KOSAI — AI 종목 리서치 · 인터랙티브 리포트 ↗ · 전체 종목
Sk D&D · 부동산·리츠 · 코스피 · 리포트 2026-06-18
대형 자산 매각이 집중된 2023~2024년 이후 단기 실적 공백에 진입한 SK디앤디는, DDI AUM 확대·로컬스티치 합병·워버그핀커스와의 시니어 주거 공동투자 등 중장기 플랫폼 전환을 병행하며 수익 모델의 구조적 다변화를 추진하고 있다.
SK디앤디는 2004년 창립 이래 오피스·지식산업센터·호텔·물류센터·주거 등 다양한 부동산 섹터에서 개발 및 운영 역량을 축적해 온 종합 부동산 디벨로퍼다. 2024년 3월 신재생에너지·ESS 사업 부문을 인적분할하여 에스케이이터닉스를 신설함으로써 부동산 전문사로 사업 구조를 재편했다. 대표 브랜드 '생각공장'은 지식산업센터 분야에서 업계 선도 모델로 평가받으며, 임대주택 브랜드 '에피소드'는 서울 용산·성수·서초·강남 등 7개 지점에서 3,900실 이상을 운영 중이다. 자회사 디앤디인베스트먼트(DDI)는 국내 유일의 디벨로퍼형 리츠 AMC로서 누적 AUM 약 4조원 규모이며, 국내 주거시설 자산 운용 1위 위상을 보유한다. 부동산 운영 전문 자회사 디앤디프라퍼티솔루션(DDPS)은 2025년 3월 국내 최대 코리빙·코워킹 기업 로컬스티치를 인수·합병하여 기업형 임대주택 플랫폼 확장을 본격화했다. 국내 최초 멀티섹터 상장 리츠인 디앤디플랫폼리츠의 스폰서로서 개발 자산의 리츠 편입·배당 밸류체인을 직접 설계하는 구조적 강점도 갖추고 있다. 국민연금공단·교직원공제회 등과 공동 리츠(DDIVC·DDILVC)를 통해 도심 오피스 대형 개발 시 자기자본 부담을 분산하고, 재무적 투자자(FI)와의 공동투자로 사업 리스크를 관리하는 모델을 운영한다. SK디스커버리와 한앤컴퍼니가 공동경영에 참여하고 있으며, SK그룹 계열 부동산 서비스 수요를 기반 고객으로 활용하고 있다.
연간 실적은 프로젝트 완공·자산 매각 타이밍에 따라 극단적 변동성을 보인다. 2023년에는 강남역 오피스 수익증권(매각금액 2,532억원)을 현대차에 매각하며 약 2,100억원의 수익을 인식, 매출 4,797억원에 영업이익 1,904억원(OPM 39.7%), 순이익 1,031억원으로 최고 수익성을 시현했다. 2024년에는 충무로 오피스 지분 매각(약 2,000억원 수익 발생) 등 대형 매각이 이어져 매출이 8,709억원으로 급증했으나, 영등포 생각공장·일산 물류센터 등 저수익 파이프라인 손실 인식으로 영업이익은 537억원(OPM 6.2%), 순이익은 442억원에 그쳤다. 2025년에는 대형 매각 이벤트가 소진되며 매출 4,458억원으로 전년 대비 48.8% 감소하였고, 영업이익 378억원(OPM 8.5%)·순이익 54억원으로 이익 기반이 크게 축소됐다. 분기별로는 2025Q2(매출 1,375억원·영업이익 335억원)에 이익이 집중됐으나, Q4에는 영업손실 118억원으로 전환하였다. 2026년 1분기에는 매출 703억원으로 전년 동기 대비 22.4% 감소하고 영업손실 93억원·순손실 206억원이 발생해 2개 분기 연속 적자가 이어지고 있다. 2025년 영업현금흐름은 -2,652억원으로, 군포 지식산업센터·도심 오피스 등 신규 파이프라인 선투자에 따른 자금 유출이 반영된 결과다. 반면 2024년 CFO는 +2,397억원으로, 대형 자산 매각 시 현금이 대거 유입되는 구조임을 재확인할 수 있다.
