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Sangji Construction · 건설·건자재 · 코스닥 · 리포트 2026-09-05
상지건설은 매출 급감과 연속 영업손실 속에서 반복된 유상증자와 강남 하이엔드 개발사업을 통해 재무 정상화를 모색하고 있다.
상지건설은 1979년 설립돼 2000년 코스닥에 상장된 건설·부동산개발 전문기업이다. 부동산개발업(분양공사)과 건설업(도급공사), 전기공사업 등을 영위하며 '상지리츠빌', '상지카일룸', '상지카일룸 M' 등 프리미엄 주거 브랜드를 보유하고 있다. 2025년에는 최상위급 브랜드 '카일룸 에스칼라'를 새로 선보이며 강남구 등 핵심 입지의 하이엔드 주거 시장 공략을 강화하고 있다. 연결대상 종속회사로는 오르개발, 카일룸도산, 상지그린에너지 3개사를 두고 있으며, 이 중 카일룸도산은 강남 논현동 하이엔드 개발사업의 시행사 역할을 맡고 있다. 최대주주는 중앙첨단소재로 지분 12.58%를 보유하고 있다. 사업 포트폴리오는 고급주택 분양 중심에서 공공·민간 도급공사로 점차 확대되는 추세이며 국군 전기공사 등도 수행하고 있다. 최근에는 성남 신촌공공주택지구 근린생활시설 신축공사 계약금액을 증액하고 전북 임실 정주활력센터 건립공사를 수주하는 등 공공·민간 도급 계약을 잇달아 체결하며 수주 기반을 넓히고 있다. 이 같은 신규 수주에 힘입어 공사 수주잔고는 1400억원을 웃도는 수준까지 늘어난 것으로 전해진다. 스마트홈 IoT와 전기차 충전 인프라 시공 역량 강화도 병행하며 도급공사 부문의 경쟁력 제고를 추진하고 있다.
연결 매출액은 2023년 1738억 6900만원에서 2024년 204억 2800만원, 2025년 186억 1200만원으로 2년 연속 큰 폭으로 줄었다. 이는 2023년 분양공사 매출이 집중적으로 인식된 이후 대형 분양 프로젝트가 마무리되면서 매출 기반이 축소된 결과로 해석된다. 영업손익은 2023년 324억 6400만원 흑자(영업이익률 18.7%)에서 2024년 217억 6700만원 적자(영업이익률 -106.6%)로 급반전한 뒤, 2025년에는 적자 규모가 68억 4600만원(영업이익률 -36.8%)으로 줄었다. 지배주주순이익 역시 2023년 367억 6200만원 흑자에서 2024년 267억 4300만원 적자, 2025년 134억 9500만원 적자로 손실 폭이 축소되는 흐름을 보였다. 그러나 분기별로 보면 흐름이 일정하지 않다 — 2025년 3분기 83억원, 4분기 54억원이던 매출이 2026년 1분기 36억원, 2분기 21억원으로 재차 줄었고, 영업손실도 2026년 1분기 17억원에서 2분기 18억원으로 다시 확대됐다. 2025년 4분기에는 유일하게 영업이익 4억 7000만원의 흑자를 냈으나, 같은 분기 지배주주순손실은 63억원으로 오히려 가장 컸다. 최근 네 개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 합산 지배주주순손실은 157억 5000만원에 달해 적자 기조가 계속되고 있음을 보여준다. 현금창출력도 악화됐는데, 연결 영업활동현금흐름은 2024년 35억 7000만원 유입에서 2025년 248억 800만원 유출로 반전됐다. 반면 자기자본은 2022년 649억원에서 2025년 995억원으로 늘었는데, 이는 이익이 아닌 유상증자 등 외부 자금조달로 채워진 결과라는 지적이 나온다.
