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Korea Asset In Trust · 금융 · 코스피 · 리포트 2026-09-05
한국자산신탁은 2025년 4분기 영업손실 이후 2026년 1·2분기 연속 흑자전환했지만, 같은 시기 신용등급은 한 단계 낮아지며 상반된 신호가 함께 나타나고 있다.
한국자산신탁은 부동산신탁과 부동산금융을 주요 업무로 하는 신탁 전문기업이다. 구체적으로는 부동산 개발, 관리, 처분, 담보신탁, 분양관리신탁 및 대리사무 등을 수행한다. 최대주주는 부동산금융그룹 엠디엠(MDM)으로, 2026년 3월 기준 엠디엠·엠디엠플러스·문주현 회장 등 특수관계인의 지분율은 54.24%다. 이 중 엠디엠이 28.76%, 문주현 회장이 15.31%를 각각 보유하고 있다. 회사는 2020~2024년 평균 매출 기준 시장점유율 11.5%로 국내 14개 부동산신탁사 가운데 업계 상위권을 유지해왔다. 김규철 대표이사 부회장은 업계 최장수 CEO 이력을 보유하며 차입형 토지신탁 역량과 자본 여력을 바탕으로 도시재생, 비토지신탁, 리츠 등 사업 다각화를 추진해왔다. 2026년 7월 21일부터 8월 21일까지 실시된 브랜드 조사에서 한국자산신탁은 국내 13개 부동산신탁 브랜드 가운데 평판지수 1위를 차지했다. 경쟁구도는 한국토지신탁, 신한자산신탁, 하나자산신탁, 대한토지신탁, 한국투자부동산신탁 등 14개사가 차입형·관리형·비토지신탁 시장에서 경합하는 구조다. 사업구조 특성상 차입형(개발) 신탁 비중이 높아 부동산 경기와 분양 성과에 실적이 크게 좌우되는 편이다.
2025년 연결 매출은 2,042.9억원, 영업이익은 342.3억원, 지배주주 순이익은 493.8억원을 기록했다. 연간 영업이익률은 2022년 63.0%에서 2023년 45.0%, 2024년 22.9%, 2025년 16.8%로 4년 연속 낮아지는 추세를 보였다. 다만 순이익은 영업이익과 다른 흐름을 보였는데, 2025년(순이익 493.8억원)과 2023년(순이익 1,296.4억원)에는 순이익이 영업이익을 웃돌아 영업외손익 요인의 영향이 컸던 것으로 추정된다. 분기별로 보면 2025년 3분기 영업이익 137.9억원에 순이익 308.1억원으로 그 격차가 두드러졌는데, 이는 일회성 이익 요인이 반영됐을 가능성을 시사한다. 반면 2025년 4분기는 매출 533.5억원에도 영업손실 55.7억원, 순손실 52.2억원을 기록하며 분기 실적의 변동성을 보여줬다. 이후 2026년 1분기 영업이익 107.7억원, 순이익 121.8억원, 2026년 2분기 영업이익 310.3억원, 순이익 233.5억원으로 두 개 분기 연속 흑자전환하며 최근 네 개 분기(2025Q3~2026Q2) 구간에서 이익 규모가 커지는 흐름이 나타났다. 현금흐름 측면에서도 변화가 뚜렷한데, 2022~2024년 연간 영업활동현금흐름(CFO)이 각각 -54억원, -2,465.9억원, -3,257.3억원으로 신탁계정대 투입에 따른 유출이 지속됐던 반면, 2025년에는 +2,032.6억원으로 큰 폭의 양전환을 기록해 신탁계정대 회수가 진행되고 있음을 뒷받침한다. 자기자본은 2022년 9,324.3억원에서 2025년 1조 833.3억원까지 매년 늘어났고, 부채비율은 2024년 65.0%에서 2025년 60.5%로 소폭 낮아졌다.
