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Koramco Life Infra Reit · 부동산·리츠 · 코스피 · 리포트 2026-09-05
코람코라이프인프라리츠는 주유소 중심 자산에서 물류·오피스·호텔 등으로 포트폴리오를 넓혀가고 있으나, 최근 3개년 순이익과 영업현금흐름은 뚜렷한 하락 흐름을 보였다.
코람코라이프인프라리츠는 2020년 8월 코스피에 상장한 아시아 최초의 주유소 기반 리츠로, 코람코자산신탁이 운용을 맡고 있다. 상장 초기에는 매출 전액이 주유소 임대에서 발생했으나, 이후 물류·리테일·오피스·호텔 자산을 순차적으로 편입하며 사업구조를 다변화했다. 회사 홈페이지에 따르면 코람코라이프인프라리츠는 전국 160여 개 핵심 부지를 기반으로 한 생활 인프라 플랫폼을 지향한다고 밝히고 있다. 핵심 임차인 구조를 보면 전국 140여 개 HD현대오일뱅크 직영 주유소와 대형 가전전용 매장, 초대형 물류센터 등 실물자산에 투자하며, 서초 마제스타시티타워와 강남역 DF타워 등 프라임 오피스 우선주 지분도 보유하고 있다. 주요 임차인에는 HD현대오일뱅크, SK네트웍스, 쿠팡 등이 포함되어 있으며, 회사는 보유세를 제외한 수선유지비·보험·제세공과 등을 임차인이 부담하는 구조로 안정적 임대수익을 추구한다. 상장 시점에는 매출의 100%가 주유소에서 나왔지만, 2024년 11월 기준 보도에 따르면 물류센터 32%, 리테일 11%, 전기차 충전소 5%, 오피스 4%로 매출 비중이 다각화된 상태였다. 회사는 코람코더원강남제1호, 코크렙 시리즈 등 다수의 자(子)리츠·특수목적법인을 통해 자산을 편입하는 구조를 취하고 있으며, 이는 국내 민간 리츠 시장에서 운용 규모가 가장 큰 코람코자산신탁의 자산 소싱 역량에 기반한다. 최근에는 중소형 호텔과 주차타워 등 밸류애드 전략을 통한 신시장 공략도 병행하고 있다.
확정 연간 실적을 보면 코람코라이프인프라리츠의 매출은 2022년 343.8억원, 2023년 314.8억원, 2024년 485.0억원, 2025년 385.5억원으로 등락을 보였다. 영업이익은 2022년 235.7억원, 2023년 181.2억원, 2024년 356.5억원, 2025년 241.6억원을 기록했으며, 영업이익률은 각각 68.6%, 57.6%, 73.5%, 62.7%로 변동성이 상당했다. 특히 2024년의 높은 매출과 이익은 비주요 자산 매각 등 일회성 요인이 반영된 결과로 해석되며, 2025년에는 이러한 요인이 소멸하면서 매출과 영업이익이 모두 전년 대비 큰 폭으로 축소됐다. 지배주주 순이익은 2022년 115.5억원, 2023년 107.4억원, 2024년 237.5억원으로 늘었다가 2025년 66.7억원으로 급감했는데, 이는 영업이익 감소와 함께 일회성 처분이익 축소가 겹친 결과로 보인다. 영업활동현금흐름은 2022년 240.3억원에서 2023년 171.0억원, 2024년 80.5억원, 2025년 34.2억원으로 4개년 연속 줄어드는 추세를 보였다. 자본총계는 2022년 4650.9억원에서 2023년 4562.4억원으로 줄었다가 2024년 5016.3억원으로 늘었고, 2025년에는 다시 4804.6억원으로 축소됐다. 부채비율은 2022년 175.1%, 2023년 176.2%, 2024년 155.0%, 2025년 168.1%로 150%대 중후반에서 등락하고 있다. 다만 최근 4개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 합산 지배주주 순이익은 88.1억원으로 2025년 연간치(66.7억원)를 넘어서, 최근 들어 이익 흐름이 다소 개선되는 모습도 함께 관찰된다.
