KOSAI — AI 종목 리서치 · 인터랙티브 리포트 ↗ · 전체 종목
Heerim Architects & Planners · 건설·건자재 · 코스닥 · 리포트 2026-07-31
희림은 목동 재건축 설계권을 잇달아 확보하며 국내 파이프라인을 다졌지만, 2025년 이익은 둔화됐고 2026년 1분기도 낮은 마진으로 출발했다.
희림은 1970년 설립된 국내 대표 종합건축설계 기업으로, 설계와 건설사업관리(CM)·감리를 결합한 이른바 'DCM(Design+CM)' 전문기업으로 분류된다. 2023년 상반기 기준으로는 매출의 약 6할이 설계 부문에서, 4할이 CM·감리 부문에서 발생한 것으로 파악된다. 국내에서는 주거 재건축·재개발 설계에 강점을 보이며, 서울 목동 신시가지 재건축에서 12·14단지에 이어 2026년 5월 1단지 설계권까지 확보해 목동 재건축 설계 시장에서 입지를 다졌다. 압구정3구역, 반포미도1차, 대치은마아파트 등 강남권 주요 정비사업에서도 설계 경험을 쌓았고, 서울 세운4구역 재개발에서도 40% 지분으로 약 208억원 규모의 설계용역에 참여하고 있다. 해외에서는 국내 건축업계 최초로 이란 시장에 진출해 공항, 병원, 복합상업시설 등 다양한 프로젝트를 수행한 이력을 보유하고 있으며, 사우디 리야드에 중동 총괄법인을 설립하는 등 베트남·아랍에미리트·사우디아라비아 등에서 사업을 확장해왔다. 이러한 트랙레코드를 바탕으로 국토교통부가 구성한 '원팀코리아'에도 이름을 올려 네옴시티 등 중동 메가프로젝트 수주 기회를 모색하고 있다. 국내 설계·CM 시장에서는 삼우종합건축사사무소, 정림건축, 해안건축, 포스코에이앤씨, 한미글로벌 등과 경쟁하며, 이 중 한미글로벌이 CM 전문인 반면 희림은 설계와 CM을 겸비한 종합 서비스 기업으로 차별화된다. 발주 방식 측면에서는 턴키, CM형, 현상공모 등 종합평가 방식이 확대되며 기술력과 실적을 보유한 상위권 업체 중심으로 시장이 재편되는 추세다.
희림의 2025년 연결 매출액은 2,318억7,300만원으로 전년 2,409억6,100만원 대비 감소했고, 영업이익은 91억4,100만원으로 전년 152억7,900만원에서 크게 줄었으며, 지배주주순이익도 78억1,600만원으로 전년 129억1,600만원 대비 축소됐다. 영업이익률은 2024년 6.3%에서 2025년 3.9%로 낮아져 수익성이 둔화된 한 해였다. 반면 부채비율은 2022년 192.5%에서 2023년 164.0%, 2024년 153.6%, 2025년 142.1%로 매년 낮아지며 재무구조는 꾸준히 개선되는 흐름을 보였다. 영업활동현금흐름은 2024년 249억6,300만원에서 2025년 140억500만원으로 줄었으나 여전히 플러스(+) 기조는 유지했다. 분기별로는 변동성이 두드러졌는데, 2025년 3분기 영업이익은 7,340만원(매출 557억8,000만원)에 그쳐 사실상 손익분기 수준까지 내려갔다가, 4분기에는 영업이익 39억500만원, 지배주주순이익 48억3,800만원으로 큰 폭 반등했다. 4분기 순이익이 영업이익을 웃돈 점은 일회성 비영업 손익이나 세무 효과 등이 반영됐을 가능성을 시사하며, 세부 원인은 추후 공시를 통해 확인할 필요가 있다. 2026년 1분기는 매출 596억7,700만원으로 전년 동기 573억800만원 대비 소폭 늘었으나 영업이익은 11억5,700만원(영업이익률 약 1.9%)에 그쳐 2025년 1분기(24억1,200만원, 약 4.2%) 대비 수익성이 낮아진 채로 새 회계연도를 시작했다. 지배주주순이익 역시 2026년 1분기 3억2,300만원으로 전년 동기 9억5,800만원의 3분의 1 수준에 그쳐, 프로젝트별 매출 인식 시점에 따른 이익 변동성이 이어지고 있음을 보여준다.
