KOSAI — AI 종목 리서치 · 인터랙티브 리포트 ↗ · 전체 종목
Xi S&D · 부동산·리츠 · 코스피 · 리포트 2026-09-05
자이에스앤디는 2025년 연결 영업이익이 흑자로 돌아섰고 2026년 1분기에도 이익 개선이 이어졌으나, 분기별 변동성과 주택부문 적자가 여전히 실적의 핵심 변수다.
자이에스앤디는 홈솔루션(HS)·주택·건축 세 개 사업부문으로 구성된 다각화된 사업구조를 갖고 있다. 2026년 1분기 기준 사업부문별 매출 비중은 건축부문이 1,695억원(62.7%)으로 가장 크고, HS부문이 698억원(25.8%), 주택부문이 310억원(11.5%)을 차지했다. 건축부문은 종속회사 자이씨앤에이를 통해 이차전지 공장, 석유화학 플랜트, 반도체·디스플레이 클린룸, 데이터센터 등 산업용 생산시설을 시공하며 LG디스플레이, LG화학 등 LG그룹 계열사가 주요 고객이다. 주택부문은 모회사 GS건설의 'Xi(자이)' 브랜드를 자이르네·자이엘라·자이비즈타워 등으로 파생 사용하며 대규모 정비사업보다는 중소형 재건축·가로주택정비·자체개발 위주로 사업을 전개한다. HS부문은 스마트홈 시스템, 환기형 공기청정기 'Sys Clein', 빌트인가전 판매와 부동산 운영·관리를 담당하며 상대적으로 안정적인 수익 기반을 제공한다. 최대주주는 GS건설로 보통주·우선주 합산 지분 39.4%를 보유하고 있어 계열 기반의 수주 안정성과 브랜드 신뢰도를 확보하고 있다. 2025년 8월에는 노인복지주택 위탁운영을 제외한 주택관리사업부문을 물적분할해 신설법인을 만든 뒤 지분 전량을 매각했으며, 확보한 자금은 신사업 투자에 활용할 계획이다. 최근에는 시니어 주거·돌봄 분야로 사업을 확장해 서울 강서구에 시니어 데이케어센터를 개소하는 등 포트폴리오 다변화를 시도하고 있다.
연간 실적을 보면 2022년 매출 2조 4,790억원, 영업이익 1,989억원(영업이익률 8.0%)으로 정점을 찍은 이후 2023년 매출 2조 3,746억원·영업이익 1,266억원(5.3%), 2024년 매출 1조 5,782억원·영업이익 24억원(0.2%)으로 매출과 이익률이 함께 크게 하락했다. 2025년에는 매출이 1조 3,876억원으로 추가 축소됐지만 영업이익은 125억원(0.9%)으로 전년 대비 개선되며 이익 회복의 신호를 보였다. 지배주주순이익 역시 2022년 962억원에서 2023년 407억원, 2024년 16억원으로 급격히 줄었다가 2025년 356억원으로 크게 확대됐다. 분기별로 보면 2025년 2분기는 매출 3,370억원에 영업손실 27억원을 기록했으나 3분기에는 매출 4,030억원, 영업이익 284억원, 지배주주순이익 309억원으로 큰 폭의 개선을 보였다. 그러나 4분기에는 매출 3,350억원에 영업손실 25억원, 지배주주순손실 12억원으로 다시 적자로 돌아서며 분기별 변동성이 두드러졌다. 2026년 1분기에는 매출 2,703억원(전년 동기 대비 13.6% 감소)에도 영업이익 113억원, 지배주주순이익 61억원으로 흑자를 유지했고, 2분기에는 매출 3,033억원, 영업이익 90억원, 지배주주순이익 92억원을 기록해 두 개 분기 연속 흑자 흐름을 이어갔다. 이러한 실적 개선의 핵심은 건축부문의 수익성 회복으로, 2026년 1분기 건축부문 영업이익은 65억원으로 전년 동기 영업손실 185억원과 대조적인 성과를 냈다. 반면 주택부문은 2026년 1분기에도 24억원의 영업손실을 기록하며 부문 간 실적 편차가 여전히 크게 나타나고 있다.