국내 상장리츠 산업은 상업용 부동산 거래 시장과 밀접하게 연동되어 있다. 코람코자산신탁의 자체 리서치에 따르면 2025년 국내 상업용 부동산 전체 거래 규모는 34조원으로 역대 최고치를 기록했지만, 자산 유형별 성과 격차는 오히려 확대되고 있다고 밝혔다. 같은 자료는 비우량 자산의 공실 부담, 임차 수요 둔화, PF 리스크 등 구조적 위험이 잔존해 자산 선별과 운용 경쟁력이 어느 때보다 중요한 시기라고 평가했다. 2026년 국내 상업용 부동산 시장에 대해서도 코람코자산신탁은 거래 정상화와 운영 회복이 이어지는 가운데 자산·섹터·전략별 차별화가 심화되는 선별적 회복 국면에 진입할 것으로 전망했다. 코람코라이프인프라리츠는 주유소·물류·오피스·호텔 등으로 자산을 다변화해 특정 섹터 편중 위험을 완화하는 전략을 취하고 있어, 이러한 선별적 회복 국면에서 포트폴리오 구성의 유연성이 상대적인 강점으로 작용할 수 있다. 다만 경쟁 운용사인 이지스자산운용과 마스턴투자운용이 각각 경영권 매각과 조직 정상화 이슈로 사업 확장에 제동이 걸린 사이, 코람코 계열은 상업용 부동산 거래 시장에서 상대적으로 공격적인 행보를 이어가는 모습이 관측된다. 국내 리츠 시장 전반적으로는 배당투자 매력을 높이기 위한 배당절차 개선, 글로벌 지수 편입 추진 등 제도적 변화가 진행되고 있어, 개별 리츠의 운용 투명성과 포트폴리오 질이 투자자 평가의 핵심 변수로 부상하고 있다.
| 주가 | ₩4,235 |
|---|---|
| 시가총액 | 4,122억원 |
| PER | 46.5 |
| PBR | 0.87 |
| ROE | 1.9% |
| 배당수익률 | 7.72% |
코람코라이프인프라리츠는 최근 굵직한 신규 자산 편입을 잇달아 추진하고 있다. 코람코자산신탁에 따르면 코람코라이프인프라리츠는 현대자동차가 보유한 전국 11개 사업 거점을 유동화하는 신규 사모 리츠의 최대주주로 참여하기로 결정했으며, 해당 리츠는 코람코라이프인프라리츠가 약 50%, 현대자동차가 약 30%, 한국투자증권이 약 20%를 투자하는 구조다. 편입 자산은 자동차 판매사옥 7곳, 하이테크센터 2곳, 현대모터스튜디오 1곳, 인증중고차센터 1곳 등 총 11개로, 서울·수도권 비중이 자산가치 기준 약 80%에 달하며 현대자동차가 전 자산에 대해 장기 책임임차 계약을 체결해 공실 위험 없이 매년 임대료가 상승하는 구조로 설계됐다. 이와 별도로 종속회사인 코크렙제72호위탁관리부동산투자회사가 현대자동차 성내 판매사옥 외 10개 토지·건물을 취득하는 결정을 공시했으며, 코람코더원강남제1호위탁관리부동산투자회사 주식 790만주(373억 2750만원)를 추가 취득해 지분보유율을 19.75%로 높였다. 이는 회사 자기자본 대비 8.18%에 해당하는 규모다. 또한 신규 설립(예정) 리츠의 종류주식 2386만주 투자와 관련한 투자의향서를 이사회에서 제출하기로 결정한 바 있어, 추가 자산 편입 논의가 이어지고 있음을 시사한다. 배당 측면에서는 회사가 제11기부터 배당금을 사전에 확정 공시하는 '선배당 후투자' 정책을 도입했으며, 이를 발판으로 MSCI·FTSE 등 글로벌 주요 지수 편입을 적극 추진할 계획이라고 밝혔다. 반기배당 기준일은 매년 5월 31일과 11월 30일로 운영되고 있어, 향후 배당 및 자산 편입 성과가 이 일정에 맞춰 순차적으로 시장에 반영될 것으로 예상된다.