국내 건축설계·CM 시장은 주택경기 둔화와 공사비 상승, 정비사업 인허가 지연 등의 영향으로 물량 성장이 정체된 국면이다. 다만 서울 목동, 강남권 등 대형 재건축 단지들의 설계사 선정이 순차적으로 마무리되며 상위권 업체들에는 상대적으로 안정적인 수주 파이프라인을 제공하고 있다. 목동 신시가지 14개 단지의 설계권은 이미 ANU건축, 희림, 건원, 나우동인, 디에이그룹, 해안건축 등으로 배분이 완료된 상태다. 발주 방식 측면에서는 턴키, CM형, 현상공모 등 종합평가 방식이 확산되며 실적과 기술력을 갖춘 상위 업체 중심으로 시장이 재편되고 있다. 해외에서는 이란·중동 재건 기대감이 부각되며 관련 종목이 시장의 주목을 받았고, 희림 역시 "국내 건축업계 최초 이란 진출…재건 사업 기대감에 상승세"라는 평가와 함께 관련주로 거론된 바 있다. 우크라이나 재건 사업은 주택·교통·에너지 등을 포함해 약 1,000조원 규모로 추정되는 잠재 시장이지만, 종전 이후에도 계획 단계에 머물러 실제 사업 집행은 제한적인 상태다. 경쟁사인 한미글로벌은 하이테크 플랜트, 데이터센터, 밸류애드 리모델링 등 신사업 확대를 통해 CM 시장에서 영역을 넓히고 있어 경쟁 강도도 커지는 추세다.
| 주가 | ₩3,910 |
|---|---|
| 시가총액 | 544억원 |
| PER | 6.9 |
| PBR | 0.57 |
| ROE | 8.5% |
국내에서는 서울 목동 신시가지 재건축 설계권 경쟁이 마무리되면서, 희림은 12·14단지에 이어 2026년 5월 1단지까지 설계권을 확보해 목동 재건축 설계 파이프라인을 완성했다. 회사는 이 여세를 몰아 송파구 올림픽훼밀리타운, 올림픽선수기자촌, 아시아선수촌 등 이른바 '올림픽 재건축 3대장' 수주전에도 적극 나설 계획이라고 밝혔다. 서울 종로구 세운4구역 재개발에서도 2024년 2월 체결된 설계용역 계약(희림 지분 40%, 약 208억원 규모)이 진행 중이며, 서울시의 용적률 상향 계획 발표로 사업 규모가 확대된 바 있다. 다만 해당 설계용역이 공모가 아닌 수의계약 방식으로 진행돼 절차적 적정성 논란이 일부 매체에서 제기됐으며, 이는 향후 사업 추진 과정의 리스크 요인으로 남아 있다. 해외에서는 국내 최초 이란 시장 진출 이력과 사우디 리야드 중동 총괄법인을 기반으로 이란 및 중동 재건 프로젝트 수주 기대감이 형성돼 있으나, 구체적 계약 체결 소식은 아직 확인되지 않고 있다. 우크라이나 재건 역시 잠재적 기회로 거론되지만, 종전 협상 진전과 실제 발주 시점은 여전히 불투명하다. 회사는 2026년 3월 정기주주총회에서 2025 회계연도에 대해 보통주 1주당 100원의 현금배당을 결의했다.
최근 분기 실적에서 나타나듯 이익 규모는 분기마다 큰 편차를 보였고, 2025년 전체로도 영업이익률이 전년보다 낮아지는 등 이익의 방향성이 매 기간 달라지는 모습이다. 주가순자산비율은 자기자본 대비 할인되는 구간에 형성돼 있어, 시장이 장부가치보다 낮은 수준으로 평가하고 있음을 보여준다. 주당순이익과 주당순자산 등 밸류에이션 헤드라인 지표는 화면에 표시된 값을 참고할 수 있으며, 과거 4개년 동안 이익은 확대와 축소를 반복해와 안정적인 우상향 흐름과는 거리가 있었다. 배당 측면에서는 2025 회계연도에 대해 보통주 1주당 100원의 현금배당이 결정된 바 있으나, 배당수익률 수준은 업종 내에서 두드러지게 높은 편은 아니다. 향후 밸류에이션에 대한 해석은 분기별 실적 변동과 국내외 수주 성과에 따라 달라질 수 있는 만큼, 특정 방향으로의 재평가를 단정하기보다 실적 추이와 함께 지속적으로 점검하는 접근이 필요하다.
