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NH Prime REIT · 부동산·리츠 · 코스피 · 리포트 2026-09-05
NH프라임리츠는 2026년 3월 최대 자산인 서울스퀘어 매각을 마무리하며 상장 이후 첫 번째 완전한 포트폴리오 전환기를 맞았다.
NH프라임리츠는 2019년 상장한 국내 최초의 재간접 공모상장리츠로, 단일 물건을 직접 소유·운용하는 대신 다양한 자산에 분산투자하고 많은 투자전문가가 검토한 부동산 펀드와 리츠의 수익증권을 기초자산으로 담는다. 상장 당시 포트폴리오는 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥(더에셋), 삼성SDS타워 등 4개 오피스 관련 수익증권으로 구성됐다. 이후 각 자산의 운용기간 만료에 따라 순차적으로 매각이 이뤄졌는데, 삼성SDS타워는 2023년, 더에셋(강남)은 2024년, 강남N타워는 2025년에 각각 매각을 완료했다. 회수한 재투자금은 강남역 아크플레이스, 판교테크윈, 도심권역 시그니쳐타워, 센터포인트 광화문 등에 순차적으로 투자됐다. 2026년 3월에는 마지막 상장 당시 자산이었던 서울스퀘어 매각이 마무리되면서, 서울 도심의 대형 오피스 빌딩 서울스퀘어가 약 1조 2,800억원에 한국투자금융지주 계열사인 한국투자리얼에셋운용에 인수됐다. 회수한 원금 가운데 일부는 최근 하나오피스리츠의 종류주 투자로 이어졌는데, NH프라임리츠는 서울스퀘어 투자에서 회수한 원본 410억원 중 150억원으로 하나오피스리츠의 종류주를 인수했다. 운용사는 NH농협리츠운용이며, 나머지 회수 원금 및 신규 편입 자산 방향은 시장에서 지속적으로 주목하는 변수다. 재간접 구조의 특성상 개별 자산의 운용·매각 시점과 조건은 해당 펀드·리츠 운용사의 의사결정에 크게 좌우된다는 점이 다른 실물 보유형 리츠와 구분되는 특징이다.
확정 연간 실적을 보면 NH프라임리츠의 손익은 기초자산 매각 차익의 발생 시점에 따라 해마다 큰 편차를 보인다. 2022년 매출은 76억 3,300만원, 영업이익은 73억 4,600만원으로 영업이익률이 96.2%에 달했고, 2023년에는 매출 146억 3,100만원, 영업이익 128억 4,800만원으로 영업이익률 87.8%를 기록하며 이익 규모가 크게 확대됐다. 2024년에도 매출 146억 3,300만원, 영업이익 70억 2,000만원으로 영업이익률은 48.0%로 낮아졌지만 여전히 높은 수준의 수익성을 유지했다. 반면 2025년에는 매출이 39억 7,900만원으로 전년 대비 크게 줄었고 영업손익은 2억 100만원의 손실로 전환됐다. 다만 순이익은 1억 4,400만원으로 소폭이나마 흑자를 유지했는데, 이는 기초자산의 대규모 매각 차익이 해당 회계기간의 손익계산서에 직접 반영되지 않는 재간접 구조의 특성과 관련이 깊다. 자기자본은 2022년 995억 5,800만원에서 2023년 1,102억 7,500만원, 2024년 1,106억 3,700만원, 2025년 1,095억 3,000만원 수준으로 큰 변동 없이 유지되고 있으며, 부채총액도 2억~20억원 수준으로 매우 낮게 관리되고 있다. 영업활동현금흐름은 2022년 21억 2,700만원 유입, 2023년 4억 2,900만원 유출, 2024년 105억 3,500만원 유입, 2025년 5억 4,100만원 유출로 손익보다도 자산매각·재투자 타이밍에 더 크게 좌우되는 모습을 보였다. 종합하면 이 회사의 연간 손익은 임대수익이라는 안정적 기초수익 위에 자산 매각 차익이라는 일회성 요인이 얹혀지는 구조이며, 2025년의 실적 축소는 해당 회계기간 중 대형 매각 차익이 인식되지 않은 데 따른 것으로 해석된다.