서울 주요 권역 오피스 시장은 제한적 신규 공급과 재택 복귀·인재 유치 목적의 사무공간 확장 수요가 맞물려 공실률이 10년 내 최저 수준을 기록하며 임대료 강세가 지속되고 있다. 그러나 고금리 장기화와 PF 구조조정 여파로 신규 개발 착공 결정이 지연되고 있어, 공급 사이클 진입까지 시차가 발생하고 있다. 기업형 임대주택(BTR) 시장은 1인 가구·MZ세대 수요 구조화와 월 임대 거주 문화 확산으로 빠르게 성장하고 있으며, M&G리얼에스테이트·워버그핀커스 등 글로벌 기관투자자의 대규모 자금이 유입되는 핵심 성장 섹터로 부상했다. 2024년 한국의 공식적인 초고령사회 진입(65세 이상 인구 비중 20% 돌파) 이후 하이엔드 시니어 주거 수요는 장기 성장 트렌드가 뚜렷하나, 공급 인프라는 아직 초기 단계다. 지식산업센터 시장은 수도권 일부 권역의 공급 과잉 우려가 이어지며, 분양률 목표 달성까지 소요 시간이 늘어나는 추세다. SK디앤디는 디벨로퍼·AMC·운영사를 수직 통합한 구조로 경쟁사 대비 밸류체인 전반에 걸친 수익 포착이 가능하나, 자산 매각 의존형 수익 모델은 시장 침체기에 실적 공백 취약점을 내포한다.
| 주가 | ₩5,150 |
|---|---|
| 시가총액 | 959억원 |
| PBR | 0.18 |
| ROE | -3.9% |
| 배당수익률 | 3.88% |
단기 파이프라인 측면에서는 구로 생각공장(2025년 3월 기준 분양률 약 90%) 잔여 인도 매출과 군포 지식산업센터 A-1BL 진행 매출이 2026년에도 일정 수준의 수익을 뒷받침할 전망이다. 군포 지식산업센터 A-2BL은 2025년 하반기 착공이 예정되어 있어 이후 진행 매출 기여를 주목할 필요가 있다. 워버그핀커스·DDI와의 공동투자로 서울 방배동 하이엔드 시니어 레지던스(연면적 약 1만㎡, 12층 규모)가 2026년 초 착공하여 2028년 준공을 목표로 한다. 해당 사업 외에도 두 개의 시니어 프로젝트를 추가 검토 중이며, 전체 AUM 목표는 최대 1조원이다. DDPS는 로컬스티치 합병을 통해 임대주택 운영 세대를 빠르게 확장하고, 2029년까지 임대주택 5만 세대·멤버십 30만 명을 목표로 하는 통합 리빙 플랫폼을 구축 중이다. 서울숲 오피스, 서울역 오피스, 공덕역 주거개발, 복정 역세권 복합개발 등 다수의 중장기 파이프라인이 착공·인허가·분양 일정에 따라 순차적으로 수익을 인식할 전망이나, 구체적 준공 시점은 진행 상황에 따라 가변적이다. 2026년은 신규 파이프라인 초기 투자 단계 특성상 실적 회복 속도가 제한적일 수 있으며, 주요 프로젝트 착공 여부와 DDI AUM 성장이 중기 회복의 선행 지표가 될 것이다.
현 주가는 순자산(BPS 29,409원 기준)을 크게 밑도는 할인 구간에 위치하며, 이는 대형 자산 매각 이익이 집중됐던 2022~2023년의 프리미엄 국면과 대비된다. 최근 4개 분기 합산 지배주주 귀속 손실이 발생해 EPS -1,154원을 기록 중이어서, 이익 기반 밸류에이션 적용이 제한되는 상태다. 배당 측면에서는 DPS 200원 수준이 전통적인 수익형 상장 리츠 대비 낮은 배당 매력을 시사하며, 소득형 투자 기준으로는 유인이 제한적이다. 현재의 순자산 할인은 개발 공백기에 일반적으로 나타나는 현상으로, 향후 파이프라인 자산 매각·임대 플랫폼 경상 수익 확대 시 배수 재평가 가능성이 열려 있다. 이익 회복의 속도와 부채비율 개선 확인 여부가 재평가의 핵심 변수가 될 전망이다.
자회사 DDI의 AUM이 약 4조원으로 성장한 가운데, DDPS의 로컬스티치 합병으로 임대주택 플랫폼이 빠르게 확장되면 운영 기반 경상 수익이 개발 이익의 변동성을 완충하는 역할을 강화할 수 있다. 증권사 리서치 추정에 따르면 DDPS 운영 수익이 2025년 200억원대에서 2027년 500억원대로 2배 이상 성장이 기대된다. 개발·AMC·운영을 수직 통합한 구조는 단순 개발사 대비 이익 사이클 평탄화에 유리하다.
