KOSAI — AI 종목 리서치 · 인터랙티브 리포트 ↗ · 전체 종목
Savezone I&C · 유통·소비재 · 코스피 · 리포트 2026-06-19
세이브존I&C는 도심형 아울렛의 구조적 업황 악화로 영업이익률이 2023년 8.9%에서 2025년 3.9%로 3년 연속 하락했지만, 순자산 대비 극단적으로 낮은 주가와 저부채 재무구조는 자산주 관점에서의 관심을 유지시키고 있다.
세이브존I&C(코스피 067830)는 지역 상권을 기반으로 한 도심형 백화점형 아울렛을 운영하는 유통 기업이다. 세이브존 브랜드 매장 중 세이브존I&C가 운영하는 점포는 노원점·성남점·광명점·대전점·부천상동점·전주점 총 6개 점포이며, 이월상품·기획상품 등 중저가 브랜드를 주력으로 취급한다. 매출 비중은 의류·잡화 53%, 식품 31%, 기타 16%로 구성되며, 식품이 매출 비중을 높이지만 원가율이 낮은 의류·잡화가 매출총이익의 60%대로 주 수익원이다. 세이브존은 이랜드 점포개발팀장 출신인 용석봉 회장이 1998년 설립한 회사로, '도심형 아울렛' '지역백화점'을 표방하며 이월상품과 기획상품 등을 주로 판매한다. 상장사인 세이브존I&C와 비상장사인 (주)세이브존, (주)세이브존 리베라가 각 지점 운영을 맡고 있으며, 대주주인 (주)세이브존은 특수관계인 포함 약 49%의 지분을 확보하고 있다. 회사는 점포 내 토지 및 건물을 직접 보유하는 자산집약형 구조로, 이는 자산주로서의 성격을 부각시킨다. 2009년 이후 자산재평가가 실시되지 않아 현 시세 대비 장부가가 크게 낮을 가능성이 있으며, 현 시세를 고려하면 부동산 가치만 1조원 이상으로 추산되기도 한다. 주요 경쟁구도는 마리오아울렛, 모다아울렛 등 도심형 동종 아울렛과 대형 백화점 3사, 온라인 패션 플랫폼 등 복합적인 형태다.
세이브존I&C의 연결 기준 연간 매출은 2022~2025년 1,172억~1,238억원 범위에서 정체 흐름을 이어가고 있다. 영업이익은 2023년 110.4억원(OPM 8.9%)을 정점으로 2024년 77.8억원(OPM 6.6%), 2025년 45.9억원(OPM 3.9%)으로 3년 연속 하락하며 마진 훼손이 뚜렷하다. 순이익(지배주주)은 영업외 손익 기여로 영업이익보다 높게 유지되었으나, 2023년 136.2억원→2024년 126.4억원→2025년 77.5억원으로 동반 감소했다. 분기별 흐름을 보면, 2025Q1 영업이익 14.1억원·순이익 24.2억원, 2025Q2 영업이익 26.7억원·순이익 36.2억원으로 상반기는 상대적으로 선방했다. 그러나 2025Q3에는 계절적 비수기와 내수 소비 위축이 겹쳐 영업손실 -6.8억원을 기록하며 연간 수익성을 크게 끌어내렸다. 2025Q4에는 영업이익 11.8억원으로 흑자 전환했으나 전년 동기 대비 낮은 수준에 머물렀다. 2026Q1에는 매출 288.7억원, 영업이익 13.0억원, 순이익 27.0억원을 기록, 전년동기 순이익(24.2억원) 대비 개선세를 보였다. 다만 영업이익은 전년동기(14.1억원)를 소폭 하회해 순이익 개선의 일부가 비영업 항목에 기인할 가능성이 있다. 재무 안정성 측면에서 2024년 영업현금흐름이 -3.2억원으로 일시 유출되었던 반면, 2025년에는 124.4억원으로 회복해 유동성 우려는 크지 않다.