국내 상장리츠 시장은 지속적으로 성장해왔으며, 코스피에 상장된 리츠는 총 24개로 자산 규모 16조원을 돌파했다. 이 가운데 NH프라임리츠는 실물 자산을 직접 매입·운용하는 대다수 상장리츠와 달리, 자산의 상당 부분을 다른 운용사가 조성한 펀드·리츠의 수익증권에 투자하는 재간접 방식을 택하고 있다. 이 같은 구조는 자산의 40% 이상을 수익증권에 투자하는 재간접 리츠로 분류되며, 실질 운용이라기보다는 펀드 운용사의 의지와 계획에 따라가는 성격이 강하다는 평가를 받는다. 캐피탈 리사이클링(자산 매각 후 재투자) 측면에서는 NH농협리츠운용이 운용하는 NH프라임리츠와 NH올원리츠가 상대적으로 적극적인 전략을 취해온 것으로 평가되는데, 국내 상장리츠는 아직 캐피탈 리사이클이 활발하지 않은 편이며, 상장한 지 오래되지 않아 대부분 상장 당시 기초자산을 그대로 담고 있는 경우가 많다. 오피스 임대시장은 권역별로 공실률 차이가 크며, 대형 프라임 오피스는 상대적으로 안정적 임대 수요를 확보하는 반면 시장 전반의 오피스 고점 논란도 꾸준히 제기되고 있다. 경쟁 재간접리츠로는 이지스밸류플러스리츠 등이 있으며, 실물 자산을 자체 개발·운영하는 AMC 기반 리츠와는 운용 방식에서 근본적 차이가 있다. 시가총액이 상장리츠 중 최저 수준에 머물러 있어 지수·ETF 편입 등 기관 수요 확대에는 한계가 있는 것으로 지적된다.
| 주가 | ₩3,775 |
|---|---|
| 시가총액 | 704억원 |
| PER | 6.1 |
| PBR | 0.63 |
| ROE | 10.7% |
가장 중요한 확인 사항은 2026년 3월 마무리된 서울스퀘어 매각 대금의 재투자 방향이다. NH프라임리츠는 서울스퀘어 지분을 매각하고 회수한 원금을 활용해 강남 오피스 인수를 추진하고 있으며, 앞서 강남역 더에셋과 강남N타워를 매각해 회수한 원금 325억원은 판교테크윈, 도심 시그니쳐타워, 센터포인트 광화문 3개 자산에 대한 재투자로 마무리됐다. 최근에는 하나오피스리츠와 과학기술인공제회로부터 각각 150억원, 500억원의 투자를 받는 재구조화가 완료됐으며, NH프라임리츠는 서울스퀘어 투자에서 회수한 원본 410억원 중 150억원을 하나오피스리츠 종류주 인수에 투입했다. 아울러 KB자산운용이 우선협상대상자로 선정된 시그니쳐타워 관련 거래에서 NH프라임리츠가 우선주 투자를 검토하는 등 신규 자산 편입 논의는 계속되고 있다. 서울스퀘어 매각 잔여 원금의 향후 투자처, 신규 자산 편입 여부, 혹은 유상감자·합병 등 대안적 주주환원 방식 채택 여부가 향후 회사 방향성을 결정할 핵심 변수로 남아 있다. 운용사인 NH농협리츠운용은 과거 IR을 통해 운용 자산의 주기적인 현장 점검과 매각 가치 극대화를 위해 노력하고 있으며, 향후 유동성 확충을 위한 M&A, 우량 재투자 물건 미확보시 유상감자 또는 자사주 매입 등 주주가치 제고 방안을 사전 검토해 실천해 나가겠다고 밝힌 바 있다. 신규 자산 편입 속도와 조건에 따라 회사의 자산 구성과 수익 구조가 상당 부분 재편될 가능성이 있다.