코람코라이프인프라리츠의 주가는 주당순자산 대비 할인된 수준에서 거래되는 구간에 있는 반면, 최근 순이익 규모가 축소된 영향으로 순이익 대비 주가 수준을 나타내는 배수는 상대적으로 높은 편에 형성되어 있다. 이는 2024년의 일회성 처분이익이 소멸하고 2025년 이익이 크게 줄어든 데 따른 계산상의 결과로, 이익이 회복 국면에 들어서는지가 향후 이 배수의 방향을 좌우할 변수로 보인다. 회사는 상장 이후 공모가 기준 목표 배당률 6.2%를 웃도는 실제 배당을 지속해왔다는 점이 배당 매력의 근거로 꾸준히 언급되어 왔으며, 이번에 도입한 선배당 정책은 배당의 예측가능성을 높이는 요인으로 평가된다. 다만 순자산가치 대비 할인, 순이익 대비 배수 상승이 동시에 나타나는 구간에서는 자산가치와 손익 흐름 중 어느 쪽에 더 무게를 두느냐에 따라 시장의 평가가 달라질 수 있다는 점을 함께 고려할 필요가 있다.
상장 당시 매출 전액이 주유소에서 발생했던 구조에서 물류·리테일·EV충전·오피스로 매출원이 다변화되고 있다. 이는 특정 섹터의 업황 악화가 전체 실적에 미치는 영향을 완화하는 효과를 가질 수 있다. 코람코자산신탁이라는 국내 최대 민간 리츠 운용사의 자산 소싱 네트워크를 활용해 지속적으로 신규 자산을 편입하고 있다는 점도 특징이다.
코람코라이프인프라리츠는 현대자동차의 전국 11개 사업 거점을 유동화하는 사모 리츠의 최대주주로 참여한다. 현대자동차가 전 자산에 장기 책임임차 계약을 체결하고 매년 임대료가 상승하도록 설계돼 있어 공실 위험이 낮은 구조로 알려졌다. 서울·수도권 비중이 높은 우량 입지 자산이라는 점도 긍정적으로 거론된다.
회사는 제11기부터 배당금을 사전 확정 공시하는 선배당 정책을 도입해 '깜깜이 배당' 관행에서 벗어나려 하고 있다. 이를 기반으로 MSCI·FTSE 등 글로벌 주요 지수 편입을 적극 추진한다는 계획도 밝혔다. 지수 편입이 실현될 경우 외국인 투자자 유입을 통한 유동성 확대 효과가 기대된다는 점이 회사 측 설명이다.
지배주주 순이익은 2024년 237.5억원에서 2025년 66.7억원으로 급감했고, 영업활동현금흐름은 2022년 240.3억원에서 2025년 34.2억원까지 4개년 연속 축소됐다. 2024년 실적에는 비주요 자산 매각에 따른 일회성 이익이 상당 부분 반영된 것으로 보이며, 이러한 요인이 소멸한 이후 기초 수익력이 어느 수준인지가 관찰 과제로 남는다. 최근 4개 분기 합산 순이익이 2025년 연간치를 넘어선 점은 긍정적이나, 아직 뚜렷한 회복 흐름으로 확정하기는 이르다.
부채비율은 2022~2025년 사이 155.0%에서 176.2%까지 등락했다. 회사는 최근 현대자동차 리츠 참여, 강남 오피스 지분 확대, 채무상환 목적의 신규 차입 등 자금 소요가 큰 자산 편입을 잇달아 결정했다. 대규모 자산 편입이 이어질 경우 추가 차입에 따른 이자비용 부담이 커질 가능성을 배제할 수 없다.