국내 부동산신탁업은 신규 진입사 등장 이후 현재 14개사가 영업 중이며, 수탁고 규모는 토지신탁과 담보신탁을 중심으로 장기 성장세를 이어왔다. 다만 차입형 토지신탁 의존도가 높은 신탁보수 부문은 2018년 이후 증가율이 크게 둔화된 뒤 하락세를 이어가고 있다. 관리형 토지신탁은 대형사 점유율이 낮아지고 중소형사·금융지주계열사 점유율이 높아지는 구조 변화가 진행 중이며, 향후 비차입형 신탁 부문에서는 경쟁 심화가 예상된다. 지방 분양경기 저조와 공사비 상승이 겹치며 다수 신탁사의 신탁계정대여금 회수가 지연되고 자산건전성 지표가 악화되는 흐름이 업계 전반에서 나타나고 있다. 이런 환경에서 한국자산신탁의 부채비율은 2025년 9월 말 기준 49%로, 같은 시점 한국토지신탁(86%)이나 대한토지신탁(151.7%) 등 주요 차입형 신탁사 대비 낮은 수준으로 평가됐다. 반면 업계 전반적으로 책임준공확약형 개발신탁 관련 소송·우발위험이 상존하고 있어, 개별 신탁사의 사업장별 부실 현실화 여부가 신용도와 실적을 가르는 핵심 변수로 지목된다.
| 주가 | ₩2,430 |
|---|---|
| 시가총액 | 2,974억원 |
| PER | 4.9 |
| PBR | 0.27 |
| ROE | 5.7% |
| 배당수익률 | 6.17% |
2026년 들어 한국기업평가는 한국자산신탁의 무보증사채 신용등급을 A(부정적)에서 A-(안정적)로 한 단계 낮췄다. 담당 연구원은 신탁계정대여금 회수 부진으로 재무건전성 지표 회복이 지연되고 있으며, 영업수익 감소와 이자비용·대손비용 부담으로 경상적 수익성이 저하된 점을 등급 하향의 배경으로 설명했다. 다만 같은 평가에서는 지난해 말 유동성 자산 규모를 고려할 때 차입부채가 순상환되며 조정부채비율이 다소 개선될 수 있다는 전망도 함께 제시됐다. 향후 신탁계정대여금 회수 및 신규 투입 실적, 이에 따른 재무건전성 추이가 집중 모니터링 대상으로 꼽혔다. 회사 측면에서는 시장점유율과 수익성이 우수한 수준으로 회복되고 재무건전성이 유의미하게 개선되면 등급이 A(안정적)로 상향될 수 있는 반면, 회복이 지연되면 BBB+(안정적)로 추가 하향될 가능성도 함께 제시됐다. 2026년 1·2분기 연속 흑자전환과 2025년 영업활동현금흐름의 양전환은 이러한 회복 시나리오에 부합하는 신호로 해석될 수 있으나, 분기별 실적 변동성이 여전히 크다는 점은 유의할 부분이다. 새로운 사업 확장이나 대규모 신규 수주에 대한 구체적 공시는 이번 조사에서 확인되지 않았다.
한국자산신탁의 주가는 주당순자산에 못 미치는 수준에서 거래되는 편으로, 이는 부동산신탁업종 상장사들이 공통적으로 받는 밸류에이션 흐름과 유사하다. 과거 순이익이 크게 늘었던 시기에는 주가수익비율이 한 자릿수 초반까지 낮아졌던 반면, 순이익이 줄었던 시기에는 같은 배수가 크게 높아지는 등 실적 변동에 따라 밸류에이션 지표가 출렁이는 패턴을 보여왔다. 회사는 매년 현금배당을 실시해온 이력이 있으며, 배당 여력은 당기순이익 흐름과 연동되어 움직이는 경향을 보인다. 2025년 4분기 적자에서 2026년 1·2분기 연속 흑자로 전환된 최근 실적 흐름은 향후 밸류에이션 지표에 영향을 줄 수 있는 요인으로 지목될 수 있는 반면, 신용등급 하향과 자산건전성 관련 불확실성은 반대 방향으로 작용할 수 있는 요인으로 함께 존재한다.
2025년 4분기 영업손실 55.7억원 이후 2026년 1분기 영업이익 107.7억원, 2분기 영업이익 310.3억원으로 두 개 분기 연속 흑자전환하며 이익 규모가 커지고 있다. 2025년 연간 영업활동현금흐름도 +2,032.6억원으로 전년(-3,257.3억원) 대비 크게 개선돼 신탁계정대 회수가 진행되고 있음을 시사한다. 이러한 흐름이 이어질지는 향후 분기 실적으로 추가 확인이 필요하다.
