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Refine · 금융 · 코스닥 · 리포트 2026-09-05
부동산 권리조사 시장 1위 리파인은 최대주주의 공개매수와 행동주의펀드의 반발이 겹치며 지배구조 이슈가 부각되는 가운데, 매출 둔화 속에서도 영업이익률 30%대를 유지하며 이익 회복 흐름을 이어가고 있다.
리파인은 2002년 한국부동산원(옛 한국감정원) 내 부동산벤처에서 독립해 설립된 국내 최초의 부동산 권리조사 전문회사다. 핵심 사업은 금융기관이 전세대출·주택담보대출·보증상품을 취급할 때 필요한 부동산 권리조사 업무를 아웃소싱 형태로 대행하는 것이며, 이 가운데 전월세보증금대출 서비스가 매출의 약 91%를 차지한다. 고객사는 국내 주요 손해보험사 7곳과 한국주택금융공사·주택도시보증공사·SGI서울보증 등 보증보험사 3곳, 시중은행, 그리고 네이버페이·카카오페이 등 빅테크까지 포괄한다. 이 시장에서 리파인은 90% 이상의 점유율로 압도적 1위를 지키고 있으며, 경쟁사로는 바이릿지·퍼스트써치·리얼아이브이 등이 있으나 매출 규모 차이가 크다. 2016년에는 등기부등본 자동 열람과 데이터 분석을 결합한 자체 PTS(Primary Title Search) 시스템을 구축해 기술적 해자를 강화해왔다. 2021년에는 B2C 부동산 플랫폼 '집파인'을 출시해 고객군을 개인 임차인까지 넓히는 시도를 이어가고 있다. 2025년 4월에는 스톤브릿지캐피탈과 LS증권이 공동 설립한 특수목적법인 리얼티파인이 기존 대주주 지분 34.05%를 약 1,603억원에 인수하며 최대주주로 올라섰고, 이후 2026년 3월 새 대표이사가 선임되는 등 지배구조 개편이 이어졌다.
리파인의 연간 매출액은 2022년 550.8억원에서 2023년 664.8억원(+20.7%), 2024년 678.5억원(+2.1%)으로 늘었다가 2025년에는 615.7억원으로 9.2% 감소했다. 영업이익도 2022년 179.4억원에서 2023년 225.5억원으로 늘었으나 2024년 205.1억원, 2025년 189.4억원으로 2년 연속 줄었다. 다만 영업이익률은 2022~2025년 30.2~33.9% 구간에서 큰 변화 없이 유지돼 사업의 수익구조 자체는 견고했다. 반면 지배주주순이익은 2022년 176.8억원에서 2023년 216.8억원, 2024년 206.2억원으로 안정적으로 유지되다가 2025년에는 90.6억원으로 56% 급감했는데, 이는 4분기 실적이 결정적이었다. 실제로 2025년 4분기 매출은 137.6억원, 영업이익 32.6억원으로 영업단은 흑자를 냈지만 지배주주순이익은 -69.1억원의 적자를 기록했다. 이후 2026년 1분기(매출 150.3억원, 영업이익 55.5억원, 순이익 57.1억원)와 2분기(매출 141.1억원, 영업이익 48.6억원, 순이익 48.4억원)에는 순이익이 다시 정상화되며 최근 네 개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 합산 지배주주순이익은 98.1억원을 기록했다. 분기별 영업이익률은 2025년 4분기 23.7%까지 낮아졌다가 2026년 1분기 36.9%, 2분기 34.4%로 회복하는 흐름을 보였다. 자기자본은 2022년 1,394억원에서 2025년 2,230억원으로 꾸준히 늘었고, 부채비율은 5~9%대의 낮은 수준을 유지해 재무 안정성은 높은 편이다.
