500억 원대를 돌파하며 외형이 확대됐고, 영업이익률이 역대 최고치를 기록하는 등 포트폴리오 질적 전환이 수치로 확인됐다.
NH올원리츠는 NH농협그룹 계열 NH농협리츠운용이 자산관리회사(AMC)를 맡는 코어플러스·멀티섹터 위탁관리 부동산투자회사로, 2019년 11월 설립 후 2021년 11월 코스피에 상장됐다. 상장 당시 기초자산은 분당스퀘어(오피스), 에이원타워 당산(오피스), 에이원타워 인계(오피스), 도지물류센터(물류) 등 4개로 AUM은 약 4,702억 원 규모였다. 이후 2022년 NH7호리츠를 통해 에이원타워 광주역·금남로(오피스), 엔스퀘어(리테일) 등 지방 자산을 추가 편입해 AUM이 확대됐으나, 투자자들이 선호하는 서울 핵심 권역 자산 부재와 고금리 환경이 맞물리며 주가가 부진했다. 회사는 'Stage 1(상장) → Stage 2(외형 확대) → Stage 3(자산 리밸런싱)'이라는 중장기 로드맵을 설정하고 현재 Stage 3 단계를 진행 중이다. 2024년 에이원타워 인계(수원)를 매각해 IRR 16.9%를 달성, 상장 후 첫 특별배당을 실시했다. 2025년에는 하이트진로 서초사옥(GBD·2,400억 원)을 실물 인수하고, NH농협타워(구 돈의문 디타워, CBD) 수익증권 300억 원을 취득해 서울 핵심 권역 포트폴리오를 강화했다. 이로써 AUM은 8,595억 원(순매입가 기준)으로 확대됐고 자산 수는 9개로 늘었다. 현재 포트폴리오는 오피스·물류·리테일 멀티섹터이며, NH9호리츠(자리츠)를 통한 재간접 투자도 병행한다. 농협그룹 시너지를 통해 임차 수요 흡수, 자산 개발·운용 단계까지 확장을 지향한다.
2025년 연결 기준 매출액은 278.9억 원으로 전년(193.1억 원) 대비 44.5% 증가했는데, 이는 2025년 5~6월 편입된 하이트진로 서초사옥 임대수입이 하반기부터 본격 반영된 결과다. 영업이익은 187.7억 원으로 전년 103.0억 원 대비 82.2% 급증했으며, 영업이익률은 67.3%로 데이터 조회 가능한 4개년 중 최고치를 경신했다. 지배주주 귀속 순이익은 13.9억 원으로 2024년 적자(-10.5억 원)에서 흑자로 전환됐다. 2024년 순손실은 에이원 인계 매각 정산 과정의 일회성 비용, 지방 자산 공실 부담, 고금리 기조에 따른 이자비용 증가가 복합적으로 작용한 것으로 분석된다. 영업활동 현금흐름(CFO)은 2024년 21.9억 원에서 2025년 77.1억 원으로 3.5배 이상 개선돼 실물 임대 수익 창출력이 회복됐음을 보여준다. 부채비율은 2024년 254.6%에서 2025년 360.1%로 크게 상승했는데, 이는 하이트진로 서초사옥 취득에 따른 차입금 확대(부채 7,269억 원, 총자산 9,288억 원)가 주원인이다. 자기자본은 2,018억 원으로 전년(1,846억 원) 대비 증가했으며, 유상증자(331억 원 최종 모집)를 통한 주주자본 확충도 기여했다. 2022~2023년 매출(218억·205억 원)과 비교하면 2024년은 일시적 감소 구간이었고, 2025년에 큰 폭으로 반등한 추세가 확인된다. 분기별 세부 실적은 현재 공시 집계가 완료되지 않아 연간 수치 기준으로 해석한다.
2025년 서울 오피스 시장은 높은 임대 수요가 뒷받침되며 평균 공실률이 약 2.8%(3Q25 기준)의 저수준을 유지했고, 특히 GBD(강남)는 2025년 말 기준 공실률이 1.7%로 시장에서 가장 타이트한 수급 구조를 보였다. 그러나 2026년에는 CBD에 대규모 신규 오피스 공급(총 공급량의 약 4.5%에 해당)이 예정되어 있어 CBD 공실률이 일시적으로 8~10%까지 상승할 가능성이 제기된다. 다만 서빌스, CBRE 등 상업용 부동산 자문사들은 신규 공급의 임대 안정화 기간이 통상 1~1.5년임을 감안하면 2027년부터 공실률이 재차 안정화될 것으로 전망한다. 물류 시장은 수도권 상온 공실률이 15.7%(3Q25)로 여전히 높고, 저온 물류센터는 39.2%의 공실률이 지속되는 등 공급 과잉이 이어지고 있다. K-리츠 시장 전반에서는 국내 자산 위주 리츠가 해외 자산 노출 리츠 대비 상대적으로 안정적 흐름을 보였으며, 제이알글로벌리츠의 유동성 위기 사태(2026년 4월)로 차환 시장이 일시 경색됐다. 국내 상장 리츠의 실물자산 대비 NAV 할인율은 약 19% 수준으로 밸류에이션 메리트 논의가 이어지고 있으나, 조달 구조에 따른 스폰서·종목 간 실적 차별화가 심화되고 있다.
