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Miraeasset Maps REIT 1 · 부동산·리츠 · 코스피 · 리포트 2026-06-19
2035년까지 이어지는 광교 롯데몰 이중 신용보강 책임임대차가 영업이익 기반을 견고하게 유지하는 한편, 금융비용 압박 심화로 순이익이 급격히 압축되는 구조가 재확인되고 있다.
미래에셋맵스제1호리츠(미래에셋맵스리츠, 357250)는 2019년 12월 설립되어 2020년 코스피 유가증권시장에 상장된 공모 상장 리츠(REITs)로, AUM 370조원 규모의 미래에셋자산운용이 외부 위탁 운용을 담당한다. 운용자산(AUM)은 약 3,040억원이며, 핵심 자산은 경기도 수원시 광교지구 소재 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설(롯데몰 광교점)로 AUM의 약 91%인 2,780억원을 차지한다. 롯데몰 광교점은 GS리테일(신용등급 AA 안정적)이 임차인으로서 2035년 9월까지 책임임대차 계약을 체결하고 있으며, 전차인인 롯데쇼핑(신용등급 AA 안정적)이 롯데아울렛 및 롯데시네마를 운영하는 이중 신용보강 구조를 갖추고 있다. 수원·분당·수지 등 수도권 남부 약 160만 명 규모의 주거 밀집지역이 배후 수요를 형성하고 있다. 2024년 초 구주주 대상 유상증자(청약률 124.48%)를 통해 조달한 자금으로 서초구 강남업무지구(GBD) 소재 마제스타시티 타워1(연면적 46,580㎡, 우선주 약 108.9억원)을 추가 편입하였다. 코크렙47호리츠 지분증권을 통한 강남 KG타워(약 10억원)도 보유하고 있으며, 마제스타시티 타워1의 임차인에는 넥슨게임즈·크래프톤·올림푸스코리아 등 우량 IT·게임 기업이 포함된다. 현재 모든 편입 자산의 공실률은 0%로 확인된다. 수익 원천은 롯데몰 광교점의 책임임대료, 마제스타시티 타워1 우선주 배당, KG타워 지분증권 배당으로 구성되며, 법령상 이익의 90% 이상을 배당으로 분배해야 하는 리츠 고유의 수익 분배 구조를 따른다.
확정 연간 재무 데이터 기준으로 매출은 2022년 약 59.5억원에서 2024년 약 68.8억원, 2025년 약 69.2억원으로 완만한 성장세를 이어갔다. 예외적으로 2023년에는 매출이 약 109억원으로 급증하고 영업이익률도 74.2%에 달했는데, 이는 자산 관련 일회성 항목이 반영된 것으로 판단된다. 영업이익률은 일회성 요인을 제거한 일반 영업 기준으로 2022년 52.9%에서 2024년 58.3%, 2025년 59.1%로 지속 개선되어 임대 비용 효율화와 포트폴리오 안정화를 반영한다. 그러나 순이익은 영업이익과 큰 괴리를 보인다. FY2025에서 영업이익 약 40.9억원 대비 순이익은 약 2.6억원(기본 EPS 10원)에 불과하여, 이자비용을 포함한 금융비용이 영업이익의 대부분을 잠식하는 구조임을 확인할 수 있다. FY2024는 순이익 약 15.3억원(기본 EPS 61원)으로 상대적으로 양호했으나, FY2025에서는 금리 상승 기조 하의 이자비용 확대가 순이익을 급격히 압축한 것으로 분석된다. 영업현금흐름(CFO)도 2023년 약 27억원에서 2024년 약 23.8억원, 2025년 약 18.5억원으로 단계적으로 감소하여 현금 창출력의 약화가 수치로 확인된다. 부채비율은 2022년 223.1%에서 2024년 유상증자 효과로 200.0%까지 개선됐다가 2025년 213.2%로 소폭 재상승하였으며, 이는 유상증자 희석 효과가 약화된 가운데 순이익 감소에 따른 자본 감소가 교차한 결과다.
