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Koramco Life Infra Reit · 부동산·리츠 · 코스피 · 리포트 2026-06-18
2024년 주유소 집중 매각으로 역대 최고 실적을 달성했으나 2025년 실적이 급격히 정상화된 가운데, 재동 부지 호텔 개발 등 '비전 2030' 밸류업 이벤트의 실현 속도가 배당 수준을 결정할 핵심 변수로 부상하고 있다.
코람코라이프인프라리츠(357120)는 아시아 최초의 주유소 기반 공모리츠로 2020년 8월 코스피에 상장했으며, 자산관리회사(AMC)는 국내 민간 리츠 시장 선두 운용사인 코람코자산신탁이다. 한국기업평가·NICE신용평가 양사 모두 A- 신용등급을 부여하고 있어 조달 안정성을 뒷받침한다. 2025년 7월 기준 주요 보유 자산은 전국 156개 주유소(총 대지면적 264,713㎡), 죽전·남청라 물류센터 각 1개소, 마포구 서교동 아늑호텔, 라포르테블랑서현 제2주차장이며, 서울 강남권역(GBD) 프라임 오피스인 마제스타시티 타워1(코크렙제66호리츠)과 DF타워(코람코더원강남제1호리츠)에 대한 우선주 재간접 투자도 병행한다. 주요 임차인은 HD현대오일뱅크(주유소 운영), 쿠팡·컬리(물류센터), 맥도날드·폴바셋(F&B 드라이브스루), SK네트웍스(모빌리티) 등 우량 기업으로 구성돼 임차 안정성이 높다. 수익은 ①고정 및 매출연동 임대료 수익, ②자산 처분이익, ③배당금·금융자산 평가이익의 세 축으로 구성되며, 주유소 임대료는 계약 6년차(2025년 6월) 시점에 1.5% 인상이 적용됐고 물류센터 임차인도 매년 1.5% 임대료 상승 구조를 갖춘다. 배당은 매년 5월 31일·11월 30일 두 차례 기준일을 설정하고 결산 후 1개월 이내 현금으로 지급한다. 2024년 11월 기준 총 운용자산(AUM)은 1.28조원, 공표 순자산가치(NAV)는 6,681억원이다. 회사는 '비전 2030' 전략 아래 2030년까지 주유소 비중을 포트폴리오 전체의 50% 이하로 낮추고 물류·호텔·코리빙·오피스 등 멀티섹터 다각화를 가속화하고 있으며, 상장 이후 30곳 이상의 주유소를 매각 또는 용도 전환했다.
2024 회계연도에는 주유소 5건 이상의 자산 매각 처분이익이 집중 유입되면서 영업수익 484.9억원, 영업이익 356.5억원, 영업이익률 73.5%, 지배주주 당기순이익 237.5억원, 주당순이익(EPS) 262원을 기록해 최근 4개 회계연도 중 최고 성과를 달성했다. 반면 2025 회계연도에는 대형 처분 이벤트가 줄면서 영업수익 385.5억원(전기 대비 -20.4%), 영업이익 241.6억원(-32.2%), 순이익 66.7억원(-71.9%), EPS 69원으로 급격한 정상화가 이루어졌다. 영업이익률은 73.5%에서 62.7%로 하락했으나 2022년(68.6%)·2023년(57.6%)과 비교하면 역사적 변동 범위 내에 있으며, 순이익의 낙폭이 두드러지는 점이 주목된다. 2023 회계연도도 전기(2022년 영업수익 343.8억원, OPM 68.6%) 대비 영업수익 314.8억원, OPM 57.6%로 상대적으로 부진했는데, 이는 당해 처분이익 유입이 제한됐기 때문으로 해석된다. 영업현금흐름(CFO)은 2022년 240.3억원 → 2023년 171.0억원 → 2024년 80.5억원 → 2025년 34.2억원으로 4년 연속 감소 추세로, 처분이익이 투자활동현금흐름에 분류되고 순수 운영 임대의 현금 창출이 상대적으로 제한적임을 시사한다. 부채비율은 2023년 176.2%에서 2024년 155.0%로 개선됐다가 2025년에는 168.1%로 재상승했으며, 이는 자기자본 감소(2024년 5,016억원→2025년 4,805억원)와 차입금 소폭 증가가 복합적으로 작용한 결과다. 전반적으로 실적 변동성의 상당 부분이 자산 처분 타이밍에 연동되는 구조적 특성이 있으며, 재동 부지 호텔 개발 완공(2027년 10월 목표) 이후 안정 임대수익 기반이 확충될 때 분기 이익의 변동성이 완화될 여지가 있다.