목동 신시가지 12·14단지에 이어 2026년 5월 1단지 설계권까지 확보하며 목동 재건축 설계 시장을 사실상 완주했다. 압구정3구역, 반포미도1차, 대치은마 등 강남권 정비사업 경험도 축적돼 있어 향후 올림픽훼밀리타운 등 대형 수주전에서도 경쟁력을 이어갈 수 있는 기반이 마련됐다. 세운4구역 재개발 설계용역 등 진행 중인 대형 프로젝트도 파이프라인에 포함돼 있다.
국내 건축업계 최초로 이란 시장에 진출한 이력과 사우디 리야드 중동 총괄법인 설립 등 지역 네트워크를 보유하고 있다. 국토교통부의 원팀코리아에도 이름을 올려 네옴시티 등 메가프로젝트 참여 가능성을 모색하고 있다. 다만 이는 계획 단계의 기대 요인으로, 실현 여부는 확인이 필요하다.
부채비율이 2022년 192.5%에서 2025년 142.1%로 4년 연속 낮아지며 재무 안정성이 점진적으로 개선됐다. 영업활동현금흐름도 매년 플러스(+) 기조를 유지해왔다.
2025년 영업이익률이 전년 6.3%에서 3.9%로 낮아졌고, 3분기에는 영업이익이 7,340만원까지 급감해 사실상 손익분기 수준에 머물렀다. 2026년 1분기 역시 영업이익률이 약 1.9%로 전년 동기 대비 낮아, 수익성 저하가 이어지고 있다.
이란·중동 재건 및 우크라이나 재건 관련 기대감은 존재하지만 아직 계획 단계에 머물러 있으며, 우크라이나의 경우 종전 논의 이후에도 2년 가까이 실제 사업 집행이 제한적이었다. 기대감과 실제 수주 사이의 시차가 존재할 수 있다.
세운4구역 설계용역이 공모가 아닌 수의계약으로 진행되면서 절차적 적정성 논란이 일부 매체에서 제기됐다. 정비사업 특성상 인허가 지연이나 계획 변경 리스크도 상존한다.
희림은 목동 신시가지 재건축 설계권을 12·14단지에 이어 1단지까지 확보하며 국내 정비사업 파이프라인을 완성했고, 세운4구역 등 다른 대형 프로젝트도 진행 중이다. 이란 최초 진출 이력을 포함한 중동 트랙레코드는 재건 관련 수주 기대감의 배경이 되지만, 구체적 계약 체결은 아직 확인되지 않았고 우크라이나 재건도 여전히 계획 단계에 머물러 있다. 재무적으로는 부채비율이 4년 연속 개선되는 등 안정성이 높아졌으나, 2025년 영업이익률은 전년 대비 둔화됐고 분기별 이익 편차가 매우 컸으며 2026년 1분기도 낮은 마진으로 출발했다. 배당은 2025 회계연도에 대해 100원의 현금배당이 결정됐다. 국내 정비사업 수주 모멘텀과 해외 재건 기대감이라는 강세 요인과, 이익 변동성 및 해외 프로젝트 실현 시차라는 약세 요인이 함께 존재하는 구도다. 투자 판단에 앞서 다가오는 분기 실적과 해외 계약 체결 여부 등 확인 가능한 이벤트를 지속적으로 점검할 필요가 있다.
English version
Heerim has secured a string of Mokdong reconstruction design contracts, but 2025 profits slowed and Q1 2026 margins remained thin.