2025년 9월 말 기준 부채비율은 49%로 한국토지신탁(86%), 대한토지신탁(151.7%) 등 주요 차입형 신탁사보다 낮은 수준으로 평가됐다. 자기자본도 2022년 9,324.3억원에서 2025년 1조 833.3억원까지 매년 증가했다. 이는 업계 전반의 자산건전성 부담이 커지는 환경에서 상대적인 재무 완충력으로 해석될 수 있다.
2020~2024년 평균 매출 기준 시장점유율 11.5%로 14개 부동산신탁사 중 상위권을 유지해왔다. 2026년 7~8월 브랜드평판 조사에서는 13개 부동산신탁 브랜드 가운데 1위를 차지했다. 최대주주인 엠디엠(MDM)그룹의 부동산개발 역량과 연계된 사업 기반도 강점으로 꼽힌다.
연간 영업이익률은 2022년 63.0%에서 2023년 45.0%, 2024년 22.9%, 2025년 16.8%로 4년 연속 낮아졌다. 같은 기간 매출도 2023년 2,590.7억원에서 2024년 2,264.5억원, 2025년 2,042.9억원으로 줄었다. 최근 분기 흑자전환이 이러한 다년간의 마진 하락 추세를 완전히 되돌렸는지는 아직 불확실하다.
2026년 한국기업평가는 한국자산신탁의 무보증사채 신용등급을 A(부정적)에서 A-(안정적)로 낮췄다. 담당 연구원은 신탁계정대여금 회수 부진과 이자비용·대손비용 부담을 등급 하향의 배경으로 설명했다. 시장점유율과 수익성 회복이 지연되면 BBB+(안정적)로 추가 하향될 가능성도 함께 제시됐다.
2025년 3분기 순이익 308.1억원은 영업이익 137.9억원을 크게 웃돌아 일회성 요인이 작용했을 가능성이 있는 반면, 곧이어 4분기에는 매출 533.5억원에도 영업손실 55.7억원, 순손실 52.2억원을 기록했다. 이처럼 분기 사이 실적 편차가 큰 패턴이 이어질 경우 향후 실적 예측의 신뢰도에 부담이 될 수 있다.
한국자산신탁은 2025년 4분기 영업손실을 기록한 뒤 2026년 1분기와 2분기 연속으로 흑자전환하며 이익 회복 흐름을 보이고 있다. 다만 연간 영업이익률은 2022년 63.0%에서 2025년 16.8%까지 4년 연속 낮아졌고, 이 흐름이 완전히 반전됐는지는 추가 분기 실적으로 확인이 필요한 상태다. 부채비율이 경쟁 신탁사 대비 낮고 자기자본이 매년 늘어나는 등 재무구조의 상대적 안정성은 강점으로 꼽힌다. 그러나 2026년 한국기업평가가 무보증사채 신용등급을 한 단계 낮추는 등 신탁계정대여금 회수 지연에 따른 자산건전성 우려는 여전히 해소되지 않았다. 최대주주인 엠디엠(MDM)그룹 및 특수관계인이 지분 절반 이상을 안정적으로 보유하고 있어 지배구조 측면의 급격한 변화 가능성은 낮은 편이다. 향후 분기 실적의 지속성과 신탁계정대 회수 속도, 신용등급 조정 방향이 회사 펀더멘털을 판단하는 핵심 변수가 될 것으로 보인다.
English version
Korea Asset Trust swung back to profit for two straight quarters in 2026 after a fourth-quarter 2025 operating loss, even as its credit rating was cut a notch over the same period, producing mixed signals.