국내 주택 분양시장은 여전히 지역별 온도차가 크고, 지방 및 오피스텔 사업장의 분양 위험이 상대적으로 높은 상황이 지속되고 있다. 신용평가사인 한국신용평가는 2026년 6월 보고서에서 동사가 진행 중인 주요 사업장의 분양성과와 원가율에 따라 주택부문의 실적 변동성이 지속될 수 있다고 평가했다. 반면 건축부문이 속한 산업용 플랜트·클린룸 시장은 반도체, 디스플레이, 이차전지 공정 및 데이터센터 관련 투자 수요에 힘입어 상대적으로 견조한 수주 기반을 유지하고 있다. 회사는 클린룸 설계·시공 역량을 바탕으로 AI 산업 성장에 따른 데이터센터 수요 확대에 대응하고, 친환경 플랜트 분야로도 사업 영역을 다변화하고 있다. 다만 건축부문의 매출과 이익은 LG그룹의 투자 기조에 크게 의존하는 구조로, 그룹 투자 축소 시 실적에 직접적인 영향을 받을 수 있는 리스크가 내재해 있다. 경쟁 구도 측면에서는 대형 건설사 대비 업력과 영업 규모의 제약이 있지만, 최대주주인 GS건설의 직·간접적 지원과 'Xi' 브랜드 인지도를 바탕으로 중소형 주택·정비사업 시장에서 독자적인 경쟁력을 보유하고 있다.
| 주가 | ₩10,070 |
|---|---|
| 시가총액 | 3,905억원 |
| PER | 8.8 |
| PBR | 0.85 |
| ROE | 8.0% |
| 배당수익률 | 1.49% |
회사는 2026년 3월 상주자이르네, 5월 공덕자이르네, 6월 검암역자이르네 등 신규 분양을 순차적으로 진행하고 있으며, 상주자이르네의 초기 분양률이 상대적으로 저조해 3월 말 기준 진행사업장 전체 분양률이 약 70%로 하락했다고 한국신용평가는 2026년 6월 보고서에서 밝혔다. 같은 보고서는 공덕자이르네의 경우 입지와 청약경쟁률을 감안할 때 분양위험이 제한적인 수준으로 판단된다고 평가했다. 부산 범천동에서는 용지대 외에 2,000억원 이상의 자체 자금이 투입될 예정인 공동주택 자체사업이 진행될 예정이며, 이 사업의 분양성과가 향후 재무구조 전반에 중요한 영향을 미칠 수 있는 요인으로 지목됐다. 회사는 2026년 7월 서울 서초동 부지를 1,400억원에 매각했으며, 확보한 자금을 신규·핵심 사업 투자 재원으로 활용할 계획이라고 밝혔다. 매도일 기준 회사는 현금 및 현금성 자산과 단기금융자산이 단기·장기 금융부채를 크게 상회하는 유동성을 보유하고 있어, 이번 매각이 유동성 확충이 아닌 투자 여력 확대 목적이라는 해석이 나온다. 시니어 주거·돌봄 사업은 강서구 데이케어센터 운영 경험을 바탕으로 서울 전역으로 거점 확대를 계획하고 있다고 회사 관계자는 밝혔다. 한국신용평가는 HS·건축 부문의 영업실적 개선과 주요 거래처 대상 매출 확대가 이어질 경우 안정적인 사업구조와 이익 기반이 유지될 것으로 전망했다.
회사의 순이익은 2024년 저점을 지나 2025년 큰 폭으로 회복됐고, 2026년 들어서도 1분기와 2분기 모두 흑자를 유지하며 개선 흐름이 이어지고 있다. 현재 주가는 회사가 보유한 주당 순자산가치에 못 미치는 수준에서 거래되고 있어, 시장이 순자산 대비 할인된 가치를 부여하고 있는 상태로 볼 수 있다. 다만 주택부문의 분양률 저하와 분기별 실적 편차가 반복되고 있는 만큼, 이 같은 할인이 실적 불확실성을 반영한 결과인지는 향후 분기 실적으로 확인이 필요하다. 배당은 현금배당을 꾸준히 유지하는 정책을 이어가고 있으나, 실적 변동성이 큰 업종 특성상 배당 지속 여부는 매 연도 실적에 따라 달라질 수 있다. 시가총액 규모는 과거 대비 크게 낮아진 상태로, 회사의 자기자본 규모나 매출 규모와 비교했을 때 시장이 부여하는 가치의 수준을 가늠해볼 수 있는 참고 지표가 된다.
건축부문은 2026년 1분기 영업이익 65억원을 기록하며 전년 동기 185억원 손실에서 크게 개선됐다. LG디스플레이, LG화학 등 캡티브 고객 기반의 산업용 플랜트·클린룸 수주가 안정적인 매출 기반을 제공하고 있다. 데이터센터, 반도체, 이차전지 등 성장 산업 관련 시공 역량 확대는 향후 수주 다변화의 여지를 제공한다.