리파인의 영업수익 중 가장 큰 비중을 차지하는 전월세보증금대출서비스의 수수료는 전세대출금액이 높을수록, 전세대출 건수가 많을수록 규모가 확대되는 구조다. 실제로 2022년처럼 금리가 급등해 전세대출 순증가가 둔화되면 영업수익이 위축되는 경험을 이미 겪은 바 있다. 최근에는 임대차 시장에서 전세의 월세화가 가속화되는 구조적 변화가 나타나고 있어, 회사 스스로도 이를 '중대한 위기이자 새로운 기회'로 진단하고 있다. 경쟁 구도에서는 리파인이 90% 이상의 점유율로 절대적 지위를 유지하고 있으며, 바이릿지·퍼스트써치·리얼아이브이 등 후발업체와의 매출 규모 격차가 크다. 고객군은 손해보험사, 보증보험사, 은행뿐 아니라 네이버페이·카카오페이 등 빅테크로도 확장돼 있어 특정 채널 의존도가 상대적으로 낮은 편이다. 규제 측면에서는 최대주주 스스로도 전세자금대출 규제 등이 실적과 주가에 부담으로 작용할 수 있는 변수라고 설명한 바 있다.
| 주가 | ₩14,490 |
|---|---|
| 시가총액 | 2,511억원 |
| PER | 28.0 |
| PBR | 1.01 |
| ROE | 4.7% |
| 배당수익률 | 1.79% |
회사는 2026년 3월 정기주주총회에서 상장 후 처음으로 배당성향 40%대의 현금배당 안건을 의결했고, 이는 코스닥 상장사 평균 배당성향을 웃도는 수준이라고 설명했다. 동시에 약 700억~800억원 규모의 B2C 프롭테크 기업 볼트온 인수를 위한 양해각서 체결을 검토하는 등 성장 투자와 주주환원을 병행하는 '투트랙' 전략을 제시했다. 2026년 8월에는 최대주주 리얼티파인이 지분 최대 30%(519만 9,000주)를 주당 1만 7,600원에 공개매수한다고 공시했고, 매수 완료 시 지분율은 78%까지 높아질 것으로 안내됐다. 회사 측은 이번 공개매수가 상장폐지로 이어지지 않는다고 밝혔다. 행동주의펀드 차파트너스자산운용은 2026년 9월 공개매수 가격이 회사의 현금성 자산과 이익창출력을 감안할 때 낮다고 주장하며 이사회에 자사주 매입·소각 검토를 요구했다. 앞서 2025년 9월에는 또 다른 행동주의펀드 머스트자산운용이 임시주총을 통해 대규모 배당 확대를 요구했으나 회사와 최대주주는 신사업 투자 동력 약화를 우려해 반대 입장을 밝힌 바 있다. 이 과정에서 2025년 10월 소송이 제기돼 계류 중인 점도 향후 경영 불확실성 요인으로 남아 있다.
과거 증권사 추정에서는 2024년 전망치 기준 예상 주가수익비율이 7배대까지 낮게 제시된 적이 있고, 최근 5개년 평균으로는 11배 안팍에서 거래된 사례도 있었다. 이와 비교하면 순이익이 축소된 이후 회복 국면에서 형성되는 현재의 거래배수는 해당 과거 밴드의 상단을 웃도는 구간에 있는 것으로 보인다. 주가순자산비율 측면에서는 과거 한때 순자산 대비 할인 구간에서 거래된 시기도 있었으나, 최근에는 순자산 대비 일정한 프리미엄이 붙어 거래되는 편이다. 배당 측면에서는 2026년 3월 상장 후 처음으로 현금배당이 도입돼 배당성향이 코스닥 평균을 웃도는 수준으로 책정됐으나, 다년간 무배당이었던 이력을 고려하면 아직 배당주로서의 트랙레코드는 짧은 편이다. 최대주주의 공개매수 가격을 둘러싼 시장 참여자 간의 시각차도 현재 형성되는 가격 수준을 어떻게 해석할지에 대한 논쟁을 보여준다.