2026년 국내 상업용 부동산 시장은 자산 유형·입지·규모에 따른 양극화가 핵심 특징으로 부상하고 있다. 서울 강남업무지구(GBD) 오피스 공실률은 2025년 말 기준 1.7%로 서울 권역 중 최저 수준을 기록 중이며, 2026~2028년 서울·BBD 권역의 연평균 오피스 신규 공급이 역사적 평균의 절반 수준에 불과할 전망이어서 프라임 오피스 희소성이 더욱 높아질 것으로 보인다. 이는 미래에셋맵스리츠가 보유한 마제스타시티 타워1 우선주 가치에 우호적인 업황 배경이다. 한편 제이알글로벌리츠의 회생절차 신청을 계기로 해외자산 보유 리츠에 대한 크레딧 위험이 부각되었고, 국채금리 3.7%대 상승과 CD91일물 연동 조달 비중 확대가 배당 스프레드를 축소시키는 구조적 부담으로 작용하고 있다. 국내 자산만 보유한 리츠는 환헤지 정산금 리스크에서 자유로워 상대적 방어력이 부각되는 상황이다. 리테일 부문에서는 체험·개성을 중시하는 소비 트렌드로 소형 특화 상권이 강세를 보이는 반면, 대형 교외형 아울렛은 상대적으로 불리한 경쟁 환경에 처해 있어 핵심 임차인 동향에 대한 모니터링이 필요하다. 한국리츠협회 집계 기준 13개 상장리츠의 평균 임대율은 약 97.6%로 양호하고 실물 자산 감정평가액은 취득가 대비 평균 30% 이상 상승해 있어, 자산 내재 가치 측면에서는 견조한 흐름이 유지되고 있다.
| 주가 | ₩1,801 |
|---|---|
| 시가총액 | 450억원 |
광교 롯데몰 책임임대차 계약이 2035년 9월까지 유효하여 향후 약 9년간 계약상 임대 현금흐름의 안정성이 확보된 상태다. 회사는 2026년 이후 우선주·지분증권 투자 확대 및 신규 실물 부동산 편입을 통해 대형 복합 리츠로 성장하는 전략을 공표하고 있다. 다만 현재 시가총액 규모를 감안하면, 다른 대형 상장리츠처럼 수천억 원 규모의 실물 자산을 직접 편입하는 방식의 외형 성장에는 구조적 제약이 존재하는 것으로 분석된다. 2025년 3월 리파이낸싱을 완료하여 단기 차환 부담은 해소됐으나, 변동금리 연동 차입 구조 하에서 기준금리 방향이 이자비용 및 순이익에 직결된다. 2026년 2월 주주총회에서 자본준비금 감액을 통한 배당 재원 확보가 승인되어 단기 배당 수준은 유지됐으나, 순이익 회복 없이 자본 감소 방식의 배당이 장기화될 경우 주당 순자산가치가 점진적으로 하락할 수 있다. 롯데몰 광교점의 2035년 책임임대차 만기와 그 이후 재계약 조건 협상이 중장기 핵심 이벤트로, 전차인인 롯데쇼핑의 유통 사업 성과 및 소비 트렌드 변화가 협상 결과에 영향을 미칠 전망이다.
리츠 업종 특성상 GAAP 순이익 기반의 이익 배수보다 분배 가능 이익(FFO·AFFO 개념) 및 순자산가치(NAV) 대비 프리미엄·할인 배수가 보다 의미 있는 참조 지표로 기능한다. 현 주가는 자본준비금 감액을 통한 배당 지급이라는 구조적 특수성으로 인해 GAAP 이익 지표와 실제 분배 능력 간의 괴리가 크다는 점을 감안하여 해석해야 하며, 현재 국내 상장리츠 다수는 순자산가치(NAV) 대비 할인 구간에서 거래되고 있다. 실물 자산의 감정평가액이 취득가 대비 평균 30% 이상 상승해 있다는 점은 장부가치 이상의 내재 가치를 지지하는 근거로 참고할 수 있으나, 소형 리츠의 낮은 유동성과 단기금리 상승에 따른 배당 스프레드 축소가 이 할인을 고착화시키는 요인으로 작용한다. 영업이익률 개선(FY2022 52.9% → FY2025 59.1%)은 코어 임대 수익 구조의 안정화를 반영하나, 금융비용 압박이 지속되는 한 이익 지표가 해당 개선을 충분히 반영하기는 어렵다. 리파이낸싱 이후 이자비용 수준의 안정화 여부와 향후 기준금리 방향이 밸류에이션 재평가의 핵심 촉매로 작용할 것으로 보인다.
