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Xi S&D · 부동산·리츠 · 코스피 · 리포트 2026-06-30
2025년 신규수주 3조625억 원 달성으로 연말 수주잔고가 4조5,216억 원으로 급증하며 중기 매출 기반이 크게 강화됐으나, 주택부문 대손상각·저위 영업이익률 지속이 수익성 회복 속도를 좌우하는 핵심 관전 포인트다.
자이에스앤디는 2000년 설립, 2019년 코스피에 상장한 GS건설 계열의 중견 건설·부동산서비스 전문기업이다. 사업은 건축, 주택, 홈솔루션(HS)의 3개 부문으로 구성되며, 2025년 매출 기준 건축 약 67%, HS 약 23%, 주택 약 10%의 비중을 차지한다. 건축부문은 반도체·디스플레이·2차전지 클린룸, 데이터센터, 화공플랜트 등 첨단산업 생산시설의 설계·시공을 핵심 역량으로 삼으며, LG디스플레이·LG화학 등이 주요 고객이다. 자회사 자이씨앤에이를 통해 배터리·반도체 특화 시설 구축 역량을 강화하고 있으며, AI 산업 성장에 따른 데이터센터 수요 대응과 친환경 플랜트 분야 확장도 추진하고 있다. 주택부문은 GS건설의 '자이(Xi)' 브랜드를 기반으로 독자 브랜드 '자이르네'·'자이엘라'를 앞세워 500세대 내외 도심 중규모 재건축 및 자체개발 사업에 집중하며, 2025년 도시정비부문 신설로 정비사업 시장 공략을 가속화하고 있다. 홈솔루션부문은 스마트홈 시스템, 환기형 공기청정 '시스클라인', 빌트인 가전 판매, 부동산 임대·관리(PM) 서비스를 제공하며 경기 방어적 안정 수익원 역할을 담당한다. 경쟁 구도 측면에서 건축부문은 클린룸·IDC 특화 중견사로서 대형사와 전문적으로 차별화된 틈새 포지션을 형성하고 있으며, 주택부문은 GS 브랜드 후광을 활용해 대형사가 집중하지 않는 중소 규모 사업장에서 수주 경쟁력을 확보하는 이중 전략을 구사한다.
연결 매출은 2022년 2조4,790억 원을 정점으로 3년 연속 감소해 2025년 1조3,876억 원에 그쳤으며, 영업이익률도 같은 기간 8.0%에서 2024년 저점 0.2%를 거쳐 2025년 0.9%로 소폭 반등했다. 지배주주 귀속 순이익은 2024년 약 16억 원(사실상 손익분기)에서 2025년 356억 원으로 대폭 개선됐고, 영업이익도 2024년 24억 원에서 2025년 125억 원으로 426% 급증했다. 2025년 부문별로 HS는 매출 3,224억 원·영업이익 368억 원(전년 대비 +13.8%, +30.5%)으로 전사 이익 창출을 주도했으며, 건축은 매출 9,337억 원·영업이익 53억 원(-10.9%, -64.7%)으로 발주처의 투자 시기 조정 영향을 받았다. 주택부문은 천안자이타워 미분양에 따른 대손상각비 305억 원—4분기에만 268억 원—을 인식하며 영업손실 -296억 원을 기록, 전사 이익의 주요 드래그 요인으로 작용했다. 분기별로는 1·2분기 연속 영업적자(각각 -106억 원, -27억 원) 후 3분기 +284억 원으로 대폭 반등했으나, 4분기 대손상각 반영으로 다시 -25억 원에 그쳤다. 2026년 1분기는 매출 2,703억 원(전년 동기 대비 -13.6%)으로 외형이 위축됐으나, 영업이익 113억 원·지배주주 귀속 순이익 61억 원으로 모두 흑자 전환에 성공했다. 2026년 1분기 부문별 구성은 건축 1,695억 원(62.7%), HS 698억 원(25.8%), 주택 310억 원(11.5%)이었다. 영업현금흐름은 2024년 -890억 원에서 2025년 +633억 원으로 전환됐으며, 부채비율도 2022년 170.4%에서 2025년 71.0%로 4년간 100%포인트 이상 하락해 재무 건전성이 뚜렷이 개선됐다.