리파인은 전월세보증금대출 권리조사 시장에서 90% 이상의 점유율을 유지하는 압도적 1위 사업자다. 2022~2025년 영업이익률은 30%대 초중반에서 큰 변화 없이 유지됐고, 부채비율도 5~9%대로 낮아 재무구조가 안정적이다. 손해보험사·보증보험사·은행·빅테크를 아우르는 다변화된 고객 기반도 특정 채널 의존 위험을 낮춘다.
회사는 2026년 3월 상장 후 처음으로 배당성향 40%대의 현금배당을 결의했고, 행동주의펀드와 최대주주 양측 모두 자사주 매입 등 추가 환원 방안을 논의하는 국면에 있다. 최대주주의 공개매수가 완료되면 지배구조가 한층 안정될 여지도 있다.
회사는 700억~800억원 규모의 B2C 프롭테크 볼트온 M&A를 검토하고 있고, 집파인 플랫폼과 월세 결제 솔루션 등 임대차 시장 구조 변화에 대응하는 신규 비즈니스도 추진하고 있다.
2025년 매출은 전년 대비 9.2% 감소했고, 회사 스스로도 전세의 월세화가 가속화되는 임대차 시장 구조 변화를 위기 요인으로 진단하고 있다. 전세대출 규제 등 정책 변수도 거래량에 영향을 줄 수 있다.
2025년 최대주주 변경과 2026년 대표이사 교체 등 경영진 변동이 잦았던 가운데, 2026년 8월 공개매수를 두고 행동주의펀드가 가격 적정성과 이해상충 문제를 공개적으로 제기했다.
2025년 4분기에는 영업이익이 흑자였음에도 교환사채 공정가치평가 손실 등으로 지배주주순이익이 적자로 전환된 사례가 있다. 감사인도 3년 연속 수익인식의 기간귀속을 핵심감사사항으로 지적해 회계적 불확실성이 이어지고 있다.
리파인은 부동산 권리조사 시장에서 90% 이상의 점유율을 지닌 독점적 사업자로, 2022~2025년 평균 30%대의 영업이익률을 유지하며 안정적인 현금창출력을 보여왔다. 다만 2025년에는 매출이 9.2% 줄고 4분기 교환사채 관련 평가손실로 지배주주순이익이 큰 폭으로 감소했으나, 2026년 상반기 들어 분기 영업이익률이 30%대 중반으로 회복되는 흐름을 보였다. 회사는 상장 후 처음으로 현금배당을 도입하고 B2C 프롭테크 볼트온 M&A를 검토하는 등 주주환원과 성장 투자를 동시에 추진하겠다는 계획을 밝혔다. 동시에 2026년 8월 최대주주의 공개매수를 둘러싸고 행동주의펀드가 가격 적정성과 이해상충 문제를 제기하면서 지배구조 이슈가 시장의 주요 관심사로 부각됐다. 전세의 월세화 등 임대차 시장의 구조적 변화와 전세대출 규제는 핵심 매출원의 중장기 성장성에 변수로 남아 있다. 이러한 사업 안정성과 지배구조·정책 변수가 함께 작용하는 만큼, 향후 공개매수 결과와 분기 실적 발표를 함께 살펴볼 필요가 있다.
English version
Refine, the dominant player in Korea's real estate title research market, is navigating governance disputes over its largest shareholder's tender offer while maintaining operating margins in the 30-percent range and showing signs of profit recovery despite slowing revenue.