2026년 3월 말 기준 PF보증(연대보증·자금보충 포함)이 전무한 상황으로, 대형 프로젝트파이낸싱 관련 우발부채 부담이 제한적이다. 2026년 7월 서초 부지를 1,400억원에 매각하며 신사업 투자에 활용할 수 있는 현금 여력을 추가로 확보했다. 현금 및 단기금융자산이 단기·장기 금융부채를 크게 상회하는 유동성 구조를 유지하고 있다.
HS부문은 스마트홈·부동산 운영 등 상대적으로 안정적인 수익 기반을 제공한다. 2025년 8월 주택관리사업 물적분할·매각을 통해 확보한 자금을 활용해 시니어 주거·돌봄 시장에 신규 진출했다. 강서구 데이케어센터 운영 경험을 바탕으로 서울 전역 거점 확대 계획을 밝히며 신성장동력 발굴을 추진하고 있다.
주택부문은 2026년 1분기에도 24억원의 영업손실을 기록하며 부문 적자가 지속되고 있다. 상주자이르네의 초기 분양률 부진으로 2026년 3월 말 진행사업장 전체 분양률이 약 70%로 하락했다. 지방 및 오피스텔 현장 비중이 상당해 지역별 주택경기에 따른 사업 변동성이 내재해 있다.
2025년 3분기 영업이익 284억원을 기록한 이후 4분기에는 다시 영업손실 25억원으로 전환되며 분기 간 편차가 크게 나타났다. 이러한 변동성은 주택부문 분양·원가율 변화와 건축부문 프로젝트 진행률에 따라 반복될 수 있다. 특정 분기의 호실적을 연간 흐름으로 단순 연장해 해석하기 어려운 구조다.
2026년 1분기 신규수주는 2,953억원으로 전년 동기 4,406억원 대비 33% 감소했다. 건축부문 매출·이익이 LG그룹의 투자 기조에 크게 의존하는 구조로, 그룹 투자 축소 시 직접적인 영향을 받을 수 있다. 주택부문 역시 최대주주 GS건설의 직·간접 지원에 상당 부분 의존하고 있어 독자적 수주 경쟁력의 지속성을 지켜볼 필요가 있다.
자이에스앤디는 2024년 실적 저점을 지나 2025년과 2026년 상반기 연속으로 이익 개선을 보여주고 있으며, 개선의 핵심은 건축부문의 캡티브 물량 기반 수익성 회복이다. 반면 주택부문은 분양률 저하와 지속적인 영업손실로 여전히 실적의 하방 변수로 남아 있으며, 분기별 실적 편차가 반복되고 있어 특정 분기 실적만으로 연간 추세를 단정하기는 어렵다. 재무 측면에서는 PF보증이 전무하고 자산매각을 통한 투자 재원 확충이 이뤄지는 등 안정성 지표는 양호한 편이나, 확보한 자금이 실제 신사업 성과로 이어질지는 아직 검증 단계에 있다. 사업구조 재편(주택관리사업 매각, 시니어 돌봄 진출)과 부산 범천동 대규모 자체사업 등 굵직한 이벤트가 다가오는 분기에 예정돼 있어, 이들의 실행 결과가 향후 실적 방향을 가늠하는 중요한 잣대가 될 것으로 보인다. LG그룹과 GS건설이라는 두 축에 대한 의존도가 높은 구조인 만큼, 두 계열의 투자·지원 기조 변화 역시 지속적으로 살펴볼 변수다. 투자자는 이 같은 강세·약세 요인을 함께 고려해 판단할 필요가 있다.
English version
Zi S&D returned to consolidated operating profit in 2025 and continued improving in the first quarter of 2026, but quarter-to-quarter volatility and losses in the housing division remain the key swing factors.
Zi S&D operates a diversified business structure spanning three segments: Home Solution (HS), Housing, and Construction. In the first quarter of 2026, the Construction division generated the largest share of revenue at KRW 169.5 billion (62.7 percent), followed by HS at KRW 69.8 billion (25.8 percent) and Housing at KRW 31.0 billion (11.5 percent). The Construction division, operated through subsidiary Zi C&A, builds industrial facilities such as secondary-battery plants, petrochemical plants, semiconductor and display cleanrooms, and data centers, with LG Display and LG Chem among its key clients. The Housing division develops projects under the 'Xi' brand licensed from parent GS E&C, using derivative names such as Xi Rune, Xi Ella, and Xi Biz Tower, and focuses on small- to mid-scale reconstruction, street-housing redevelopment, and self-developed projects rather than large-scale urban regeneration. The HS division handles smart-home systems, the 'Sys Clein' ventilation air purifier, built-in appliance sales, and real-estate operation and management, providing a relatively stable earnings base. GS E&C is the largest shareholder, holding a combined 39.4 percent stake across common and preferred shares, which underpins order stability and brand credibility tied to the group. In August 2025 the company spun off its housing-management business, excluding senior-housing operation, into a new entity through a physical split and sold the entire stake, with proceeds earmarked for new business investment. More recently, the company has expanded into senior residential and care services, opening a senior day-care center in Seoul's Gangseo district as part of its portfolio diversification efforts.