2024년 한국이 초고령사회에 진입하면서 하이엔드 시니어 주거 수요가 장기 성장 궤도에 올랐으나 공급 인프라는 초기 단계다. 미국계 글로벌 10대 사모펀드 워버그핀커스와의 공동 투자(최대 AUM 목표 1조원)로 시장 초기 선점 포지션을 확보했다. FI와의 공동 투자 구조를 통해 자기자본 부담을 최소화하면서 PM 수수료와 개발이익을 동시에 추구하는 자본 효율적 모델이 기대된다.
서울숲 오피스, 서울역 오피스, 공덕역 주거개발, 복정 역세권 복합개발 등 수도권 핵심 입지에 다수의 파이프라인이 준비되고 있다. DDIVC·DDILVC 공동 리츠 구조를 통해 자기자본 부담을 분산하며, 자산 가치 실현 시 2023년 강남역 오피스·2024년 충무로 오피스와 유사한 대형 이익 인식이 반복될 수 있다. 서울 도심 오피스의 낮은 공실률과 강한 임대료 수준은 개발 완료 후 자산 매각 가격의 하방을 지지한다.
2024년 주요 자산 매각(충무로 오피스, 영등포 생각공장 등)이 완료된 이후 대형 수익 인식 이벤트가 부재하며, 2026Q1까지 2개 분기 연속 영업손실이 이어지고 있다. 부동산 개발사업 특성상 신규 프로젝트의 착공부터 수익 인식까지 수년의 리드타임이 필요해 단기 실적 개선을 예측하기 어렵다. 높은 분기 실적 변동성은 투자자 신뢰 형성에 구조적 제약으로 작용한다.
2025년 영업현금흐름은 -2,652억원으로 대규모 자금 유출을 기록했으며, 부채비율은 174.2%로 2024년(156.5%) 대비 상승했다. 총부채가 1조원을 초과한 가운데 고금리 환경이 지속될 경우 이자 부담이 수익성 회복을 억제할 수 있다. 차입금 만기 도래 시점 관리와 리파이낸싱 조건이 재무 건전성의 핵심 변수가 된다.
DDPS와 로컬스티치 합병 이후 통합 리빙 플랫폼 시너지 및 2029년 5만 세대 목표 달성 가능성은 아직 검증되지 않은 미래 변수다. 방배동 시니어 레지던스 착공 이후 분양·임차 성과와 두 개 추가 프로젝트의 진행 속도도 불확실하다. 대규모 세대 확보를 위한 추가 자본 투입 필요성이 재무 부담으로 이어질 수 있다.
SK디앤디는 부동산 개발·AMC·임대운영을 수직 통합한 한국의 종합 부동산 플랫폼으로, 2024년 에너지 사업 분할 이후 부동산 전문사로서의 전략적 집중을 강화하고 있다. 2023~2024년 대형 오피스 자산 매각으로 수익을 집중 실현한 이후 현재는 신규 파이프라인 투자 초입의 실적 공백 국면에 있으며, 2026년 1분기까지 연속 영업손실과 대규모 부(-)의 현금흐름이 재무 부담을 가중시키고 있다. 중장기 측면에서는 DDI AUM 확대, 로컬스티치 합병을 통한 임대주택 플랫폼 성장, 워버그핀커스와의 시니어 주거 공동투자 등 수익 구조 다변화 축이 동시에 가동되고 있어 순수 개발사와는 차별화된 성장 경로를 추구하고 있다. 군포 A-2BL 착공, 방배동 시니어 레지던스 착공, 서울숲·서울역 등 도심 오피스 파이프라인의 구체화 여부가 실적 회복의 속도를 결정하는 핵심 변수다. 현 주가는 순자산 대비 상당한 할인을 반영하고 있어 개발 공백기 리스크가 가격에 반영되고 있지만, 이익 회복과 부채비율 개선의 확인 없이는 밸류에이션 재평가 신호를 포착하기 어렵다. 투자자는 분기 실적의 영업이익 전환 시점, DDI AUM 성장, 주요 파이프라인 착공 공시를 선행 지표로 관찰하면서 중장기 플랫폼 가치 변화를 모니터링할 필요가 있다.
English version
After peak asset-sale-driven earnings in 2023–2024, SK D&D is navigating a short-term earnings gap while accelerating a structural pivot toward recurring-income platforms via DDI AUM expansion, the LocalStitch merger, and a senior living JV with Warburg Pincus.