Refine was established in 2002 as a real estate venture spun off from the Korea Real Estate Board (formerly the Korea Appraisal Board), becoming the country's first dedicated real estate title research firm. Its core business is outsourced title research that financial institutions require when handling lease deposit loans, mortgages, and guarantee products, with lease deposit loan services alone accounting for roughly 91% of revenue. Its client base spans seven major non-life insurers, three guarantee insurers including the Korea Housing Finance Corporation, the Korea Housing & Urban Guarantee Corporation, and SGI Seoul Guarantee, commercial banks, and big-tech platforms such as Naver Pay and Kakao Pay. Refine holds over 90% market share and is the overwhelming leader in this space, with smaller rivals such as Byridge, First Search, and Real IV trailing far behind in revenue scale. In 2016 the company built its proprietary PTS (Primary Title Search) system, combining automated registry lookups with data analytics to reinforce its technological moat. In 2021 it launched the B2C real estate platform 'JipFine' in an effort to extend its customer base to individual tenants. In April 2025, Realty Refine, a special-purpose vehicle jointly formed by Stonebridge Capital and LS Securities, acquired a 34.05% stake from the previous controlling shareholders for roughly KRW 160.3 billion and became the largest shareholder, followed by a new CEO appointment in March 2026 as part of an ongoing governance overhaul.
Annual revenue rose from KRW 55.08 billion in 2022 to KRW 66.48 billion in 2023 (+20.7%) and KRW 67.85 billion in 2024 (+2.1%), before declining 9.2% to KRW 61.57 billion in 2025. Operating profit similarly rose from KRW 17.94 billion in 2022 to KRW 22.55 billion in 2023, then fell for two consecutive years to KRW 20.51 billion in 2024 and KRW 18.94 billion in 2025. Operating margin, however, stayed relatively stable in the 30.2-33.9% range throughout 2022-2025, underscoring a resilient underlying profit structure. Owner net profit held steady at KRW 17.68 billion, KRW 21.68 billion, and KRW 20.62 billion across 2022-2024 before plunging 56% to KRW 9.06 billion in 2025, a drop driven almost entirely by the fourth quarter. Indeed, fourth-quarter 2025 revenue of KRW 13.76 billion and operating profit of KRW 3.26 billion were both positive, yet owner net profit swung to a loss of KRW 6.91 billion. Net profit then normalized in the first quarter of 2026 (revenue KRW 15.03 billion, operating profit KRW 5.55 billion, net profit KRW 5.71 billion) and the second quarter (revenue KRW 14.11 billion, operating profit KRW 4.86 billion, net profit KRW 4.84 billion), bringing the trailing four-quarter sum (Q3 2025-Q2 2026) of owner net profit to KRW 9.81 billion. Quarterly operating margin dipped to 23.7% in the fourth quarter of 2025 before recovering to 36.9% and 34.4% in the first and second quarters of 2026, respectively. Total equity rose steadily from KRW 139.4 billion in 2022 to KRW 223.0 billion in 2025, while the debt ratio remained low at 5-9%, reflecting a financially stable balance sheet.
Fees from the lease deposit loan title research business, Refine's largest revenue source, scale up with both the size and volume of lease loans, a structure that ties results directly to the lease loan market. The company has already experienced revenue contraction when rate hikes slowed net growth in lease loans, as occurred in 2022. More recently, a structural shift toward monthly-rent arrangements in the leasing market has been accelerating, which the company itself has characterized as both a significant risk and a new opportunity. In terms of competitive positioning, Refine maintains an overwhelming lead with over 90% market share, while smaller rivals such as Byridge, First Search, and Real IV lag far behind in revenue scale. Its client base extends beyond insurers, guarantee companies, and banks to big-tech platforms like Naver Pay and Kakao Pay, reducing reliance on any single channel. On the regulatory front, the controlling shareholder itself has noted that lease loan regulations are among the variables that could weigh on results and share price.