| 주가 | ₩2,925 |
|---|---|
| 시가총액 | 1,607억원 |
| 배당수익률 | 10.94% |
NH올원리츠는 2026년에도 포트폴리오 리밸런싱을 이어간다. 2026년 3월 에이원타워 당산(영등포) 매각 입찰을 공식 개시했으며, 광주·무안 소재 지방 자산의 추가 매각도 병행 추진 중이다. 지방 자산 매각 차익(약 10억 원 예상)은 2026년 상반기 특별배당 재원으로 활용할 계획이며, AMC 측은 연간 DPS 300원 안팎의 안정적 배당을 유지하는 것을 공식 목표로 제시하고 있다. 하이트진로 서초사옥은 2032년까지 임차가 확약돼 있어 임대수입 안정성이 높으나, 현재 임대료가 인근 시세의 약 80% 수준이어서 중장기적으로 임대료 인상과 컨버전 등 밸류애드 여지가 있다. 돈의문 디타워(NH농협타워)는 기존 주요 임차인인 DL그룹의 이전(마곡 원그로브) 이후 농협그룹 사옥으로 활용 예정으로, 장기 임차 안정성은 높지만 이전 과도기 공실 리스크에 유의할 필요가 있다. 리파이낸싱을 통해 이미 49bp의 금리 절감을 실현했으며, 대출 만기 분산 및 대출 구조 선순위화로 재무 건전성이 개선되고 있다. 주가가 3,500원 이상으로 회복될 경우 시가총액 2,000억 원 기준을 충족해 KODEX한국부동산리츠인프라·TIGER리츠부동산인프라 등 주요 리츠 ETF 재편입이 가능해지며, 패시브 자금 유입이라는 수급 개선 트리거가 될 수 있다.
NH올원리츠는 실물자산 감정평가액 대비 순자산가치(P/NAV)가 국내 상장 리츠 시장 평균(약 0.65배)을 크게 하회하는 수준에서 거래되고 있다. 이는 지방 자산 편중, 소형 시가총액에 따른 ETF 편출, 고금리 환경 장기화 등 구조적 할인 요인이 반영된 결과다. 주당 현금배당금(DPS)은 2025년 결산 기준 320원(상·하반기 합산)으로, 현재 주가 수준에서의 배당수익률은 국내 리츠 업종 평균을 상회하는 높은 구간에 위치한다. 다만 상장 이후 52주 고점(3,850원) 대비 현재 주가는 큰 폭 조정된 상태이며, 시가총액이 주요 리츠 ETF 편입 기준인 2,000억 원에 미치지 못하는 점은 수급 개선의 구조적 걸림돌이다. 2026년 에이원타워 당산 매각과 지방 자산 처분이 예정대로 이행된다면 특별배당 이벤트와 함께 포트폴리오 질 개선 내러티브가 강화될 수 있고, 이는 순자산 대비 할인 축소의 계기가 될 수 있다.
GBD(강남) 하이트진로 서초사옥과 돈의문 디타워 편입으로 포트폴리오 지리적 중심이 서울 핵심 권역으로 이동하고 있다. GBD 공실률은 2025년 말 기준 1.7%로 서울 내 최저 수준이며, 이 권역 오피스 자산은 임대 안정성과 자산 가치 측면에서 지방 자산 대비 월등한 경쟁력을 보인다. 장기 임차인이 확보된 두 자산을 통해 배당 안정성이 구조적으로 강화되는 방향이다.
2025년 대규모 리파이낸싱으로 가중평균 차입 금리가 4.67%에서 4.18%로 49bp 하락, 연 21억 원의 금융비용이 절감됐다. 분당스퀘어와 에이원 당산의 중순위 대출을 선순위로 전환하며 자산별 LTV가 54~56%로 낮아졌고 금융 건전성도 개선됐다. 추가 리파이낸싱 기회가 존재하며, 한국은행의 점진적 금리 인하 사이클 속에서 차입비용 절감이 배당 여력을 확대하는 구조다.