GS리테일(AA 안정적)이 임차인, 롯데쇼핑(AA 안정적)이 전차인인 이중 신용보강 구조로 2035년 9월까지 임대 현금흐름이 계약상 보장된다. 양사 모두 대형 상장 유통 기업으로 신용 리스크가 낮으며, 이 구조는 영업이익률 59%대 유지의 근본적 토대이자 임대료 연체·계약 해지 리스크를 이중으로 차단하는 장치다. 약 9년에 달하는 잔존 임대 기간은 단기 수익 가시성이 가장 높은 수준의 국내 상장리츠 중 하나임을 의미한다.
모든 편입 자산이 국내 소재로, 2026년 국내 상장리츠 시장을 뒤흔든 환헤지 정산금 이슈와 완전히 무관하다. 제이알글로벌리츠 회생절차 신청 사태로 해외 자산 보유 리츠 전반에 신용 위험 우려가 확산된 상황에서 국내 자산 100% 구성은 명확한 차별화 포인트다. 리스크 회피 성향이 강화된 현 시장 환경에서 기관 투자자와 장기 배당 투자자의 상대적 선호도를 높이는 요인으로 기능할 수 있다.
롯데몰 광교점, 강남 KG타워, 마제스타시티 타워1 세 자산 모두 현재 공실률 0%를 기록하고 있다. 마제스타시티 타워1이 위치한 GBD의 공실률은 2025년 말 기준 1.7%로 서울 권역 중 최저이며, 2026~2028년 서울 오피스 신규 공급이 역사적 평균의 절반 수준에 그칠 것으로 전망되어 프라임 오피스 우선주 수익의 안정성이 구조적으로 뒷받침된다. 전 자산 공실률 0% 유지는 현재 임대 펀더멘털이 건전하다는 직접적 증거다.
FY2025 영업이익 약 40.9억원 대비 순이익은 약 2.6억원에 불과하였으며, 영업현금흐름도 2023년 약 27억원에서 2025년 약 18.5억원으로 꾸준히 감소하고 있다. 금리 상승 기조가 유지될 경우 이자비용이 추가 확대되어 순이익 구조는 더욱 악화될 수 있다. 자본준비금 감액에 의존하는 배당 구조가 장기화될 경우 주당 순자산가치의 지속적 하락과 배당 감축 가능성이 함께 높아진다.
AUM의 약 91%가 롯데몰 광교점 단일 자산에 집중되어 있어 자산 다각화 수준이 낮다. 책임임대차 계약 만기인 2035년 9월 이후의 재계약 조건은 현재 확인할 수 없으며, 소비 트렌드가 소형 체험 상권으로 이동하는 환경에서 대형 교외 아울렛에 대한 롯데쇼핑의 전략적 우선순위 변화가 재계약 협상에 불리하게 작용할 수 있다. 마제스타시티 타워1 우선주 및 KG타워 지분증권은 소규모 위성 투자로, 핵심 자산 집중 위험을 충분히 분산시키기에는 규모가 제한적이다.
현재 시가총액 규모는 수천억 원 규모의 실물 자산을 직접 편입하는 방식의 외형 성장을 구조적으로 제한한다. 주가는 2021년 5,000원 수준에서 현재 1,820원으로 장기 하락 흐름을 나타내어 신규 유상증자를 통한 자금 조달 여건도 악화된 상태다. 소형 리츠의 낮은 거래량은 기관 투자자 접근성을 제한하고 가격 변동성을 높여, 구조적 할인 거래를 고착화시킬 수 있다.
