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Miraeasset Maps REIT 1 · 부동산·리츠 · 코스피 · 리포트 2026-09-05
미래에셋맵스리츠는 2035년까지의 책임임대차 구조를 갖춘 광교 롯데몰을 핵심 자산으로 안정적 임대수익을 확보하고 있으나, 최근 회계연도 순이익은 직전 연도들 대비 크게 줄어든 모습을 보였다.
미래에셋맵스리츠는 2020년 8월 코스피에 상장된 위탁관리 부동산투자회사로, 부동산 간접투자 기구 형태로 운영된다. 핵심 실물자산은 경기 수원 광교신도시에 위치한 대형 상업시설인 광교 롯데몰(구 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설)로, 임대인인 맵스1호리츠와 임차인 GS리테일 간 2015년 9월부터 2035년 9월까지 이어지는 책임임대차계약이 체결돼 있고, 전차인인 롯데쇼핑이 롯데아울렛과 롯데시네마를 운영하는 이중 임대 구조다. 이 자산은 판교-분당-광교로 이어지는 수도권 남부 교통축에 위치해 있으며, 인근 배후수요가 풍부한 상권으로 소개된다. 회사는 2024년 초 유상증자를 통해 확보한 자금으로 강남업무지구(GBD) 중심에 위치한 프라임 오피스 마제스타시티 타워1의 우선주 지분을 추가로 편입해 자산 다변화를 진행했으며, 해당 오피스에는 넥슨게임즈, 크래프톤, 올림푸스코리아 등 우량 임차인이 장기 계약을 맺고 있다. 이와 함께 강남 KG타워 지분증권에도 소규모로 투자하고 있어, 리테일 실물자산과 오피스 지분증권을 함께 보유하는 복합 포트폴리오 구조를 갖췄다. 운용사인 미래에셋자산운용은 회사의 주요주주로서 지분을 보유하고 있으며, 2026년 1월 장내매도를 통해 지분율을 소폭 낮춘 사실이 공시됐다. 회사는 특정 섹터에 국한되지 않고 우량 자산을 지속 발굴해 대형 복합 리츠로 성장하겠다는 방향성을 제시한 바 있다. 다만 상대적으로 작은 자산 규모로 인해 대형 신규 자산을 편입하기는 쉽지 않다는 평가도 업계 분석에서 제기된다.
연결 기준 매출액은 2022년 59.5억원, 2023년 109.1억원, 2024년 68.8억원, 2025년 69.2억원으로 2023년에 큰 폭으로 늘었다가 2024~2025년에는 60억원대 후반에서 안정화된 흐름을 보였다. 영업이익률은 2022년 52.9%, 2023년 74.2%, 2024년 58.3%, 2025년 59.1%로 2023년 예외적인 고점을 지나 이후에는 대체로 58~59%대에서 유지되고 있다. 반면 순이익은 2022년 6.3억원, 2023년 55.8억원, 2024년 15.3억원, 2025년 2.6억원으로 영업이익률의 안정적인 흐름과는 달리 매우 큰 변동성을 나타냈다. 이는 영업이익 자체보다 영업외 항목(금융비용, 보유 지분증권·우선주에 대한 평가손익 등)의 영향이 순이익 변동을 크게 좌우했을 가능성을 시사한다. 영업활동현금흐름(CFO)은 2022년 25.6억원, 2023년 27.1억원, 2024년 23.8억원, 2025년 18.5억원으로 4년 연속 완만하게 줄어드는 추세를 보였다. 자본총계는 2022년 898.8억원에서 2023년 910.7억원으로 소폭 늘었고, 2024년 초 유상증자 영향으로 1,008.2억원까지 확대됐으나 2025년에는 960.9억원으로 다시 줄었다. 부채총계는 2022~2025년 200~205억원대에서 큰 변동 없이 유지됐으며, 부채비율은 200~223% 구간을 오르내렸다. 종합하면 매출과 영업이익률은 비교적 안정적으로 유지된 반면, 순이익과 영업현금흐름은 최근으로 올수록 둔화되는 모습이 뚜렷하다.
