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Heerim Architects & Planners · 건설·건자재 · 코스닥 · 리포트 2026-09-05
희림은 목동1단지 등 국내 재건축 설계권을 잇따라 확보하고 중동·해외 네트워크를 넓히고 있으나, 분기별 영업이익률은 0%대에서 6%대까지 크게 출렁이는 모습을 보였다.
희림종합건축사사무소는 1970년 설립된 건축 설계·건설사업관리(CM) 전문회사로, 서울 강동구에 본사를 두고 국내외에서 건축설계, 도시설계, CM, 감리 등의 서비스를 제공한다. 주요 고객은 재건축·재개발 조합 등 민간 정비사업 시행자, 공공발주처, 해외 정부 및 민간 개발사로 구성된다. 국내에서는 압구정3구역, 반포미도1차, 대치은마아파트 등 강남권 주요 정비사업과 목동12·14단지·1단지 설계권을 확보하며 하이엔드 재건축 설계 분야에서 입지를 다져왔다. 해외 사업은 카타르 월드컵 알투마마 스타디움 설계로 주목받은 이후 이란·UAE·카타르·사우디아라비아 등 중동 지역과 베트남 등 아시아로 확장돼 왔으며, 사우디 리야드에 중동 총괄 법인을 두고 있다. 대한건축사협회 조사에 따르면 희림은 2022년 매출 기준 국내 건축설계업계에서 한미글로벌·삼우종합건축사사무소에 이어 세 번째로 큰 매출 규모를 기록했다. 경쟁사로는 삼성 계열의 삼우종합건축사사무소, 해안종합건축사사무소, 정림건축, 한미글로벌 등이 있으며, 이들은 설계 역량과 해외 네트워크, CM 역량을 두고 경쟁한다. 최근에는 메가존클라우드와 협업해 생성형 AI 기반 건축 법규 검토 시스템을 개발하는 등 디자인 프로세스의 디지털화도 병행하고 있다. 사업 구조상 매출은 설계·감리 용역 계약의 진행률에 따라 인식되는 수주산업 특성을 가지고 있다.
2025년 연결 매출은 2,318억 7천만원으로 2024년 2,409억 6천만원 대비 소폭 줄었고, 영업이익은 91억 4천만원(영업이익률 3.9%)으로 2024년 152억 8천만원(영업이익률 6.3%)에서 크게 축소됐다. 지배주주순이익도 2024년 129억 2천만원에서 2025년 78억 2천만원으로 뒤따라 감소했다. 다만 2023년 매출 2,286억 5천만원, 영업이익 73억 8천만원(영업이익률 3.2%)과 비교하면 2024년의 마진 개선이 예외적이었고, 2025년은 2022~2023년 수준의 마진으로 되돌아간 모습이다. 분기별로 보면 등락이 더 뚜렷한데, 2025년 2분기 영업이익 27억 5천만원(영업이익률 약 4.6%)에서 3분기에는 매출 557억 8천만원에 영업이익 7,300만원(영업이익률 0.1%)까지 급격히 축소됐다. 4분기에는 영업이익이 39억원(영업이익률 약 6.6%)으로 반등했고 지배주주순이익은 48억 4천만원으로 뛰어올라 분기 중 가장 높은 수준을 기록했는데, 이는 일회성 요인이 포함됐을 가능성을 배제할 수 없다. 2026년 1분기에는 영업이익이 다시 11억 6천만원(영업이익률 약 1.9%)으로 낮아졌다가, 2분기에는 22억 5천만원(영업이익률 약 4.0%)으로 회복하는 흐름을 보였다. 최근 4개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 합산 지배주주순이익은 약 76억원으로, 연간 실적으로 환산해도 2024년보다는 낮고 2023년과 비슷한 수준이다. 연간 현금흐름을 보면 2025년 영업활동현금흐름은 140억원으로 2024년 250억원보다 줄었으나 여전히 양(+)의 흐름을 유지했다.
