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Seohee Construction · 건설·건자재 · 코스닥 · 리포트 2026-09-05
지역주택조합 사업 1위 서희건설은 규제완화와 주주환원 확대라는 호재 속에서도 건설 본업 매출 축소와 지배구조 리스크라는 과제를 함께 안고 있다.
서희건설은 지역주택조합(지주택) 도급공사를 주력으로 하는 코스닥 상장 중견 건설사다. 2008년부터 지주택 사업에 본격 진출해 전국 80여개 단지, 약 10만가구, 누적 수주액 약 10조원을 기록하며 업계 최대 규모를 구축했다고 밝힌 바 있다. 별도기준 매출구성은 국내 도급공사 건축이 70.39%로 대부분을 차지하고, 토목 14.15%, 기타 11.27%, 해외 플랜트 3.52%, 국내 플랜트 0.68% 순이다. 건축 매출의 핵심은 지주택 도급공사로, 평택진위·이천안흥·평택화양센트럴2차·용인역북2 등 개별 조합 사업장이 주요 매출처를 구성한다. 토목 부문에서는 신안산선 복선전철 민간투자사업 등 공공 인프라 사업에도 참여하며, ㈜포스코의 내부토건정비공사를 장기계약으로 지속 수행해 안정적 매출원을 확보하고 있다. 최근에는 지주택 편중 구조를 완화하기 위해 공공주택 민간참여 사업과 서울 도심 정비사업으로 영역을 넓히는 중이며, 서울 양천구 목동 가로주택정비사업 수주를 계기로 모아주택과 신탁방식 정비사업까지 사업군 확장을 추진하고 있다. 시공능력평가 순위는 2019년 38위에서 2025년 16위로 꾸준히 상승했다. 지배구조 측면에서는 창업주 이봉관 회장 등의 직접 지분은 약 6.6%에 불과하지만, 유성티엔에스·이엔비하우징·애플디아이·애플이엔씨 등 계열사를 통한 실질 지배력은 약 60%에 이른다. 회사는 건설 본업과 별개로 삼성전자·SK하이닉스·엔비디아·테슬라 등 국내외 기술주 중심의 금융자산 포트폴리오도 운용하고 있다.
연결 매출은 2022년 1조 4377억원, 2023년 1조 4419억원, 2024년 1조 4736억원으로 소폭 늘다가 2025년 1조 1001억원으로 뚜렷하게 줄었다. 영업이익률도 2022년 14.3%에서 2023년 15.8%, 2024년 16.0%까지 개선됐다가 2025년 13.1%로 낮아지며 매출 감소와 함께 마진도 함께 둔화됐다. 지배주주 순이익은 2022년 981억원, 2023년 1267억원, 2024년 1604억원까지 늘었으나 2025년에는 1219억원으로 후퇴했다. 같은 기간 재무구조는 오히려 개선됐는데, 부채비율은 2022년 113.8%에서 2023년 82.4%, 2024년 58.2%, 2025년 49.6%로 꾸준히 낮아졌고, 지배주주 자기자본도 2022년 7401억원에서 2025년 1조 836억원으로 늘었다. 다만 영업활동현금흐름은 2024년 2428억원 유입에서 2025년 마이너스 38억원으로 적자 전환해, 장부상 이익과 실제 현금창출 사이에 괴리가 나타났다. 분기별로 보면 매출은 2025년 2분기 3029억원에서 3분기 2369억원, 4분기 2734억원, 2026년 1분기 1917억원까지 낮아진 뒤 2분기에는 2005억원으로 소폭 반등했다. 영업이익은 2026년 1분기 105억원까지 급감했다가 2분기 364억원으로 다시 늘었지만, 같은 분기 지배주주순이익은 1504억원으로 직전 분기(187억원) 대비 크게 뛰어 영업실적 개선분을 크게 웃돌았다. 이는 건설 본업 개선보다 보유 기술주 등 금융자산의 평가이익이 반영된 결과로 해석되며, 최근 네 개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 합산 지배주주 순이익이 2440억원 수준까지 확대된 배경에도 이러한 비영업적 요인이 상당 부분 작용했다.