미래에셋맵스리츠는 GS리테일·롯데쇼핑 이중 신용보강 구조의 광교 롯데몰 책임임대차(2035년 9월 만기)를 핵심 수익 기반으로, 마제스타시티 타워1 우선주 및 KG타워 지분증권으로 오피스 섹터를 일부 다각화한 소형 공모 상장 리츠다. 영업이익률은 FY2022 52.9%에서 FY2025 59.1%로 꾸준히 개선됐고 전 편입 자산 공실률 0%가 유지되는 등 임대 펀더멘털은 건전한 상태를 유지하고 있다. 반면 FY2025 순이익이 약 2.6억원에 불과하여 금융비용이 영업이익의 대부분을 잠식하는 구조가 수치로 확인됐으며, 영업현금흐름 감소 추세와 자본준비금 감액 배당 의존성은 이익 지속 가능성에 대한 지속적 모니터링을 요한다. 해외 자산을 보유하지 않아 환헤지 정산금 리스크에서 완전히 자유롭다는 점은 2026년 국내 상장리츠 시장 혼란 속에서 뚜렷한 상대적 강점으로 부각되고 있다. 현재 시가총액 규모는 대규모 자산 편입을 통한 외형 성장에 구조적 제약을 가하며, 순이익 회복 여부는 리파이낸싱 이후 이자비용 안정화와 기준금리 방향에 달려 있다. 광교 롯데몰 임대차 계약의 2035년 만기 후 재계약 조건은 현 시점에서 가장 중요한 중장기 불확실성 변수로 남아 있다.
English version
A dual-credit-enhanced master lease on Lotte Mall Gwanggyo keeps the operating income base solid through 2035, but deepening financing costs are visibly compressing net profit, underscoring a structural gap that demands close monitoring.
Mirae Asset Maps REIT 1 (357250) is a publicly listed REIT established in December 2019 and listed on the KOSPI in 2020, externally managed by Mirae Asset Global Investments — a global asset manager with approximately KRW 370 trillion in AUM. Total assets under management are approximately KRW 304 billion, dominated by the Gwanggyo Centrapole commercial facility (Lotte Mall Gwanggyo) in Suwon, Gyeonggi Province, which accounts for roughly 91% of AUM at KRW 278 billion. GS Retail (credit rating AA/Stable) serves as master tenant under a lease through September 2035, while sub-tenant Lotte Shopping (credit rating AA/Stable) operates Lotte Outlets and Lotte Cinema on the premises — forming a dual credit-enhancement structure. The catchment area covers approximately 1.6 million residents across Suwon, Bundang, and Suji in southern Greater Seoul. Proceeds from a 2024 rights offering (124.48% subscription rate) funded the addition of preferred shares in Majestic City Tower 1 (46,580 sqm, approximately KRW 10.89 billion) in the Gangnam Business District (GBD) in Seocho. Equity interests in KG Tower Gangnam (approximately KRW 1 billion) via Cocrepe REIT No. 47 are also held; anchor tenants at Majestic City Tower 1 include premium IT and gaming firms such as Nexon Games, Krafton, and Olympus Korea. All portfolio assets currently report 0% vacancy. Revenue is sourced from master lease rent, preferred share dividends, and equity interest distributions, subject to the statutory REIT requirement to distribute at least 90% of earnings.