한국건설산업연구원은 2026년 국내 건설수주가 전년 대비 약 4% 증가한 231.2조 원 규모로 회복될 것으로 전망했으며, 대한건설정책연구원도 2026년 건설투자가 약 2% 증가한 269조 원 수준에 그칠 것으로 내다봤다. 공공 부문이 역대 최대 SOC 예산(21.1조 원) 집행으로 회복을 견인하는 반면, 민간 건설투자 증가는 제한적으로 예상된다. 주택시장은 수도권 2~3% 상승, 비수도권 보합 내지 소폭 하락으로 지역 간 양극화가 심화되는 구조가 이어지고 있어, 비수도권 미분양 누적이 중견 건설사에 구조적 부담 요인으로 잔존한다. 도시정비(재개발·재건축) 시장은 2026년 발주액이 80조 원에 육박할 것으로 예상되며, 대형사와 중견사 간 경쟁이 심화되는 가운데 자이에스앤디는 독자 브랜드 전략으로 서울·수도권 소규모 정비사업 시장에서의 차별화를 추진하고 있다. AI·반도체·배터리 산업의 성장세에 따른 첨단 생산시설 및 데이터센터 수요 확대는 비주거 건축 분야의 상대적 강세를 지지하며, 건축부문 특화 전략의 수혜 가능성을 높인다. 반면 건설공사비지수는 2026년 4월 기준 전년 동월 대비 4.4% 상승해 역대 최고 수준을 유지하며, 건설업체의 수익성에 지속적 부담 요인으로 작용하고 있다. PF 대출 규제 장기화, 민간 건설투자 위축, 안전 규제 강화 등이 업종 전반의 회복을 제약하는 공통 변수로 남아 있다.
| 주가 | ₩8,530 |
|---|---|
| 시가총액 | 3,308억원 |
| ROE | 7.7% |
| 배당수익률 | 1.76% |
회사는 2026년 매출 목표로 1조6,000억 원, 신규수주 목표로 3조2,000억 원을 제시했다. 2025년 말 수주잔고 4조5,216억 원은 연간 매출 목표의 약 2.8배 규모로, 공정률 기반 매출 인식의 구체적 기반이 마련돼 있다. 도시정비부문은 2026년 1조 원의 수주 목표를 공개했으며, 독자 브랜드 '자이르네'·'자이엘라'를 앞세워 서울·수도권 소규모 정비사업 수주에 공격적으로 나서고 있다. 2026년 주요 수주 실적으로는 을지로 3-1,2지구 업무시설(2,049억 원), 용인특례시 김량장동 가로정비주택사업(1,039억 원)이 확인됐으며, 경북 상주 773가구 아파트(도급 2,398억 원, 창사 이래 최대 단일 수주 계약)도 체결됐다. 건축부문은 배터리·반도체 클린룸과 데이터센터 특화 시공 역량을 전략적으로 강화하며, AI 인프라 투자 확대에 따른 비주거 건축 발주 증가에 적극 대응하고 있다. 수주잔고 증가에 따른 착공 현장 확대로 분기 매출 인식이 점진적으로 늘어날 여지가 있으나, 실제 착공·준공 시점은 발주처 일정과 인허가 여건에 따라 변동 가능성이 있다. 홈솔루션부문은 설치 기반의 유지보수 구조 덕분에 비교적 안정적인 매출 흐름을 이어가며 전사 수익성의 방어적 기반 역할을 지속할 것으로 기대된다.
주가는 순자산 대비 상당폭 할인된 구간에 위치하고 있으며, 주택부문 대손상각 및 영업이익률 저위 우려가 이 할인의 주요 배경으로 거론된다. 이익 측면에서는 2022년 고수익 구간에서 2024년 사실상 손익분기 수준으로 급격히 수축했다가 2025년 이익 회복 방향으로 전환됐고, 2026년 1분기 흑자 전환까지 확인되면서 손익 기반 비교의 참고 기준이 변화하는 국면에 접어들고 있다. 주당 현금배당은 150원을 유지하고 있으며, 수익성이 낮았던 기간에도 배당이 이어졌다는 점에서 주주 환원 연속성의 지표로 관찰 가능하다. 수주잔고가 연간 매출의 세 배를 넘는 수준으로 확대된 점은 파이프라인 기반 기업가치 평가에서 긍정적 요소로 작용하나, 주택부문 이익화 불확실성과 착공·준공 일정의 가변성이 이를 할인하는 구조로 기능하고 있다. 건설업종 내 재무 건전성 지표(부채비율 71.0%) 관점에서 중견사 그룹 내 상위권에 속하지만, 이익 창출력 회복의 지속성이 추가로 확인되지 않는 한 자산 기준 가치와 주가 사이의 간격이 좁혀지는 속도는 제한될 수 있다.