국내 상장리츠 시장은 2026년 5월 기준 연초 대비 약 7.7% 하락하며 부진한 흐름을 보이고 있으며, 2026년 4월 발생한 '제이알글로벌리츠 사태'(벨기에 파이낸스 타워 자산가치 하락에 따른 회생절차 신청)가 투자심리 위축을 주도했다. 동사는 국내 자산 100%를 보유해 환헤지 손실·LTV 코버넌트 위반 등 해외 리츠 고유의 리스크와 무관하다. 한국은행 기준금리는 2.5% 수준으로, 상장리츠들의 평균 조달금리가 이미 3.5~4.5%대에 형성된 가운데 추가 금리 인하 시 리파이낸싱 비용 절감 효과를 기대할 수 있다. 다만 중동 지정학적 리스크 장기화와 고금리 동결 기조는 금리 인하 모멘텀을 약화시키는 요인으로 작용하고 있다. 서울 오피스 시장은 신규 공급 부족과 안정적 수요를 배경으로 임대료가 연 5~10% 수준으로 상승하는 등 펀더멘탈이 견조해, GBD 오피스 우선주 재간접 투자 자산에 우호적 환경을 제공한다. 장기적으로 전기차(EV) 보급 확대는 주유소 자산의 구조적 수요 기반을 잠식하는 리스크로, 동사의 '탈주유소' 전략이 불가피한 이유를 뒷받침한다. 반면 외국인 관광객 증가에 힘입은 국내 호텔 시장의 회복 흐름은 호텔 자산 편입 및 전환 전략의 타당성을 높이는 요인으로 작용하고 있다.
| 주가 | ₩4,285 |
|---|---|
| 시가총액 | 4,171억원 |
| 배당수익률 | 7.63% |
회사가 제11기 결산 IR(2026년 2월)에서 제시한 2026년 핵심 운용 방향은 주요 주유소 부지의 용도 전환(밸류업)과 '선배당 후투자' 정책 유지다. 가장 규모가 큰 개발 프로젝트는 서울 종로구 안국역 인근 재동 주유소 부지의 호텔 전환으로, 총 공사비 약 200억원이 투입되며 2027년 10월 개장을 목표로 착공됐다. 이 부지는 북촌·인사동·익선동 등 외국인 관광 수요가 집중된 CBD 코어 입지에 위치해 완공 후 안정적 호텔 운영 수익을 기대할 수 있다. 2026년 중에는 아리랑·비산현대·연산셀프 주유소에 대한 추가 밸류업 계획도 병행 추진할 예정이며, 일부 주유소는 매각을 통해 처분 차익을 배당 재원으로 환원하는 방식을 채택한다. 과거 매각 사례에서 장부가 대비 132% 수준의 처분 성과를 달성한 점은 향후 유사 매각에서의 추가 차익 가능성을 시사한다. 물류센터의 연 1.5% 임대료 자동 인상과 2025년 6월 적용된 주유소 임대료 인상이 기본 임대수익을 점진적으로 높이는 구조를 제공한다. 중장기적으로 오피스·데이터센터 등 신규 섹터 자산 편입도 검토 중임을 회사가 밝힌 바 있어, 포트폴리오 다각화 범위가 추가로 확장될 여지가 있다.