도심형 중소 아울렛이 설 자리를 잃고 있다. 소비 양극화가 심해지면서 명품 수요는 백화점에, 중저가 패션 소비는 온라인 쇼핑몰에 뺏기면서다. 유통업계 한 관계자는 "최근 중소 아울렛은 명품 등의 소비가 주로 이뤄지는 백화점과 가격 경쟁력이 상대적으로 높은 온라인 쇼핑몰 사이에 낀 애매한 유통채널로 전락했다"고 했다. 경쟁사 실적도 이를 방증한다. 마리오아울렛 운영사 마리오쇼핑은 2025년 영업이익이 전년보다 28%가량 줄어든 37억원을 기록했으며, 10년 전(141억원)에 비해 70% 넘게 급감했다. 모다아울렛 운영사 모다이노칩도 지난해 영업이익이 전년 대비 27%가량 줄었다. 반면 대형 백화점 3사는 대조적인 흐름을 보인다. 2025년 백화점은 전년 대비 1.5% 성장할 것으로 전망되며, 상반기 역신장했던 백화점은 7~10월 성장률이 오프라인 채널 가운데 가장 높은 4.1%를 기록하며 매출 회복세를 보였다. 오프라인 쇼핑몰이 쇼핑 공간을 넘어 휴식·체험형 공간으로 변모하는 가운데 이 흐름을 놓친 것도 중소 아울렛의 패착으로 지적된다. 2026년 패션 시장은 44조원대로 축소 흐름이 이어질 전망이며, 단순 경기순환보다는 소비 구조와 복종 재편이 동반되는 구조적 조정 국면으로 해석된다. 국내 경제연구 기관들은 금리인하 기조와 정부의 재정 확장책에 힘입어 2026년 민간소비는 2025년에 비해 소폭 개선될 것으로 전망하고 있으나, 아울렛 업태의 구조적 역풍은 단기 해소가 어려운 상황이다.
| 주가 | ₩2,240 |
|---|---|
| 시가총액 | 919억원 |
| PER | 10.5 |
| PBR | 0.17 |
| ROE | 1.6% |
| 배당수익률 | 1.34% |
세이브존I&C는 현재 공개된 신규 점포 개설 계획이나 구체적인 가이던스가 없으며, 합리적 소비 니즈 충족과 차별화된 전략으로 고객이 찾는 오프라인 매장으로의 변화를 추진하고 있음을 밝히고 있다. 2026Q1 순이익이 전년동기 대비 회복된 점은 긍정적 신호이나, 이것이 영업 기반의 실질적 개선인지 비영업 손익에 기인한 것인지는 2026Q2 반기보고서를 통해 확인이 필요하다. 중소 아울렛들도 뒤늦게 돌파구 찾기에 나서고 있으며, 단순 의류 판매 공간에서 벗어나 체험형 콘텐츠를 강화하지 않으면 생존이 어렵다는 판단이 업계 공통의 인식이 되었다. 특히 한때 이월 상품을 저렴하게 구매하는 공간에 불과했던 아울렛이 최근 쇼핑을 넘어 여가와 문화, 체험을 아우르는 복합 공간으로 빠르게 진화하는 흐름에 세이브존I&C도 대응이 요구된다. 정부의 저PBR 기업 가치제고 정책 기조는 배당 확대나 자사주 매입을 통한 주주환원 강화 유인을 제공하나, 2025년 DPS 30원 수준의 배당 정책이 단기에 의미 있게 개선될 가능성은 현재로서 제한적이다. 2009년 이후 실시되지 않은 자산재평가의 현실화 여부도 중장기 과제로, 이것이 가시화될 경우 자본 구조와 시장 인식에 유의미한 영향을 미칠 수 있다. 2026년 하반기 내수 소비심리 회복 속도와 의류·잡화 부문 수요 반등 여부가 연간 실적 방향성의 핵심 변수가 될 전망이다.