국내 지주택 산업은 정책 변화의 기로에 서 있다. 지난 8월 국회를 통과한 주택법 개정안은 사업계획승인 단계의 토지소유권 확보 요건을 기존 95%에서 80%로 낮추는 내용을 담고 있어, 인허가 기간 단축과 토지주 협상 부담 완화가 기대된다. 업계 최대 지주택 시공경험을 보유한 서희건설은 이러한 제도 변화의 수혜 가능성이 거론되는 업체 중 하나로 꼽힌다. 다만 지방 및 수도권 외곽 지역의 공급 과잉, 주택경기 부진으로 신규 공사물량 확보와 사업 진행이 지연되는 사례가 발생하며 단기적으로 매출이 정체되거나 줄어들 가능성도 함께 제기된다. 한국신용평가는 2026년 3월 말 기준 약 3.6조원의 수주잔고를 바탕으로 연결 기준 연간 1조원 내외의 매출 규모는 유지 가능할 것으로 평가했다. 진행 중인 사업장의 분양률은 2026년 3월 말 기준 93.9%로 우수한 수준을 유지하고 있어, 분양위험은 일반 주택도급사업 대비 낮은 것으로 평가된다. 시공능력평가 순위가 2019년 38위에서 2025년 16위로 오른 점은 업계 내 위상 변화를 보여준다. 다만 지역주택조합 사업에 대한 의존도가 높은 구조상, 관련 제도 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요하다는 지적도 함께 나온다.
| 주가 | ₩2,305 |
|---|---|
| 시가총액 | 4,785억원 |
| PER | 1.7 |
| PBR | 0.34 |
| ROE | 21.7% |
회사 측은 지난해 착공 지연 영향으로 올해 매출이 다소 부진할 것으로 보이지만, 2026년 1~2분기 중 약 1조원 규모의 신규 착공이 진행되고 있어 점진적인 회복 국면에 들어설 것으로 기대한다고 밝혔다. 실제 수주잔액은 2025년 말 1조 2502억원에서 2026년 2분기 말 1조 8626억원으로 반년 만에 약 49% 늘어난 것으로 나타났다. 회사 관계자는 최근 3년가량의 수주절벽을 벗어나 수주잔액이 회복되고 있으나 매출로 인식되기까지는 시간이 필요하다고 설명했다. 사업 다각화도 병행되고 있는데, 서울 양천구 목동 가로주택정비사업 수주를 계기로 모아주택과 신탁방식 정비사업까지 사업군을 확대하려는 전략을 세우고 있다. 주주환원 측면에서는 2026년 7월 발행주식 총수의 약 9.7%에 해당하는 자기주식 2222만주(465억원 규모)를 소각하기로 결정했으며, 잔여 자사주 소각과 중간배당, 3개년 주주환원 계획 발표 등을 검토하고 있다고 밝혔다. 앞서 5월에는 한국투자신탁운용이 서희건설에 발행주식의 19.3%에 달하는 자사주 전량 소각과 배당성향 상향을 요구하는 주주서한을 보낸 바 있어, 향후 이사회의 구체적 환원안 발표 여부가 관심사로 남아 있다.
서희건설은 지배주주 자기자본이 매년 꾸준히 늘어난 반면, 시가총액은 그에 못 미치는 수준에서 거래되고 있어 주가가 주당순자산가치를 밑도는 구간에 놓여 있다. 최근 네 개 분기 합산 실적을 반영한 주가수익비율은 과거 통상적인 거래 밴드보다 낮은 자리에서 형성돼 있는데, 이는 2026년 2분기에 반영된 대규모 금융자산 평가이익이 순이익을 일시적으로 끌어올린 영향이 크다는 점을 함께 고려할 필요가 있다. 회사는 2026년 7월 자사주 소각과 배당 확대 등 주주환원을 강화하는 흐름을 보이고 있으나, 이러한 환원 정책이 매년 반복될 수 있을지는 향후 실적과 현금흐름에 따라 달라질 수 있다. 배당의 상당 부분이 오너 일가 및 특수관계인 지분으로 귀속되는 지분 구조라는 점도 소액주주가 체감하는 환원 효과를 가늠할 때 함께 살펴볼 부분이다. 건설 본업의 수익성 회복이 뒷받침되지 않는다면 금융자산 가치 변동에 따라 이익과 밸류에이션 지표 모두 분기별로 큰 편차를 보일 수 있다.