에이원타워 인계 매각에서 IRR 16.9%를 달성, 상장 후 첫 특별배당을 지급한 이력이 있다. 2026년 상반기 지방 자산 매각 차익(약 10억 원)을 활용한 추가 특별배당이 예고됐고, 에이원타워 당산 매각 성공 시 더 큰 규모의 주주 환원이 가능하다. AMC가 농협그룹 시너지를 활용한 전략적 자산 매입·매각 역량을 보유하고 있어 반복적 캐피탈 리사이클링이 가능한 구조다.
2025년 부채비율은 360.1%로 전년 254.6% 대비 크게 상승했으며, 총부채는 7,269억 원에 달한다. 하이트진로 서초사옥 2,400억 원 인수에 따른 차입금 증가가 주요 원인이다. 금리 재상승 시나리오 또는 리파이낸싱 지연이 발생할 경우 이자비용이 배당 가능 이익을 압박할 수 있으며, 레버리지 확대는 자산 가치 하락 국면에서 순자산을 훼손하는 하방 리스크 요인이다.
돈의문 디타워의 주요 임차인인 DL그룹(임차 비중 약 75%)이 마곡 원그로브로 이전함에 따라 대규모 공실 발생이 불가피하다. 이후 농협그룹 사옥으로 활용할 예정이나 시점·규모·조건이 구체화되지 않았다. 재임대 기간 동안 수익 공백이 발생할 수 있으며, 이는 2026~2027년 실적에 부정적 영향을 미칠 수 있다.
보험사 K-ICS(신지급여력제도) 대비 자산 처분과 대기업 지방 사옥 매각이 잇따르면서 광주·무안 등 지방 오피스 매도 물량이 늘고 있다. 수요 대비 공급 증가로 NH올원리츠가 원하는 가격 이상에 매각하기 어려울 수 있으며, 매각 지연 시 배당 재원 확보가 늦어져 특별배당 시기와 규모에 차질이 생길 수 있다. 과거 에이원 인계 매각 시 주가 상승 지속성이 제한적이었던 점도 참고할 만하다.
NH올원리츠는 2025년 하이트진로 서초사옥·돈의문 디타워 편입과 대규모 리파이낸싱을 통해 '지방 자산 중심'에서 '서울 핵심 권역 집중'으로 포트폴리오를 전환하는 전환점을 통과했다. 2025년 매출과 영업이익이 역대 최고 수준을 경신하고 순이익이 흑자 전환됐으며, 영업활동 현금흐름도 큰 폭 개선됐다. 반면 부채비율이 360%를 넘는 수준으로 상승하면서 재무 레버리지 관리가 향후 실적과 배당 안정성의 핵심 변수로 부상했다. 단기적으로는 에이원타워 당산 매각 성사 여부와 돈의문 디타워 임차 공백 기간이 2026년 실적 향방을 가를 관건이다. 중장기적으로는 서울 집중 포트폴리오가 임대 안정성·자산 가치 측면에서 긍정적 방향이나, 개별 자산 집중도 상승에 따른 이슈 노출도 확대라는 양면성이 있다. 주당 배당금(DPS) 320원의 안정적 지급과 지방 자산 매각 시 추가 특별배당이 주주 환원 측면의 핵심 모멘텀이며, 시가총액 회복을 통한 주요 ETF 재편입 여부가 수급 개선의 중요한 분기점이다.
English version
With the addition of the Hite Jinro Seocho headquarters and Donuimun D-Tower securities in 2025, AUM surpassed KRW 850 billion and operating margins hit an all-time high, signaling a measurable improvement in portfolio quality.
NH All One REIT is a core-plus, multi-sector externally managed REIT sponsored by NH NongHyup REIT Management (AMC) under the NH NongHyup Group umbrella. It was established in November 2019 and listed on the KOSPI in November 2021, initially comprising four assets — Bundang Square (office), A1 Tower Dangsan (office), A1 Tower Ingye (office), and Doji Logistics Center (logistics) — with AUM of approximately KRW 470.2bn. In 2022, via NH REIT No. 7, the company added provincial assets including A1 Tower Gwangju Station, A1 Tower Geumnamno, and N-Square (retail), expanding AUM but drawing criticism for a lack of prime Seoul assets in an adverse rate environment. The company operates a medium-term roadmap of Stage 1 (IPO) → Stage 2 (AUM growth) → Stage 3 (portfolio rebalancing), and is currently executing Stage 3. In 2024, A1 Tower Ingye (Suwon) was divested at an IRR of 16.9%, funding the REIT's first-ever special dividend. In 2025, the Hite Jinro Seocho headquarters (GBD, KRW 240bn) was acquired outright, and KRW 30bn of securities in the NH NongHyup Tower (formerly Donuimun D-Tower, CBD) fund were purchased, lifting AUM to approximately KRW 859.5bn across nine assets. The portfolio spans office, logistics, and retail in a multi-sector structure; the company also invests indirectly through sub-REIT NH No. 9. Strategic synergies with the NH NongHyup Group are leveraged to secure tenant demand and extend operations into asset development.