NH프라임리츠는 재간접 구조 특유의 안정적 임대수익 기반 위에, 자산 매각이 이뤄지는 해에는 이익과 배당이 크게 확대되는 패턴을 보여왔다. 과거 시장 조사에서는 순자산가치 대비 주가 비율이 1배를 밑도 국면이 확인된 바 있으며, 이 같은 순자산 대비 할인은 소형 시가총액과 재간접 구조에 대한 시장의 신중한 접근과 관련이 있다는 해석이 나온다. 시가배당률 측면에서는 상장 이후 여러 해에 걸쳐 상장리츠 평균을 웃도는 수준을 보여온 것으로 파악되며, 자산 매각 차익이 발생한 시기에는 특별배당이 더해지며 일시적으로 배당 규모가 확대되는 경향이 있었다. 다만 이러한 특별배당은 일회성 요인에 기반하는 만큼 매각 이후 재투자 자산의 임대수익만으로는 이전 수준의 배당을 유지하기 어려울 수 있다는 점도 함께 고려할 부분이다. 최근 몇 해의 연간 손익은 적자에서 흑자로, 다시 이익 규모가 축소되는 방향으로 크게 출렁였으며, 이 같은 변동성은 향후 신규 자산 편입 속도와 조건에 따라 다시 바뀔 수 있다.
NH프라임리츠는 삼성SDS타워(2023년), 더에셋 강남(2024년), 강남N타워(2025년), 서울스퀘어(2026년)로 이어지는 순차 매각을 통해 여러 해에 걸쳐 특별배당을 실시해온 이력이 있다. 이는 재간접 구조가 지닌 명확한 매각 시점 도래라는 특성에서 비롯된 것으로, 실물 자산을 직접 보유한 리츠와 비교해 매각 타이밍을 예측하기 상대적으로 용이하다는 평가를 받는다. 다만 향후 특별배당이 재현될지는 신규 재투자 자산의 매각 계획 여부에 달려 있다.
회사는 매각 회수 원금을 아크플레이스, 판교테크윈, 시그니쳐타워, 센터포인트 광화문, 하나오피스리츠 종류주 등 다양한 자산에 순차적으로 배분해왔다. 이 같은 재투자 다각화는 특정 자산·권역에 대한 편중 리스크를 완화하는 효과가 있다. 최근 하나오피스리츠 재구조화 참여 사례에서도 감정평가액 상승과 함께 기관 수요가 몰린 것으로 알려져 재투자 자산의 질적 측면이 뒷받침되는 모습이다.
포트폴리오에서 가장 큰 비중을 차지했던 서울스퀘어 매각이 2026년 3월 약 1조 2,800억원에 마무리되면서, 단일 자산 편중에 따른 리스크가 해소됐다. 이는 향후 재투자 자산 선정에 있어 상대적으로 큰 유연성을 확보하게 됐다는 의미로 해석된다. 다만 회수 원금을 어떤 자산에 어떤 조건으로 다시 투입할지는 아직 확정되지 않은 부분이 많다.
NH프라임리츠는 자산의 상당 부분을 다른 운용사가 조성한 펀드·리츠의 수익증권으로 보유하고 있어, 개별 자산의 운용·매각 의사결정에 대한 직접적 통제력이 제한적이다. 이는 실질 운용이 아니라 펀드 운용사의 계획에 따라가는 성격이 강하다는 평가로 이어진다. 이러한 구조적 특성은 재간접 리츠 전반의 공통된 한계로 지적된다.
NH프라임리츠는 상장리츠 중 시가총액이 최저 수준에 머물러 있으며, 이는 지수·ETF 편입 등을 통한 기관 자금 유입에 물리적 장벽으로 작용한다. 신규 상장리츠들이 유상증자 등을 통해 몸집을 키워나가는 흐름 속에서 시가총액 양극화가 심화될 가능성도 제기된다. 유동성이 제한적인 만큼 대량 매매 시 가격 영향이 상대적으로 클 수 있다.
