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Sk D&D · 부동산·리츠 · 코스피 · 리포트 2026-09-05
부동산 개발 전문회사 SK디앤디는 2026년 상반기 매출·이익이 크게 꺾인 가운데 최대주주 한앤컴퍼니의 참여 확약을 바탕으로 1,367억원 규모 유상증자를 통해 유동성과 재무구조 개선을 시도하고 있다.
SK디앤디는 2004년 설립돼 2015년 유가증권시장에 상장한 종합 부동산 디벨로퍼로, 오피스·주거시설·지식산업센터·물류센터 등을 개발·운영한다. 대표 브랜드인 '생각공장'과 '에피소드'를 통해 차별화된 부동산 모델을 선보이고 있으며, 종속회사 디앤디인베스트먼트는 누적 운용자산 5조원 규모의 리츠·부동산금융 사업 기반을 보유하고 있다. 2024년 3월 인적분할을 통해 신재생에너지·ESS 사업부문을 SK이터닉스로 분리해 내보내면서, 존속회사인 SK디앤디는 부동산 개발·운영 본업에 집중하는 구조로 재편됐다. 국내에서 부동산 개발업을 영위하는 상장사 자체가 드물어, 이러한 사업모델을 가진 상장사는 SK디앤디가 유일하다는 평가가 있다. 최근에는 서초L프로젝트, 공덕역 주상복합 등 사업을 공동투자 리츠·PFV(프로젝트금융투자회사) 구조로 전환해 자기자본 투자 부담을 낮추고 있다. 회사가 투자한 프로젝트 에쿼티는 약 3,662억원 규모로, 당산역·성수·서울역 등 서울 핵심 지역 사업장이 중심을 이룬다. 지배구조 측면에서는 2018년부터 사모펀드 운용사 한앤컴퍼니와 SK디스커버리가 각각 31.3%씩 보유하는 공동경영 체제였으나, 2025~2026년 사이 SK디스커버리가 보유 지분을 단계적으로 정리하면서 한앤컴퍼니가 단일 최대주주로 올라섰다. 이 과정에서 한앤컴퍼니는 잔여 지분에 대한 공개매수를 통한 자진 상장폐지를 추진했지만 목표 지분율에 미달했고, 이후 유상증자를 계기로 재무구조 개선과 상장 유지 쪽으로 방향을 조정한 상태다.
확정 연결 실적을 보면 SK디앤디는 2023년 매출 4,797억원, 영업이익 1,904억원(영업이익률 39.7%)으로 대형 프로젝트 매출 인식 효과에 힘입어 이례적으로 높은 수익성을 기록했다. 2024년에는 매출이 8,709억원으로 늘었지만 영업이익률은 6.2%로 낮아졌고, 지배주주 순이익은 442억원을 기록했다. 2025년에는 매출이 4,458억원으로 다시 줄었고 영업이익 378억원(영업이익률 8.5%)에 지배주주 순이익은 71억원 수준으로 급감했다. 분기 흐름을 보면 2025년 2분기 영업이익 335억원으로 양호했던 흐름이 3분기 89억원으로 둔화된 뒤, 4분기에는 영업손실 118억원, 지배주주 순손실 226억원으로 적자 전환됐다. 이 흐름은 2026년 들어 더 깊어져 1분기 영업손실 93억원, 순손실 215억원에 이어 2분기에는 영업손실 428억원, 순손실 447억원으로 손실 규모가 확대됐다. 최근 네 개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 합산 지배주주 순손실은 약 848억원에 달해, 2024년 연간 순이익(442억원)과 비교하면 손익 구조가 완전히 역전된 모습이다. 회사 측 설명과 언론 보도를 종합하면 2026년 상반기 매출은 1,544억원으로 전년 동기 2,282억원보다 30% 이상 줄었고, 영업손익은 전년 동기 407억원 흑자에서 522억원 적자로, 순손익은 215억원 흑자에서 655억원 적자로 각각 돌아섰다. 이와 함께 부채비율은 2024년 말 156.5%, 2025년 말 174.2%에서 2026년 상반기 219.7%까지 가파르게 높아져, 이익 감소와 차입 부담 확대가 동시에 진행되는 국면임을 보여준다.