회사의 핵심 자산 성격상 리테일(대형 아울렛)과 오피스(강남 프라임) 두 시장의 흐름이 모두 중요하다. 세빌스코리아의 2026년 오피스 시장 전망에 따르면 강남업무지구(GBD)는 2025년 말 기준 1.7%의 매우 낮은 공실률을 유지하고 있으며 2026년에도 권역 중 가장 낮은 공실률을 유지할 것으로 전망됐다. 반면 도심(CBD)은 대규모 신규 공급으로 공실률이 8~10% 수준까지 높아질 것으로 예상돼 권역별 양극화가 뚜렷하다. NH투자증권 리서치센터는 서울 및 분당·판교업무권역의 2026~2028년 연평균 오피스 신규 공급면적이 직전 3개년 대비 42% 줄어들 것으로 전망해, 공급 부족이 중장기적으로 임대 지표에 우호적으로 작용할 가능성을 제시했다. 국내 리츠 시장 전반은 2026년 들어 어려움을 겪고 있는데, 신한투자증권은 제이알글로벌리츠의 유동성 위기 및 회생절차 신청 여파로 차환 시장이 경색되며 국내 상장리츠가 연초 대비 약세를 기록하고 있다고 진단했다. 다만 같은 보고서는 서울 오피스 시장이 재택근무 영향이 적고 신규 공급이 부족해 펀더멘털이 견조하다는 점을 근거로, 시장 전반의 유동성 위기 확산 가능성은 제한적이라고 평가했다. 리테일 부문에서는 CBRE코리아가 성수·용산 등 신흥 상권의 임대료 성장을 긍정적으로 보는 한편, 전통 대형 상권은 상대적으로 고전하고 있다고 분석했는데, 회사의 핵심 자산인 광교 롯데몰은 장기 책임임대차 구조로 일반 상권 경기 변동에서 어느 정도 분리돼 있다는 점이 다른 리테일 자산과 다른 특징이다.
| 주가 | ₩1,839 |
|---|---|
| 시가총액 | 460억원 |
| PER | 51.1 |
| PBR | 0.51 |
| ROE | 0.9% |
회사는 특정 섹터에 국한되지 않고 우량 자산을 지속 발굴, 편입하며 대형 복합 리츠로 성장한다는 전략을 제시해 왔으며, 2024년 초 유상증자를 통해 마제스타시티 타워1 우선주를 편입한 것이 이 전략의 실제 사례다. 회사는 2025년 3월 리파이낸싱을 완료해 단기적인 차환 부담을 일부 해소한 것으로 파악된다. 2026년 2월 25일 정기주주총회에서는 자본준비금 감액, 재무제표 승인, 현금배당 등의 의안이 다뤄졌다. 세 개 기초자산(광교 롯데몰, 강남 KG타워, 마제스타시티 타워1)은 2025년 9월 기준 자산운용보고서에서 공실률 0%를 기록해 임대 수익의 안정성 측면에서는 긍정적 신호로 해석될 수 있다. 다만 업계 분석은 현재의 자산 규모와 시가총액을 고려할 때 회사가 대형 신규 자산을 추가로 편입하기는 쉽지 않을 것으로 내다봤다. 국내 오피스 시장의 중장기 공급 부족 전망은 회사가 보유한 강남 오피스 우선주 투자에 우호적인 배경이 될 수 있으나, 리테일 자산의 만기 이후(2035년) 재계약 조건이나 국내 리츠 시장 전반의 신용 경계감이 향후 자금조달 조건에 영향을 줄 수 있는 변수로 남아 있다.
회사의 주가는 순자산가치 대비 할인된 구간에서 거래되는 편으로, 장부상 자기자본 대비 시장가치가 낮게 형성돼 있다는 특징이 있다. 반면 최근 네 개 분기 기준 순이익이 2023~2024년 수준에서 크게 줄어든 만큼, 그 시점의 순이익 대비로는 주가의 이익 배수가 상당히 높아진 구간에 있다고 볼 수 있다. 이는 이익이 압축된 상태에서 나타나는 수치상의 특징으로, 향후 순이익이 회복되는지 여부에 따라 이 배수의 해석이 달라질 수 있다. 배당의 경우 회사가 매년 현금배당을 결정해 온 이력이 있으나, 이번 리포트 기준 시점에서 공시가 확인된 최신 주당배당금 수치는 별도로 제시하지 않는다. 결국 이 종목의 밸류에이션은 안정적인 임대수익 흐름과 최근 순이익 압축이라는 두 요소가 함께 반영된 결과로 해석할 수 있으며, 단순히 하나의 지표만으로 판단하기는 어렵다.