국내 건설업은 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색과 미분양 누적 등의 영향으로 중소형 건설사를 중심으로 유동성 압박이 지속되고 있다. 실제로 상지건설이 추진 중인 '카일룸 에스칼라' 사업도 본PF 전환 이전 단계인 브릿지론에 머물러 있어, 업계 전반의 자금조달 환경이 여전히 까다롭다는 점을 보여준다. 정부의 주택 공급 확대 정책과 도시정비사업 활성화 기대감은 건설 업종 전반에 투자심리 개선 요인으로 작용하기도 했다. 다만 하이엔드·고급주택 시장은 일반 분양시장과 달리 수요층이 제한적이라 사업성 확보를 위해 사업 규모와 상품 구성을 조정하는 경우가 많다. 상지건설은 '리츠빌'과 '카일룸' 브랜드를 통해 강남권 하이엔드 시장에서 인지도를 쌓아왔으나, 시공 규모나 재무 기반 면에서는 대형 건설사 대비 열위에 있다. 코스닥 상장 건설사에 대해서는 최근 자본잠식·시가총액 관련 상장유지 기준이 강화되고 있어, 재무구조가 취약한 소형 건설사일수록 관리종목 지정 위험이 커지는 환경이다. 이런 가운데 신용평가사의 등급 상향 등 개별 기업 단위의 신용도 변화가 자금조달 여건을 가르는 주요 변수로 부각되고 있다.
| 주가 | ₩5,670 |
|---|---|
| 시가총액 | 387억원 |
| PBR | 0.41 |
| ROE | -15.3% |
상지건설의 향후 실적은 강남 논현동 '카일룸 에스칼라' 사업의 본PF 전환 여부에 크게 좌우될 전망이다. 해당 사업은 공사도급금액 약 701억원 규모이나 지난해 말 기준 공정률은 5.59%에 그쳐 아직 초기 단계다. 준공 예정 시점은 2029년 4월로, 향후 수년간 상당한 공사비와 금융비용 투입이 필요한 구조다. 회사는 2026년 8월 주주우선공모 방식으로 약 187억원 규모 유상증자를 시도했으며, 조달 자금 전액을 시행사인 카일룸도산에 대여해 브릿지론 이자비용과 운영자금으로 투입할 계획을 밝혔다. 다만 이 유상증자는 금융감독원의 정정신고서 제출 요구로 한 차례 일정이 전면 중단됐다가 이후 재공시를 거쳐 신주배정·청약 일정을 재조정한 바 있다. 도급공사 부문에서는 성남 신촌동, 전북 임실 등 공공·민간 프로젝트 수주가 이어지며 수주잔고가 1400억원대로 늘었고, 이는 향후 매출 인식의 기반이 될 수 있다. 신용평가사 SCI평가정보는 2026년 4월 상지건설의 신용등급을 BB+에서 BBB-로 상향했는데, 이는 자금조달 여건 개선에 긍정적으로 작용할 수 있는 요인이다.
상지건설 주가는 순자산가치 대비 할인된 수준에서 형성돼 있는 편으로, 이는 수년째 이어진 순손실과 반복된 유상증자로 인한 지분 희석 우려가 반영된 결과로 풀이된다. 순이익 적자가 지속되며 주가수익비율 산정 자체가 의미를 갖기 어려운 구간에 놓여 있다. 배당은 최근 수년간 이뤄지지 않아 배당 매력을 근거로 한 평가는 적용하기 어려운 상황이다. 주가는 정치 테마 이슈나 수주 뉴스 등에 따라 단기간 급등락을 반복해온 이력이 있으며, 이 과정에서 시장경보·투자경고 종목으로 여러 차례 지정된 바 있다. 이 때문에 밸류에이션을 판단할 때는 일회성 이벤트에 따른 가격 변동과 사업 펀더멘털의 변화를 구분해서 볼 필요가 있다.
상지건설은 '리츠빌'과 '카일룸' 브랜드로 강남권 하이엔드 주거시장에서 20년 넘게 쌓아온 인지도를 보유하고 있다. 최상위급 브랜드 '카일룸 에스칼라'는 강남구 논현동 핵심 입지에서 추진되는 복합개발 사업으로, 준공 시 브랜드 가치 제고와 수익 창출에 기여할 수 있는 자산이다. 도급공사 부문에서도 성남·임실 등 공공·민간 프로젝트 수주가 이어지며 사업 기반이 다변화되고 있다.
SCI평가정보는 2026년 4월 상지건설의 신용등급을 BB+에서 BBB-로 상향했다. 연결 부채비율도 2025년 116.4%로 2022년 245.0% 대비 크게 낮아졌으며, 건설업계에서 특별히 높은 수준은 아니라는 평가도 나온다. 1분기 검토의견에서도 감사인은 적정의견을 제시했고 계속기업 관련 강조사항을 달지 않았다.