Korea Asset Trust is a specialized real estate trust company whose core businesses are real estate trust and real estate finance. Specifically, it handles real estate development, management, disposition, collateral trusts, sales-management trusts, and agency services. Its largest shareholder is real estate finance group MDM, and as of March 2026 MDM, MDM Plus, and Chairman Moon Ju-hyun and other related parties together held a 54.24% stake. Of this, MDM itself held 28.76% and Chairman Moon held 15.31%. Based on average revenue over 2020-2024, the company held an 11.5% market share, keeping it among the leaders of Korea's 14 real estate trust companies. CEO and Vice Chairman Kim Gyu-cheol, the longest-serving chief executive in the industry, has pursued business diversification into urban regeneration, non-land trusts, and REITs, building on the company's loan-type land trust capabilities and capital strength. In a brand survey conducted from July 21 to August 21, 2026, Korea Asset Trust ranked first in reputation index among 13 domestic real estate trust brands. The competitive landscape consists of 14 companies, including Korea Land Trust, Shinhan Asset Trust, Hana Asset Trust, Daehan Land Trust, and Korea Investment Real Estate Trust, competing across loan-type, management-type, and non-land trust segments. Given its business mix skewed toward loan-type (development) trusts, its earnings are heavily influenced by the real estate cycle and pre-sale performance.
In 2025, consolidated revenue came to KRW 204.3 billion, operating profit KRW 34.2 billion, and net profit attributable to owners KRW 49.4 billion. The annual operating margin fell for four consecutive years, from 63.0% in 2022 to 45.0% in 2023, 22.9% in 2024, and 16.8% in 2025. Net profit, however, followed a different pattern: in both 2025 (net profit of KRW 49.4 billion) and 2023 (KRW 129.6 billion), net profit exceeded operating profit, suggesting a significant contribution from non-operating items in those years. On a quarterly basis, the gap was especially pronounced in the third quarter of 2025, when operating profit of KRW 13.8 billion was accompanied by net profit of KRW 30.8 billion, pointing to a possible one-off gain. In contrast, the fourth quarter of 2025 saw revenue of KRW 53.4 billion but an operating loss of KRW 5.6 billion and a net loss of KRW 5.2 billion, underscoring quarter-to-quarter volatility. The company then returned to profit for two consecutive quarters, posting operating profit of KRW 10.8 billion and net profit of KRW 12.2 billion in the first quarter of 2026, followed by operating profit of KRW 31.0 billion and net profit of KRW 23.4 billion in the second quarter, with profit scale expanding across the trailing four-quarter window from 2025Q3 to 2026Q2. Cash flow also shifted notably: annual operating cash flow was negative in 2022-2024 (KRW -5.4 billion, -246.6 billion, and -325.7 billion respectively) amid outflows tied to trust account loans, before turning sharply positive at KRW 203.3 billion in 2025, consistent with progress in recovering those trust account loans. Total equity grew every year, from KRW 932.4 billion in 2022 to KRW 1,083.3 billion in 2025, while the debt ratio eased slightly from 65.0% in 2024 to 60.5% in 2025.
Korea's real estate trust industry now has 14 operating companies following the entry of new players, and trust assets under custody have grown over the long term, driven mainly by land trusts and collateral trusts. However, trust fee income, which is heavily reliant on loan-type land trusts, saw its growth rate slow sharply after 2018 and has continued to decline. In management-type land trusts, market share is shifting away from large incumbents toward smaller firms and financial holding company affiliates, and competition is expected to intensify further in non-loan trust segments. Weak regional pre-sale conditions combined with rising construction costs have caused trust account loan recovery to slow and asset quality indicators to deteriorate across much of the industry. Against this backdrop, Korea Asset Trust's debt ratio of 49% as of end-September 2025 was assessed as lower than major loan-type trust peers such as Korea Land Trust (86%) and Daehan Land Trust (151.7%) at the same point in time. At the same time, litigation and contingent risks related to completion-guarantee-type development trusts remain present across the industry, making the realization of losses at individual project sites a key variable separating creditworthiness and earnings among trust companies.
| Price | ₩2,430 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.30T |
| P/E | 4.9 |
| P/B | 0.27 |
| ROE | 5.7% |
| Dividend yield | 6.17% |
In 2026, Korea Ratings lowered Korea Asset Trust's unsecured bond rating one notch, from A (negative) to A- (stable). The analyst covering the company attributed the downgrade to delayed recovery in financial soundness indicators stemming from slow trust account loan collection, along with reduced operating revenue and heavier interest and credit-loss burdens weighing on recurring profitability. The same assessment, however, noted that given liquidity asset levels at the end of the prior year, net repayment of borrowings could somewhat improve the adjusted debt ratio going forward. Future trust account loan recovery and new disbursement performance, along with the resulting trend in financial soundness, were flagged as key items for ongoing monitoring. The outlook indicated that a rating upgrade to A (stable) is possible if market share and profitability recover to a strong level alongside meaningful improvement in financial soundness, while a further downgrade to BBB+ (stable) could occur if recovery is delayed. The return to profit in both the first and second quarters of 2026, together with the swing to positive operating cash flow in 2025, could be read as consistent with this recovery scenario, though continued quarter-to-quarter earnings volatility remains a point to watch. No specific disclosure of major new business expansion or large new order wins was identified in this review.