Based on confirmed annual financial data, revenue grew modestly from approximately KRW 5.95 billion in FY2022 to KRW 6.88 billion in FY2024 and KRW 6.92 billion in FY2025. FY2023 was an outlier, with revenue spiking to approximately KRW 10.91 billion and the operating margin reaching an unusually elevated 74.2%, suggesting a non-recurring asset-related item. Excluding that anomaly, the operating margin has improved consistently — from 52.9% in FY2022 to 58.3% in FY2024 and 59.1% in FY2025 — reflecting cost efficiency gains and portfolio stabilization. Net profit, however, diverges sharply from operating income. In FY2025, operating income of approximately KRW 4.09 billion generated net profit of only approximately KRW 261 million (basic EPS: KRW 10), indicating that financing and other below-the-line costs consumed the bulk of operating earnings. FY2024 was comparatively stronger at approximately KRW 1.53 billion net profit (basic EPS: KRW 61), but FY2025 saw a steep compression as rising rates pushed borrowing costs higher. Operating cash flow has also trended lower — from approximately KRW 2.71 billion in FY2023 to KRW 2.38 billion in FY2024 and KRW 1.85 billion in FY2025 — confirming a gradual erosion of cash generation capacity. The debt ratio improved from 223.1% in FY2022 to 200.0% in FY2024 following the rights offering, before edging back up to 213.2% in FY2025 as net equity contracted amid thin earnings.
Korea's commercial real estate market in 2026 is increasingly defined by polarization across asset types, locations, and quality grades. Seoul's Gangnam Business District (GBD) posted an office vacancy rate of just 1.7% as of end-2025, the lowest among the city's major submarkets, and projected annual new office supply for Seoul and the Bundang-Pangyo area over 2026–2028 is expected to reach only about half the long-run historical average, further enhancing prime office scarcity — a favorable operating backdrop for the REIT's Majestic City Tower 1 preferred share investment. Sector-wide, JR Global REIT's filing for court receivership triggered heightened credit concerns about overseas-asset REITs, while rising government bond yields around the 3.7% range and broader adoption of CD91-day-rate-linked borrowing have compressed dividend spreads across the listed REIT universe. Domestically-focused REITs without overseas exposure have benefited from relative defensive positioning in this environment. On the retail side, experiential and niche concepts are outperforming large suburban outlets — a trend worth monitoring given Lotte Mall Gwanggyo's large-format outdoor outlet positioning. Encouragingly, the average occupancy rate across 13 listed REITs stands at approximately 97.6%, and independent appraisals on physical assets show values averaging more than 30% above acquisition cost, underpinning intrinsic asset value.
| Price | ₩1,801 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.05T |
The master lease on Lotte Mall Gwanggyo runs through September 2035, securing contracted rental cash flows for approximately nine more years. The company has publicly outlined a strategy to expand preferred equity and physical real estate holdings with the aim of evolving into a larger, diversified REIT. However, the current market capitalization scale structurally constrains the magnitude of direct large-asset acquisitions that would meaningfully expand the fund, unlike the capacity available to larger listed peers. The March 2025 refinancing removed the immediate rollover burden, but under a floating-rate borrowing structure, central bank rate decisions have a direct pass-through to financing costs and net earnings. The February 2026 shareholders' meeting approved a capital reserve reduction to fund dividends, supporting near-term distribution levels, but sustained capital drawdown dividends in the absence of net profit recovery would gradually erode per-share net asset value. The most consequential medium-term event is the renegotiation of the master lease upon its September 2035 expiry; Lotte Shopping's retail business performance and evolving consumer preferences for large suburban outlets will shape both parties' negotiating leverage.
For a REIT, funds from operations (FFO/AFFO) and price-to-NAV multiples are more instructive valuation references than GAAP price-to-earnings ratios. The current stock price should be interpreted in the context of a meaningful gap between GAAP profitability metrics and actual distribution capacity, given the company's reliance on capital reserve reductions to fund dividends; most domestic listed REITs currently trade at discounts to NAV. The fact that independent appraisals show physical asset values averaging more than 30% above acquisition cost supports an argument for intrinsic value above stated book value, but low small-cap liquidity and dividend spread compression from rising short-term rates serve to entrench that discount. The sustained operating margin expansion from FY2022 to FY2025 reflects a genuine improvement in core rental income structure, but this cannot fully translate into headline earnings metrics as long as financing cost pressure persists. Post-refinancing stabilization of borrowing costs and the direction of benchmark interest rates are likely to serve as the primary catalysts for any valuation re-rating.