8월 국회를 통과한 주택법 개정안으로 지주택 사업계획승인 단계의 토지소유권 확보 요건이 95%에서 80%로 낮아져 인허가 기간 단축이 기대된다. 업계 최대 지주택 시공경험을 보유한 서희건설이 상대적으로 수혜를 받을 가능성이 거론된다. 수주잔액도 반년 만에 약 49% 늘어나며 회복 조짐을 보이고 있다.
부채비율은 2022년 113.8%에서 2025년 49.6%로 꾸준히 낮아졌고 지배주주 자기자본도 같은 기간 확대됐다. 한국신용평가는 2016년부터 이어진 부(-)의 순차입금 구조가 유지되고 있다고 평가했다. 이는 지주택 사업 특유의 PF 우발채무 부담을 관리할 수 있는 재무적 완충 역할을 한다.
2026년 7월 발행주식의 9.7%에 해당하는 자사주 465억원 규모를 소각했다. 잔여 자사주 소각과 중간배당, 3개년 주주환원 계획 발표를 검토 중이라고 회사가 밝혔다. 기관투자자의 주주서한 등 외부 압박도 환원 확대를 뒷받침하는 요인으로 꼽힌다.
2025년 연결 매출은 전년 대비 크게 줄었고 영업이익률도 16.0%에서 13.1%로 낮아졌다. 2026년 1분기 영업이익은 전년 동기 대비 크게 감소하며 착공 지연의 영향이 실적에 그대로 반영됐다. 회복 시점은 신규 착공 물량이 매출로 인식되는 2027년 이후로 예상된다.
2026년 2분기 지배주주순이익이 1504억원으로 급증했으나 이는 보유 기술주 등 금융자산 평가이익에 크게 기인한다. 건설 본업과 무관한 이 요인이 분기 실적을 좌우할 경우 글로벌 증시 변동성에 따라 이익 변동폭이 커질 수 있다. 이러한 구조는 실적의 예측 가능성을 낮추는 요인으로 지목된다.
2025년 8월 임원 횡령 혐의로 주식 거래가 정지됐고 상장적격성 실질심사를 거쳐 2026년 5월에야 거래가 재개됐다. 개선 계획을 제출했지만 오너 일가 4인이 사내이사로 재선임되면서 이사회 독립성 부족이라는 지적이 이어지고 있다. 이러한 지배구조 이슈는 시장 신뢰 회복의 걸림돌로 남아 있다.
서희건설은 지역주택조합 시장 1위 지위와 개선된 재무구조를 바탕으로 8월 지주택 규제완화와 수주잔액 회복이라는 호재를 맞고 있다. 동시에 2025년 이후 건설 본업 매출과 마진이 축소되는 흐름이 이어지고 있으며, 2026년 2분기의 순이익 급증은 금융자산 평가이익에 크게 의존한 결과로 해석된다. 465억원 규모 자사주 소각과 추가 주주환원 검토는 시장 신뢰 회복을 위한 조치로 풀이되나, 오너 일가 중심의 지배구조와 대규모 지급보증, 신안산선 사고 관련 리스크는 여전히 해소되지 않은 과제다. 상장적격성 실질심사를 거쳐 거래가 재개된 이력 자체가 지배구조 개선의 실효성에 대한 시장의 시선을 계속 받게 하는 요인이다. 향후 3분기 실적, 주주환원 계획의 구체화, 신안산선 사고 후속조치, 지주택 규제완화의 실제 착공 효과 등이 핵심 확인 포인트로 남아 있다. 건설 본업의 수익성 회복이 뒷받침되지 않는다면 실적과 지표 모두 분기별 편차가 계속될 가능성이 있다.
English version
Seohee Construction, the largest player in Korea's regional housing cooperative business, faces regulatory easing and expanding shareholder returns even as core construction revenue contracts and governance risks persist.