Consolidated revenue for 2025 rose 44.5% year-on-year to KRW 27.9bn (vs. KRW 19.3bn in 2024), driven by rental income from the Hite Jinro Seocho headquarters, which was incorporated in May–June 2025 and contributed on a full-semester basis in H2 2025. Operating profit jumped 82.2% to KRW 18.8bn, pushing the operating profit margin to 67.3% — the highest in the four-year observable period. Net profit attributable to controlling shareholders turned positive at KRW 1.4bn, recovering from a deficit of KRW -1.1bn in 2024. The 2024 loss reflected a combination of one-time costs associated with the A1 Tower Ingye disposal process, elevated vacancies in provincial assets, and higher interest expenses under a high-rate environment. Operating cash flow (CFO) surged from KRW 2.2bn in 2024 to KRW 7.7bn in 2025, confirming a material recovery in cash generation from physical leasing operations. The debt-to-equity ratio expanded sharply from 254.6% in 2024 to 360.1% in 2025, primarily due to acquisition-related borrowings for the Hite Jinro Seocho purchase (total liabilities: KRW 726.9bn; total assets: ~KRW 928.8bn). Equity attributable to controlling shareholders grew to KRW 201.4bn from KRW 184.2bn, partly due to the rights offering (final proceeds: KRW 33.1bn). Compared with the 2022–2023 revenue band of KRW 205–218bn, 2024 represented a temporary dip, while 2025 marks a decisive upward inflection. Quarterly breakdowns are not yet available in confirmed public filings.
Seoul's office leasing market remained tight in 2025, with average vacancy at approximately 2.8% (Q3 2025), and GBD (Gangnam) recording a particularly low vacancy of 1.7% at year-end 2025, making it the tightest submarket in the city. For 2026, however, a substantial wave of new CBD supply — equivalent to roughly 4.5% of existing CBD prime stock — is slated for delivery, with consultants such as Savills and CBRE flagging a potential temporary spike in CBD vacancy to 8–10%. Nevertheless, based on the historical 1–1.5 year stabilisation period for newly delivered prime assets, a gradual normalisation is expected from 2027. The logistics sector continues to face headwinds, with metropolitan ambient-temperature vacancy at 15.7% and cold storage vacancy at 39.2% as of Q3 2025, reflecting ongoing oversupply. Within the K-REIT market, domestic-asset-focused REITs have outperformed their overseas-exposed peers; the JR Global REIT liquidity crisis (April 2026) briefly tightened the refinancing market. Listed K-REITs are trading at an average NAV discount of approximately 19%, keeping valuation debate active, while divergence in performance is widening based on sponsor quality and funding structure.
| Price | ₩2,925 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.16T |
| Dividend yield | 10.94% |
NH All One REIT continues its portfolio rebalancing strategy into 2026. A formal sale tender for A1 Tower Dangsan (Yeongdeungpo, Seoul) was launched in March 2026, and the disposal of provincial assets in Gwangju and Muan is being pursued concurrently. Proceeds from provincial disposals (estimated at approximately KRW 1bn in capital gains) are earmarked for a special dividend to be paid in H1 2026, with the AMC publicly targeting a stable DPS of around KRW 300 per year. The Hite Jinro Seocho headquarters benefits from a secured tenancy through 2032, providing strong near-term rental income visibility; however, given that the current rent is roughly 80% of prevailing market rents in the area, meaningful rent escalation and potential conversion upside exist over the medium-to-long term. The NH NongHyup Tower (formerly Donuimun D-Tower) is set to become an NH Group headquarters following DL Group's relocation to Magok, ensuring long-term lease stability — though a transitional vacancy risk during the handover period warrants monitoring. Refinancing efforts have already delivered a 49bp interest rate reduction, and improved loan structures (shift from mezzanine to senior debt) are enhancing financial soundness. A share price recovery above KRW 3,500 would lift market capitalisation above the KRW 200bn threshold required for re-inclusion in major REIT ETFs such as KODEX Korea Real Estate REITs Infrastructure and TIGER REITs Real Estate Infrastructure, which could serve as a meaningful passive-flow catalyst.