국내 상업용 부동산 개발 시장은 고금리 이후 분양·임대 수요 회복이 더딘 가운데 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 여건이 좀처럼 개선되지 않는 국면에 있다. 특히 2026년 들어 제이알글로벌리츠의 전자단기사채 상환 실패에 따른 회생절차 신청, JTBC 계열의 유동화 차입금 상환 지연 등 잇단 신용 이벤트가 발생하면서 비우량 등급 부동산·유동화 관련 크레딧에 대한 시장의 경계감이 크게 높아졌다. 이런 환경에서 SK디앤디처럼 BBB급 신용등급을 보유한 디벨로퍼는 회사채·기업어음 시장에서의 자금 조달 여건이 상대적으로 더 어려워지는 흐름에 노출돼 있다. 국내에는 부동산 개발업을 전업으로 하는 상장사가 드물어 SK디앤디는 사실상 유일한 상장 순수 디벨로퍼로 꼽히지만, 이는 비교 가능한 동종 상장사가 없어 시장이 준거로 삼을 밸류에이션·리스크 지표가 제한적이라는 의미이기도 하다. 경쟁구도 측면에서는 대형 건설사의 자체 개발사업 부문, 사모펀드·리츠 운용사, 증권사 계열 부동산금융 부서 등이 실질적 경쟁자로 존재하며, 이들과의 자금조달 비용·트랙레코드 격차가 프로젝트 수주 경쟁력에 직접 영향을 준다. 회사가 서초L프로젝트, 공덕역 주상복합 사업을 PFV·리츠 구조로 전환한 것은 업계 전반에서 나타나는 자기자본 투자 축소·위험 분산 트렌드와 궤를 같이한다. 산업 사이클상 SK디앤디는 프로젝트 준공·매각 지연에 따른 실적 저점 국면에 위치해 있는 것으로 보이며, 향후 회복 속도는 개별 프로젝트의 분양·임대 성과와 전반적 PF 시장 정상화 여부에 달려 있다.
| 주가 | ₩3,385 |
|---|---|
| 시가총액 | 630억원 |
| PBR | 0.13 |
| ROE | -15.5% |
| 배당수익률 | 5.91% |
회사는 2026년 7월 공정공시를 통해 자산 매각·유동화와 자본 확충을 병행하는 재무구조 개선 계획을 발표했으며, 명동N빌딩, 충무로 오피스, 남양주 진접 토지, 이천 물류센터, 신사동 오피스 '캔버스랩', 명동 청휘빌딩 호텔 등 다수 자산의 매각을 진행하고 있다고 밝혔다. 이와 함께 1,367억원 규모 주주배정 유상증자를 결의했으며, 조달 자금 중 620억원은 10월 만기가 도래하는 사모사채 상환에, 나머지는 군포 트리아츠 지식산업센터 수분양자 중도금 대출 연대보증 이행 등 우발채무 대응에 사용할 계획이다. 최대주주 한앤컴퍼니는 배정 물량 전량에 대한 청약 의사를 밝혔으며, 최종 발행가액은 2026년 10월 초 확정될 예정이다. 회사는 향후 자기자본 투자를 줄이고 개발관리(PM) 중심으로 사업 구조를 전환해 수익 안정성을 높이겠다는 방향을 제시했다. 다만 유상증자를 둘러싼 소액주주 반발이 이어지면서 한앤컴퍼니는 최소 1년간 자진 상장폐지를 추진하지 않겠다는 입장을 밝혔고, 이에 따라 단기간 내 대대적인 사업 재편보다는 기존 사업 정리와 재무구조 개선에 우선순위를 둘 것으로 전망된다. 10월 사모사채 만기 상환과 군포 트리아츠 우발채무 대응이 예정대로 이뤄지는지, 그리고 신주 상장 이후 지분 구조와 유동성이 어떻게 안정화되는지가 다음 국면의 핵심 관전 포인트다.
