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NH All-One REIT · 부동산·리츠 · 코스피 · 리포트 2026-09-12
NH올원리츠는 에이원타워 당산 매각을 완료해 차입금 상환과 특별배당 재원을 확보했지만, 급증한 매출·영업이익에도 순이익은 여전히 이자비용 부담에 눌려 있다.
NH올원리츠는 NH농협금융그룹이 스폰서인 상장 리츠로 2021년 11월 코스피에 상장했으며, 자산관리는 NH농협리츠운용이 담당한다. 회사는 오피스, 리테일, 물류 등 여러 섹터에 분산 투자하는 멀티섹터·코어플러스 전략을 표방하며, 코어 자산보다 가치 상승 여력과 캡레이트가 높은 중형급 물건을 주로 담아왔다. 포트폴리오는 실물자산인 성남 분당스퀘어와, NH3호·NH5호·NH7호·NH9호 등 모자(母子)리츠 구조로 편입한 에이원타워 금남로·광주역, 리테일 엔스퀘어, 이천 도지물류센터, 하이트진로 서초사옥 등으로 구성된다. 오피스 브랜드는 '에이원'으로 통일해 권역별 핵심자산화를 추진하고 있다. 최근에는 자리츠(NH9호)를 통해 하이트진로 서초사옥과 돈의문D타워 수익증권을 새로 편입하며 수도권 핵심권역 비중을 늘리는 방향으로 포트폴리오를 재편하고 있다. 임차인 구성은 AK플라자(분당스퀘어 판매시설 마스터리스), 하이트진로, NH농협그룹 계열사 등으로 다변화돼 있다. 경쟁구도상으로는 삼성FN리츠, 신한알파리츠, 롯데리츠 등 스폰서형 리츠들과 자산 편입·매각을 두고 경쟁하며, 지분증권 100% 보유를 통한 재산세 분리과세·종합부동산세 비과세 등 자(子)리츠 구조의 세제 혜택을 활용하고 있다.
2025년 연결 매출은 278.9억원으로 2024년 193.1억원 대비 크게 늘었고, 영업이익도 187.7억원으로 전년 103.0억원에서 82% 증가했다. 영업이익률은 2024년 53.4%에서 2025년 67.3%로 개선됐다. 그러나 지배주주 순이익은 13.9억원에 그쳐 매출·영업이익 증가폭 대비 낮은 증가율을 보였는데, 이는 자산 매입 관련 차입 확대에 따른 이자비용 부담이 반영된 결과로 해석된다. 실제로 부채총계는 2024년 4699.9억원에서 2025년 7269.3억원으로 급증했고, 부채비율도 254.6%에서 360.1%로 크게 높아졌다. 2024년에는 영업이익 103.0억원을 냈음에도 지배주주 기준 10.5억원의 순손실을 기록했는데, 2023년(순이익 19.8억원, 영업이익률 60.8%)과 2022년(순이익 38.5억원, 영업이익률 56.7%) 대비 이례적인 적자 전환이었다. 2025년에는 다시 흑자로 돌아섰지만 이익 규모는 2022~2023년 수준을 밑돈다. 영업활동현금흐름(CFO)은 2025년 77.1억원으로 2024년 21.9억원 대비 뚜렷하게 늘어 현금창출력은 개선된 모습이다. 최근 네 개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 합산 지배주주 순이익은 18.9억원으로, 연간 단위로 환산하면 2025년 실적과 유사한 흐름을 이어가고 있는 것으로 파악된다.