SK D&D, founded in 2004, is a vertically integrated real estate developer with a track record across offices, knowledge industry centers (KICs), hotels, logistics facilities, and residential properties. Following a March 2024 spin-off of its renewable energy and ESS business into SK Eternix, the company is now a pure-play real estate platform. Its flagship 'Saenggakgongjan' KIC brand holds an industry-leading position, while the 'Episode' rental housing brand operates more than 3,900 units across seven Seoul locations. Wholly-owned subsidiary DDI (D&D Investment) is Korea's sole developer-type REIT AMC, managing approximately ₩4 trillion in AUM and ranked first in domestic residential asset management. Property operations subsidiary DDPS completed the acquisition of LocalStitch—Korea's largest co-living/co-working operator with 22 Seoul locations—in March 2025, scaling up the institutional rental housing platform. SK D&D sponsors D&D Platform REIT, Korea's first multi-sector listed REIT, enabling a development-to-REIT value chain. Joint venture REITs (DDIVC and DDILVC) with institutional LPs including the National Pension Service distribute equity concentration risk across major office developments. SK Discovery and H&Q Korea jointly manage the company as controlling shareholders, with SK Group affiliates serving as an anchor client base.
Annual results display extreme lumpiness tied to project completions and asset disposals. In 2023, the sale of Gangnam Station office trust certificates to Hyundai Motor (transaction value ₩253.2 bn, profit recognized ≈₩210 bn) drove revenue of ₩479.7 bn, operating profit of ₩190.4 bn (OPM 39.7%), and net profit of ₩103.1 bn—a multi-year high. In 2024, the Chungmuro office stake disposal (approx. ₩200 bn profit recognized) and other exits pushed revenue to an all-time peak of ₩870.9 bn, but loss recognition from underperforming assets such as Yeongdeungpo Saenggakgongjan and Ilsan logistics center compressed operating profit to ₩53.7 bn (OPM 6.2%) and net profit to ₩44.2 bn. FY2025 revenue fell 48.8% YoY to ₩445.8 bn following the exhaustion of major disposal events, with operating profit of ₩37.8 bn (OPM 8.5%) and net profit of just ₩5.4 bn. Quarterly, 2025Q2 (revenue ₩137.5 bn, operating profit ₩33.5 bn) captured the bulk of the year's earnings, while Q4 swung to an operating loss of ₩-11.8 bn. In 2026Q1, revenue declined 22.4% YoY to ₩70.3 bn, with operating loss of ₩-9.3 bn and net loss of ₩-20.6 bn, marking two consecutive quarters of losses. Operating cash outflow in FY2025 reached ₩-265.2 bn, reflecting upfront investment in new pipeline projects; the contrast with FY2024's inflow of ₩239.7 bn illustrates the lumpy cash cycle inherent in asset-sale-driven development.
Seoul's prime office market continues to record vacancy rates near decade-lows amid limited new supply and robust demand from companies expanding for talent retention, supporting firm rental rates. However, prolonged high interest rates and PF market restructuring are delaying new development start decisions, creating a lag before any supply-cycle concern materializes. The institutional rental housing (BTR) market has emerged as a key growth sector, driven by structural demand from single-person households and millennials, attracting sizable commitments from global institutions such as M&G Real Estate and Warburg Pincus. Korea's official entry into super-aged society status in 2024 (65+ population exceeding 20% of the total) marks a clear long-term tailwind for premium senior living, though supply infrastructure remains at an early stage. The knowledge industry center (KIC) segment faces pockets of oversupply in select satellite markets, lengthening timelines for pre-sale rate targets. SK D&D's vertically integrated developer-AMC-operator model enables profit capture across the full value chain, but its asset-sale-dependent revenue remains a vulnerability during market downturns.
| Price | ₩5,150 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.10T |
| P/B | 0.18 |
| ROE | -3.9% |
| Dividend yield | 3.88% |
In the near term, residual handover revenue from Guro Saenggakgongjan (≈90% pre-sold as of March 2025) and ongoing construction billings from Gunpo KIC A-1BL will continue to support the top line into 2026. Gunpo KIC A-2BL is slated for a second-half 2025 groundbreaking, which would add incremental progress revenue thereafter. The Bangbae-dong high-end senior residence (≈10,000 sqm GFA, 12 floors), co-invested with Warburg Pincus and DDI, is targeting a 2026 groundbreaking and 2028 completion, with two additional senior projects under review for a combined AUM target of up to ₩1 trillion. DDPS is consolidating LocalStitch's 22-location network to accelerate unit expansion toward its 2029 target of 50,000 units and 300,000 memberships. Multiple mid-to-long-term projects—Seoul Forest Office, Seoul Station Office, Gongdeok Station residential, and Bokjeong TOD—are progressing through permitting stages, though revenue recognition timing remains project-dependent. Given the early-investment phase of the new pipeline, the pace of earnings recovery in 2026 may remain measured, with DDI AUM growth and key project groundbreakings serving as leading indicators of a cycle upturn.