코람코자산신탁 자체 리서치는 2025년 국내 상업용 부동산 거래 규모가 역대 최고치를 기록했지만 자산 유형별 성과 격차가 확대되고 있다고 지적했다. 비우량 자산의 공실 부담, 임차 수요 둔화, PF 리스크 등 구조적 위험이 잔존한다는 평가도 함께 제시됐다. 코람코라이프인프라리츠가 보유한 자산 중 일부가 이러한 양극화의 영향을 받을 가능성을 배제하기 어렵다.
코람코라이프인프라리츠는 주유소 중심의 단일 섹터 리츠에서 물류·오피스·호텔·EV충전 등으로 자산군을 넓혀가는 다각화 과정에 있으며, 최근에는 현대자동차 유동화 리츠 참여와 강남 오피스 지분 확대 등 굵직한 신규 자산 편입을 이어가고 있다. 다만 확정 재무 데이터를 보면 지배주주 순이익은 2024년 237.5억원에서 2025년 66.7억원으로 급감했고, 영업활동현금흐름도 2022년 이후 4개년 연속 줄어드는 흐름을 보였다. 최근 4개 분기 합산 순이익이 2025년 연간치를 웃돈 점은 이익 흐름이 개선되고 있음을 시사하지만, 이것이 지속적인 흐름인지는 추가 확인이 필요한 대목이다. 부채비율은 150%대 중후반에서 등락하고 있으며, 신규 자산 편입에 따른 추가 차입 여부가 향후 재무구조에 영향을 줄 수 있다. 회사는 선배당 정책 도입과 글로벌 지수 편입 추진을 통해 투자자 신뢰 제고를 꾀하고 있으며, 이러한 제도적 변화의 실효성은 향후 분기·연간 공시를 통해 검증될 필요가 있다. 종합적으로 자산 다각화에 따른 구조적 강점과 최근 이익·현금흐름의 변동성이 공존하는 국면으로, 향후 신규 편입 자산의 수익 기여도와 이익 회복 지속성이 핵심 관찰 포인트다.
English version
Koramco Life Infra REIT is broadening its portfolio beyond gas stations into logistics, office and hotel assets, even as net income and operating cash flow have shown a clear downward trend over the past three fiscal years.
Koramco Life Infra REIT listed on the KOSPI in August 2020 as Asia's first gas-station-based REIT, managed by Koramco Asset Trust. At listing, all of its revenue came from gas-station leases, but it has since sequentially added logistics, retail, office and hotel assets to diversify its business structure. According to the company's own website, Koramco Life Infra REIT positions itself as a life-infra platform built on roughly 160 core sites nationwide. Its core tenant structure includes about 140 directly operated HD Hyundai Oilbank gas stations, large-format appliance stores and mega logistics centers, alongside preferred-share stakes in prime offices such as Majesta City Tower in Seocho and DF Tower near Gangnam Station. Major tenants include HD Hyundai Oilbank, SK Networks and Coupang, and the company structures leases so tenants bear maintenance, insurance and public dues excluding property tax, aiming for stable rental income. Revenue was 100% gas-station-derived at listing, but as of a November 2024 report the mix had diversified to 32% logistics, 11% retail, 5% EV charging and 4% office. The company channels asset acquisitions through multiple sub-REITs and special-purpose entities such as Koramco The One Gangnam No.1 and the Korcref series, reflecting the asset-sourcing capability of Koramco Asset Trust, the largest private REIT manager in Korea. More recently, it has pursued value-add strategies in small and mid-size hotels and parking towers to open new market niches.