국내 건축설계·CM 산업은 재건축·재개발 등 정비사업 발주 물량과 공공·민간 건설 투자 사이클에 크게 좌우된다. 서울 목동, 강남권(압구정, 반포, 대치), 송파구 등 대형 정비사업이 잇달아 설계사 선정 절차를 진행하고 있어 설계권 확보 경쟁이 치열하게 이어지고 있다. 여기에 더해 삼성전자·SK하이닉스 등 반도체 대기업의 팹 투자 확대가 건설업 전반에 새로운 수요를 만들어내고 있다는 분석도 나온다. 해외 시장에서는 중동 지역이 이란 재건, 사우디아라비아의 대형 미래도시 프로젝트, 우크라이나 재건 등 지정학적 이슈와 연계된 수주 기대가 형성돼 있으나, 실제 계약 체결까지는 상당한 시차와 불확실성이 존재하는 구조다. 경쟁 구도상 희림은 대형 CM 전문사인 한미글로벌, 삼성 계열의 삼우종합건축사사무소, 해안·정림건축 등과 설계 역량, 해외 네트워크, 가격 경쟁력을 두고 경쟁한다. 국내 시장은 이미 성숙 단계에 접어들어 있어 신규 성장은 재건축·재개발 물량과 해외 진출 성과에 좌우되는 경향이 뚜렷하다. 업황 사이클상 지금은 국내 정비사업 발주가 활발한 국면과 해외 수주 기대가 겹치는 시기로 평가되나, 실제 매출 반영은 프로젝트 진행률에 따라 지연될 수 있다.
| 주가 | ₩4,200 |
|---|---|
| 시가총액 | 585억원 |
| PER | 7.0 |
| PBR | 0.60 |
| ROE | 8.8% |
회사는 2026년 5월 목동1단지 재건축 설계사로 선정되며 목동12·14단지에 이어 목동 지역 내 세 번째 설계권을 확보했고, 이후 송파구의 올림픽훼밀리타운·올림픽선수기자촌·아시아선수촌 등 이른바 '올림픽 재건축 3대장' 설계사 선정 경쟁에도 참여하고 있다. 강남권에서는 압구정3구역, 반포미도1차, 대치은마아파트 등에서 축적한 설계 실적을 바탕으로 추가 수주 경쟁력을 이어가겠다는 방침을 밝혔다. 해외에서는 이란 시장 최초 진출 경험과 아틀라스 파스 복합시설, 종합병원 프로젝트 수행 이력을 바탕으로 중동 재건 관련 참여 기대감이 형성돼 있으며, 사우디 리야드 법인을 통해 '뉴 무라바' 등 대형 미래도시 프로젝트 참여도 추진 중인 것으로 알려졌다. 다만 이러한 해외 대형 프로젝트는 계약 체결 이전 단계인 경우가 많아 실제 매출 기여 시점은 확인이 필요하다. 회사는 2026년 2월 임직원 성과격려금 지급을 위해 자기주식 29만 1,400주를 처분하는 결정을 내린 바 있어, 인력 유지·보상 정책 측면의 움직임도 나타났다. 향후 실적은 국내 재건축 설계 물량의 매출 인식 속도와 해외 수주의 실제 계약화 여부에 따라 갈릴 것으로 보인다.
현재 주가는 회사의 순자산 대비 낮은 수준에서 형성돼 있어, 주가가 주당 순자산에 미치지 못하는 구간에서 거래되고 있는 것으로 파악된다. 최근 4개 분기 실적을 반영한 주가수익비율은 과거 연간 실적 변동 폭을 감안할 때 특정 분기의 일회성 이익 여부에 따라 민감하게 움직일 수 있는 구조다. 회사는 최근 별도의 현금배당을 지급하지 않고 있어 배당 매력보다는 실적 개선 여부와 수주 모멘텀이 주가 흐름에 더 직접적으로 연동되는 경향을 보인다. 2024년의 마진 개선이 일시적이었고 2025년 들어 다시 낮아진 점, 그리고 분기별로 영업이익률이 0%대에서 6%대까지 크게 출렁인 점은 밸류에이션을 논할 때 함께 고려할 필요가 있는 변동성 요인이다. 목동1단지 등 신규 수주와 중동 프로젝트 기대감이 주가에 영향을 미친 시기가 있었던 것으로 파악되나, 이러한 기대가 실제 매출·이익으로 얼마나, 언제 반영될지는 불확실하다.
2026년 5월 목동1단지 설계사 선정 투표에서 802표를 얻어 경쟁사 에이앤유건축(370표), 동일건축(122표)을 크게 앞섰다. 이는 목동12·14단지에 이은 세 번째 설계권 확보로, 대형 재건축 파이프라인이 이어지고 있음을 보여준다. 이후 송파구 올림픽 재건축 3대장 설계사 선정 경쟁에도 4파전 후보로 참여하고 있어 추가 수주 가능성이 열려 있다.