Korea Asset Trust's shares tend to trade below book value per share, a pattern broadly shared with other listed real estate trust companies. Historically, the price-to-earnings multiple has fallen to the low single digits during periods of sharply higher net profit, while rising markedly during periods of lower net profit, reflecting swings in valuation metrics tied to earnings volatility. The company has a history of paying annual cash dividends, with dividend capacity tending to move in line with the trend in net profit. The recent shift from an operating loss in the fourth quarter of 2025 to two consecutive quarters of profit in the first half of 2026 is one factor that could influence valuation metrics going forward, while the credit rating downgrade and lingering asset-quality uncertainty stand as factors that could pull in the opposite direction.
After an operating loss of KRW 5.6 billion in the fourth quarter of 2025, the company posted operating profit of KRW 10.8 billion in the first quarter of 2026 and KRW 31.0 billion in the second quarter, marking two consecutive quarters of expanding profit. Full-year 2025 operating cash flow also swung sharply to positive KRW 203.3 billion from negative KRW 325.7 billion the prior year, suggesting progress in trust account loan recovery. Whether this trend continues will require confirmation from further quarterly results.
As of end-September 2025, the debt ratio of 49% was assessed as lower than major loan-type trust peers such as Korea Land Trust (86%) and Daehan Land Trust (151.7%). Total equity also grew every year, from KRW 932.4 billion in 2022 to KRW 1,083.3 billion in 2025. This can be read as a relative financial buffer amid an industry-wide increase in asset-quality pressure.
Based on average revenue from 2020 to 2024, the company held an 11.5% market share, keeping it among the leaders of 14 real estate trust companies. In a brand reputation survey conducted in July-August 2026, it ranked first among 13 real estate trust brands. Its business base, linked to the real estate development capabilities of largest shareholder MDM Group, is also cited as a strength.
The annual operating margin declined for four straight years, from 63.0% in 2022 to 45.0% in 2023, 22.9% in 2024, and 16.8% in 2025. Over the same period, revenue also fell, from KRW 259.1 billion in 2023 to KRW 226.4 billion in 2024 and KRW 204.3 billion in 2025. Whether the recent quarterly return to profit fully reverses this multi-year margin decline remains uncertain.
In 2026, Korea Ratings lowered Korea Asset Trust's unsecured bond rating from A (negative) to A- (stable). The analyst cited slow trust account loan recovery along with interest-expense and credit-loss burdens as the background for the downgrade. A further downgrade to BBB+ (stable) was also flagged as possible if market share and profitability recovery is delayed.
Third-quarter 2025 net profit of KRW 30.8 billion far exceeded operating profit of KRW 13.8 billion, suggesting a possible one-off factor, while the very next quarter saw an operating loss of KRW 5.6 billion and a net loss of KRW 5.2 billion despite revenue of KRW 53.4 billion. If such large swings between quarters persist, it could weigh on the reliability of future earnings projections.
Korea Asset Trust has shown signs of earnings recovery, returning to profit for two consecutive quarters in the first half of 2026 after an operating loss in the fourth quarter of 2025. However, the annual operating margin declined for four straight years, from 63.0% in 2022 to 16.8% in 2025, and whether this trend has fully reversed still requires confirmation from further quarterly results. A debt ratio lower than competing trust companies and steadily growing equity are cited as strengths reflecting relatively stable financial structure. Yet asset-quality concerns tied to delayed trust account loan recovery remain unresolved, as underscored by Korea Ratings' one-notch downgrade of the unsecured bond rating in 2026. With largest shareholder MDM Group and related parties steadily holding more than half the shares, the likelihood of abrupt governance changes appears low. The persistence of the recent quarterly earnings trend, the pace of trust account loan recovery, and the direction of any future credit rating adjustment are likely to be the key variables in assessing the company's fundamentals going forward.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
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