핵심 자산 광교 롯데몰은 2035년 9월까지 GS리테일과의 책임임대차계약이 확보돼 있고, 세 개 기초자산 모두 2025년 9월 기준 공실률 0%를 기록했다. 이는 임대수익의 예측 가능성을 높이는 요인으로, 일반적인 상업용 부동산 대비 임차인 이탈 위험이 낮다. 전차인인 롯데쇼핑 역시 견실한 유통기업으로 소개돼 임대차 이중구조의 신용도를 뒷받침한다.
마제스타시티 타워1 우선주 투자를 통해 강남업무지구(GBD) 프라임 오피스에 대한 노출을 확보했다. 세빌스코리아에 따르면 GBD는 2025년 말 기준 1.7%의 매우 낮은 공실률을 유지하고 있고 2026년에도 권역 중 최저 수준을 지속할 전망이다. NH투자증권은 2026~2028년 서울·분당판교권역 신규 오피스 공급이 직전 3개년보다 42% 줄어들 것으로 내다봐, 공급 부족이 지속될 가능성을 시사한다.
2022~2025년 영업이익률은 52.9%에서 59.1%까지 대체로 개선된 흐름을 보였다. 2025년 3월 리파이낸싱을 완료해 근시일 내 차환 부담을 일부 해소한 것으로 파악된다. 이는 부채비율이 200%를 넘는 구조에서도 단기적인 유동성 리스크를 관리하는 요인으로 작용할 수 있다.
업계 분석에 따르면 현재의 자산 규모와 시가총액을 고려할 때 회사가 다른 대형 리츠들처럼 규모가 큰 자산을 편입하기는 쉽지 않다. 이는 회사가 표방하는 '대형 복합 리츠' 성장 전략의 실행 속도를 제약하는 요인이 될 수 있다. 소규모 유상증자 위주의 자산 확대는 기존 주주의 지분 희석 이슈와도 연결된다.
순이익은 2023년 55.8억원에서 2024년 15.3억원, 2025년 2.6억원으로 연속 축소됐고, 영업활동현금흐름 역시 2022년 25.6억원에서 2025년 18.5억원까지 4년 연속 줄었다. 영업이익률이 안정적임에도 이런 흐름이 나타난 것은 영업외 항목의 부담이 커졌음을 시사한다. 이 추세가 지속될 경우 향후 배당 재원 확보에도 영향을 줄 수 있다.
신한투자증권에 따르면 제이알글로벌리츠의 유동성 위기 및 회생절차 신청 여파로 국내 상장리츠 차환 시장이 경색되며 리츠 섹터가 연초 대비 약세를 기록했다. 단기 조달금리 부담이 커진 점도 부채비율이 높은 리츠들에는 부담 요인이다. 이러한 시장 전반의 경계감이 개별 종목의 자금조달 조건에도 영향을 줄 가능성이 있다.
미래에셋맵스리츠는 2035년까지의 초장기 책임임대차 구조를 갖춘 광교 롯데몰을 핵심으로, 강남 프라임 오피스 우선주 투자를 더해 자산을 다변화해 왔다. 세 개 기초자산 모두 2025년 9월 기준 공실률 0%를 기록해 임대수익의 안정성 측면에서는 긍정적 요소가 확인된다. 다만 재무 지표를 보면 영업이익률은 2022~2025년 대체로 개선되거나 안정적으로 유지된 반면, 순이익과 영업활동현금흐름은 최근 들어 뚜렷하게 줄어드는 흐름을 보였다. 국내 리츠 섹터는 2026년 들어 해외자산 리츠발 신용 우려와 단기 조달금리 부담으로 투자심리가 위축된 상태이며, 이는 개별 종목의 자금조달 여건에도 영향을 줄 수 있는 변수다. 반면 강남권역의 낮은 공실률과 중장기 오피스 공급 부족 전망은 회사가 보유한 오피스 익스포저에 우호적인 배경을 제공한다. 업계 분석은 현재의 자산 규모를 고려할 때 대형 신규 자산 편입이 쉽지 않을 것으로 보고 있어, 향후 성장 전략의 실행 속도를 지켜볼 필요가 있다.
English version
Mirae Asset Maps REIT anchors its portfolio on Lotte Mall Gwangyo under a master lease structure running through 2035, but its most recent fiscal-year net income narrowed sharply versus prior years.