순자산가치(NAV) 측면에서 동사의 현 시가총액은 2024년 11월 공표된 NAV 6,681억원보다 상당 폭 낮은 할인 구간에 위치하며, 이는 국내 상장리츠 가운데 할인 폭이 두드러지는 편에 속한다. 이러한 NAV 할인에는 주유소 자산에 대한 시장의 구조적 할인 시각, 포트폴리오 전환 과정에서의 정체성 불확실성, 처분이익 의존형 실적 구조가 복합적으로 작용한 것으로 분석된다. DPS 327원은 국내 상장리츠 평균 및 시중 금리 수준을 상회하는 배당수익률을 시현하는 수준으로, '선배당 후투자' 정책과 매각 처분 이익 환원 구조가 반영된 결과다. 다만 처분이익이 감소하는 회계기에는 순이익이 급락하는 구조적 특성상, 배당 지속성 우려가 할인 요인으로 상시 내재한다. 역사적으로 주가는 2020년 공모가(5,000원) 수준에서 2022년 4월 7,000원대 고점까지 형성됐다가 다년간 하락세를 이어왔으며, 현 수준은 상장 이후 거래 범위의 하단에 가깝게 위치한다. 재동 호텔 개발 완공(2027년 10월 목표) 및 추가 밸류업 이벤트 실현을 통해 안정 임대수익 기반이 확충될 경우 NAV 할인 폭이 점진적으로 좁혀질 가능성이 있으나, 금리 경로와 처분 일정의 불확실성이 지속되는 한 밸류에이션 재평가의 속도는 제한될 수 있다.
DPS 327원에 기반한 배당수익률은 국내 상장리츠 평균 및 무위험 금리를 상당 폭 상회하는 수준으로, '선배당 후투자' 원칙 아래 자산 처분 이익이 주주에게 우선 환원된다. 과거 매각 실적에서 장부가 대비 132% 수준을 달성한 점은 향후 밸류업 프로젝트 완료 시 추가 처분이익 배당 가능성을 시사한다. 주유소 임대료 1.5% 인상(2025년 6월 적용) 및 물류센터 연 1.5% 상승 구조가 기본 임대수익 기반을 점진적으로 강화하는 구조다.
공표된 NAV(2024년 11월 기준 6,681억원) 대비 현 시가총액이 상당 폭 낮아 자산 내재 가치 대비 상당한 할인 구간이 형성돼 있다. 재동 주유소→호텔 전환(2027년 10월 목표)과 GBD 오피스 우선주 투자(마제스타시티 타워1·DF타워)가 안정 수익으로 가시화될 경우 NAV 할인 폭이 축소될 여지가 있다. 국내 민간 리츠 시장 선두인 코람코자산신탁의 운용 역량과 A- 신용등급이 안정적 자금 조달과 우량 자산 소싱을 뒷받침한다.
2026년 4월 제이알글로벌리츠 사태에서 부각된 환헤지 손실·LTV 코버넌트 위반 등 해외 자산 리츠 고유 리스크와 완전히 분리돼 있다. 서울 오피스 시장의 견고한 임대 환경(연 5~10% 임대료 상승)이 우선주 재간접 투자 자산에 우호적으로 작용한다. 국내 기준금리 인하가 가시화될 경우 조달금리 하락을 통한 이자비용 절감과 리츠 섹터 전반의 할인율 압축 효과를 직접 누릴 수 있는 구조다.
2025 회계연도 순이익(66.7억원)은 전기(237.5억원) 대비 71.9% 급감했으며, 이 낙폭의 핵심 원인은 자산 매각 타이밍에 의존하는 처분이익의 비경상적 성격이다. 영업현금흐름이 34.2억원(2025)으로 4년 연속 감소하고 있어, 처분이익 없는 기간에는 배당 재원 확보 능력이 제한적이 될 수 있다. 밸류업 이벤트가 예정보다 지연되거나 매각 차익이 기대에 미치지 못할 경우 배당 삭감 우려가 주가에 지속적 할인 요인으로 작용할 수 있다.
포트폴리오의 절반 이상을 차지하는 주유소 자산은 전기차(EV) 보급 확대에 따른 장기 수요 감소 위험에 노출돼 있으며, 이는 임대 가치와 매각 유동성 모두에 영향을 미칠 수 있다. 상장 당시 187개에서 156개로 축소됐음에도 2030년 목표(비중 50% 이하) 달성까지는 상당 기간의 추가 전환이 필요하다. 주유소 용도 전환 과정에서 발생하는 인허가·공사 기간 중 임대 공백과 개발 비용이 자산 가치에 일시적 압력을 가할 수 있다.