Based on confirmed annual results, revenue fluctuated at KRW 34.38 billion in 2022, KRW 31.48 billion in 2023, KRW 48.50 billion in 2024 and KRW 38.55 billion in 2025. Operating profit came in at KRW 23.57 billion, KRW 18.12 billion, KRW 35.65 billion and KRW 24.16 billion respectively, with operating margins of 68.6%, 57.6%, 73.5% and 62.7%, showing considerable volatility. The elevated revenue and profit in 2024 in particular appear linked to one-off factors such as disposals of non-core assets, and as these effects faded in 2025, both revenue and operating profit contracted sharply from the prior year. Net income attributable to owners rose from KRW 11.55 billion in 2022 to KRW 10.74 billion in 2023 and KRW 23.75 billion in 2024, before dropping sharply to KRW 6.67 billion in 2025, reflecting both the decline in operating profit and the shrinking of one-off disposal gains. Operating cash flow fell for four consecutive years, from KRW 24.03 billion in 2022 to KRW 17.10 billion in 2023, KRW 8.05 billion in 2024 and KRW 3.42 billion in 2025. Total equity moved from KRW 465.09 billion in 2022 down to KRW 456.24 billion in 2023, up to KRW 501.63 billion in 2024, then back down to KRW 480.46 billion in 2025. The debt ratio fluctuated in the mid-150% to mid-170% range at 175.1%, 176.2%, 155.0% and 168.1% across the same years. Notably, net income attributable to owners summed over the trailing four quarters (Q3 2025-Q2 2026) reached KRW 8.81 billion, above the full FY2025 figure of KRW 6.67 billion, suggesting some recent improvement in earnings momentum.
Korea's listed REIT sector is closely tied to the commercial real estate transaction market. According to Koramco Asset Trust's own research, the total volume of domestic commercial real estate transactions hit a record KRW 34 trillion in 2025, even as performance gaps between asset types widened further. The same research noted that structural risks remain, including vacancy pressure on lower-quality assets, softening tenant demand and project-finance risk, making asset selection and operational competitiveness more important than ever. For 2026, Koramco Asset Trust forecast the domestic commercial real estate market would enter a selective recovery phase, with transaction normalization and operational recovery continuing alongside deepening differentiation by asset type, sector and strategy. Koramco Life Infra REIT's strategy of diversifying across gas stations, logistics, office and hotel assets mitigates concentration risk in any single sector, which could serve as a relative strength amid this selective recovery. Meanwhile, as competing managers Igis Asset Management and Mastern Investment Management have seen expansion slow amid ownership-sale and organizational normalization issues respectively, the Koramco group appears to be pursuing a relatively aggressive stance in the commercial real estate transaction market. Across the broader domestic REIT market, institutional changes such as improved dividend procedures and pushes for global index inclusion are underway to enhance dividend-investing appeal, making individual REITs' operational transparency and portfolio quality increasingly central to investor assessment.
| Price | ₩4,235 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.41T |
| P/E | 46.5 |
| P/B | 0.87 |
| ROE | 1.9% |
| Dividend yield | 7.72% |
Koramco Life Infra REIT has recently pursued a series of sizable new asset acquisitions. According to Koramco Asset Trust, the company decided to become the largest shareholder of a new private REIT that securitizes 11 nationwide business sites owned by Hyundai Motor, with Koramco Life Infra REIT investing about 50%, Hyundai Motor about 30%, and Korea Investment & Securities about 20%. The acquired assets comprise 11 sites in total, including seven vehicle sales buildings, two high-tech centers, one Hyundai Motorstudio and one certified used-car center, with roughly 80% of asset value concentrated in Seoul and the greater metropolitan area; Hyundai Motor has signed long-term responsible leases on all of the assets, structured with annual rent escalation and no vacancy risk. Separately, subsidiary Korcref No.72 REIT disclosed a decision to acquire land and buildings including the Hyundai Motor Seongnae sales building among 11 properties, and the company additionally acquired 7.9 million shares of Koramco The One Gangnam No.1 REIT for KRW 37.33 billion, raising its stake to 19.75%, equivalent to 8.18% of its own equity. The company's board also decided to submit a letter of intent to invest in 23.86 million preferred shares of a newly planned REIT, suggesting further asset-injection discussions are ongoing. On the dividend front, the company introduced a "dividend-first" policy starting from its 11th fiscal period, under which distribution amounts are pre-disclosed, and stated it plans to actively pursue inclusion in global indices such as MSCI and FTSE on this basis. Semi-annual dividend record dates are set for May 31 and November 30 each year, so future dividend and asset-integration outcomes are expected to be reflected in the market sequentially around these dates.