현재 주가는 BPS 13,051원 대비 극단적으로 할인된 수준으로, 코스피 유통 업종 내에서도 이례적으로 낮은 순자산 배율에 거래되고 있다. 2009년 이후 미실시된 토지·건물 자산재평가를 감안하면 실질 순자산 가치와 주가 간 괴리는 장부가 대비 더욱 클 수 있어, 순자산 기준의 할인폭 산정에는 이 점을 고려할 필요가 있다. 최근 수익성 저하로 주당순이익(EPS 213원)이 2023~2024년 이익 수준 대비 크게 낮아진 상태이며, 이익의 방향성—적자→흑자 전환 경험 없이 점진적 이익 감소—을 고려하면 현 순이익 배율이 과거보다 다소 높아진 구간이다. 연간 주당배당금(DPS) 30원 기준 배당수익률은 현 주가 대비 업종 평균을 하회하는 수준이며, 주주환원 정책이 적극적으로 강화되지 않는 한 배당 매력도는 제한적이다. 종합하면, 자산 대비 할인폭은 저PBR 논의의 중심에 있으나, 이 괴리가 해소되려면 수익성 회복, 자산재평가 또는 주주환원 강화라는 구체적 촉매가 수반되어야 한다는 시각이 시장에서 우세하다.
BPS 13,051원 대비 주가가 큰 폭 할인된 수준은 코스피 유통주 중에서도 이례적이다. 회사는 주요 점포 부지의 토지·건물을 직접 보유하며, 2009년 이후 자산재평가가 실시되지 않아 현 시세를 고려하면 부동산 가치만 1조원 이상으로 추산된다. 정부의 '기업가치 제고 프로그램' 기조와 맞물려 저PBR 자산주로서 시장 재평가 기대감이 잠재하고 있다.
2025년 말 기준 부채비율은 19.5%에 불과하며, 2025년 영업활동 현금흐름도 124.4억원으로 회복해 재무 안정성이 양호하다. 자기자본 4,921억원에 달하는 두터운 자본 버퍼는 업황 악화 국면에서도 재무 위기 가능성을 낮춘다. 이 같은 구조는 주주환원 확대나 점포 리뉴얼 등 전략적 투자를 내부 재원으로 충당할 기반이 된다.
2026Q1 순이익 27.0억원은 전년동기(24.2억원) 대비 개선되며 점진적 회복 흐름을 재확인했다. 연간 흐름상 상반기(Q1·Q2)가 하반기 대비 영업이익이 집중되는 계절성을 감안할 때, 2026년 상반기 실적이 의미 있는 반등 신호를 제공할 가능성이 있다. 비용 통제 효과와 소비심리 소폭 개선이 맞물릴 경우 마진 방어에 기여할 수 있다.
도심형 중소 아울렛이 설 자리를 잃고 있으며, 소비 양극화로 명품 수요는 백화점에, 중저가 패션 소비는 온라인 쇼핑몰에 뺏기고 있다. 중소형 아울렛은 상대적으로 부지와 공간이 작고 투자 여력이 부족해 체험형 콘텐츠를 확보하는 데 한계가 있다. 경기 침체와 소비 양극화 속에서 트렌드를 따라가지 못한 데다 아울렛의 강점인 가격 경쟁력도 확보하지 못한 게 중소 아울렛이 부진한 주요 배경으로 지적되며, 이는 개별 기업이 아닌 업태 차원의 문제다.
영업이익률이 2023년 8.9%에서 2025년 3.9%로 3년간 절반 이상 떨어졌고, 2025Q3에는 영업손실이 발생했다. 매출 성장 없는 비용 압박(인건비·유지비 등)이 마진 훼손의 주 원인으로, 뚜렷한 매출 반등 없이 수익성 회복을 단정하기 어렵다. 2026Q1 순이익 개선의 일부가 비영업 항목에서 기인할 경우, 본업의 이익 체력이 기대에 못 미칠 위험도 존재한다.