카타르 알투마마 스타디움 설계 경력을 바탕으로 이란, UAE, 카타르, 사우디아라비아 등에서 지속적으로 프로젝트를 수행해왔다. 국내 건축업계 최초로 이란 시장에 진출해 아틀라스 파스 복합시설과 종합병원 프로젝트를 수행한 이력도 있다. 사우디 리야드에 중동 총괄 법인을 두고 뉴 무라바 등 대형 프로젝트 참여를 추진 중인 것으로 알려져, 해외 매출 확대 기회가 존재한다.
신영증권은 2026년 발간 보고서에서 반도체 산업의 자본적 지출이 본격화하는 국면에서 건설업이 직접적인 수혜를 받을 것으로 예상되며, 삼성물산·삼성E&A·세보엠이씨와 함께 희림에 주목할 필요가 있다고 밝혔다. 삼성전자의 대규모 반도체 팹 투자 확대가 건설·설계 발주 확대로 이어질 것이라는 관측이 배경이다.
2025년 3분기 영업이익은 7,300만원, 영업이익률 0.1%까지 떨어졌다가 4분기에는 39억원, 영업이익률 6.6%로 급반등했다. 2026년 1분기에도 영업이익이 다시 11억 6천만원으로 낮아지는 등 분기별 편차가 매우 크다. 이는 프로젝트 진행률에 따른 매출·원가 인식 시점 차이에서 비롯될 수 있어, 특정 분기 실적만으로 추세를 판단하기 어렵다.
2025년 연간 영업이익률은 3.9%로 2024년 6.3%에서 낮아졌고, 지배주주순이익도 129억원에서 78억원으로 줄었다. 2024년의 마진 개선이 예외적이었을 가능성이 있으며, 2025년은 2022~2023년 수준으로 되돌아간 모습이다. 이 같은 마진의 등락은 향후 실적 예측의 불확실성을 높이는 요인이다.
회사는 최근 별도의 현금배당을 지급하지 않고 있어 주주환원 측면의 매력은 제한적이다. 설계·CM 용역은 수주산업 특성상 프로젝트 지연이나 발주처의 자금 조달 상황에 따라 매출 인식 시점이 지연될 위험이 있다. 시가총액이 상대적으로 작아 대형 프로젝트 한두 건의 지연이나 취소가 실적에 미치는 영향이 클 수 있다.
희림은 목동1단지를 포함한 국내 재건축 설계권을 꾸준히 확보하며 강남권·송파권으로 파이프라인을 넓히고 있고, 중동을 중심으로 한 해외 네트워크와 반도체 팹 투자 확대의 수혜 가능성도 함께 거론되고 있다. 다만 2025년 연간 영업이익률은 3.9%로 2024년 6.3%보다 낮아졌고, 분기별로는 0%대에서 6%대까지 매우 큰 편차를 보여 수주산업 특유의 매출인식 변동성이 뚜렷하게 드러난다. 해외 대형 프로젝트들은 아직 계약 체결 이전 단계에 있는 경우가 많아 실제 실적 반영 시점은 불확실하며, 회사는 최근 현금배당을 지급하지 않고 있다. 주가는 순자산 대비 낮은 수준에서 거래되고 있는 것으로 파악되나, 이는 실적 변동성과 함께 해석돼야 할 사실이다. 향후에는 분기 영업이익률의 안정성 회복 여부, 올림픽 3대장 등 국내 신규 수주 결과, 중동 프로젝트의 실제 계약화 여부가 핵심 관찰 포인트가 될 것으로 보인다.
English version
Heerim has secured a string of domestic redevelopment design contracts, including Mokdong Complex 1, and is expanding its Middle East and overseas network, while quarterly operating margins have swung sharply between near-zero and mid-single digits.