Seohee Construction is a KOSDAQ-listed mid-tier builder whose core business is contract construction for regional housing cooperatives (jiju-taek). Since entering the business in earnest in 2008, the company has stated it has carried out roughly 80 projects nationwide totaling about 100,000 units, with cumulative orders of about KRW 10 trillion, making it the largest player in the segment. On a standalone basis, revenue is concentrated in domestic building construction at 70.39%, followed by civil works at 14.15%, other at 11.27%, overseas plant at 3.52%, and domestic plant at 0.68%. The core of building revenue is housing-cooperative contract work, with individual cooperative sites such as Pyeongtaek Jinwi, Icheon Anheung, Pyeongtaek Hwayang Central 2nd, and Yongin Yeokbuk 2nd forming major revenue sources. In civil engineering, the company also participates in public infrastructure such as the Sinansan Line double-track railway private investment project, while a long-term contract to perform internal civil maintenance work for POSCO provides a stable revenue stream. More recently, to reduce reliance on housing cooperatives, the company has expanded into public-private participation housing and urban redevelopment in Seoul, using its win of the Mok-dong street housing redevelopment project in Yangcheon-gu as a springboard to expand into small-lot housing renewal and trust-type redevelopment. Its construction capability ranking has risen steadily, from 38th in 2019 to 16th in 2025. On governance, founder Lee Bong-kwan and related parties directly hold only about 6.6% of shares, but effective control through affiliates such as Yousung TNS, ENB Housing, Apple D&I, and Apple E&C reaches roughly 60%. Separate from its construction business, the company also runs a financial asset portfolio centered on domestic and global technology stocks such as Samsung Electronics, SK Hynix, Nvidia, and Tesla.
Consolidated revenue edged up from KRW 1.4377 trillion in 2022 to KRW 1.4419 trillion in 2023 and KRW 1.4736 trillion in 2024, before falling sharply to KRW 1.1001 trillion in 2025. The operating margin improved from 14.3% in 2022 to 15.8% in 2023 and 16.0% in 2024, then declined to 13.1% in 2025 as revenue contracted. Net income attributable to owners rose from KRW 98.1 billion in 2022 to KRW 126.7 billion in 2023 and KRW 160.4 billion in 2024, before pulling back to KRW 121.9 billion in 2025. Over the same period the balance sheet actually improved, with the debt ratio falling steadily from 113.8% in 2022 to 82.4% in 2023, 58.2% in 2024, and 49.6% in 2025, while owners' equity grew from KRW 740.1 billion in 2022 to KRW 1.0836 trillion in 2025. However, operating cash flow swung from an inflow of KRW 242.8 billion in 2024 to an outflow of KRW 3.8 billion in 2025, revealing a gap between book profit and actual cash generation. On a quarterly basis, revenue declined from KRW 302.9 billion in Q2 2025 to KRW 236.9 billion in Q3, KRW 273.4 billion in Q4, and KRW 191.7 billion in Q1 2026, before ticking up to KRW 200.5 billion in Q2 2026. Operating profit fell sharply to KRW 10.5 billion in Q1 2026 before recovering to KRW 36.4 billion in Q2, but owners' net income for that same quarter jumped to KRW 150.4 billion from KRW 18.7 billion in the prior quarter, far outpacing the operating recovery. This is interpreted as reflecting valuation gains on financial assets such as technology stock holdings rather than improvement in the core construction business, and such non-operating factors played a substantial role in lifting the trailing four-quarter (Q3 2025 to Q2 2026) sum of owners' net income to about KRW 244 billion.
Korea's regional housing cooperative industry stands at a policy inflection point. A Housing Act amendment passed by the National Assembly last August lowers the land-ownership requirement at the project approval stage from 95% to 80%, which is expected to shorten permitting timelines and ease negotiations with landowners. Seohee Construction, with the industry's largest housing-cooperative track record, is among the companies cited as a potential beneficiary of this regulatory shift. At the same time, oversupply in regional and outer-metropolitan areas and a sluggish housing market have delayed securing new work and project progress in some cases, raising the possibility of near-term revenue stagnation or decline. Korea Investors Service assessed that, based on an order backlog of about KRW 3.6 trillion as of end-March 2026, the company could sustain consolidated annual revenue of roughly KRW 1 trillion. The pre-sale rate at ongoing project sites stood at a solid 93.9% as of end-March 2026, suggesting lower pre-sale risk than typical housing contract projects. The rise in construction capability ranking from 38th in 2019 to 16th in 2025 reflects a shift in the company's industry standing. However, given the high reliance on the regional housing cooperative business, continued monitoring of related regulatory changes is also cited as necessary.