부채비율이 2024년 155.0%에서 2025년 168.1%로 재상승하고, 총 차입금 규모도 8,077억원으로 확대됐다. 상장리츠 평균 조달금리가 3.5~4.5% 수준에 형성된 환경에서 만기 도래 차입의 재조달 시 금리 조건에 따라 이자 비용이 증가할 수 있다. 신규 자산 편입을 위한 추가 차입 또는 증자가 이루어질 경우 레버리지 재확대 또는 기존 주주 희석 가능성이 상존하며, 자기자본 감소 추세(2024년 5,016억원→2025년 4,805억원)도 지속 모니터링이 필요하다.
코람코라이프인프라리츠는 전국 156개 주유소를 기반으로 물류·호텔·오피스 우선주까지 포트폴리오를 확장하는 '멀티섹터 생활인프라 리츠'로 진화 중이며, 국내 민간 리츠 시장 선두인 코람코자산신탁이 AMC를 맡아 운용 역량을 뒷받침한다. 2024 회계연도의 역대 최고 실적은 주유소 집중 매각이라는 일시적 요인에 의한 것으로, 2025년에는 순이익이 급격히 정상화됐고 영업현금흐름도 4년 연속 감소 추세다. 공표된 NAV 대비 상당한 할인 구간에서 거래되고 DPS 327원 수준의 상대적 고배당을 유지한다는 점은 배당 수익 측면에서 주목할 요소이나, 처분이익 의존형 실적 변동성과 부채비율 재상승은 지속적으로 모니터링해야 할 약세 요인이다. 재동 주유소 호텔 개발(2027년 10월 목표)과 2026년 추진 예정인 복수의 밸류업 이벤트가 예정대로 실현된다면 안정 임대수익 기반이 강화되고 NAV 할인 폭이 점진적으로 좁혀질 여지가 있다. 전기차 보급 확대에 따른 주유소 자산의 장기 구조 위험과 한국은행 금리 경로의 불확실성은 중장기 잠재 리스크로 잔존한다. 가장 중요한 근접 확인 포인트는 2026년 8월 예정된 제12기 결산 내용, 각 밸류업 프로젝트의 인허가 및 착공 진행 상황, 그리고 한국은행 금통위의 금리 결정 방향이다.
English version
After posting record earnings driven by concentrated gas station disposals in FY2024, results normalized sharply in FY2025, making the execution pace of Vision 2030 value-add projects — including the Jaedon hotel conversion — the pivotal driver of future distribution levels.
Koramco Life Infra REITs (357120) is Asia's first gas-station-based public REIT, listed on the KOSPI in August 2020, with Koramco Asset Trust serving as the AMC — the leading private REIT operator in Korea. Both Korea Ratings and NICE Ratings assign an A- credit rating, underpinning stable funding access. As of July 2025, the primary assets are 156 gas stations nationwide (total site area: 264,713 m²), two logistics centers (Jukjeon and Nam Cheongna), Aneuk Hotel in Mapo-gu, and a parking facility at Laporte Blanc Seohyeon, supplemented by indirect preferred stock investments in prime GBD office buildings — Maesta City Tower 1 and DF Tower. Major tenants include HD Hyundai OilBank (gas stations), Coupang and Kurly (logistics), McDonald's and Paul Bassett (F&B drive-through), and SK Networks (mobility), reflecting strong tenant credit quality. Revenue is derived from fixed and revenue-linked rents, asset disposal gains, and dividend/fair value income; gas station rents received a 1.5% step-up in June 2025 (Year 6 of lease), and logistics center rents also escalate 1.5% annually. Distributions are paid semi-annually, with record dates on May 31 and November 30, settled within one month of each period close. As of November 2024, AUM stands at ₩1.28 trillion and published NAV at ₩668.1bn. Under Vision 2030, the company targets a reduction of gas station weight to below 50% of total portfolio by 2030, with active diversification into logistics, hotels, co-living, and office sectors; over 30 gas stations have been divested or converted since the IPO.