현재 주가는 자체 산출 기준 순자산가치를 크게 밑도는 수준에서 거래되고 있어, 주가순자산비율이 과거 거래 밴드의 하단권에 위치한 상태로 볼 수 있다. 2025년 연간 및 2026년 상반기 연속 적자로 전환됨에 따라 주가수익비율 산출 자체가 어려운 국면에 진입했으며, 이는 과거 2023~2024년의 이익 회복 국면과는 대비되는 흐름이다. 배당의 경우 회사가 최근까지 현금배당을 유지해 왔으나, 순이익이 2024년 대비 2025년 크게 줄고 2026년 들어 적자로 전환된 만큼 향후 배당 지속 가능성에 대한 불확실성이 커진 상태다. 1,367억원 규모의 대규모 유상증자로 발행주식 수가 기존의 약 2.4배로 늘어날 예정이어서, 주당 지표들은 신주 상장 이후 상당한 희석 효과를 반영해 재조정될 가능성이 높다. 종합하면 현재 밸류에이션 지표는 이익 회복이 아니라 재무구조 위기 대응과 자본 확충 과정에서 나타나는 특수한 국면을 반영하고 있는 것으로 해석할 수 있다.
최대주주 한앤컴퍼니는 1,367억원 유상증자 배정 물량 전량에 대한 청약 의사를 밝혀 1,000억원 이상을 직접 투입할 것으로 예상된다. 이는 SK그룹 계열에서 분리된 이후에도 대주주가 재무 부담을 직접 떠안겠다는 의지로 해석될 수 있다. 한국신용평가는 증자 대금이 정상적으로 유입되면 하반기 사모사채 상환과 PF 우발채무 대응 관련 단기 유동성이 개선될 것으로 평가했다.
회사는 명동N빌딩, 이천 물류센터 등 다수 자산의 매각을 진행하는 동시에 서초L프로젝트, 공덕역 주상복합 사업을 공동투자 리츠·PFV 구조로 전환해 자기자본 부담을 낮추고 있다. 이러한 자산 유동화와 매각은 대규모 증자와 병행되면서 단기 유동성 공백을 좁히는 데 기여할 수 있다. 향후 개발관리(PM) 중심 구조로 전환한다는 방향성도 자본 투입 부담을 줄이는 방향과 일치한다.
회사가 투자한 프로젝트 에쿼티는 약 3,662억원 규모로 당산역, 성수, 서울역 등 서울 핵심 지역 사업장이 중심을 이루고 있어 자산 가치의 지역적 방어력이 상대적으로 높은 편이다. '생각공장', '에피소드' 등 자체 브랜드와 종속회사 디앤디인베스트먼트의 5조원 규모 운용자산 기반은 향후 개발관리형 사업으로 전환할 때 활용 가능한 무형자산으로 평가될 수 있다.
2026년 상반기 매출은 전년 동기보다 30% 이상 줄었고 영업손익과 순손익 모두 흑자에서 적자로 전환됐다. 부채비율은 2024년 말 156.5%에서 2026년 상반기 219.7%까지 가파르게 높아져 재무 안정성에 대한 우려가 커지고 있다. 최근 네 개 분기 연속으로 지배주주 순손실이 이어지고 있어 손익 개선의 뚜렷한 반전 신호는 아직 확인되지 않은 상태다.
한국기업평가와 한국신용평가는 2026년 6월 무보증사채 신용등급을 BBB(부정적)에서 BBB-(부정적)로 하향했다. 이는 회사채·기업어음 시장에서의 조달 여건을 더 어렵게 만드는 요인이며, 최근 제이알글로벌리츠·JTBC 계열 유동화 차입금 부실 등으로 비우량물에 대한 시장 경계감이 높아진 시점과 겹친다는 점도 부담이다.
이번 유상증자로 발행주식 수는 기존 대비 약 2.4배로 늘어나며, 청약에 참여하지 않는 주주는 상당한 지분 희석을 감수해야 한다. 한앤컴퍼니는 앞서 공개매수를 통한 자진 상장폐지를 추진한 전례가 있어, 최소 1년간 상장폐지를 추진하지 않겠다는 입장에도 불구하고 향후 지분 구조 변화에 대한 소액주주들의 불안감이 남아있다.