2025년 신규수주 3조625억 원은 당초 목표(2조8,000억 원)를 9.4% 초과달성한 규모로, 연말 수주잔고를 4조5,216억 원(전년 대비 +58.8%)으로 끌어올렸다. 이는 2026년 매출 목표(1조6,000억 원)의 약 2.8배에 해당해 향후 2~3년치 공정률 기반 매출의 기반이 이미 상당 부분 마련돼 있음을 의미한다. 2026년에도 을지로 업무시설(2,049억 원), 용인특례시(1,039억 원), 상주 아파트(2,398억 원, 창사 이래 최대) 등 대형 계약을 연속 체결하며 수주 기반을 추가 강화하고 있다.
홈솔루션부문은 스마트홈·공기청정 시스템의 설치 후 유지보수 구조를 바탕으로 경기 사이클에 비교적 덜 민감한 안정 수익을 창출하며, 2025년 영업이익 368억 원(+30.5% YoY)으로 전사 흑자를 주도했다. 건축부문은 반도체·배터리 클린룸 및 데이터센터 특화 시공 역량을 보유해 AI 인프라 투자 확대에 따른 비주거 건축 수요의 수혜가 기대된다. 두 부문의 결합이 주택 경기 침체기에도 전사 수익성의 최소 기준선을 지지하는 이중 방어 구조를 형성하고 있다.
부채비율이 2022년 170.4%에서 2025년 71.0%로 4년 만에 100%포인트 이상 하락하며 중견 건설사 중 비교적 양호한 재무구조를 갖추게 됐다. 영업현금흐름도 2024년 -890억 원에서 2025년 +633억 원으로 흑자 전환해 유동성 우려를 완화했다. 낮아진 부채 부담은 향후 선별적 신규 프로젝트 참여와 추가 수주 활동 시 재무 여력을 제공하는 구조적 강점으로 기능한다.
주택부문은 2025년 천안자이타워 미분양으로 대손상각비 305억 원(4분기 268억 원)을 인식하며 -296억 원의 영업손실을 기록했고, 이는 같은 해 전사 영업이익(125억 원)의 두 배를 넘는 규모다. 지방 부동산 침체가 지속될 경우 유사한 미분양·공사비 회수 지연이 타 사업장에서 재발할 가능성이 구조적 리스크로 남아 있다. 2025년 주택부문 매출도 전년 대비 46.8% 감소해 부문 외형 자체가 크게 위축된 상태로, 단기 내 극적인 회복을 기대하기 어렵다.
연결 매출은 2022년부터 3년 연속 감소했으며, 2026년 1분기에도 전년 동기 대비 13.6% 감소가 확인되어 외형 반등의 가시화가 아직 이루어지지 않고 있다. 영업이익률은 2022년 8.0%에서 2025년 0.9%로 크게 수축해 원가 구조의 근본적 개선이 이루어지고 있는지에 대한 지속적 점검이 필요하다. 공사비지수가 지속 상승하는 환경에서 저마진 구조가 유지될 경우, 일부 현장의 원가 초과 위험이 전사 이익에 불균형적으로 큰 영향을 미칠 수 있다.
자이에스앤디는 GS건설과의 브랜드 사용 계약을 통해 주거 브랜드 경쟁력을 유지하고 있어, 모회사 재무 상황이나 브랜드 가치 변동이 사업 안정성에 영향을 미칠 수 있다. PF 대출 규제 장기화와 민간 건설투자 위축은 2026년 신규수주 목표(3조2,000억 원) 달성과 착공 일정 확보에 잠재적 걸림돌이 될 수 있다. 수주 증가가 곧바로 매출로 이어지기까지의 착공·공정률 시차는 외형 회복의 가시성을 낮추는 요인이며, 이 구조는 단기 실적 예측의 변동성을 높인다.