| Price | ₩2,305 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.48T |
| P/E | 1.7 |
| P/B | 0.34 |
| ROE | 21.7% |
The company has said that while this year's revenue will likely remain soft due to last year's delayed groundbreakings, roughly KRW 1 trillion worth of new construction starts underway in the first and second quarters of 2026 point to a gradual recovery. The order backlog rose from KRW 1.2502 trillion at end-2025 to KRW 1.8626 trillion at end-Q2 2026, an increase of about 49% in six months. A company representative explained that after roughly three years of an order drought, the backlog is recovering, though it will take time before this is recognized as revenue. Business diversification is also underway, with the company using its win of the Mok-dong street housing redevelopment project in Yangcheon-gu, Seoul, as a springboard for expansion into small-lot housing renewal and trust-type redevelopment. On shareholder returns, in July 2026 the company decided to retire 22.22 million treasury shares, about 9.7% of total shares outstanding, worth roughly KRW 46.5 billion, and stated it is reviewing further treasury retirement, an interim dividend, and announcement of a three-year shareholder return plan. Earlier in May, Korea Investment Trust Management sent a shareholder letter to Seohee Construction requesting full retirement of the 19.3% of shares held as treasury stock and a higher payout ratio, leaving the board's forthcoming specific return plan as a point of interest.
Owners' equity at Seohee Construction has grown steadily each year, while market capitalization trades at a level that falls short of that equity base, placing the share price below book value per share. The price-to-earnings ratio based on the trailing four quarters sits below the company's typical historical trading band, though this needs to be weighed against the large financial-asset valuation gains booked in Q2 2026 that temporarily lifted net income. The company has shown a stronger shareholder-return stance since the July 2026 treasury share retirement and dividend expansion, but whether such a policy can be sustained annually will depend on future earnings and cash flow. The ownership structure, under which a substantial portion of dividends accrues to the founding family and related parties, is also worth considering when gauging the return actually felt by minority shareholders. Without a recovery in core construction profitability, both earnings and valuation metrics could continue to show wide quarter-to-quarter swings tied to fluctuations in financial asset values.
The August Housing Act amendment lowered the land-ownership requirement for housing-cooperative project approval from 95% to 80%, expected to shorten permitting timelines. Seohee Construction, with the largest track record in the segment, is cited as a relative beneficiary. Its order backlog has also shown signs of recovery, rising about 49% in six months.
The debt ratio fell steadily from 113.8% in 2022 to 49.6% in 2025, alongside growing owners' equity over the same period. Korea Investors Service noted the company has maintained a negative net debt structure since 2016. This provides a financial buffer to manage PF-related contingent liability burdens typical of the housing-cooperative business.
In July 2026 the company retired treasury shares worth about KRW 46.5 billion, equal to 9.7% of shares outstanding. The company has said it is reviewing further treasury retirement, an interim dividend, and a three-year shareholder return plan. External pressure such as an institutional investor's shareholder letter is also cited as a factor supporting expanded returns.
Consolidated revenue in 2025 fell sharply year over year and the operating margin declined from 16.0% to 13.1%. Q1 2026 operating profit dropped significantly from the prior year, reflecting the impact of delayed groundbreakings on results. Recovery is expected only after new construction starts are recognized as revenue, likely from 2027 onward.
Owners' net income surged to KRW 150.4 billion in Q2 2026, but this was driven largely by valuation gains on financial assets such as technology stock holdings. If such factors, unrelated to core construction, continue to sway quarterly results, earnings volatility could widen with global equity market swings. This structure is cited as reducing the predictability of results.
Trading was suspended in August 2025 due to executive embezzlement allegations, and the shares only resumed trading in May 2026 after a listing eligibility review. Although an improvement plan was submitted, criticism of insufficient board independence has continued as four members of the founding family were reappointed as inside directors. Such governance issues remain an obstacle to restoring market confidence.
Seohee Construction enters a period marked by its leading position in the regional housing cooperative market, an improved balance sheet, and tailwinds from August's housing-coop deregulation and backlog recovery. At the same time, core construction revenue and margins have been contracting since 2025, and the sharp rise in Q2 2026 net income is interpreted as largely attributable to financial asset valuation gains. The KRW 46.5 billion treasury share retirement and consideration of further shareholder returns appear aimed at restoring market confidence, but governance centered on the founding family, sizable guarantee exposure, and risks tied to the Sinansan Line incident remain unresolved challenges. The history of a listing eligibility review followed by resumed trading itself continues to draw market scrutiny over the effectiveness of governance improvements. Key items to watch going forward include Q3 results, concretization of the shareholder return plan, follow-up on the Sinansan Line incident, and the actual groundbreaking impact of housing-coop deregulation. Without a recovery in core construction profitability, both results and valuation metrics could continue to show quarter-to-quarter variation.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
(full report)