서울스퀘어를 포함한 초기 상장 자산이 모두 매각된 이후 재투자 원금의 상당 부분이 아직 신규자산에 완전히 배치되지 않은 상태다. 신규자산 편입이 지연될 경우 자산 공백기 동안 수익성이 저하될 우려가 있으며, 유상감자·합병 등 대안이 논의되는 만큼 향후 회사의 사업 방향 자체가 바뀔 가능성도 배제할 수 없다.
NH프라임리츠는 2026년 3월 서울스퀘어 매각을 끝으로 상장 당시 편입했던 4개 자산을 모두 교체하며 새로운 국면에 들어섰다. 그간 자산 매각이 이뤄질 때마다 특별배당을 통해 주주환원을 강화해온 트랙레코드가 있으나, 이는 일회성 요인에 기반한 것으로 향후 재현 여부는 신규 재투자 자산의 매각 계획에 달려 있다. 2025년 연간 실적은 매출과 영업이익이 크게 줄어 영업손실로 전환됐는데, 이는 해당 회계기간에 대형 매각 차익이 인식되지 않은 영향으로 해석된다. 회수한 재투자 원금은 판교테크윈, 시그니쳐타워, 센터포인트 광화문, 하나오피스리츠 종류주 등으로 순차 배분되고 있으며, 하나금융그룹 강남사옥 투자 추진 등 추가 재투자 논의도 이어지고 있다. 재간접 구조 특유의 운용 자율성 제약과 소형 시가총액에 따른 유동성 한계는 지속되는 과제로 남아 있다. 앞으로의 방향은 신규 자산 편입 속도와 조건, 그리고 회사가 선택할 주주환원 방식에 따라 크게 달라질 수 있다.
English version
NH Prime REIT completed the sale of its largest asset, Seoul Square, in March 2026, marking its first full portfolio turnover since listing.
NH Prime REIT, listed in 2019, is Korea's first fund-of-funds listed REIT. Rather than directly owning a single property, it holds beneficiary certificates of real estate funds and REITs that have been vetted by multiple investment professionals across diversified assets. At listing, its portfolio consisted of beneficiary certificates linked to four office assets: Seoul Square, Gangnam N Tower, The Asset Seocho (Samsung C&T Seocho building), and Samsung SDS Tower. As each asset's holding period matured, sequential disposals followed: Samsung SDS Tower in 2023, The Asset Gangnam in 2024, and Gangnam N Tower in 2025. Recovered reinvestment capital flowed into Arc Place near Gangnam Station, Pangyo Techwon, Signature Tower in the downtown district, and Centerpoint Gwanghwamun. In March 2026, the sale of Seoul Square, the last of the original listing-time assets, was completed as the large downtown office building was acquired for approximately KRW 1.28 trillion by Korea Investment Real Asset Management, a Korea Investment Holdings affiliate. Part of the recovered principal was subsequently deployed into preferred shares of Hana Office REIT, with NH Prime REIT acquiring KRW 15 billion of such shares out of the KRW 41 billion principal recovered from the Seoul Square investment. The asset manager is NH Nonghyup REITs Management, and the direction for the remaining recovered principal and any new asset acquisitions remains a closely watched variable. A defining feature versus directly-held REITs is that the timing and terms of individual asset operations and sales are largely governed by the decisions of the underlying fund or REIT managers.