The stock trades at a material discount to book value (BPS ₩29,409), a marked contrast to the premium period when major asset-sale profits were concentrated in 2022–2023. With the most recent four-quarter aggregate attributable net loss producing an EPS of ₩-1,154, earnings-based valuation multiples cannot currently be applied in a meaningful way. From a dividend perspective, the DPS of ₩200 implies modest yield attractiveness relative to traditional income-oriented listed REITs, offering limited appeal on a pure income-return basis. The current book-value discount is consistent with what development-cycle gap phases typically command, leaving room for a potential re-rating once large asset disposals or sustainable recurring-income growth materializes. The pace of earnings recovery and the trajectory of the debt ratio will be the key variables determining any valuation normalization.
DDI's AUM of approximately ₩4 trillion and the DDPS platform expansion following the LocalStitch acquisition could build a growing recurring-income layer to buffer the volatility of development-cycle profits. Analyst estimates have pointed to DDPS operating revenue potentially more than doubling from the ₩20+ bn range in 2025 toward approximately ₩50 bn by 2027. The vertically integrated developer-AMC-operator structure is structurally better suited to earnings-cycle smoothing compared with pure-play developers.
Korea's formal entry into super-aged society status in 2024 has placed premium senior living on a long-term growth trajectory while supply infrastructure remains nascent. The co-investment agreement with Warburg Pincus, targeting up to ₩1 trillion AUM, secures a first-mover position in this emerging sector. The joint structure minimizes SK D&D's equity commitment while generating both PM fee income and development profits, creating a capital-efficient return profile.
Multiple prime-location projects—Seoul Forest Office, Seoul Station Office, Gongdeok Station residential, and Bokjeong TOD—are in preparation across key metropolitan sites. Risk-sharing via DDIVC/DDILVC REIT structures limits equity exposure; upon disposition, these could replicate the large one-time profits seen in the 2023 Gangnam Station and 2024 Chungmuro office exits. Seoul's low prime-office vacancy and resilient rent levels support disposal price floors for completed developments.
Following the 2024 completion of major asset exits (Chungmuro office, Yeongdeungpo Saenggakgongjan, etc.), no large-scale profit recognition event is visible near-term, and operating losses have persisted through 2026Q1 for two consecutive quarters. The multi-year lead time from project inception to revenue recognition inherent in real estate development makes near-term earnings improvement difficult to predict with confidence. High quarterly earnings volatility structurally constrains investor confidence-building.
FY2025 operating cash outflow reached ₩-265.2 bn and the debt ratio rose to 174.2% from 156.5% in FY2024. With total liabilities exceeding ₩1 trillion, persistent high interest rates could constrain profitability recovery through elevated financing costs. Debt maturity management and refinancing terms remain critical financial health variables.
The synergy potential from the DDPS–LocalStitch merger and the feasibility of the 50,000-unit target by 2029 remain unproven future variables. The leasing performance of the Bangbae-dong senior residence post-groundbreaking and the pace of additional senior projects carry meaningful execution uncertainty. Achieving large-scale unit growth will likely require further capital commitments, adding incremental financial burden.
SK D&D is a vertically integrated Korean real estate platform combining development, AMC, and rental operations, sharpening its strategic focus on real estate following the 2024 energy-business spin-off. After concentrating substantial profits from major office asset sales in 2023–2024, the company is now in an earnings-gap phase at the front end of new pipeline investments, with consecutive operating losses through 2026Q1 and large negative operating cash flows adding financial pressure. On the medium-to-long-term side, DDI AUM expansion, rental housing platform growth via the LocalStitch merger, and the Warburg Pincus senior living co-investment represent simultaneous pillars of income diversification that distinguish SK D&D from pure-play developers. The pace of earnings recovery will ultimately depend on confirmation of Gunpo A-2BL, Bangbae-dong senior residence groundbreakings, and the progression of the Seoul Forest and Seoul Station office pipelines. The current stock price reflects a material discount to book value that prices in development-gap risk; however, without confirmed earnings recovery and debt-ratio improvement, valuation re-rating signals remain elusive. Investors should monitor the timing of operating profit restoration, DDI AUM trajectory, and pipeline groundbreaking announcements as leading indicators of the platform's medium-term value inflection.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-08-07 · KOSAI
(full report)