Mirae Asset Maps REIT is an externally managed real estate investment company listed on KOSPI in August 2020, structured as an indirect real estate investment vehicle. Its core physical asset is Lotte Mall Gwangyo, a large commercial complex in the Gwangyo new town area of Suwon, Gyeonggi Province, operating under a master lease between the REIT (as landlord) and GS Retail that runs from September 2015 to September 2035, with Lotte Shopping as sub-tenant operating the Lotte Outlet and Lotte Cinema within the property. The asset sits along the southern Seoul metropolitan transportation corridor connecting Pangyo, Bundang and Gwangyo, an area described as having substantial nearby residential demand. Using proceeds from an early-2024 rights offering, the company added preferred equity in Majesta City Tower 1, a prime office building in the core of Gangnam Business District (GBD) whose long-term tenants include Nexon Games, Krafton and Olympus Korea. The REIT also holds a smaller equity security position in Gangnam KG Tower, giving it a mixed portfolio spanning a retail physical asset and office-linked securities. Mirae Asset Global Investments, the asset manager, is also a major shareholder and disclosed a modest on-market share sale in January 2026 that trimmed its stake slightly. Management has stated an intention to keep adding quality assets across sectors to grow into a larger, diversified REIT. Industry commentary has noted, however, that the company's relatively small asset base constrains its ability to pursue large-scale new acquisitions.
On a consolidated basis, revenue was KRW 5.95 billion in 2022, jumped to KRW 10.91 billion in 2023, then settled back to KRW 6.88 billion in 2024 and KRW 6.92 billion in 2025. Operating margin moved from 52.9% in 2022 to an exceptional 74.2% in 2023, before normalizing to 58.3% in 2024 and 59.1% in 2025. Net income, however, showed far greater volatility than the margin trend would suggest: KRW 633 million in 2022, KRW 5.58 billion in 2023, KRW 1.53 billion in 2024, and just KRW 261 million in 2025. This pattern suggests non-operating items — financing costs and valuation gains or losses on held equity securities and preferred shares — likely drove much of the swing in the bottom line rather than core operations. Operating cash flow (CFO) declined steadily over the period, from KRW 2.56 billion in 2022 to KRW 2.71 billion in 2023, KRW 2.38 billion in 2024, and KRW 1.85 billion in 2025. Total equity rose modestly from KRW 89.88 billion in 2022 to KRW 91.07 billion in 2023, jumped to KRW 100.82 billion in 2024 reflecting the early-2024 rights offering, and then fell back to KRW 96.09 billion in 2025. Total liabilities stayed relatively stable in the KRW 200-205 billion range across all four years, with the debt ratio fluctuating between roughly 200% and 223%. Overall, revenue and operating margin have held up reasonably well, while net income and operating cash flow have both softened in the most recent year.
Given the nature of its holdings, both the large-format retail market and the prime Gangnam office market matter for this REIT. According to Savills Korea's 2026 office market outlook, the Gangnam Business District (GBD) maintained a very low vacancy rate of 1.7% at the end of 2025 and is expected to keep the lowest vacancy among Seoul's business districts in 2026. In contrast, the Central Business District (CBD) is projected to see vacancy rise to 8-10% due to large new supply. NH Investment & Securities' research center forecasts that average annual new office supply across Seoul and the Bundang-Pangyo business area will fall 42% in 2026-2028 versus the prior three years, suggesting supply scarcity could support leasing metrics over the medium term. The broader domestic REIT market has struggled in 2026: Shinhan Investment Corp noted that Korean listed REITs have underperformed year-to-date as JR Global REIT's liquidity crisis and rehabilitation filing tightened refinancing markets. The same report, however, assessed that the risk of the crisis spreading into a systemic liquidity issue is limited, citing resilient fundamentals in the Seoul office market due to limited remote-work impact and constrained new supply. On the retail side, CBRE Korea observed rent growth in emerging districts like Seongsu and Yongsan, while traditional large retail districts have struggled comparatively; the company's core Lotte Mall Gwangyo asset differs in that its long-term master lease structure insulates it to some degree from general retail cycle swings.