In FY2024, a surge of gas station disposal gains drove operating revenue to ₩48.5bn, operating profit to ₩35.6bn (OPM: 73.5%), net income attributable to shareholders to ₩23.8bn, and EPS to ₩262 — the strongest result across the past four fiscal years. FY2025 saw a sharp normalization: operating revenue fell 20.4% to ₩38.6bn, operating profit declined 32.2% to ₩24.2bn (OPM: 62.7%), net income dropped 71.9% to ₩6.7bn, and EPS contracted to ₩69. While the OPM of 62.7% falls within the historical range seen in FY2022 (68.6%) and FY2023 (57.6%), the magnitude of the net income decline is notable. FY2023 was also relatively subdued versus FY2022 — revenue declined from ₩34.4bn to ₩31.5bn and OPM compressed from 68.6% to 57.6% — reflecting limited disposal activity in that period. Operating cash flow (CFO) has declined continuously from ₩24.0bn (2022) to ₩17.1bn (2023), ₩8.1bn (2024), and ₩3.4bn (2025), reflecting the structural reality that disposal proceeds flow through investing, not operating activities, while rental cash generation alone is more limited. The debt ratio improved from 176.2% in FY2023 to 155.0% in FY2024, then rose back to 168.1% in FY2025, driven by declining equity (₩501.6bn → ₩480.5bn) and a modest increase in borrowings. Overall, earnings volatility is closely tied to the timing and scale of asset disposals, and the speed of value-add event execution remains the principal driver of income and distribution recovery.
Korean listed REITs delivered a YTD return of approximately -7.7% as of May 2026, with sentiment significantly weighed down by the JR Global REIT shock in April 2026 — which involved asset revaluation losses on a Belgian property, an LTV covenant breach, and a subsequent corporate rehabilitation filing. The company holds 100% domestic assets and is therefore insulated from the FX-hedging losses and LTV-covenant risks that characterized that event. The Bank of Korea's policy rate stands at 2.5%, while average listed REIT funding rates are in the 3.5–4.5% range; further rate cuts would reduce refinancing costs and support distribution capacity. However, prolonged Middle East geopolitical tensions and associated inflation risks are tempering the pace and magnitude of rate easing. Seoul's office market exhibits healthy fundamentals — annual rent growth of 5–10% amid constrained new supply — providing a supportive backdrop for the REIT's indirect preferred stock investments in GBD office assets. Structurally, accelerating EV adoption poses a long-term headwind to gas station asset values, reinforcing the strategic necessity of the Vision 2030 de-gas station transformation. Conversely, a recovery in domestic hotel demand driven by growing inbound tourism lends further rationale to the hotel conversion strategy.
| Price | ₩4,285 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.42T |
| Dividend yield | 7.63% |
The company's core operational priorities for 2026, as outlined in the 11th-period IR (February 2026), center on value-add conversion of key gas station sites and maintaining the 'distribute first, invest later' policy. The flagship development is the hotel conversion of the Jaedon gas station site near Anguk Station in Jongno-gu, Seoul, with approximately ₩20bn in construction costs and a targeted opening of October 2027. The site's location in the CBD core — adjacent to Bukchon Hanok Village, Insadong, and Ikseon-dong — supports expectations of stable hotel operating income from both domestic and foreign visitors. Additional value-up plans for the Arirang, Bisan Hyundai, and Yeonsan Self gas stations are scheduled for 2026 execution, with select disposals channeling proceeds directly into distributions. Historical transaction evidence — including disposals at approximately 132% of book value — suggests the potential for continued above-book realization. Contractual rent escalation (1.5% annually for logistics centers; June 2025 step-up for gas stations) provides a gradual uplift to the base rental income supporting distributions. Looking further ahead, management has flagged potential investments in new sectors such as office buildings and data centers, indicating scope for continued portfolio diversification.
From an NAV perspective, the current market capitalization stands at a substantial discount to the published NAV of ₩668.1bn (November 2024), placing the REIT among the wider NAV-discount names in the Korean listed REIT universe. This discount reflects a combination of the market's structural markdown on gas station assets, identity uncertainty during the multi-sector transition, and the earnings volatility inherent in a disposal-driven model. The DPS of ₩327 implies a yield that meaningfully exceeds the average for Korean listed REITs and prevailing market interest rates, a direct result of the 'distribute first, invest later' policy and the inclusion of disposal proceeds in distributions. However, the structural tendency for net income to contract sharply in disposal-light periods means distribution sustainability remains a persistent discount factor. Historically, the stock has traded from the IPO price of ₩5,000 (August 2020) to a peak in the low-to-mid ₩7,000 range in April 2022 before entering a prolonged multi-year decline; the current level sits toward the lower end of its post-IPO trading range. Successful completion of the Jaedon hotel conversion (October 2027 target) and additional value-add events could incrementally narrow the NAV discount by building a stronger recurring rental income base, though the pace of re-rating will likely remain constrained while uncertainties around interest rates and disposal timing persist.