Confirmed annual results show that NH Prime REIT's earnings vary significantly year to year depending on the timing of gains from underlying asset disposals. In 2022, revenue was KRW 7.63 billion and operating profit KRW 7.35 billion, an operating margin of 96.2%; in 2023, revenue rose to KRW 14.63 billion with operating profit of KRW 12.85 billion, an 87.8% operating margin, as profit scale expanded significantly. In 2024, revenue remained similar at KRW 14.63 billion while operating profit fell to KRW 7.02 billion, lowering the operating margin to 48.0%, though profitability stayed elevated. In contrast, 2025 revenue dropped sharply to KRW 3.98 billion and the operating result swung to a loss of KRW 201 million. Net income, however, stayed marginally positive at KRW 144 million, a pattern closely tied to the fund-of-funds structure, where large disposal gains at the underlying asset level are not always directly recognized in the income statement of that accounting period. Shareholders' equity has remained broadly stable, moving from KRW 99.56 billion in 2022 to KRW 110.28 billion in 2023, KRW 110.64 billion in 2024, and KRW 109.53 billion in 2025, while total liabilities have stayed very low, in the range of a few hundred million to about KRW 2 billion won. Operating cash flow swung from an inflow of KRW 2.13 billion in 2022 to an outflow of KRW 429 million in 2023, an inflow of KRW 10.54 billion in 2024, and an outflow of KRW 541 million in 2025, showing that cash flow timing is driven even more by asset-sale and reinvestment cycles than by reported earnings. Overall, the company's annual results reflect a base of stable rental-linked income overlaid with one-off asset disposal gains, and the 2025 contraction appears attributable to the absence of a major recognized disposal gain within that particular accounting period.
Korea's listed REIT market has continued to grow, with a total of 24 REITs listed on the KOSPI surpassing KRW 16 trillion in combined assets. Unlike most listed REITs that directly acquire and operate physical assets, NH Prime REIT allocates the bulk of its assets to beneficiary certificates of funds and REITs sponsored by other asset managers, a fund-of-funds approach. This structure is classified as a fund-of-funds REIT investing more than 40% of assets in beneficiary certificates, and is often assessed as being more dependent on the will and planning of the underlying fund manager than on genuine independent asset management. In terms of capital recycling, NH Prime REIT and NH All One REIT, both managed by NH Nonghyup REITs Management, are seen as having pursued relatively active strategies, though capital recycling remains generally uncommon among domestic listed REITs, most of which, given their relatively short listing history, still hold the original assets from their IPOs. Office leasing markets vary considerably in vacancy rates by district, with large prime offices generally securing more stable tenant demand, even as broader concerns about a peak in the office market cycle persist. Competing fund-of-funds REITs include Igis Value Plus REIT, which operate on a fundamentally different basis from AMC-driven REITs that directly develop and manage physical assets. NH Prime REIT's market capitalization remains among the lowest of listed REITs, a factor cited as limiting institutional demand growth via index or ETF inclusion.
| Price | ₩3,775 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.07T |
| P/E | 6.1 |
| P/B | 0.63 |
| ROE | 10.7% |
The most important item to monitor is the direction of reinvestment for the proceeds from the Seoul Square sale, which was completed in March 2026. NH Prime REIT is pursuing an acquisition of a Gangnam office asset using the principal recovered from the Seoul Square stake sale, following the earlier completion of reinvestment of KRW 32.5 billion recovered from The Asset Gangnam and Gangnam N Tower into three assets: Pangyo Techwon, Signature Tower in the downtown district, and Centerpoint Gwanghwamun. More recently, a restructuring was completed in which Hana Office REIT and the Public Officials Benefit Association for Science and Technology invested KRW 15 billion and KRW 50 billion respectively, with NH Prime REIT deploying KRW 15 billion of the KRW 41 billion principal recovered from Seoul Square into Hana Office REIT preferred shares. In addition, discussions on new asset acquisitions continue, including a review by NH Prime REIT of a preferred-share investment in a deal involving Signature Tower, for which KB Asset Management was selected as the preferred bidder. The eventual deployment of remaining Seoul Square proceeds, whether new assets are acquired, or whether alternative shareholder return methods such as a paid-in capital reduction or M&A are adopted, remain key variables shaping the company's future direction. The asset manager, NH Nonghyup REITs Management, has previously stated through investor relations that it strives to periodically inspect operating assets and maximize disposal value, and that it will proactively review and implement shareholder value measures such as M&A for liquidity expansion, or a paid-in capital reduction or share buybacks if quality reinvestment targets are not secured. The pace and terms of new asset acquisitions could substantially reshape the company's asset composition and earnings structure going forward.