국내 상장 리츠 시장은 2022~2023년 고금리 충격으로 어려움을 겪은 뒤, 최근 신규 차입금리가 낮아지며 금융비용 부담이 다소 완화되는 국면에 있다. 다만 상업용 부동산 경기 회복 속도는 더딘 편이어서 리츠별 실적 개선 폭은 자산 섹터와 입지에 따라 크게 갈리는 것으로 평가된다. 나이스신용평가는 상장리츠의 평균 조달금리가 최근 3년간 3.7%에서 4.5%로 오르고 금융비용 커버리지비율은 1.9배에서 1.6배로 낮아졌다고 분석했다. 자산재평가를 하지 않은 리츠들의 차입금의존도는 최근 57.9%로 높아지는 추세이며, 이에 따라 신용등급 상향보다는 안정적 유지가 업계 전반의 방향성으로 제시됐다. 2026년 하반기 K리츠 시장은 스폰서형 리츠를 중심으로 소규모·고수익 자산 편입이 화두가 되고 있으며, 한화리츠의 이마트타워 편입, 신한서부티엔디리츠의 나인트리호텔 매각 등 스폰서 의존도를 낮추거나 자산 리사이클링을 시도하는 사례가 잇따르고 있다. NH올원리츠는 이런 흐름 속에서 지방자산 매각과 수도권 핵심자산 재편을 병행하는 '자산 리밸런싱' 전략을 취하고 있어, 공격적 외형 확장보다는 재무구조 개선에 방점을 둔 행보로 평가된다.
| 주가 | ₩2,795 |
|---|---|
| 시가총액 | 1,535억원 |
| PBR | 0.60 |
| ROE | 1.0% |
| 배당수익률 | 11.45% |
회사는 2026년 8월 에이원타워 당산 매각을 완료했으며, 오는 11월 매각대금 원금 회수를 거쳐 차입금을 우선 상환할 계획이다. 이에 따라 포트폴리오 담보인정비율(LTV)은 기존 63.4%에서 60.5%로 낮아질 것으로 예상되며, 이자비용 절감 효과도 기대된다. 연내 매각이 완료됨에 따라 2027년 3월경 12월 결산 기준 특별배당 지급이 예상되고 있다. 앞서 2025년에는 상장 후 첫 유상증자를 실시해 돈의문D타워 수익증권(우선주) 투자금 약 300억원을 마련했고, 이는 시가총액 2,000억원 이상이라는 K리츠 ETF 편입 기준 충족을 위한 포석으로 제시됐다. 회사는 중장기적으로 코어플러스 자산의 편입과 지방자산(에이원타워 금남로·광주역 등) 매각을 병행해 자산규모를 확대하면서 운용안정성을 높이는 방향을 운용계획으로 제시한 바 있다. 리파이낸싱을 통한 대출만기 분산과 금융비용 절감도 지속 추진 과제로 언급됐다. 다만 이러한 자산 재편이 실제 배당 규모와 시가총액 확대로 이어질지는 매각·편입 일정과 시장 여건에 따라 달라질 수 있다.
회사의 주가는 순자산가치 대비 할인 거래되는 구간에 있는 것으로 보이는데, 한 시장 분석에서는 상장리츠 시장 평균 주가/순자산가치(P/NAV) 비율 대비 낮은 수준에서 거래된 적이 있다고 지적된 바 있다. 배당 측면에서는 반기 결산(6월·12월) 구조에 따라 연 2회 배당이 지급되며, 최근 결산에서는 시가배당률이 4%대로 공시된 바 있어 업종 내에서 특별히 높은 편은 아니었다. 다만 당산 매각에 따른 특별배당이 예정돼 있어, 향후 배당 총액은 정기배당과 특별배당이 혼재되는 구조로 변동성이 커질 수 있다. 이익 측면에서는 2024년 적자에서 2025년 흑자로 전환했지만 부채비율이 크게 높아진 만큼, 자산 매각을 통한 재무구조 개선 성과가 실제 이익 회복으로 이어지는지가 관찰 포인트다. 유동성 측면에서는 시가총액이 크지 않아 K리츠 ETF 편입 기준을 충족하지 못하고 있다는 점도 거래 여건에 영향을 미치는 요인으로 언급된다.
에이원타워 당산을 매입가 대비 25% 차익으로 매각해 차입금 상환 재원을 확보했으며, LTV가 63.4%에서 60.5%로 낮아질 것으로 예상된다. 매각대금 회수가 완료되면 2027년 3월경 특별배당 지급이 예상돼 주주환원 이벤트가 예정돼 있다. 과거에도 에이원타워 인계 매각(IRR 16.9%)에서 특별배당을 지급한 선례가 있어, 코어플러스 자산의 매각 차익 실현이 반복적으로 나타나는 패턴이다.