SK디앤디는 2024년 신재생에너지 부문 분할 이후 부동산 개발·운영에 집중해왔으나, 2025년 이익 급감과 2026년 상반기 적자 전환이 겹치며 재무구조 개선이 최우선 과제로 떠올랐다. 확정 실적 기준으로 최근 네 개 분기 연속 지배주주 순손실이 이어지고 부채비율이 219.7%까지 오른 가운데, 회사는 1,367억원 규모 유상증자와 다수 자산 매각을 병행해 유동성을 확보하려 하고 있다. 최대주주 한앤컴퍼니의 전량 청약 의사와 최소 1년간 상장폐지 유예 방침은 단기적인 지배구조 불확실성을 낮추는 요인이나, 동시에 대규모 지분 희석과 향후 지배구조 변화 가능성은 여전히 열려 있는 변수다. 신용등급 하향과 PF 시장 전반의 신뢰 저하는 자금조달 여건을 어렵게 하는 반면, 서울 핵심지역 프로젝트 자산과 자체 브랜드·리츠 운용 기반은 구조 전환 과정에서 활용 가능한 자산으로 남아있다. 10월 사모사채 상환과 군포 트리아츠 우발채무 대응이 계획대로 이뤄지는지, 신주 상장 이후 지분 구조와 실적 흐름이 어떻게 전개되는지가 다음 국면을 가늠하는 핵심 변수가 될 것으로 보인다. 본 리포트는 투자 의견이나 매수·매도 권고를 포함하지 않으며 정보 제공 목적으로 작성되었다.
English version
Real estate developer SK D&D saw sharply weaker revenue and profit in the first half of 2026, and is now attempting to shore up liquidity and its balance sheet through a 136.7 billion won rights offering backed by a subscription commitment from controlling shareholder Hahn & Company.
Founded in 2004 and listed on the KOSPI in 2015, SK D&D is a comprehensive real estate developer that develops and operates offices, residential properties, knowledge industry centers, and logistics centers. It markets differentiated real estate products under flagship brands 'Thinktank Factory' and 'Episode,' while its subsidiary DDI (D&D Investment) runs a REIT and real estate finance platform with cumulative assets under management of roughly 5 trillion won. In March 2024, the company spun off its renewable energy and ESS business into SK Ecoplant through a spin-off, restructuring the remaining company to focus on its core real estate development and operations business. Because listed pure-play real estate developers are rare in Korea, some observers note that SK D&D is essentially the sole listed company with this business model. More recently, projects such as Seocho-L and the Gongdeok Station mixed-use development have been converted into co-investment REIT and PFV (project financing vehicle) structures to reduce the burden of equity investment. The company's invested project equity totals roughly 366.2 billion won, centered on core Seoul locations such as Dangsan Station, Seongsu, and Seoul Station. On the ownership side, private equity firm Hahn & Company and SK Discovery had jointly controlled the company with 31.3% stakes each since 2018, but between 2025 and 2026 SK Discovery gradually exited its holding, leaving Hahn & Company as sole controlling shareholder. During this process Hahn & Company pursued a tender offer aimed at taking the company private but fell short of its target stake, and subsequently pivoted toward balance-sheet repair and continued listing via the rights offering.