연결 영업손실은 2024년 217억원에서 2025년 68억원으로 크게 줄었다. 별도 재무제표 기준으로는 2026년 1분기 매출 66억원, 영업이익 3억원, 순이익 11억원을 기록하며 흑자 전환에 성공했다. 성남 신촌동 계약금액 증액 등 신규 수주로 영업 기반이 점진적으로 다져지고 있다는 평가도 나온다.
연결 매출액은 2023년 1738억원에서 2025년 186억원으로 2년 만에 89% 급감했고, 분양공사 매출은 같은 기간 1131억원에서 0원으로 사라졌다. 영업활동현금흐름도 2024년 35억원 유입에서 2025년 248억원 유출로 반전됐다. 최근 4개 분기 실적을 봐도 매출은 분기마다 큰 편차를 보이며 안정적인 흐름을 찾기 어렵다.
종속회사 카일룸도산은 2026년 1분기 말 기준 자산 1024억원, 부채 1487억원으로 순자산이 마이너스 463억원에 이르는 완전자본잠식 상태다. 상지건설은 이 회사가 조달한 브릿지론에 연대보증을 제공하고 지분 전부를 담보로 걸어둔 상태여서, 본PF 전환이 지연되면 우발부채 부담이 현실화될 수 있다.
상지건설은 2023년부터 2025년까지 3년 연속 유상증자로 자금을 조달했고, 2026년 8월에도 187억원 규모 증자를 추진하며 4년 연속 외부자금 의존 구조를 이어갔다. 이 과정에서 금융감독원이 증권신고서 정정을 요구했고, 회사는 자체적으로 과거 전환사채 거래가 주주충실의무 위반에 해당할 가능성을 정정신고서에 기재했다. 최근 3년간 시장경보 등 시장조치를 11차례 받은 이력도 투자 유의점으로 꼽힌다.
상지건설은 2023년 분양 호황기 이후 매출 기반이 급격히 축소되며 2024~2025년 연속 영업손실을 기록했고, 손실 규모는 줄었지만 흑자 전환에는 이르지 못했다. 최근 네 개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 합산 지배주주순손실은 157억원을 넘어서며 적자 기조가 이어지고 있음을 보여준다. 회사는 강남 논현동 '카일룸 에스칼라' 하이엔드 개발사업과 도급공사 수주 확대를 통해 사업 재편을 추진하고 있으며, 신용등급 상향이라는 긍정적 신호도 있었다. 그러나 이 사업은 아직 본PF 전환 전 브릿지론 단계에 있고, 자금조달 대부분이 4년 연속 유상증자 등 외부 자본에 의존하고 있다는 점은 구조적 부담으로 남아 있다. 종속회사 카일룸도산의 완전자본잠식과 연대보증·담보 제공에 따른 우발부채, 반복된 시장경보·투자경고 지정 이력 역시 함께 살펴볼 요소다. 결국 향후 실적의 방향은 본PF 승인 여부와 유상증자 자금의 실제 집행 결과에 달려 있으며, 투자자는 다가오는 분기 실적과 관련 공시를 통해 이를 확인해 나갈 필요가 있다. 본 리포트는 정보 제공을 목적으로 하며 매수·매도 의견을 포함하지 않는다.
English version
Sangji Construction is seeking financial normalization through repeated rights offerings and a high-end Gangnam redevelopment project amid a sharp revenue decline and continued operating losses.
Sangji Construction was founded in 1979 and listed on KOSDAQ in 2000 as a construction and real estate development company. It operates real estate development (pre-sale construction), general construction (contract construction), and electrical work businesses, holding premium residential brands such as 'Sangji Ritzville,' 'Sangji Kailum,' and 'Sangji Kailum M.' In 2025 it launched a new top-tier brand, 'Kailum Escala,' to reinforce its push into the high-end residential market in core locations such as Gangnam. Its consolidated subsidiaries include Ore Development, Kailum Dosan, and Sangji Green Energy, with Kailum Dosan serving as the project company for the high-end Nonhyeon-dong development in Gangnam. The largest shareholder is Jungang Advanced Materials, holding a 12.58% stake. The business portfolio has been gradually shifting from luxury housing pre-sales toward public and private contract construction, including work for military electrical projects. Recently the company increased the contract value for a neighborhood-facility construction project in the Seongnam Sincheon public housing district and won a contract to build the Imsil Community Revitalization Center in North Jeolla Province, continuing to expand its order base through public and private contracts. Backed by these new orders, the construction order backlog is reported to have grown to over KRW 140bn. The company is also strengthening smart-home IoT and EV-charging infrastructure construction capabilities to improve competitiveness in the contract-construction segment.