Heerim Architects & Planners is an architectural design and construction management (CM) firm founded in 1970 and headquartered in Gangdong-gu, Seoul, providing architectural design, urban design, CM, and supervision services domestically and abroad. Its main clients include private redevelopment associations, public procurement agencies, and overseas government and private developers. Domestically, the firm has built a strong position in high-end reconstruction design, securing design rights for major Gangnam-area projects such as Apgujeong District 3, Banpo Mido Complex 1, and Daechi Eunma Apartment, as well as Mokdong Complexes 12, 14, and 1. Its overseas business gained attention through the design of Qatar's Al Thumama Stadium for the World Cup and has since expanded across the Middle East, including Iran, the UAE, Qatar, and Saudi Arabia, as well as into Vietnam and other parts of Asia, with a regional headquarters established in Riyadh, Saudi Arabia. According to a survey by the Korea Institute of Registered Architects, Heerim ranked third by revenue in Korea's architectural design industry in 2022, behind Hanmi Global and Samoo Architects & Engineers. Competitors include Samsung-affiliated Samoo, Haean Architects, Junglim Architecture, and Hanmi Global, all competing on design capability, overseas networks, and CM expertise. More recently, the company has partnered with Megazone Cloud to develop a generative AI-based building code review system, reflecting parallel efforts to digitize the design process. As a project-based service business, revenue recognition follows the progress of design and supervision contracts, a structural characteristic typical of order-driven industries.
Consolidated revenue in 2025 was KRW 231.9 billion, slightly down from KRW 241.0 billion in 2024, while operating profit fell sharply to KRW 9.1 billion (3.9% margin) from KRW 15.3 billion (6.3% margin) in 2024. Owners' net profit likewise declined from KRW 12.9 billion in 2024 to KRW 7.8 billion in 2025. Compared with 2023, when revenue was KRW 228.7 billion and operating profit was KRW 7.4 billion (3.2% margin), the 2024 margin improvement now looks like an outlier, with 2025 reverting toward the margin levels seen in 2022-2023. The quarterly pattern shows even sharper swings: operating profit was KRW 2.75 billion (about 4.6% margin) in Q2 2025, then collapsed to just KRW 73 million (about 0.1% margin) in Q3 2025 on revenue of KRW 55.8 billion. It rebounded to KRW 3.9 billion (about 6.6% margin) in Q4 2025, with owners' net profit jumping to KRW 4.8 billion, the highest of the period, a level that may have included non-recurring items. Operating profit then dropped again to KRW 1.16 billion (about 1.9% margin) in Q1 2026 before recovering to KRW 2.25 billion (about 4.0% margin) in Q2 2026. Owners' net profit summed over the trailing four quarters (Q3 2025 to Q2 2026) came to roughly KRW 7.6 billion, below the 2024 annual level and closer to 2023. Operating cash flow was KRW 14.0 billion in 2025, down from KRW 25.0 billion in 2024 but still positive.
Korea's architectural design and CM industry is heavily influenced by the volume of redevelopment/reconstruction orders and the broader public and private construction investment cycle. Large-scale redevelopment projects in Seoul's Mokdong, Gangnam districts (Apgujeong, Banpo, Daechi), and Songpa are proceeding through design-firm selection processes in succession, keeping competition for design rights intense. Some analysts also point to expanding semiconductor fab investment by Samsung Electronics and SK hynix as a source of fresh demand for the construction sector overall. In overseas markets, the Middle East carries expectations tied to geopolitical themes such as Iranian reconstruction, Saudi Arabia's large-scale future-city projects, and Ukraine reconstruction, though actual contract signing typically involves significant lag and uncertainty. Competitively, Heerim contends with major CM specialist Hanmi Global, Samsung-affiliated Samoo Architects & Engineers, and firms such as Haean and Junglim on design capability, overseas networks, and pricing. The domestic market has already matured, so incremental growth tends to depend on redevelopment order volume and success in overseas expansion. The current cycle is generally characterized by a combination of active domestic redevelopment ordering and overseas order expectations, though actual revenue recognition can lag behind project progress.
| Price | ₩4,200 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.06T |
| P/E | 7.0 |
| P/B | 0.60 |
| ROE | 8.8% |
In May 2026 the company was selected as the design firm for the Mokdong Complex 1 redevelopment, its third design win in the Mokdong area following Complexes 12 and 14, and it has since been competing for design rights in the so-called 'Olympic redevelopment trio' in Songpa district, comprising Olympic Family Town, Olympic Athletes' Village, and Asian Athletes' Village. In the Gangnam area, the company has stated its intent to build on design track records at Apgujeong District 3, Banpo Mido Complex 1, and Daechi Eunma Apartment to pursue further orders. Overseas, expectations around Middle East reconstruction participation are supported by its history as the first Korean entrant into Iran's market, including the Atlas Pars complex and a general hospital project, and it is reportedly pursuing participation in large-scale future-city projects such as 'New Murabba' through its Riyadh, Saudi Arabia office. However, many of these overseas projects remain at pre-contract stages, so the timing of any actual revenue contribution requires confirmation. In February 2026 the company decided to dispose of 291,400 treasury shares to fund employee performance incentives, reflecting a workforce retention and compensation move. Future earnings are likely to hinge on the pace of revenue recognition from domestic redevelopment design work and whether overseas order pipelines convert into signed contracts.