According to confirmed consolidated financials, SK D&D posted 2023 revenue of 479.7 billion won and operating profit of 190.4 billion won, an unusually high 39.7% operating margin driven by large project revenue recognition. In 2024, revenue rose to 870.9 billion won, but the operating margin fell to 6.2%, with net income attributable to owners at 44.2 billion won. In 2025, revenue declined again to 445.8 billion won, operating profit was 37.8 billion won (an 8.5% margin), and owner net income dropped sharply to about 7.1 billion won. Quarterly, a solid operating profit of 33.5 billion won in the second quarter of 2025 slowed to 8.9 billion won in the third quarter before turning into an operating loss of 11.8 billion won and an owner net loss of 22.6 billion won in the fourth quarter. That trend deepened further into 2026, with an operating loss of 9.3 billion won and net loss of 21.5 billion won in the first quarter, followed by a widened operating loss of 42.8 billion won and net loss of 44.7 billion won in the second quarter. Summing the most recent four quarters (third quarter 2025 through second quarter 2026), the owner net loss reaches roughly 84.8 billion won, a complete reversal from the 44.2 billion won net profit booked for full-year 2024. Company disclosures and press reports indicate that first-half 2026 revenue of 154.4 billion won fell more than 30% from 228.2 billion won a year earlier, while operating income swung from a 40.7 billion won profit to a 52.2 billion won loss, and net income swung from a 21.5 billion won profit to a 65.5 billion won loss. Alongside this, the debt ratio climbed sharply from 156.5% at the end of 2024 and 174.2% at the end of 2025 to 219.7% in the first half of 2026, illustrating a period in which shrinking profitability and rising leverage are occurring simultaneously.
Korea's commercial real estate development market remains in a phase where sales and leasing demand has been slow to recover following the high-rate period, and project financing (PF) conditions have shown little improvement. In particular, a string of credit events in 2026 — including JR Global REIT's default on short-term paper leading to a rehabilitation filing and delayed repayment of securitized loans linked to the JTBC group — has sharply heightened market caution toward lower-rated real estate and securitization-related credit. Against this backdrop, developers holding BBB-category ratings such as SK D&D face increasingly difficult funding conditions in the corporate bond and commercial paper markets. Because listed companies solely dedicated to real estate development are rare in Korea, SK D&D is effectively the only listed pure-play developer, which also means there are limited comparable peers for the market to use as valuation or risk benchmarks. In terms of competitive structure, in-house development arms of large construction companies, private equity and REIT managers, and brokerage-affiliated real estate finance units function as effective competitors, and gaps in funding costs and track record versus these players directly affect project-winning competitiveness. The company's conversion of the Seocho-L project and the Gongdeok Station mixed-use development into PFV and REIT structures aligns with an industry-wide trend of reducing equity investment and diversifying risk. Cyclically, SK D&D appears to be positioned in a trough phase driven by delayed project completions and sales, with the pace of any future recovery depending on individual project sales and leasing performance as well as broader normalization of the PF market.
| Price | ₩3,385 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.06T |
| P/B | 0.13 |
| ROE | -15.5% |
| Dividend yield | 5.91% |
In a July 2026 fair disclosure filing, the company announced a balance-sheet improvement plan combining asset sales and monetization with capital raising, stating that it is proceeding with sales of multiple assets including the Myeong-dong N Building, Chungmuro office, Namyangju Jinjeop land, Icheon logistics center, Sinsa-dong office 'Canvas Lab,' and the Myeong-dong Cheonghwi Building hotel. Alongside this, it resolved a 136.7 billion won shareholder rights offering, with 62 billion won of the proceeds allocated to repaying private bonds maturing in October and the remainder directed toward contingent-liability obligations, including joint-and-several-guarantee obligations tied to buyer down-payment loans at the Gunpo Triaz knowledge industry center. Controlling shareholder Hahn & Company has indicated it will subscribe to its full allotment, and the final issue price is scheduled to be confirmed in early October 2026. The company has outlined a direction of reducing equity investment going forward and shifting toward a project-management (PM)-centered business structure to improve earnings stability. However, following shareholder backlash over the rights offering, Hahn & Company stated it will not pursue a voluntary delisting for at least one year, suggesting the company is likely to prioritize winding down existing projects and repairing its balance sheet over major business restructuring in the near term. Whether the October private bond repayment and the Gunpo Triaz contingent-liability response proceed as planned, and how the ownership structure and liquidity stabilize after the new shares are listed, are the key items to watch in the next phase.