| Price | ₩14,490 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.25T |
| P/E | 28.0 |
| P/B | 1.01 |
| ROE | 4.7% |
| Dividend yield | 1.79% |
At its March 2026 annual general meeting, the company approved its first-ever cash dividend since listing, with a payout ratio above 40%, which it said exceeds the average payout ratio among KOSDAQ-listed firms. At the same time, it laid out a 'two-track' strategy combining growth investment and shareholder returns, reviewing a memorandum of understanding for a roughly KRW 70-80 billion bolt-on acquisition of a B2C proptech company. In August 2026, controlling shareholder Realty Refine disclosed a tender offer for up to 30% of shares (5.199 million shares) at KRW 17,600 per share, which would raise its stake to as much as 78% if fully subscribed; the company stated the tender would not result in delisting. In September 2026, activist fund Chapartners Asset Management argued the tender price was low given the company's cash holdings and earnings power, and called on the board to consider a treasury share buyback and cancellation. Earlier, in September 2025, another activist fund, Must Asset Management, sought a large dividend expansion through an extraordinary general meeting, which the company and its controlling shareholder opposed, citing concerns over weakening growth investment capacity. A lawsuit filed in October 2025 remains pending and adds to management uncertainty going forward.
Past broker estimates once projected a forward price-to-earnings ratio as low as around 7 times based on 2024 forecasts, while five-year historical averages have hovered near 11 times. Compared with those historical bands, the current multiple, formed during a phase of profit recovery after a decline in net income, appears to sit above the upper end of that historical range. On a price-to-book basis, the stock has at times traded at a discount to net assets in the past, but more recently it has traded at a premium to book value. On the dividend front, the company introduced its first-ever cash dividend in March 2026 with a payout ratio above the KOSDAQ average, though given years of no dividends beforehand, its track record as a dividend payer remains short. The debate among market participants over the fairness of the controlling shareholder's tender offer price also illustrates differing views on how the currently prevailing price level should be interpreted.
Refine is the overwhelming leader with over 90% market share in the lease deposit loan title research market. Operating margin remained largely stable in the low-to-mid 30% range from 2022 to 2025, and the debt ratio stayed low at 5-9%, reflecting a stable financial structure. Its diversified client base spanning insurers, guarantee companies, banks, and big-tech platforms also reduces reliance on any single channel.
In March 2026, the company approved its first-ever cash dividend since listing with a payout ratio above 40%, and both the activist fund and the controlling shareholder are now discussing additional return measures such as treasury share buybacks. Completion of the controlling shareholder's tender offer could also bring further stability to governance.
The company is reviewing a roughly KRW 70-80 billion bolt-on M&A in the B2C proptech space, while also advancing new businesses such as the JipFine platform and monthly-rent payment solutions to respond to structural changes in the leasing market.
2025 revenue fell 9.2% year-on-year, and the company itself has identified the accelerating shift toward monthly rent in the leasing market as a risk factor. Policy variables such as lease loan regulations could also affect transaction volumes.
Amid frequent leadership changes, including a shift in controlling shareholder in 2025 and a new CEO appointment in 2026, an activist fund publicly raised concerns in August 2026 about the fairness and conflict-of-interest implications of the tender offer.
In the fourth quarter of 2025, owner net profit swung to a loss despite positive operating profit, largely due to a fair-value loss on exchangeable bonds. The auditor has also flagged revenue recognition timing as a key audit matter for three consecutive years, keeping accounting uncertainty alive.
Refine is a dominant player in Korea's real estate title research market with over 90% market share, having maintained average operating margins around 30% from 2022 to 2025 alongside stable cash generation. In 2025, however, revenue fell 9.2% and owner net profit dropped sharply due to a fourth-quarter fair-value loss related to exchangeable bonds, though quarterly operating margin recovered to the mid-30% range in the first half of 2026. The company has outlined plans to pursue shareholder returns and growth investment simultaneously, introducing its first-ever cash dividend since listing and reviewing a B2C proptech bolt-on M&A. At the same time, governance issues have come to the fore since August 2026, as an activist fund challenged the fairness and conflict-of-interest implications of the controlling shareholder's tender offer. Structural shifts in the leasing market toward monthly rent, along with lease loan regulations, remain variables for the medium-to-long-term growth of the company's core revenue base. Given this combination of business stability and governance and policy variables, it is worth monitoring both the outcome of the tender offer and upcoming quarterly earnings releases.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
(full report)