On an annual basis, revenue and margins peaked in 2022 at KRW 2.479 trillion in revenue and KRW 198.9 billion in operating profit (an 8.0 percent operating margin), before falling sharply to KRW 2.3746 trillion in revenue and KRW 126.6 billion in operating profit (5.3 percent) in 2023, and further to KRW 1.5782 trillion in revenue and just KRW 2.4 billion in operating profit (0.2 percent) in 2024. In 2025, revenue contracted further to KRW 1.3876 trillion, yet operating profit rose to KRW 12.5 billion (0.9 percent), signaling a turn toward earnings recovery. Owner's net income followed a similar path, falling from KRW 96.2 billion in 2022 to KRW 40.7 billion in 2023 and KRW 1.65 billion in 2024, before rebounding sharply to KRW 35.6 billion in 2025. On a quarterly basis, the second quarter of 2025 saw revenue of KRW 337.0 billion alongside an operating loss of KRW 2.7 billion, while the third quarter showed a sharp improvement with revenue of KRW 403.0 billion, operating profit of KRW 28.4 billion, and owner's net income of KRW 30.9 billion. The fourth quarter reverted to losses, however, with revenue of KRW 335.0 billion, an operating loss of KRW 2.5 billion, and an owner's net loss of KRW 1.2 billion, underscoring pronounced quarterly volatility. In the first quarter of 2026, despite a 13.6 percent year-over-year revenue decline to KRW 270.3 billion, operating profit held positive at KRW 11.3 billion with owner's net income of KRW 6.1 billion, and the second quarter extended the positive trend with revenue of KRW 303.3 billion, operating profit of KRW 9.0 billion, and owner's net income of KRW 9.2 billion. The core driver of this improvement has been a recovery in the Construction division's profitability; in the first quarter of 2026 the division posted operating profit of KRW 6.5 billion, a sharp turnaround from an operating loss of KRW 18.5 billion in the same period a year earlier. In contrast, the Housing division continued to post an operating loss of KRW 2.4 billion in the first quarter of 2026, highlighting persistent divergence in performance across segments.
The domestic housing pre-sale market continues to show significant regional divergence, with elevated pre-sale risk persisting in provincial areas and officetel projects. In a June 2026 report, Korea Investors Service noted that the housing division's earnings volatility could persist depending on pre-sale performance and cost ratios at ongoing project sites. In contrast, the industrial plant and cleanroom market that underpins the Construction division has maintained a relatively solid order base, supported by investment demand tied to semiconductors, displays, secondary batteries, and data centers. The company is leveraging its cleanroom design and construction capabilities to respond to growing data-center demand driven by AI industry growth, while also diversifying into eco-friendly plant construction. Nonetheless, the Construction division's revenue and profit remain heavily dependent on LG Group's investment posture, creating an inherent risk of direct earnings impact should group-wide investment be scaled back. In terms of competitive positioning, while the company faces constraints in track record and operating scale relative to large construction firms, it maintains distinct competitiveness in the small- to mid-scale housing and redevelopment market, underpinned by direct and indirect support from largest shareholder GS E&C and the recognition of the 'Xi' brand.
| Price | ₩10,070 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.39T |
| P/E | 8.8 |
| P/B | 0.85 |
| ROE | 8.0% |
| Dividend yield | 1.49% |
The company has been sequentially launching new pre-sales, including Sangju Xi Rune in March 2026, Gongdeok Xi Rune in May, and Geomam Station Xi Rune in June 2026, though Korea Investors Service noted in its June 2026 report that Sangju Xi Rune's relatively weak initial pre-sale rate pulled the overall pre-sale rate across ongoing projects down to roughly 70 percent as of end-March. The same report assessed that Gongdeok Xi Rune carries limited pre-sale risk given its location and subscription competition ratio. In Busan's Bumcheon-dong, the company plans a self-developed apartment project requiring more than KRW 200 billion in own capital beyond land cost, and the report flagged that this project's pre-sale performance could materially affect the company's overall financial structure going forward. In July 2026 the company sold land in Seocho-dong, Seoul for KRW 140 billion, stating that the proceeds would be used to fund new and core business investment. As of the sale, the company held cash, cash equivalents, and short-term financial assets that substantially exceeded its short- and long-term financial liabilities, leading to the interpretation that the sale was aimed at expanding investment capacity rather than shoring up liquidity. A company representative stated that the senior residential and care business plans to expand its footprint across Seoul, building on operating experience gained at its Gangseo-gu day-care center. Korea Investors Service projected that continued operating improvement in the HS and Construction divisions, along with expanded sales to key clients, would support a stable business structure and earnings base going forward.