| Price | ₩1,839 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.05T |
| P/E | 51.1 |
| P/B | 0.51 |
| ROE | 0.9% |
The company has articulated a strategy of continuously sourcing quality assets across sectors to grow into a larger, diversified REIT, with the early-2024 rights offering used to acquire Majesta City Tower 1 preferred shares serving as a concrete example. It is understood to have completed a refinancing in March 2025, easing some near-term rollover pressure. At its February 25, 2026 annual general meeting, agenda items included a reduction of capital reserves, approval of financial statements, and a cash dividend resolution. All three underlying assets — Lotte Mall Gwangyo, Gangnam KG Tower, and Majesta City Tower 1 — reported 0% vacancy in asset management reports as of September 2025, a positive signal for income stability. That said, industry analysis has suggested that given the company's current asset scale and market capitalization, pursuing large new acquisitions will not be straightforward. The medium-term office supply shortage forecast for Seoul could be a supportive backdrop for the company's Gangnam office preferred-equity position, while lease renewal terms for the retail asset after 2035 and broader credit caution in the domestic REIT market remain variables that could influence future financing conditions.
The shares tend to trade at a discount to net asset value, meaning market value sits below book equity per share. At the same time, because net income over the most recent four quarters has fallen well below the levels seen in 2023-2024, the earnings multiple implied by that compressed profit figure is elevated relative to the company's own historical range. This reflects a mechanical effect of shrunken earnings rather than necessarily a change in the underlying business, and how this multiple should be read will depend on whether profitability recovers going forward. On dividends, the company has a track record of declaring annual cash distributions, but this report does not present a specific per-share dividend figure as of its reference date. Overall, the valuation picture for this stock reflects both a stable underlying lease income stream and a recent compression in net income, and is not easily captured by any single metric in isolation.
The core Lotte Mall Gwangyo asset is secured under a master lease with GS Retail through September 2035, and all three underlying assets reported 0% vacancy as of September 2025. This enhances the predictability of lease income and reduces tenant-departure risk relative to typical commercial real estate. Lotte Shopping, the sub-tenant, is described as a solid retail operator, underpinning the credit quality of the dual-lease structure.
Through its preferred-share investment in Majesta City Tower 1, the REIT gains exposure to prime office space in Gangnam Business District. According to Savills Korea, GBD maintained a very low 1.7% vacancy rate at the end of 2025 and is expected to keep the lowest vacancy among Seoul submarkets in 2026. NH Investment & Securities projects a 42% drop in new office supply across Seoul and the Bundang-Pangyo area in 2026-2028 versus the prior three years, pointing to a persistent supply shortage.
Operating margin broadly improved from 52.9% in 2022 to 59.1% in 2025. The company is understood to have completed a refinancing in March 2025, easing near-term rollover pressure. This can help manage short-term liquidity risk even with a debt ratio exceeding 200%.
Industry analysis suggests that, given its current scale and market capitalization, the company will find it difficult to acquire large assets in the way other bigger REITs can. This could constrain the pace of execution behind its stated ambition to grow into a large, diversified REIT. Asset growth reliant on smaller rights offerings also raises the issue of dilution for existing shareholders.
Net income declined in successive years, from KRW 5.58 billion in 2023 to KRW 1.53 billion in 2024 and KRW 261 million in 2025, while operating cash flow also fell for four straight years, from KRW 2.56 billion in 2022 to KRW 1.85 billion in 2025. That this occurred despite a stable operating margin suggests growing pressure from non-operating items. If this trend persists, it could affect the resources available for future distributions.
According to Shinhan Investment Corp, the domestic listed REIT refinancing market has tightened in the wake of JR Global REIT's liquidity crisis and rehabilitation filing, contributing to sector-wide underperformance year-to-date. Elevated short-term funding costs are also a burden for REITs carrying high debt ratios. This broader market caution could affect individual issuers' financing terms as well.
Mirae Asset Maps REIT is centered on Lotte Mall Gwangyo, secured under an ultra-long master lease through 2035, and has diversified further into prime Gangnam office preferred equity. All three underlying assets reported 0% vacancy as of September 2025, a positive indicator for lease income stability. That said, the financial data show a divergence: operating margin broadly improved or held steady from 2022 to 2025, while net income and operating cash flow both trended clearly downward in the more recent years. The domestic REIT sector has seen investor sentiment cool in 2026 amid credit concerns tied to overseas-asset REITs and rising short-term funding costs, a variable that could affect individual issuers' financing conditions. On the other hand, low vacancy in the Gangnam district and a medium-term office supply shortage forecast provide a supportive backdrop for the company's office exposure. Industry analysis suggests that, given its current asset scale, pursuing large new acquisitions will not be easy, making the pace of execution behind its growth strategy worth monitoring going forward.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
(full report)