회사는 매입 당시 19%였던 공실률을 6%까지 낮추는 등 적극적 밸류애드를 통해 에이원타워 인계에서 IRR 16.9%를 달성한 사례가 있다. 코어 자산보다 캡레이트가 높은 물건을 선별해 매입가 대비 감정평가액이 상승한 자산이 다수 확인된다. 이 같은 자산관리 역량이 향후 신규 편입 자산에도 적용될 여지가 있다.
2025년 리파이낸싱을 통해 평균 조달금리가 하락하며 배당수익률 개선 요인으로 작용했다는 분석이 제시됐다. 신규 차입금리가 낮아지는 업계 전반의 흐름은 리츠의 금융비용 부담 완화에 기여하는 구조적 요인이다. 이는 부채비율이 높아진 회사에도 상대적으로 우호적인 여건이 될 수 있다.
2025년 영업이익이 187.7억원으로 크게 늘었음에도 지배주주 순이익은 13.9억원에 불과해 이익 레버리지가 크게 제한됐다. 부채비율은 2024년 254.6%에서 2025년 360.1%로 급등해 향후 추가 차입이나 금리 변동에 대한 민감도가 높아진 상태다. 2024년에는 영업흑자에도 순손실을 기록한 전례가 있어 이자비용 변동이 순이익에 미치는 영향력이 크다는 점이 확인된다.
포트폴리오에는 에이원타워 금남로·광주역, 엔스퀘어 등 지방 소재 자산이 다수 포함돼 있어 수도권 대비 임차 수요와 자산가치 상승 여력이 상대적으로 열위에 있다는 평가가 있다. 지방자산 매각을 추진 중이나 매각 시점과 가격은 지역 경기 상황에 따라 변동될 수 있다. 매각이 지연되면 리밸런싱 계획 전반의 속도가 늦춰질 가능성이 있다.
시가총액이 크지 않아 K리츠 ETF 편입 기준(시가총액 2,000억원)을 충족하지 못하고 있으며, 과거 담겼던 ETF에서도 상반기 중 제외된 사례가 있다. 유상증자로 외형을 확대했지만 이후 주가 흐름에 따라 ETF 재편입 여부는 유동적이다. 유동성 제약은 기관 수급 유입을 제한하는 요인으로 작용할 수 있다.
NH올원리츠는 2025년 매출과 영업이익이 크게 늘었지만 이자비용 부담으로 순이익 증가폭은 제한적이었고, 부채비율은 360.1%까지 높아진 상태다. 2024년의 순손실에서 2025년 흑자로 전환한 흐름은 긍정적이나, 이익 규모 자체는 2022~2023년 수준을 아직 회복하지 못했다. 에이원타워 당산 매각 완료로 차입금 상환과 LTV 하락, 그리고 2027년 3월경 예상되는 특별배당은 재무구조와 주주환원 측면에서 주목할 이벤트다. 다만 지방자산 비중, 제한적 유동성과 ETF 미편입, 그리고 높아진 부채비율은 여전히 관찰이 필요한 부분이다. 앞으로의 관전 포인트는 매각대금 회수와 특별배당 확정 여부, 지방자산 추가 매각의 속도, 그리고 이러한 재편이 실제 이익과 배당 안정성으로 연결되는지에 있다. 투자 판단에 앞서 공시되는 정기·특별배당 내역과 분기별 재무제표를 직접 확인하는 것이 필요하다.
English version
NH Allone REIT has closed the sale of A-One Tower Dangsan to fund debt repayment and a potential special dividend, yet net profit remains squeezed by interest expense despite a sharp jump in revenue and operating profit.