The current share price trades well below the company's self-calculated net asset value per share, placing the price-to-book ratio near the lower end of its historical trading range. With the company swinging into losses for full-year 2025 and continuing into losses through the first half of 2026, calculating a meaningful price-to-earnings ratio has become difficult, a marked contrast with the earnings-recovery phase seen in 2023-2024. On dividends, the company had maintained cash payouts until recently, but with net income falling sharply from 2024 to 2025 and turning negative in 2026, uncertainty around the sustainability of future dividends has increased. Because the large 136.7 billion won rights offering is set to roughly 2.4 times the existing share count, per-share metrics are likely to be materially reset by dilution once the new shares are listed. Taken together, current valuation metrics appear to reflect a distinct phase driven by balance-sheet crisis response and capital raising rather than an earnings recovery.
Controlling shareholder Hahn & Company has indicated it will subscribe to its entire allotment in the 136.7 billion won rights offering, implying a direct capital contribution of more than 100 billion won. This can be read as a sign of the controlling shareholder's willingness to directly absorb the financial burden even after separation from the SK Group. Korea Investors Service assessed that, if the offering proceeds normally, short-term liquidity for the second-half private bond repayment and PF contingent-liability response would improve.
The company is proceeding with sales of multiple assets, including the Myeong-dong N Building and an Icheon logistics center, while converting the Seocho-L project and the Gongdeok Station mixed-use development into co-investment REIT and PFV structures to reduce equity burden. This asset monetization and disposal, running alongside the large capital raise, can help narrow the near-term liquidity gap. The stated direction of shifting toward a project-management-centered structure is also consistent with reducing future capital commitments.
The company's invested project equity of roughly 366.2 billion won is concentrated in core Seoul locations such as Dangsan Station, Seongsu, and Seoul Station, giving its asset base relatively strong locational defensiveness. Proprietary brands such as 'Thinktank Factory' and 'Episode,' together with subsidiary DDI's roughly 5 trillion won asset-management base, can be viewed as intangible assets that could be leveraged as the company shifts toward a project-management-oriented business.
First-half 2026 revenue fell more than 30% year over year, and both operating income and net income swung from profit to loss. The debt ratio climbed sharply from 156.5% at the end of 2024 to 219.7% in the first half of 2026, deepening concerns about financial stability. With owner net losses continuing for four consecutive quarters, a clear reversal signal in profitability has yet to be confirmed.
Korea Ratings and Korea Investors Service downgraded the unsecured bond rating to BBB- (negative) from BBB (negative) in June 2026. This makes funding conditions in the bond and commercial paper markets more difficult, and the timing overlaps with heightened market caution toward lower-rated credit following defaults tied to JR Global REIT and the JTBC group's securitized borrowings.
The rights offering will increase the number of outstanding shares to roughly 2.4 times the existing total, forcing shareholders who do not subscribe to accept substantial dilution. Because Hahn & Company previously pursued a tender offer aimed at taking the company private, minority shareholders remain uneasy about future ownership changes despite the firm's statement that it will not pursue delisting for at least one year.
Since spinning off its renewable energy business in 2024, SK D&D has concentrated on real estate development and operations, but a sharp profit decline in 2025 combined with a swing to losses in the first half of 2026 has made balance-sheet repair the top priority. Based on confirmed results, owner net losses have continued for four consecutive quarters and the debt ratio has risen to 219.7%, prompting the company to pursue liquidity through a 136.7 billion won rights offering alongside multiple asset sales. Controlling shareholder Hahn & Company's commitment to subscribe in full and its pledge to forgo delisting for at least one year reduce near-term governance uncertainty, but large-scale dilution and the possibility of further governance changes remain open variables. While the credit rating downgrade and broader loss of confidence in the project-financing market are making funding conditions more difficult, the company's core-Seoul project assets and its proprietary brand and REIT-management platform remain resources that could be leveraged through the structural transition. Whether the October private bond repayment and the response to the Gunpo Triaz contingent liability proceed as planned, and how the ownership structure and earnings trend evolve after the new shares are listed, are likely to be the key variables shaping the next phase. This report contains no investment opinion or buy/sell recommendation and is provided for informational purposes only.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
(full report)