Founded in 1970, Heerim is a leading Korean architectural design firm classified as a 'DCM' (Design+Construction Management) specialist combining design with CM/supervision services. As of the first half of 2023, roughly 60% of revenue came from design and 40% from CM/supervision. Domestically the firm has particular strength in residential reconstruction and redevelopment design, having secured design rights for Seoul's Mokdong new town Districts 12 and 14, followed by District 1 in May 2026, consolidating its position in the Mokdong reconstruction design market. It has also accumulated design experience in prominent Gangnam-area redevelopment projects such as Apgujeong District 3, Banpo Mido 1st, and Daechi Eunma apartments, and holds a 40% stake in a roughly KRW20.8bn design services contract for the Seun District 4 redevelopment in Seoul. Overseas, Heerim was the first Korean architectural firm to enter the Iranian market, having completed projects including airports, hospitals and mixed-use complexes, and it has expanded into Vietnam, the UAE and Saudi Arabia while establishing a Middle East regional headquarters in Riyadh. Building on this track record, Heerim is part of the government-organized 'One Team Korea' initiative seeking opportunities in Middle East megaprojects such as NEOM. In the domestic design/CM market, Heerim competes with firms such as Samoo Architects, Junglim Architecture, Haean Architecture, POSCO A&C, and Heerim Global, with Heerim Global specializing in CM while Heerim differentiates itself as an integrated design-and-CM provider. Procurement methods are increasingly shifting toward turnkey, CM-type and design-competition formats, favoring established firms with strong technical track records.
Heerim's 2025 consolidated revenue came to KRW231.87bn, down from KRW240.96bn a year earlier, while operating profit fell sharply to KRW9.14bn from KRW15.28bn, and owners' net profit declined to KRW7.82bn from KRW12.92bn. The operating margin slipped from 6.3% in 2024 to 3.9% in 2025, marking a year of weakening profitability. In contrast, the debt ratio improved steadily each year, from 192.5% in 2022 to 164.0% in 2023, 153.6% in 2024 and 142.1% in 2025. Operating cash flow declined from KRW24.96bn in 2024 to KRW14.00bn in 2025 but remained positive. Quarterly results showed pronounced volatility: Q3 2025 operating profit fell to just KRW73mn on revenue of KRW55.78bn, effectively near breakeven, before rebounding sharply to KRW3.91bn in Q4, with owners' net profit reaching KRW4.84bn that quarter. The fact that Q4 net profit exceeded operating profit suggests possible one-off non-operating items or tax effects, details of which warrant further confirmation through subsequent disclosures. Q1 2026 revenue rose modestly to KRW59.68bn from KRW57.31bn a year earlier, but operating profit was only KRW1.16bn (margin of about 1.9%), down from KRW2.41bn (about 4.2%) in Q1 2025, starting the new fiscal year with weaker profitability. Owners' net profit in Q1 2026 was just KRW0.32bn, about a third of the KRW0.96bn recorded a year earlier, underscoring continued earnings volatility tied to project revenue-recognition timing.
The domestic architectural design and CM market remains in a stagnant volume phase due to a slowing housing market, rising construction costs, and delays in redevelopment permitting. However, the sequential completion of designer selections for large reconstruction complexes in Mokdong and Gangnam has provided relatively stable order pipelines for top-tier firms. Design rights across all 14 Mokdong new-town districts have now been fully allocated among firms including ANU Architects, Heerim, Kunwon, Nowoo Dongin, DA Group, and Haean Architecture. In terms of procurement, turnkey, CM-type, and design-competition formats are becoming more common, favoring established firms with strong track records and technical capability. Overseas, expectations around Iran and Middle East reconstruction have drawn market attention to related stocks, with Heerim cited among names tied to reconstruction-related sentiment following its historic first entry into Iran. Ukraine's reconstruction market, spanning housing, transport and energy, is estimated at roughly KRW1,000 trillion in potential scale, but actual project execution has remained limited even after ceasefire developments, with plans yet to translate into concrete orders. Competitor Heerim Global (Hanmi Global) is expanding into high-tech plants, data centers, and value-add remodeling, intensifying competition in the CM segment.