Koramco Life Infra REIT's share price sits in a range that is discounted relative to net asset value per share, while the multiple of price to net income appears relatively elevated due to the recent contraction in net income. This largely reflects an arithmetic outcome of the fading one-off disposal gains from 2024 and the sharp decline in 2025 earnings, with whether earnings enter a recovery phase likely to be a key variable for the direction of this multiple going forward. The company's track record of actual dividends exceeding its IPO-price-based target payout ratio of 6.2% has consistently been cited as a basis for its dividend appeal, and the newly introduced dividend-first policy is viewed as enhancing the predictability of distributions. That said, in a period where a discount to net asset value and an elevated multiple relative to net income appear simultaneously, market assessment may differ depending on whether more weight is placed on asset value or on the earnings trajectory.
The revenue base, once entirely gas-station-derived at listing, is diversifying into logistics, retail, EV charging and office income. This can cushion the overall impact of a downturn in any single sector. The company also continues to source new assets through the network of Koramco Asset Trust, Korea's largest private REIT manager.
Koramco Life Infra REIT is participating as the largest shareholder in a private REIT that securitizes 11 nationwide business sites owned by Hyundai Motor. The structure reportedly carries low vacancy risk, as Hyundai Motor has signed long-term responsible leases on all assets with built-in annual rent escalation. The high concentration of prime Seoul and metropolitan-area locations is also cited as a positive factor.
The company introduced a dividend-first policy from its 11th fiscal period, pre-disclosing distribution amounts to move away from the practice of announcing dividends only after the fact. Building on this, it has stated plans to actively pursue inclusion in major global indices such as MSCI and FTSE. Per the company, achieving index inclusion could expand liquidity through greater foreign investor participation.
Net income attributable to owners plunged from KRW 23.75 billion in 2024 to KRW 6.67 billion in 2025, while operating cash flow contracted for four consecutive years, from KRW 24.03 billion in 2022 to KRW 3.42 billion in 2025. The 2024 results appear to have included a substantial one-off gain from non-core asset disposals, leaving open the question of the underlying earnings power once that effect faded. The fact that trailing four-quarter net income has exceeded the FY2025 full-year figure is encouraging, but it is still early to characterize it as a clear recovery.
The debt ratio fluctuated between 155.0% and 176.2% from 2022 to 2025. The company has recently made a series of capital-intensive decisions, including its Hyundai Motor REIT participation, an expanded Gangnam office stake, and new borrowing for debt repayment. If large-scale asset injections continue, the possibility of a growing interest-expense burden from additional borrowing cannot be ruled out.
Koramco Asset Trust's own research noted that while the 2025 domestic commercial real estate transaction volume hit a record high, performance gaps between asset types have been widening. The same assessment flagged structural risks such as vacancy pressure on lower-quality assets, softening tenant demand and project-finance risk. It cannot be ruled out that some assets held by Koramco Life Infra REIT could be affected by this polarization.
Koramco Life Infra REIT is in the midst of diversifying from a single-sector, gas-station-centric REIT into logistics, office, hotel and EV-charging assets, and has recently continued adding sizable new assets, including participation in a Hyundai Motor securitization REIT and an expanded Gangnam office stake. However, confirmed financial data show net income attributable to owners plunging from KRW 23.75 billion in 2024 to KRW 6.67 billion in 2025, while operating cash flow has declined for four consecutive years since 2022. The fact that trailing four-quarter net income exceeded the full-year FY2025 figure suggests some improvement in earnings momentum, though whether this is a sustained trend requires further confirmation. The debt ratio has fluctuated in the mid-150% to mid-170% range, and whether additional borrowing accompanies new asset injections could affect the financial structure going forward. The company is seeking to build investor confidence through its dividend-first policy and push for global index inclusion, and the effectiveness of these institutional changes will need to be verified through future quarterly and annual disclosures. Overall, this is a phase where structural strengths from asset diversification coexist with recent volatility in earnings and cash flow, making the profit contribution of newly injected assets and the durability of any earnings recovery the key points to watch.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
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