NH All One REIT is currently trading at a price-to-NAV (P/NAV) ratio materially below the listed K-REIT market average of approximately 0.65x, reflecting structural discount factors including provincial asset concentration, exclusion from major REIT ETFs due to sub-KRW 200bn market capitalisation, and the prolonged high-rate environment. The confirmed cash DPS for the 2025 fiscal year (H1 + H2 combined) is KRW 320 per share, placing the current implied dividend yield well above the sector average — a premium that reflects the market's risk pricing rather than dividend strength alone. The current share price represents a notable retreat from the 52-week high of KRW 3,850, underscoring the risk-off environment for smaller-cap REITs. Successful execution of the A1 Tower Dangsan sale and provincial divestments in 2026 could unlock a special dividend event and reinforce the portfolio-quality-improvement narrative, potentially serving as a catalyst to narrow the current discount to net asset value.
The acquisition of the Hite Jinro Seocho headquarters (GBD) and Donuimun D-Tower is shifting the portfolio's geographic centre of gravity toward core Seoul submarkets. GBD vacancy stood at just 1.7% at end-2025 — the tightest in Seoul — and GBD office assets command superior rental stability and capital value versus provincial alternatives. The two newly added assets, both anchored by long-term leases, structurally underpin dividend sustainability.
The 2025 refinancing round cut the weighted-average borrowing rate by 49bp from 4.67% to 4.18%, saving approximately KRW 2.1bn annually. Converting mezzanine tranches at Bundang Square and A1 Dangsan to senior debt reduced per-asset LTVs to 54–56%, improving financial soundness. Further refinancing opportunities exist, and a gradual Bank of Korea rate-cut cycle provides a structural tailwind for reducing interest costs and expanding distributable income.
The company achieved an IRR of 16.9% on the A1 Tower Ingye disposal — better than comparable NH Prime REIT transactions — and delivered its first post-IPO special dividend. A second special dividend is signalled for H1 2026 from provincial disposals (~KRW 1bn gain), and a successful sale of A1 Tower Dangsan could generate meaningfully larger shareholder returns. The AMC's demonstrated ability to leverage NH Group synergies in strategic buy-and-sell cycles supports a recurring capital recycling model.
The 2025 debt-to-equity ratio surged to 360.1% from 254.6% in 2024, with total liabilities reaching KRW 726.9bn, primarily driven by acquisition financing for the KRW 240bn Hite Jinro Seocho deal. A rate-rise scenario or refinancing delays could compress distributable income as interest costs rise. Elevated leverage also magnifies downside risk to net asset value in an environment of falling commercial real estate prices.
DL Group, which accounts for approximately 75% of NH NongHyup Tower (Donuimun D-Tower) tenancy, has relocated to Magok, creating an unavoidable large vacancy. While the building is intended to become an NH Group headquarters, the specific timing, area, and lease terms have not yet been formalised. A revenue gap during the re-letting transition period could weigh on earnings in 2026–2027.
A rising supply of provincial office properties — driven by insurers divesting assets for K-ICS compliance and corporates selling regional headquarters — increases competition for buyers in secondary cities such as Gwangju and Muan. If NH All One REIT is forced to accept below-expected disposal prices or experiences transaction delays, the special dividend timeline and quantum could disappoint. Historical precedent also shows that post-disposal price gains have been short-lived for this REIT.
NH All One REIT crossed a meaningful inflection point in 2025, transitioning its portfolio from a provincial-asset-heavy structure to one concentrated in core Seoul submarkets through the Hite Jinro Seocho acquisition and Donuimun D-Tower securities investment, alongside a major refinancing round. Revenue and operating profit hit multi-year highs, net profit turned positive, and operating cash flow improved dramatically. That said, the debt-to-equity ratio has risen above 360%, placing leverage management at the centre of future earnings and dividend stability debates. In the near term, the outcome of the A1 Tower Dangsan sale tender and the duration of the Donuimun D-Tower transitional vacancy will be decisive for 2026 earnings. Over the medium-to-long term, the Seoul-focused portfolio is directionally positive for rental stability and asset values, but rising concentration risk means individual asset issues carry greater earnings impact. Sustaining the KRW 320 DPS and delivering additional special dividends from disposal gains are the key shareholder return catalysts, while a market cap recovery sufficient for re-inclusion in major REIT ETFs remains a critical structural trigger for improved market liquidity.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-08-07 · KOSAI
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