NH Allone REIT is a listed REIT sponsored by NH Nonghyup Financial Group that listed on the KOSPI in November 2021, with asset management handled by NH Nonghyup REITs Management. The company pursues a multi-sector, core-plus strategy, favoring mid-sized assets with greater value-appreciation potential and higher cap rates than pure core properties. Its portfolio consists of the directly held Bundang Square in Seongnam, plus assets folded into mother-child REIT vehicles (NH No.3, No.5, No.7, No.9) such as A-One Tower Geumnamro and Gwangju Station, the N-Square retail asset, Icheon Doji Logistics Center, and the Hitejinro Seocho office building. Office assets are unified under the 'A-One' brand as the company pursues regional flagship positioning. Recently, through its subsidiary REIT (NH No.9), the company added the Hitejinro Seocho building and Dongeuimun D Tower securities, shifting its portfolio toward core metropolitan-area exposure. Tenants include AK Plaza (master lease on the Bundang Square retail component), Hitejinro, and NH Nonghyup group affiliates, providing some diversification. Competitively, the company vies for asset acquisitions and disposals against sponsor-backed peers such as Samsung FN REIT, Shinhan Alpha REIT, and Lotte REIT, while leveraging tax benefits under the subsidiary-REIT structure, including separated property tax treatment and comprehensive real estate tax exemption from full equity ownership.
Consolidated revenue rose sharply to KRW 27.89bn in 2025 from KRW 19.31bn in 2024, while operating profit climbed 82% year-on-year to KRW 18.77bn from KRW 10.30bn. The operating margin improved from 53.4% in 2024 to 67.3% in 2025. Net profit attributable to owners, however, was only KRW 1.39bn, growing far more slowly than revenue and operating profit, a gap consistent with rising interest expense tied to expanded borrowings. Total liabilities jumped from KRW 469.99bn in 2024 to KRW 726.93bn in 2025, pushing the debt ratio from 254.6% to 360.1%. In 2024 the company posted a net loss of KRW 1.05bn attributable to owners despite positive operating profit of KRW 10.30bn, an unusual swing to loss compared with net profits of KRW 1.98bn in 2023 (60.8% operating margin) and KRW 3.85bn in 2022 (56.7% operating margin). 2025 marked a return to profit, though the absolute profit level remains below the 2022-2023 range. Operating cash flow rose notably to KRW 7.71bn in 2025 from KRW 2.19bn in 2024, indicating improved cash generation. Over the trailing four quarters (Q3 2025 through Q2 2026), combined net profit attributable to owners totaled KRW 1.89bn, broadly tracking the pace seen in full-year 2025.
Korea's listed REIT market, after enduring the high-rate shock of 2022-2023, is now seeing new borrowing costs ease, which is providing some relief on financing costs. However, the pace of recovery in the commercial real estate market remains slow, and the degree of earnings improvement is said to diverge widely by sector and location. NICE Investors Service noted that the average funding cost for listed REITs rose from 3.7% to 4.5% over the past three years, while interest coverage (EBITDA/financing cost) fell from 1.9x to 1.6x. Debt dependency among REITs that have not conducted asset revaluations has risen to around 57.9%, and the industry-wide credit direction is described as stable rather than upgrade-oriented. In the second half of 2026, the K-REIT market's focus has shifted toward sponsor-backed REITs pursuing small, high-yield asset acquisitions, with cases such as Hanwha REIT's acquisition of the E-mart Tower and Shinhan Seobu T&D REIT's sale of the Nine Tree Hotel illustrating efforts to reduce sponsor dependency or recycle capital. Within this landscape, NH Allone REIT is pursuing a rebalancing strategy that combines regional asset disposals with a shift toward core metropolitan assets, a stance oriented more toward balance-sheet repair than aggressive expansion.
| Price | ₩2,795 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.15T |
| P/B | 0.60 |
| ROE | 1.0% |
| Dividend yield | 11.45% |
The company completed the sale of A-One Tower Dangsan in August 2026 and plans to recover the principal in November before prioritizing debt repayment. This is expected to lower portfolio loan-to-value from 63.4% to 60.5%, with an anticipated reduction in interest expense. With the sale completed within the year, a special dividend tied to the December fiscal year-end is anticipated to be paid around March 2027. Earlier, in 2025, the company conducted its first rights offering since listing, raising roughly KRW 30bn to invest in Dongeuimun D Tower preferred securities, a move positioned as groundwork for meeting the KRW 200bn market-cap threshold required for K-REIT ETF inclusion. Over the medium term, the company has outlined a plan to expand its asset base by acquiring core-plus properties while divesting regional assets such as A-One Tower Geumnamro and Gwangju Station, aiming to enhance operational stability. Continued refinancing to diversify loan maturities and reduce financing costs has also been cited as an ongoing task. Whether this asset reshuffling ultimately translates into a larger special dividend and expanded market capitalization will depend on the timing of further disposals and acquisitions as well as market conditions.