Consolidated revenue fell sharply for two straight years, from KRW 173.9bn in 2023 to KRW 20.4bn in 2024 and KRW 18.6bn in 2025. This reflects a shrinking revenue base after a large pre-sale construction project was recognized intensively in 2023 and subsequently wound down. Operating results swung from a profit of KRW 32.5bn (operating margin of 18.7%) in 2023 to a loss of KRW 21.8bn (operating margin of -106.6%) in 2024, before the loss narrowed to KRW 6.8bn (operating margin of -36.8%) in 2025. Net income attributable to owners followed a similar pattern, moving from a profit of KRW 36.8bn in 2023 to losses of KRW 26.7bn in 2024 and KRW 13.5bn in 2025, with the loss size shrinking. Quarterly trends, however, have been uneven: revenue of KRW 8.3bn in Q3 2025 and KRW 5.4bn in Q4 2025 fell further to KRW 3.6bn in Q1 2026 and KRW 2.1bn in Q2 2026, while the operating loss widened again from KRW 1.7bn in Q1 2026 to KRW 1.8bn in Q2 2026. Q4 2025 was the only quarter with an operating profit, of KRW 0.47bn, yet it recorded the largest net loss attributable to owners of the window, at KRW 6.3bn. The combined net loss attributable to owners over the most recent four quarters (Q3 2025 through Q2 2026) reached KRW 15.75bn, indicating the loss trend has persisted on a rolling annual basis as well. Cash generation also deteriorated, with consolidated operating cash flow swinging from an inflow of KRW 3.57bn in 2024 to an outflow of KRW 24.8bn in 2025. Meanwhile, total equity rose from KRW 64.9bn in 2022 to KRW 99.5bn in 2025, a build-up attributed to external capital raising such as rights offerings rather than retained earnings.
The domestic construction industry continues to face liquidity pressure, particularly among small and mid-sized builders, amid a tight project-financing (PF) market and accumulated unsold inventory. Sangji Construction's own 'Kailum Escala' project remains at the bridge-loan stage ahead of a full PF conversion, illustrating that financing conditions across the industry remain challenging. Government policies to expand housing supply and expectations around urban redevelopment activity have at times supported investor sentiment toward the construction sector broadly. Unlike the general pre-sale market, however, the high-end housing segment has a limited buyer pool, prompting frequent adjustments to project scale and unit composition to secure feasibility. Sangji Construction has built brand recognition in the Gangnam high-end market through its 'Ritzville' and 'Kailum' brands, but it remains at a disadvantage relative to larger builders in terms of construction scale and financial capacity. KOSDAQ-listed construction companies now face tightened listing-maintenance standards related to capital impairment and market capitalization, raising the risk of administrative-issue designation for smaller builders with weaker balance sheets. Against this backdrop, company-specific credit changes, such as rating upgrades, have become an important variable differentiating access to financing.
| Price | ₩5,670 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.04T |
| P/B | 0.41 |
| ROE | -15.3% |
Sangji Construction's future results are likely to hinge heavily on whether the 'Kailum Escala' project in Nonhyeon-dong, Gangnam converts to full project financing. The project carries a contract value of roughly KRW 70.1bn, but its progress rate stood at only 5.59% as of the end of last year, indicating it remains in an early stage. Completion is targeted for April 2029, meaning substantial construction costs and financing expenses will need to be committed over the coming years. The company attempted a shareholder-priority rights offering of about KRW 18.7bn around August 2026, stating it would lend the entire proceeds to project company Kailum Dosan to cover bridge-loan interest expenses and operating funds. However, this offering was fully suspended once after the Financial Supervisory Service demanded a corrective filing, and the record-date and subscription schedule were subsequently reset following refiling. In the contract-construction segment, continued order wins in Seongnam Sincheon-dong, Imsil in North Jeolla Province, and elsewhere have lifted the order backlog to roughly KRW 140bn, which could underpin future revenue recognition. Credit rating agency SCI Pyeongga Jeongbo upgraded Sangji Construction's rating from BB+ to BBB- in April 2026, a factor that could support improved financing conditions.