자이에스앤디는 2025년 신규수주 초과달성과 수주잔고 58.8% 급증으로 중기 매출 파이프라인을 크게 강화했으며, 부채비율 71.0%, 영업현금흐름 흑자 전환 등 재무 건전성도 뚜렷이 개선됐다. 수익성은 HS부문의 안정적 기여에 힘입어 2024년 저점에서 반등했으나, 주택부문 대손상각과 0.9%의 저위 영업이익률이 여전히 전사 이익 기반의 취약성을 드러낸다. 2026년 1분기 영업이익 흑자 전환은 방향성 개선을 시사하지만, 매출 감소세 지속과 분기 손익의 높은 변동성은 회복 경로의 불확실성을 남기고 있다. 건축부문의 첨단산업 시설 특화와 도시정비 신사업 진출은 중장기 성장 기반을 다변화하는 긍정적 요소이나, 지방 주택시장 침체와 건설공사비 인플레이션이라는 구조적 역풍이 단기 이익 개선 속도를 제약하는 요인으로 공존한다. 투자자들은 2026년 2분기 이후 분기 실적 발표, 수주 누계 현황, 주택부문 미분양 해소 속도를 지속적으로 모니터링하며 수익성 회복 경로의 지속 가능성을 독립적으로 판단할 필요가 있다.
English version
2025 new orders of KRW 3.06 trillion lifted the year-end backlog to KRW 4.52 trillion, substantially strengthening the medium-term revenue base; however, housing-segment bad-debt charges and persistently thin operating margins remain the defining variables for the pace of profitability recovery.
ZAI S&D was established in 2000 and listed on KOSPI in 2019 as a mid-tier construction and real-estate services affiliate of GS E&C. Operations span three segments—Architecture, Housing, and Home Solution (HS)—contributing approximately 67%, 10%, and 23% of 2025 revenue, respectively. The Architecture segment specializes in designing and constructing advanced industrial facilities including semiconductor/display clean rooms, data centers, battery plants, and petrochemical facilities; LG Display and LG Chem are among its key clients. Subsidiary ZAI C&A reinforces the group's specialized factory-build capabilities for battery and semiconductor applications, while the segment is actively expanding into data-center construction and eco-friendly plant projects to capture AI-driven infrastructure demand. The Housing segment leverages GS E&C's flagship 'Xi' brand through its own sub-brands 'Xi Rene' and 'Xi Ella,' targeting mid-scale urban redevelopment and proprietary development projects of approximately 500 units; an Urban Renewal division was newly established in 2025 to accelerate penetration of the redevelopment market. The HS segment offers smart-home systems, the 'SysClein' ventilation air-purifier, built-in appliances, and property rental/management (PM) services, functioning as a relatively recession-resistant earnings stabilizer. Competitively, the Architecture segment occupies a niche position as a clean-room and IDC specialist among mid-tier builders, while the Housing segment leverages the GS Xi brand halo to compete effectively for small-to-mid-scale contracts where large conglomerate builders are less focused.
Consolidated revenue peaked at KRW 2.48 trillion in 2022 and has declined for three consecutive years, reaching KRW 1.39 trillion in 2025; the operating margin compressed from 8.0% (2022) to a trough of 0.2% (2024) before edging back to 0.9% in 2025. Equity-holder net income recovered sharply to KRW 35.6 billion in 2025 from KRW 1.7 billion (near break-even) in 2024, and operating profit surged 426% from KRW 2.4 billion to KRW 12.5 billion. Within 2025 segments, HS led with revenue of KRW 322.4 billion and operating profit of KRW 36.8 billion (+30.5% YoY), anchoring company-wide profitability; Architecture posted revenue of KRW 933.7 billion and operating profit of KRW 5.3 billion (–10.9% and –64.7% YoY, respectively), hurt by client investment delays. The Housing segment recognized KRW 30.5 billion in bad-debt charges—KRW 26.8 billion in Q4 alone—from unsold units at Cheonan Xi Tower and recorded an operating loss of KRW –29.6 billion, serving as a significant drag on consolidated earnings. Quarterly operating profit swung from consecutive losses (–KRW 10.6 billion in Q1, –KRW 2.7 billion in Q2) to a strong +KRW 28.4 billion in Q3, before the loan-loss charges reversed it to –KRW 2.5 billion in Q4. In 2026Q1, revenue declined 13.6% YoY to KRW 270.3 billion, but both operating profit (KRW 11.3 billion) and equity-holder net income (KRW 6.1 billion) successfully turned positive. The 2026Q1 segment mix was Architecture 62.7% (KRW 169.5 billion), HS 25.8% (KRW 69.8 billion), and Housing 11.5% (KRW 31.0 billion). Operating cash flow turned strongly positive—from –KRW 89.0 billion (2024) to +KRW 63.3 billion (2025)—and the debt ratio fell by over 100 percentage points from 2022 to 2025, confirming a meaningful recovery in financial health.