DPS 30원으로 유지되는 낮은 배당 정책은 업종 평균 대비 배당수익률을 하회하며, 자사주 매입 등 적극적인 주주환원 정책은 공시된 바 없다. 잠재 자산가치는 크지만 부동산 매각, 재개발, 리츠 전환 등 구체적 자산 활용 계획이 알려진 것이 없다. 수익성이 낮은 국면에서 주주환원 재원 확보 자체가 제한적이어서, 단기간 내 정책 전환 가능성은 높지 않다.
세이브존I&C는 도심형 백화점형 아울렛이라는 업태 자체의 구조적 쇠퇴 국면에서 영업이익률이 3년 연속 하락하며 수익성 저하 압력이 뚜렷한 상황이다. 반면 BPS 13,051원 대비 현재 주가의 큰 폭 할인, 2009년 이후 미실시된 토지·건물 자산재평가, 부채비율 19.5%의 견고한 재무구조는 자산주로서의 성격을 강하게 부각시킨다. 2026Q1 순이익이 전년동기 대비 회복된 점은 긍정적 신호이나, 영업이익 개선이 동반되지 않은 점은 본업 경쟁력의 실질 회복 여부를 아직 확신하기 어렵게 만든다. 소비 양극화, 온라인 경쟁, 체험형 콘텐츠 투자 여력 한계 등 구조적 역풍은 단기에 해소되기 어려우며, 패션 시장 규모 축소 전망이 이어지는 가운데 의미 있는 매출 반등 없이 수익성 개선을 기대하기는 제한적이다. 결국 순자산 대비 큰 할인의 해소는 수익성 회복, 자산재평가 또는 주주환원 정책 강화라는 구체적 촉매가 수반될 때 가시화될 가능성이 높다. 투자자는 업황의 구조적 한계와 자산가치 잠재력이라는 두 요인을 균형 있게 고려하면서, 2026년 하반기 실적 및 자산·배당 정책 관련 공시 여부를 지속적으로 확인하는 것이 유효하다.
English version
세이브존I&C's operating margin contracted for three consecutive years—from 8.9% in 2023 to 3.9% in 2025—under structural headwinds facing the urban outlet retail format, yet its extreme discount to book value and near-zero leverage sustain investor interest as a balance sheet asset play.
세이브존I&C (KOSPI: 067830) operates urban, department store-style outlet stores anchored in local commercial districts. The stores operated by 세이브존I&C under the 세이브존 brand are six in total: Nowon, Seongnam, Gwangmyeong, Daejeon, Bucheon Sangdong, and Jeonju. The company primarily merchandises mid-to-low price carryover and planned goods. The sales mix is approximately 53% apparel and accessories, 31% food, and 16% other categories, while food commands the larger revenue share, apparel and accessories generate over 60% of gross profit due to lower cost ratios. Founded in 1998 by Chairman Yong Seok-bong, a former Eland store development executive, the company positions itself as a 'urban outlet' and 'regional department store,' predominantly selling carryover and planned merchandise. The listed entity 세이브존I&C operates alongside unlisted affiliates (주)세이브존 and (주)세이브존 리베라, each managing different store branches; the parent (주)세이브존 holds approximately 49% of listed shares including related parties. The business is asset-intensive given direct ownership of land and buildings at each store site. No formal asset revaluation has been conducted since 2009, and the property value is estimated to exceed KRW 1 trillion at current market prices—well above book. Key competitive dynamics involve peer urban outlets (Mario Outlet, Moda Outlet), major national department store chains, and rapidly growing online fashion platforms.