Sangji Construction's share price tends to trade at a discount to net asset value, a pattern that appears to reflect years of net losses and dilution concerns stemming from repeated rights offerings. With net losses persisting, calculating a meaningful price-to-earnings ratio has become difficult. Dividends have not been paid in recent years, making dividend-based valuation approaches inapplicable. The stock has a history of sharp short-term swings tied to political theme narratives or order-related news, and it has been designated a market-alert or investment-warning issue multiple times in this process. As a result, distinguishing between price moves driven by one-off events and changes in underlying business fundamentals is important when assessing valuation.
Sangji Construction has built more than two decades of brand recognition in the Gangnam high-end residential market through its 'Ritzville' and 'Kailum' brands. Its top-tier 'Kailum Escala' brand underpins a mixed-use development in the core Nonhyeon-dong, Gangnam location, an asset that could contribute to brand value and earnings upon completion. In contract construction, continued order wins in Seongnam, Imsil, and elsewhere are diversifying the business base.
SCI Pyeongga Jeongbo upgraded Sangji Construction's credit rating from BB+ to BBB- in April 2026. The consolidated debt ratio also fell sharply to 116.4% in 2025 from 245.0% in 2022, and has been described as not particularly elevated for the construction industry. In its Q1 2026 review, the auditor issued an unqualified opinion without a going-concern emphasis note.
The consolidated operating loss narrowed substantially, from KRW 21.8bn in 2024 to KRW 6.8bn in 2025. On a standalone basis, Q1 2026 revenue reached KRW 6.6bn with an operating profit of KRW 0.3bn and net income of KRW 1.1bn, marking a swing to profitability. Analysts have noted the operating base is gradually being reinforced through new orders, including the contract-value increase for the Seongnam Sincheon-dong project.
Consolidated revenue plunged 89% in two years, from KRW 173.9bn in 2023 to KRW 18.6bn in 2025, with pre-sale construction revenue disappearing entirely from KRW 113.1bn to zero over the same period. Operating cash flow also reversed from an inflow of KRW 3.57bn in 2024 to an outflow of KRW 24.8bn in 2025. Even over the most recent four quarters, revenue has shown large swings, making it difficult to identify a stable trend.
Subsidiary Kailum Dosan was in complete capital impairment as of the end of Q1 2026, with assets of KRW 102.4bn against liabilities of KRW 148.7bn, leaving net assets of negative KRW 46.3bn. Sangji Construction has provided a joint guarantee on the bridge loan raised by this subsidiary and pledged its entire equity stake as collateral, meaning contingent-liability exposure could materialize if the conversion to full project financing is delayed.
Sangji Construction raised capital through rights offerings for three consecutive years from 2023 to 2025, and pursued another offering of roughly KRW 18.7bn around August 2026, extending its reliance on external funding to a fourth consecutive year. In the process, the Financial Supervisory Service demanded corrections to the securities registration statement, and the company itself disclosed in the corrective filing that a past convertible-bond transaction may have breached its duty of loyalty to shareholders. Its history of receiving market-alert and other market actions eleven times over the past three years is also cited as a point of caution for investors.
Sangji Construction's revenue base contracted sharply after the 2023 pre-sale boom, resulting in consecutive operating losses in 2024 and 2025; while the loss size narrowed, the company has not yet returned to profitability. The combined net loss attributable to owners over the most recent four quarters (Q3 2025 through Q2 2026) exceeded KRW 15.75bn, showing the loss trend has continued. The company is pursuing a business turnaround through the high-end 'Kailum Escala' development in Nonhyeon-dong, Gangnam, and expanded contract-construction orders, and it received a positive signal in the form of a credit rating upgrade. However, this project remains at the bridge-loan stage ahead of full project-financing conversion, and the fact that most of its funding has relied on external capital, including rights offerings for four consecutive years, remains a structural burden. The complete capital impairment at subsidiary Kailum Dosan, contingent liabilities from guarantees and pledged collateral, and a history of repeated market-alert and investment-warning designations are also factors to monitor. Ultimately, the direction of future results depends on whether full project financing is approved and how the rights-offering proceeds are actually deployed, and investors should track this through upcoming quarterly results and related disclosures. This report is for informational purposes only and does not constitute a buy or sell recommendation.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
(full report)