The Korea Construction & Economy Research Institute projects 2026 domestic construction orders to recover approximately 4% YoY to KRW 231.2 trillion, while the Research Institute of Construction & Economy forecasts actual construction investment growth of around 2% to KRW 269 trillion. The recovery is expected to be led primarily by a record-high SOC budget (KRW 21.1 trillion), while private-sector construction investment growth remains limited. The housing market is bifurcating structurally—forecasters project 2–3% price gains in the Seoul metropolitan area versus flat-to-modestly-negative trends in the regions—and accumulated non-metropolitan unsold inventory remains a persistent structural burden for mid-tier builders. The urban renewal market is expected to see issuance approaching KRW 80 trillion in 2026, intensifying competition between large conglomerates and mid-tier firms; ZAI S&D is differentiating through its proprietary brand strategy targeting small-scale Seoul/metropolitan redevelopment projects. Demand for advanced manufacturing facilities and data centers—driven by AI, semiconductor, and battery industry growth—supports relative strength in the non-residential construction segment and validates the Architecture segment's specialization strategy. Conversely, the construction cost index rose 4.4% YoY as of April 2026, hovering at record highs, sustaining cost-inflation pressure across the sector. Prolonged PF credit tightness, weak private-sector construction investment, and tightening safety regulations remain common constraints on overall sector recovery.
| Price | ₩8,530 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.33T |
| ROE | 7.7% |
| Dividend yield | 1.76% |
Management has set a 2026 revenue target of KRW 1.6 trillion and a new-order target of KRW 3.2 trillion. The year-end 2025 backlog of KRW 4.52 trillion—approximately 2.8 times the annual revenue target—provides a concrete pipeline for progressive percentage-of-completion revenue recognition. The Urban Renewal division has announced a 2026 goal of KRW 1 trillion in redevelopment orders, aggressively pursuing small-scale Seoul/metropolitan renovation contracts under the 'Xi Rene' and 'Xi Ella' brands. Confirmed 2026 order wins include the Euljiro 3-1,2 District office building (KRW 204.9 billion) and the Yongin Gimrangjang-dong street rehabilitation project (KRW 103.9 billion); the Sangju 773-unit residential complex (KRW 239.8 billion—the largest single contract in company history) was also signed. The Architecture segment is strategically investing in clean-room and data-center construction expertise to capture rising demand from battery, semiconductor, and AI infrastructure clients. As more newly-won projects reach groundbreaking stage, quarterly revenue recognition should gradually expand, though the precise timing of construction starts and completions depends on client readiness and regulatory permitting. The HS segment's installed-base service model is expected to sustain relatively stable revenue flows, continuing to serve as a defensive earnings floor for the consolidated company.
The stock is trading at a substantial discount to book value, a discount broadly attributed to the housing segment's recurring losses and persistently below-average operating margins. On an earnings basis, profitability collapsed from a high in 2022 to near break-even in 2024, then began recovering in 2025 and achieved a positive swing in 2026Q1—a trajectory that shifts the baseline against which earnings-multiple comparisons are made. The company has maintained a per-share cash dividend of KRW 150, continuing payouts even through periods of depressed profitability, which is observable as an indicator of sustained shareholder return commitment. The order backlog exceeding three times annual revenue is a positive input in pipeline-based valuation frameworks, but uncertainty in housing-segment profit conversion and the variability in construction start/completion timing maintain a discount to that pipeline value. Within the mid-tier builder peer group, the debt ratio of 71.0% represents a relative financial strength; however, until the recovery in earnings power is confirmed as durable, the gap between asset-based value and market price is likely to narrow only gradually.