세이브존I&C's consolidated annual revenue has remained largely flat in the KRW 117.2–123.8 billion band over 2022–2025, with no meaningful top-line growth. Operating profit peaked in 2023 at KRW 11.04 billion (OPM 8.9%), then fell to KRW 7.78 billion (OPM 6.6%) in 2024 and KRW 4.59 billion (OPM 3.9%) in 2025, marking three consecutive years of margin compression. Net profit attributable to owners declined from KRW 13.62 billion in 2023 to KRW 12.64 billion in 2024 and KRW 7.75 billion in 2025, cushioned by non-operating income but falling nonetheless. Quarterly results reveal sharper volatility: 2025Q1 generated operating income of KRW 1.41 billion (net profit KRW 2.42 billion) and 2025Q2 KRW 2.67 billion (net profit KRW 3.62 billion), a relative bright spot in the first half. 2025Q3 then posted an operating loss of KRW -0.68 billion as seasonal weakness coincided with depressed consumer spending, materially weighing on full-year results. 2025Q4 returned to operating profit at KRW 1.18 billion but remained below the prior-year quarter. In 2026Q1, revenue reached KRW 28.9 billion, operating income KRW 1.30 billion, and net profit KRW 2.70 billion—the net figure exceeding prior-year KRW 2.42 billion, though operating income edged down YoY, suggesting partial non-operating support for the net improvement. Operating cash flow rebounded to KRW 12.4 billion in 2025 after a brief negative reading of KRW -0.32 billion in 2024, alleviating near-term liquidity concerns.
Urban mid-tier outlets are losing their footing. Polarized consumption has sent luxury demand to department stores while mid-to-low price fashion shifts to online platforms. An industry insider noted that 'smaller outlets have been reduced to an awkward channel sitting between department stores, which attract premium spending, and online platforms with superior price competitiveness.' Peer performance confirms the sector-wide pressure. Mario Shopping, operator of Mario Outlet, saw 2025 operating profit fall approximately 28% YoY to KRW 3.7 billion—down more than 70% from the level a decade ago (KRW 14.1 billion). Moda Inochip (Moda Outlet) also saw its 2025 operating profit decline by approximately 27% versus the prior year. Major department stores, by contrast, have diverged positively. Department stores are expected to grow approximately 1.5% in 2025, recovering in 7–10 October with the highest growth rate among offline channels at 4.1%. The failure to keep pace with the shift of offline retail spaces toward experiential destinations is cited as a key strategic misstep for the mid-tier outlet segment. The Korean fashion market is projected to contract further to below KRW 44 trillion in 2026, reflecting structural shifts in consumer behavior rather than a cyclical downturn. Domestic economic research institutions forecast a modest improvement in private consumption in 2026 on the back of monetary easing and fiscal expansion, though structural headwinds for the outlet format are unlikely to dissipate in the near term.
| Price | ₩2,240 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.09T |
| P/E | 10.5 |
| P/B | 0.17 |
| ROE | 1.6% |
| Dividend yield | 1.34% |
No formal earnings guidance or new store opening plans have been publicly disclosed; the company has stated its intention to evolve its stores by addressing rational consumer needs with differentiated strategies. The 2026Q1 net profit recovery versus the prior year is an encouraging signal, but whether it reflects core operating improvement or non-operating contributions requires confirmation through the 2026 half-year report. Smaller outlets have belatedly begun searching for a breakthrough, recognizing that survival requires transitioning from simple merchandise venues to experiential retail destinations. The outlet format, once purely a destination for discounted carryover goods, is now rapidly evolving into a multi-layered complex integrating leisure, culture, and experiential elements—a shift 세이브존I&C must address. The government's corporate value enhancement policy for low-PBR companies provides a potential impetus for increased dividends or buybacks, but the current DPS of KRW 30 is unlikely to materially expand near-term given the profitability environment. A formal asset revaluation, not conducted since 2009, remains a medium-to-long-term catalyst that, if executed, could meaningfully impact capital structure and investor perception. The pace of domestic consumer confidence recovery in H2 2026 and the trajectory of apparel/accessories spending will be the primary swing factors for the full-year earnings outlook.