NH Prime REIT has shown a pattern in which a stable rental-income base tied to its fund-of-funds structure is supplemented by sharply expanded profit and dividends in years when underlying asset sales are completed. Past market surveys have identified periods where its price-to-net-asset-value ratio fell below 1x, a discount that has been attributed in part to its small market capitalization and the market's cautious approach to the fund-of-funds structure. On a dividend yield basis, the company has been noted over several years since listing as running above the average for listed REITs, with special dividends temporarily enlarging total payouts in years when asset disposal gains materialized. That said, because such special dividends rest on one-off factors, rental income alone from reinvested assets may not be sufficient to sustain prior dividend levels going forward. Annual earnings in recent years have swung considerably, moving from loss to profit and then narrowing again in scale, and this volatility could shift further depending on the pace and terms of any future asset acquisitions.
NH Prime REIT has a history of paying special dividends across multiple years through sequential disposals of Samsung SDS Tower (2023), The Asset Gangnam (2024), Gangnam N Tower (2025), and Seoul Square (2026). This stems from the fund-of-funds structure's characteristic of having clearly defined asset maturity and sale timing, which is seen as relatively more predictable than for REITs holding physical assets directly. Whether special dividends recur going forward depends on the disposal plans for newly reinvested assets.
The company has sequentially allocated recovered principal from disposals into diverse assets including Arc Place, Pangyo Techwon, Signature Tower, Centerpoint Gwanghwamun, and Hana Office REIT preferred shares. This reinvestment diversification helps mitigate concentration risk in any single asset or district. The recent participation in Hana Office REIT's restructuring reportedly saw institutional demand converge alongside a rise in appraised asset values, suggesting reasonable quality in the reinvested assets.
The completion of the Seoul Square sale for approximately KRW 1.28 trillion in March 2026, resolving the largest single-asset weighting in the portfolio, is interpreted as providing relatively greater flexibility for future reinvestment asset selection. However, many details of which assets and on what terms the recovered principal will be redeployed remain undecided.
Because NH Prime REIT holds a substantial portion of its assets as beneficiary certificates of funds and REITs organized by other asset managers, its direct control over individual asset operations and disposal decisions is limited. This has led to assessments that the entity functions less as an active manager and more as a follower of underlying fund managers' plans, a limitation commonly cited across fund-of-funds REITs generally.
NH Prime REIT's market capitalization remains among the lowest of listed REITs, posing a physical barrier to institutional capital inflows via index or ETF inclusion. As newly listed REITs continue to expand through capital raises, concerns have been raised about a widening market-cap divergence across the sector. Given the limited liquidity, large trades could have a relatively greater impact on price.
Following the disposal of all original listing-time assets including Seoul Square, a substantial portion of reinvestment principal has yet to be fully deployed into new assets. Delays in new asset acquisitions raise concerns about reduced profitability during any asset gap period, and given that alternatives such as a paid-in capital reduction or M&A are under discussion, the possibility that the company's overall business direction could change cannot be ruled out.
NH Prime REIT entered a new phase following the March 2026 sale of Seoul Square, completing the turnover of all four assets held at the time of listing. The company has a track record of strengthening shareholder returns through special dividends whenever asset sales occurred, though this rests on one-off factors and whether it recurs depends on the disposal plans for newly reinvested assets. FY2025 results showed a sharp decline in revenue and operating profit, swinging to an operating loss, which appears attributable to the absence of a large recognized disposal gain within that accounting period. Recovered reinvestment principal has been sequentially allocated to Pangyo Techwon, Signature Tower, Centerpoint Gwanghwamun, and Hana Office REIT preferred shares, with further reinvestment discussions ongoing, including a proposed investment in the Hana Financial Group Gangnam building. Structural constraints on management autonomy inherent to the fund-of-funds format, along with liquidity limits tied to its small market capitalization, remain persistent challenges. The company's future direction may be significantly shaped by the pace and terms of new asset acquisitions and the shareholder return method it ultimately chooses.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
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