The current share price sits at a level below the company's per-share net asset value, meaning the stock trades at a discount to book value. The price-to-earnings ratio based on trailing four-quarter results can move sensitively depending on whether a given quarter includes non-recurring gains, given the historical volatility in annual results. The company has not paid a regular cash dividend recently, so share price movements appear more directly tied to earnings trends and order momentum than to dividend appeal. The fact that the 2024 margin improvement proved temporary, with margins falling back in 2025, and that quarterly operating margins swung between near-zero and mid-single-digit percentages, are volatility factors worth weighing alongside any valuation discussion. There have been periods when new orders such as Mokdong Complex 1 and Middle East project expectations appeared to influence the share price, but how much and when such expectations will translate into actual revenue and profit remains uncertain.
In the May 2026 design-firm vote for Mokdong Complex 1, the company won 802 votes, far ahead of competitors AnU Architects (370) and Dongil Architecture (122). This marked its third design win in the Mokdong area following Complexes 12 and 14, indicating a continuing large-scale redevelopment pipeline. It is also one of four remaining candidates in the design competition for Songpa district's 'Olympic redevelopment trio,' leaving further order potential open.
Building on its design track record for Qatar's Al Thumama Stadium, the company has continuously carried out projects in Iran, the UAE, Qatar, and Saudi Arabia. It was the first Korean architecture firm to enter the Iranian market, having completed the Atlas Pars complex and a general hospital project there. With a regional office in Riyadh, Saudi Arabia, it is reportedly pursuing participation in large projects such as New Murabba, opening opportunities to expand overseas revenue.
Shinyoung Securities stated in a 2026 report that as semiconductor industry capital expenditure accelerates, the construction sector would directly benefit, and highlighted Heerim alongside Samsung C&T, Samsung E&A, and Sebo M&E as worth watching. This view is based on expectations that Samsung Electronics' expanded fab investment will lead to greater construction and design order flow.
Operating profit fell to just KRW 73 million (0.1% margin) in Q3 2025, then rebounded sharply to KRW 3.9 billion (6.6% margin) in Q4. It dropped again to KRW 1.16 billion in Q1 2026, showing very large quarter-to-quarter swings. This likely stems from differences in the timing of revenue and cost recognition tied to project progress, making it difficult to judge a trend from any single quarter.
Full-year operating margin fell to 3.9% in 2025 from 6.3% in 2024, and owners' net profit dropped from KRW 12.9 billion to KRW 7.8 billion. The 2024 margin improvement may have been an outlier, with 2025 reverting to levels seen in 2022-2023. Such margin swings add uncertainty to forecasting future results.
The company has not paid a regular cash dividend recently, limiting shareholder-return appeal. As an order-based business, design and CM services carry the risk that revenue recognition timing can be delayed by project postponements or a client's financing conditions. Given its relatively small market capitalization, the delay or cancellation of even one or two large projects could have an outsized impact on results.
Heerim continues to secure domestic redevelopment design rights, including Mokdong Complex 1, expanding its pipeline into Gangnam and Songpa districts, while also being cited for its Middle East network and potential exposure to expanding semiconductor fab investment. However, full-year 2025 operating margin fell to 3.9% from 6.3% in 2024, and quarterly margins swung sharply between near-zero and mid-single-digit percentages, highlighting the revenue-recognition volatility typical of an order-based business. Many large overseas projects remain at pre-contract stages, leaving the timing of any actual earnings contribution uncertain, and the company has not paid a recent cash dividend. The share price appears to trade at a level below book value, but this should be interpreted alongside the earnings volatility described above. Going forward, key points to watch include whether quarterly operating margin stabilizes, the outcome of new domestic orders such as the Olympic redevelopment trio, and whether Middle East projects convert into signed contracts.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
(full report)