The stock appears to trade at a level below net asset value, with one market analysis noting that it has at times traded below the listed REIT sector's average price-to-NAV ratio. On the dividend front, the semi-annual fiscal structure (June and December year-ends) results in two payouts per year, and the most recent settlement disclosed a dividend yield in the low single digits on a cash basis, not notably elevated relative to peers. However, a special dividend tied to the Dangsan sale is anticipated, which could add variability to the total payout going forward as regular and special dividends combine. On the earnings side, the company moved from a loss in 2024 to a profit in 2025, but given the marked rise in the debt ratio, whether the balance-sheet repair from asset sales actually translates into a sustained profit recovery remains a point to watch. On liquidity, the company's relatively small market capitalization has kept it below the threshold for K-REIT ETF inclusion, a factor cited as influencing trading conditions.
By selling A-One Tower Dangsan at a 25% gain over the purchase price, the company secured funds to repay borrowings, and LTV is expected to decline from 63.4% to 60.5%. Once the sale proceeds are fully collected, a special dividend is expected to be paid around March 2027, marking a scheduled shareholder return event. There is precedent for paying special dividends from the sale of A-One Tower Ingye (IRR 16.9%), suggesting that realizing gains from the sale of core-plus assets is a recurring pattern.
The company has a track record of achieving an IRR of 16.9% on the sale of A-One Tower Ingye through active value-add efforts, including lowering the vacancy rate from 19% at acquisition to 6%. It has selectively acquired properties with higher cap rates than core assets, and a number of these assets show appraised values that have risen above their purchase prices. This asset management capability may also be applied to newly acquired assets going forward.
Analysis suggests that refinancing in 2025 lowered the average funding rate, contributing to improved dividend yield. The industry-wide trend of declining new borrowing rates is a structural factor easing the financial cost burden on REITs. This could be a relatively favorable condition even for a company whose debt ratio has risen.
Despite operating profit surging to KRW 18.77 billion in 2025, net income attributable to controlling shareholders was only KRW 1.39 billion, significantly limiting earnings leverage. The debt ratio jumped from 254.6% in 2024 to 360.1% in 2025, raising sensitivity to additional borrowing or interest rate changes going forward. There is precedent from 2024, when the company recorded a net loss despite an operating profit, confirming that changes in interest expenses can have a significant impact on net income.
The portfolio includes a number of regional assets such as A-One Tower Geumnam-ro, A-One Tower Gwangju Station, and N Square, which are assessed as relatively inferior to metropolitan-area assets in terms of leasing demand and potential for asset value appreciation. While the sale of regional assets is underway, the timing and price of such sales may fluctuate depending on regional economic conditions. If the sales are delayed, the overall pace of the rebalancing plan could slow down.
As market capitalization is not large, the company does not meet the K-REIT ETF inclusion criterion (market cap of KRW 200 billion), and there is precedent of it being excluded from an ETF it was previously included in during the first half of the year. Although it expanded its size through a rights offering, whether it will be re-included in the ETF remains uncertain depending on subsequent share price trends. Liquidity constraints could act as a factor limiting inflows of institutional demand.
NH Allone REIT saw sharp growth in 2025 revenue and operating profit, but net profit growth was constrained by interest expense, and the debt ratio climbed to 360.1%. The swing from a 2024 net loss to a 2025 profit is a positive signal, though the absolute profit level has yet to recover to 2022-2023 levels. The completed sale of A-One Tower Dangsan, the resulting debt repayment and LTV reduction, and the special dividend anticipated around March 2027 are notable events for the balance sheet and shareholder returns. That said, the regional asset weighting, limited liquidity and lack of ETF inclusion, and the elevated debt ratio remain points that warrant continued observation. Key items to watch going forward include confirmation of the sale proceeds recovery and special dividend, the pace of further regional asset disposals, and whether this portfolio reshuffling translates into sustained profit and dividend stability. Investors should review the disclosed regular and special dividend details and quarterly financial statements directly before forming any judgment.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
(full report)