| Price | ₩3,910 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.05T |
| P/E | 6.9 |
| P/B | 0.57 |
| ROE | 8.5% |
Domestically, with the Mokdong new-town reconstruction design competition now complete, Heerim secured design rights for District 1 in May 2026 following earlier wins in Districts 12 and 14, rounding out its Mokdong design pipeline. The company has stated it plans to actively pursue the so-called 'Olympic reconstruction trio' in Songpa—Olympic Family Town, Olympic Athletes' Village, and Asian Athletes' Village. In Seoul's Jongno-gu Seun District 4 redevelopment, a design services contract signed in February 2024 (Heerim holding a 40% stake, worth roughly KRW20.8bn) is progressing, with project scale expanded following the Seoul city government's decision to raise floor-area ratios. However, because this design contract was awarded via negotiated procurement rather than open competition, some media have raised questions about procedural propriety, a factor that remains a risk in future project execution. Overseas, expectations for Iran and Middle East reconstruction contracts are supported by Heerim's history as the first Korean entrant into Iran and its Middle East regional headquarters in Riyadh, though no concrete contract announcements have yet been confirmed. Ukraine reconstruction is likewise cited as a potential opportunity, but progress in ceasefire negotiations and the timing of actual project awards remain unclear. The company approved a cash dividend of KRW100 per common share for fiscal year 2025 at its March 2026 annual general meeting.
As recent quarterly results show, profit levels have varied considerably from period to period, and the 2025 full-year operating margin declined versus the prior year, with the direction of earnings shifting across periods. The price-to-book ratio sits in a range discounted to net asset value, indicating the market is valuing the shares below book. Headline valuation metrics such as earnings per share and book value per share can be referenced from the displayed figures, while over the past four years profit has alternated between expansion and contraction rather than following a steady upward trend. On the dividend front, a cash dividend of KRW100 per common share was approved for fiscal year 2025, though the resulting yield level is not notably high relative to the sector. Because interpretation of valuation going forward will depend on quarterly earnings trends and order performance at home and abroad, a continuous review alongside earnings trends is more appropriate than assuming any particular re-rating direction.
Following wins in Mokdong Districts 12 and 14, Heerim secured District 1 design rights in May 2026, effectively completing the Mokdong reconstruction design market. Its accumulated experience in Gangnam-area redevelopment sites such as Apgujeong District 3, Banpo Mido 1st and Daechi Eunma provides a base for competing in future large tenders like the Olympic reconstruction trio. Ongoing projects such as the Seun District 4 design contract also remain in the pipeline.
Heerim holds a historic track record as the first Korean firm to enter Iran, along with a regional network anchored by its Middle East headquarters in Riyadh. It is also part of the government's One Team Korea initiative pursuing megaprojects such as NEOM. However, these remain plan-stage expectations whose realization requires confirmation.
The debt ratio declined for four consecutive years, from 192.5% in 2022 to 142.1% in 2025, indicating gradually improving financial stability. Operating cash flow has also remained positive every year.
The operating margin fell from 6.3% in 2024 to 3.9% in 2025, and Q3 2025 operating profit plunged to about KRW73mn, effectively near breakeven. Q1 2026 operating margin of roughly 1.9% remained below the year-earlier level, indicating continued profitability pressure.
Expectations around Iran/Middle East and Ukraine reconstruction remain at the planning stage, and in Ukraine's case actual project execution has been limited even years after ceasefire discussions began. A gap may exist between sentiment and actual order wins.
The Seun District 4 design contract was awarded via negotiated procurement rather than open competition, drawing procedural propriety concerns from some media. Redevelopment projects also carry inherent risks of permitting delays or plan changes.
Heerim has completed its Mokdong new-town reconstruction design pipeline, securing District 1 after Districts 12 and 14, while other large projects such as Seun District 4 remain in progress. Its Middle East track record, including being the first Korean firm to enter Iran, underpins reconstruction-related expectations, but concrete contracts have not yet been confirmed, and Ukraine reconstruction remains at the planning stage. Financially, stability has improved with the debt ratio declining for four consecutive years, though the 2025 operating margin weakened year-on-year, quarterly profit swings were substantial, and Q1 2026 began with thin margins. A cash dividend of KRW100 per share was declared for fiscal year 2025. The stock presents a mix of bullish factors—domestic redevelopment order momentum and overseas reconstruction expectations—and bearish factors—earnings volatility and uncertain timing on overseas project realization. Readers should continue to monitor confirmable events such as upcoming quarterly results and any actual overseas contract signings before forming a judgment.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-08-07 · KOSAI
(full report)