The DPS of ₩327 supports a yield that substantially exceeds both the average for Korean listed REIT peers and prevailing risk-free rates; under the 'distribute first, invest later' policy, disposal proceeds are prioritized for shareholder returns. Historical disposal performance at approximately 132% of book value suggests potential for additional special distributions as future value-add projects are completed. Contractual rent escalations — the June 2025 gas station step-up and 1.5% annual increases for logistics center tenants — gradually strengthen the base rental income stream.
The current market capitalization sits at a substantial discount to the published NAV of ₩668.1bn (November 2024), representing a meaningful valuation cushion relative to intrinsic asset value. The Jaedon hotel conversion (October 2027 target) and GBD office preferred stock investments (Maesta City Tower 1, DF Tower) have potential to narrow the NAV discount as they translate into visible recurring income. Koramco Asset Trust's leadership position in Korea's private REIT market and the A- credit rating support stable funding access and quality asset deal flow.
The 100% domestic asset base fully insulates the REIT from the FX-hedging losses and LTV-covenant breaches that defined the April 2026 JR Global REIT crisis. Seoul's strong office market fundamentals — annual rent growth of 5–10% amid limited new supply — provide a supportive backdrop for the preferred stock investments in GBD office assets. Should domestic interest rate cuts materialize, the REIT is positioned to benefit directly from lower refinancing costs and sector-wide discount rate compression.
FY2025 net income of ₩6.7bn was 71.9% below the prior period's ₩23.8bn, primarily because disposal gains — the key earnings driver — are inherently non-recurring and timing-dependent. With operating cash flow declining to ₩3.4bn in FY2025 over a four-year downtrend, the capacity to fund distributions in disposal-light periods is structurally constrained. Should value-add projects face delays or disposal proceeds fall below expectations, distribution cut risk could remain a persistent valuation headwind.
Gas station assets, still representing more than half of the portfolio, are structurally exposed to long-term demand erosion driven by EV adoption, which could pressure both rental values and disposal liquidity. Despite a reduction from 187 at IPO to 156 gas stations, reaching the Vision 2030 target of below 50% portfolio weight will require continued transformation over several years. Vacancy periods during permitting and construction for site conversions, along with associated development costs, could temporarily pressure net asset values.
The debt ratio has risen from 155.0% in FY2024 to 168.1% in FY2025, with total liabilities expanding to ₩807.7bn. In an environment where average REIT funding rates stand at 3.5–4.5%, refinancing maturing debt at prevailing rates could add incremental interest expense pressure. Potential new asset acquisitions financed by additional borrowings or equity issuances risk further leverage expansion or shareholder dilution, while the declining equity trend (₩501.6bn → ₩480.5bn) warrants ongoing monitoring.
Koramco Life Infra REITs is evolving from a gas-station-focused REIT into a multi-sector life infrastructure platform spanning logistics, hotels, and prime office preferred stock, with Koramco Asset Trust — Korea's leading private REIT AMC — providing operational backing. The record earnings of FY2024 were driven by one-time disposal gains from concentrated gas station sales; FY2025 saw a sharp normalization in net income, and operating cash flow has declined for four consecutive years. The REIT's notable discount to its published NAV and relatively high DPS of ₩327 are points of interest from a distribution income perspective, but the earnings volatility inherent in a disposal-dependent structure and the rising debt ratio remain ongoing bear factors requiring close monitoring. Successful execution of the Jaedon hotel conversion (October 2027 target) and multiple planned gas station value-add projects in 2026 could strengthen the recurring rental income base and gradually narrow the NAV discount. Long-term structural risk from EV adoption eroding gas station asset values, alongside uncertainty in the Bank of Korea's rate path, remain as medium-to-long-term risks. The most critical near-term monitoring points are the 12th-period earnings release (expected August 2026), the permitting and construction progress of value-add projects, and the direction of Bank of Korea monetary policy decisions.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-08-07 · KOSAI
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