2025 new orders of KRW 3.06 trillion surpassed the original target by 9.4%, lifting the year-end backlog to KRW 4.52 trillion (+58.8% YoY). This figure represents roughly 2.8 times the 2026 revenue target of KRW 1.6 trillion, meaning the pipeline for the next 2–3 years is already substantially in place. In 2026, additional large contracts—Euljiro office building (KRW 204.9 billion), Yongin (KRW 103.9 billion), and the Sangju residential complex (KRW 239.8 billion, the largest single contract in company history)—have further reinforced the backlog.
The HS segment generates relatively cycle-resistant revenue through its installed-base maintenance model for smart-home and air-purification systems, delivering operating profit of KRW 36.8 billion (+30.5% YoY) in 2025 and anchoring company-wide profitability. The Architecture segment's specialized capabilities in semiconductor/battery clean rooms and data centers position it to benefit from rising AI infrastructure investment driving non-residential construction demand. The combination of these two segments creates a dual-layer defensive earnings structure that sustains a minimum profitability floor even through housing downturns.
The debt ratio fell by over 100 percentage points from 170.4% (2022) to 71.0% (2025), placing ZAI S&D among the more financially sound mid-tier construction companies. Operating cash flow turned positive—swinging from –KRW 89.0 billion (2024) to +KRW 63.3 billion (2025)—alleviating prior liquidity concerns. The reduced leverage provides structural financial flexibility to pursue selective new project starts and additional order campaigns going forward.
The housing segment recognized KRW 30.5 billion in bad-debt charges (KRW 26.8 billion in Q4 alone) from Cheonan Xi Tower unsold units and posted an operating loss of KRW –29.6 billion in 2025—more than double the full-year consolidated operating profit of KRW 12.5 billion. The prolonged non-metropolitan real-estate downturn means the risk of similar unsold-unit and cost-recovery delays recurring at other regional project sites remains a structural concern. Housing segment revenue also fell 46.8% YoY in 2025, reflecting a sharp contraction in both scale and earnings contribution that is unlikely to reverse dramatically in the near term.
Consolidated revenue has declined for three consecutive years since 2022, and 2026Q1 confirmed a continued 13.6% YoY decrease, meaning a meaningful top-line recovery has yet to materialize. The operating margin has compressed from 8.0% (2022) to 0.9% (2025), raising ongoing questions about whether fundamental cost-structure improvements are taking hold. In a sustained construction cost-inflation environment, the current thin-margin structure means that even modest cost overruns at individual sites can have a disproportionately large impact on consolidated earnings.
ZAI S&D's residential brand competitiveness relies on a brand-use agreement with GS E&C, meaning changes in the parent's financial health or brand reputation could affect operating stability. Prolonged PF credit restrictions and weak private-sector construction investment represent potential obstacles to achieving the 2026 new-order target of KRW 3.2 trillion and securing timely construction starts. The lead time between order wins and revenue recognition—driven by groundbreaking schedules and construction progress—continues to suppress near-term top-line recovery visibility and elevates short-term earnings forecast variability.
ZAI S&D significantly strengthened its medium-term revenue pipeline through record new orders and a 58.8% surge in the backlog in 2025, while key financial health metrics—the debt ratio declining to 71.0% and operating cash flow turning positive—showed meaningful improvement. Profitability recovered from the 2024 trough aided by the HS segment's steady contribution, but housing-segment bad-debt charges and the persistently low operating margin of 0.9% continue to highlight consolidated earnings vulnerability. The return to positive operating profit in 2026Q1 indicates directional improvement, yet continued revenue contraction and high quarterly earnings volatility leave the recovery path with meaningful uncertainty. The Architecture segment's advanced-industrial specialization and the new Urban Renewal division diversify the long-term growth base on a positive note, but structural headwinds—regional housing weakness and construction cost inflation—coexist as constraints on near-term margin improvement speed. Investors should continuously monitor quarterly results from 2026Q2 onward, cumulative new-order progress, and the pace of housing unsold-unit resolution to independently assess the durability of the profitability recovery path.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-08-07 · KOSAI
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