The share price trades at an extreme discount to BPS of KRW 13,051, placing the price-to-book multiple among the lowest in the KOSPI retail sector. Given that land and building assets have not been formally revalued since 2009, the gap between the share price and true net asset value may be even wider than book figures imply—a material consideration when assessing the depth of the apparent discount. Current EPS of KRW 213 reflects a significant step-down from the profit levels of 2023–2024; with earnings having moved progressively lower in recent years, the implied earnings multiple sits at a somewhat elevated level relative to prior years. The annual DPS of KRW 30 implies a dividend yield below sector average at the current price level, and the yield appeal remains limited without a more assertive shareholder return policy. Overall, while the discount to net assets positions the stock within the low-PBR narrative, the market broadly views resolution of this gap as dependent on tangible catalysts—earnings recovery, asset revaluation, or enhanced shareholder returns—rather than passive re-rating.
The share price stands at an unusually steep discount to BPS of KRW 13,051 even by domestic retail standards. The company directly owns the land and buildings at its store locations, and given the absence of a formal revaluation since 2009, the real estate value alone is estimated to exceed KRW 1 trillion at current market prices. This positions the stock as a potential beneficiary of the government's push for low-PBR companies to enhance corporate value.
With a debt ratio of just 19.5% at end-2025 and operating cash flow recovering to KRW 12.4 billion, the balance sheet remains robust. Shareholders' equity of KRW 492.1 billion provides a substantial buffer against operational headwinds. This financial strength preserves optionality for enhanced shareholder returns or store reinvestment without reliance on external funding.
2026Q1 net profit of KRW 2.70 billion exceeded the year-ago figure of KRW 2.42 billion, reaffirming a gradual recovery trajectory. Given the seasonal pattern where H1 (Q1 and Q2) concentrates a larger share of operating profit, a meaningful first-half base in 2026 could signal broader stabilization. Cost discipline combined with a modest improvement in consumer confidence could contribute to margin defense.
Urban mid-tier outlets are losing their footing as polarized consumption drives luxury spending to department stores and mid-to-low price fashion to online platforms. Smaller outlets are structurally disadvantaged by limited floor space and constrained capital, preventing them from matching the experiential content of large complex malls. Falling behind trends and losing price competitiveness—historically the core strength of the outlet model—are cited as the primary reasons for the sector-wide underperformance, making this a format-level rather than company-specific issue.
Operating margin has fallen by more than half over three years—from 8.9% in 2023 to 3.9% in 2025—with a brief operating loss recorded in 2025Q3. Cost creep (labor, utilities, maintenance) without revenue growth is the primary culprit, and without a meaningful top-line recovery, structural margin improvement cannot be confirmed. If 2026Q1's net profit improvement was partly non-operating in nature, the core earnings power may prove weaker than the headline figure suggests.
The low DPS of KRW 30 implies a below-sector dividend yield, and no active buyback program or enhanced shareholder return policy has been announced. While the latent real estate value is significant, no concrete plan for asset monetization—property sales, redevelopment, or REIT conversion—has been publicly disclosed. With earnings under pressure, the financial capacity to materially scale up returns to shareholders is limited in the near term.
세이브존I&C is navigating a structurally challenged segment with operating margins declining for three consecutive years under persistent format-level headwinds. At the same time, the steep discount to BPS of KRW 13,051, land and building assets unrevised since 2009, and a debt ratio of just 19.5% firmly anchor the stock's identity as an asset play. The 2026Q1 net profit recovery versus the prior year is encouraging, but the concurrent slight dip in operating profit leaves the question of genuine core business improvement unresolved. Structural drags—consumption polarization, online competition, and limited capacity for experiential content investment—are unlikely to reverse quickly, and meaningful earnings recovery remains contingent on a top-line rebound that has yet to materialize. Ultimately, the resolution of the sustained deep discount to intrinsic asset value will most likely require tangible catalysts: a demonstrable earnings recovery, a formal asset revaluation, or a more assertive shareholder return policy. Investors should balance the structural limitations of the outlet format against the latent asset value potential, and monitor H2 2026 earnings results alongside any DART filings related to asset revaluation or dividend/buyback policy changes.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-08-07 · KOSAI
(full report)