The dual credit-enhancement structure — GS Retail (AA/Stable) as master tenant and Lotte Shopping (AA/Stable) as sub-tenant — contractually secures lease cash flows through September 2035. Both are large-cap domestic retailers with low credit risk, providing double protection against rent default or contract termination, and forming the fundamental basis for the sustained operating margin around 59%. The roughly nine-year residual lease term places this REIT among domestic listed peers with the highest near-term income visibility.
All portfolio assets are located in South Korea, making the REIT entirely unaffected by the FX hedging settlement issues that disrupted the domestic listed REIT market in 2026. With investor sentiment toward overseas-asset REITs deteriorating sharply in the wake of JR Global REIT's court receivership filing, a 100% domestic portfolio composition stands as a clear differentiating attribute. In a risk-averse market environment, this positioning is likely to attract relative preference among institutional investors and long-term income-oriented shareholders.
All three assets — Lotte Mall Gwanggyo, KG Tower Gangnam, and Majestic City Tower 1 — currently record 0% vacancy. The GBD submarket, home to Majestic City Tower 1, posted the lowest vacancy rate among Seoul's major office zones at 1.7% as of end-2025, and the 2026–2028 outlook for new Seoul office supply points to roughly half the long-run average, structurally underpinning the stability of preferred return income from the prime office position. Zero vacancy across the board is direct evidence of healthy current leasing fundamentals.
Despite operating income of approximately KRW 4.09 billion in FY2025, net profit came in at only approximately KRW 261 million, and operating cash flow has steadily declined from approximately KRW 2.71 billion in FY2023 to KRW 1.85 billion in FY2025. Should the elevated rate environment persist, further increases in borrowing costs could deepen net profit compression. If capital-reserve-funded dividends become a long-term pattern, per-share net asset value will erode progressively and the risk of future dividend reductions rises.
Approximately 91% of AUM is concentrated in a single asset, Lotte Mall Gwanggyo, limiting effective portfolio diversification. The renewal terms after the September 2035 master lease expiry cannot currently be assessed, and a shift in consumer preferences toward experiential niche retail — at the expense of large suburban outlet malls — could weaken the REIT's negotiating leverage at renegotiation. The Majestic City Tower 1 preferred shares and KG Tower equity interest are modest satellite positions that do not meaningfully offset the core asset concentration risk.
The current market capitalization structurally limits direct large-scale physical asset acquisitions that would meaningfully expand the fund's size. The share price has been on a prolonged declining trend from approximately KRW 5,000 in 2021, deteriorating the economics of any new equity raising. Low trading volume typical of a small-cap REIT restricts institutional participation and amplifies price volatility, reinforcing a persistent discount-to-book-value valuation over time.
Mirae Asset Maps REIT 1 is a small-cap listed REIT anchored by a dual-credit-enhanced master lease on Lotte Mall Gwanggyo through September 2035, with partial diversification into prime office assets via Majestic City Tower 1 preferred shares and KG Tower equity interests. Core rental fundamentals remain sound — operating margins have expanded consistently to 59.1% in FY2025 and vacancy is zero across all assets. On the other hand, FY2025 net profit of approximately KRW 261 million confirms that financing costs are absorbing the bulk of operating income, and the declining operating cash flow trend alongside dividend reliance on capital reserve drawdowns warrant sustained scrutiny of earnings sustainability. The complete absence of overseas assets provides full insulation from the FX hedging settlement disruptions affecting parts of the Korean listed REIT sector in 2026, offering a meaningful relative advantage. The current market capitalization scale imposes structural limits on large-scale asset acquisitions, and a recovery in net earnings hinges on post-refinancing borrowing cost normalization and the direction of benchmark interest rates. The September 2035 master lease expiry and the terms of any subsequent renewal remain the most consequential medium-to-long-term variable for this issuer.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-08-07 · KOSAI
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