The company's net income bottomed out in 2024 and rebounded substantially in 2025, and the improving trend has continued into 2026 with profits maintained in both the first and second quarters. The current share price trades below the company's per-share net asset value, indicating the market is applying a discount relative to book value. However, given the repeated decline in housing pre-sale rates and continuing quarter-to-quarter earnings swings, whether this discount fully reflects earnings uncertainty warrants confirmation through upcoming quarterly results. The company has maintained a policy of steady cash dividends, though in a sector characterized by significant earnings volatility, the sustainability of dividends can vary depending on each year's results. Market capitalization stands well below prior levels, offering a useful reference point when weighing the value the market assigns relative to the company's equity base and revenue scale.
The Construction division posted an operating profit of KRW 6.5 billion in the first quarter of 2026, a sharp improvement from an operating loss of KRW 18.5 billion in the same period a year earlier. A captive customer base including LG Display and LG Chem provides a stable order foundation for industrial plants and cleanrooms. Expanding construction capabilities tied to growth industries such as data centers, semiconductors, and secondary batteries offers scope for order diversification going forward.
As of end-March 2026, the company had no outstanding project-finance guarantees, including joint guarantees or funding support commitments, limiting contingent liability exposure tied to large-scale project financing. The July 2026 sale of Seocho-dong land for KRW 140 billion further expanded cash capacity available for new business investment. The company maintains a liquidity structure in which cash and short-term financial assets substantially exceed short- and long-term financial liabilities.
The HS division offers a relatively stable earnings base through smart-home systems and real-estate operations. Using proceeds from the August 2025 spin-off and sale of the housing-management business, the company has newly entered the senior residential and care market. Building on operating experience at its Gangseo-gu day-care center, the company has outlined plans to expand its footprint across Seoul, pursuing new growth drivers.
The housing division continued to post an operating loss of KRW 2.4 billion in the first quarter of 2026, indicating persistent divisional losses. Weak initial pre-sales at Sangju Xi Rune caused the overall pre-sale rate across ongoing projects to fall to roughly 70 percent as of end-March 2026. A significant share of provincial and officetel projects embeds business variability tied to regional housing market conditions.
After posting operating profit of KRW 28.4 billion in the third quarter of 2025, the company swung back to an operating loss of KRW 2.5 billion in the fourth quarter, illustrating sizable quarter-to-quarter divergence. Such volatility can recur depending on changes in housing pre-sales and cost ratios as well as the progress of Construction division projects. The structure makes it difficult to simply extrapolate a strong single quarter into an annual trend.
New orders in the first quarter of 2026 totaled KRW 295.3 billion, down 33 percent from KRW 440.6 billion in the same period a year earlier. The Construction division's revenue and profit are heavily dependent on LG Group's investment posture, leaving it directly exposed to any pullback in group investment. The housing division similarly relies substantially on direct and indirect support from largest shareholder GS E&C, warranting continued observation of the sustainability of independent order-winning competitiveness.
Zi S&D has passed its earnings trough in 2024 and shown consecutive improvement through 2025 and the first half of 2026, with the recovery driven primarily by profitability gains in the Construction division's captive order base. The housing division, however, remains a downside variable amid declining pre-sale rates and continued operating losses, and recurring quarter-to-quarter divergence makes it difficult to extrapolate an annual trend from any single quarter's results. On the financial side, stability indicators appear favorable, with no outstanding project-finance guarantees and expanded investment capacity through asset sales, though whether the proceeds translate into tangible new business outcomes remains to be verified. Major events on the horizon—including the housing-management business sale, entry into senior care, and the large-scale Busan Bumcheon-dong self-developed project—will serve as important benchmarks for gauging the future direction of earnings. Given the structural dependence on both LG Group and GS E&C, changes in either group's investment or support posture remain variables worth continued monitoring. Investors should weigh these bullish and bearish factors together in forming their own judgment.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
(full report)