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Korea Real Estate Investment & Trust · 금융 · 코스피 · 리포트 2026-09-05
한국토지신탁은 2025년 영업손실을 냈지만 관계기업 지분법이익 덕에 지배주주 순이익은 흑자를 유지했고, 2026년 들어 도시정비사업 수주 확대가 실적 반등의 축으로 부각되고 있다.
한국토지신탁은 1996년 설립된 부동산 신탁 전문회사로 토지(개발)신탁을 핵심 사업으로 관리신탁·처분신탁·담보신탁·분양관리신탁·대리사무 등 종합 부동산금융 서비스를 제공한다. 2026년 3월 말 기준 자기자본 8,866억원으로 부동산신탁사 중 가장 큰 자본규모를 보유해 업계 1위이며, 2025년 영업수익 및 개발신탁보수 기준으로는 업계 2위의 시장지위를 갖고 있다. 최근 성장의 핵심축은 2016년 선제적으로 진출한 신탁방식 도시정비사업(재건축·재개발)으로, 수도권 27개 사업장에서 약 3만 1,904가구 규모의 사업시행자·사업대행자 지정고시를 완료했다. 정비사업 전문인력을 60명 이상 두어 신탁사 중 최다 수준의 인력을 투입하고 있다는 점을 회사 측은 강조하고 있다. 리츠 부문에서는 2026년 8월 앵커리츠를 설립해 운용보수와 자(子)리츠 투자 수익을 동시에 확보하는 구조로 사업을 다각화하고 있다. 최대주주는 MK인베스트먼트 및 MK전자이며, 경쟁사로는 한국자산신탁, 대한토지신탁, 하나자산신탁, 신한자산신탁 등 국내 13개 부동산신탁사가 있다. 다만 차입형(일반형) 신탁 부문은 2025년 들어 경쟁사 입찰 증가로 수주가 약세를 보이고 있어 사업 구조의 무게중심이 도시정비·리츠 쪽으로 이동하는 모습이다. 연결 자회사로는 부동산 관련 투자·자산관리를 담당하는 코레이트 등이 있으며, 관계기업으로 동부건설·HJ중공업 등에 출자하고 있다.
연간 실적은 부동산 경기에 따라 큰 진폭을 보였다. 2022년 매출 2,129억원·영업이익 533억원·영업이익률 25.1%로 정점을 찍은 뒤, 2023년 매출 2,701억원·영업이익 312억원(영업이익률 11.6%)이었음에도 지배주주순이익은 -84억원으로 적자를 기록했다. 2024년에는 매출이 2,363억원으로 줄었지만 영업이익률은 14.4%(영업이익 339억원)로 개선된 반면, 지배주주순이익은 -165억원으로 오히려 적자폭이 커졌다. 2025년에는 매출이 1,844억원으로 재차 축소되고 영업손실 209억원(영업이익률 -11.3%)을 기록해 본업 수익성이 크게 훼손됐으나, 지배주주순이익은 210억원으로 흑자 전환했다. 이 같은 영업손익과 순손익의 엇갈림은 분기 흐름에서 뚜렷하다. 2025년 3분기 영업손실이 150억원으로 확대되고 순손실도 104억원에 달했으나, 4분기에는 영업손실이 53억원으로 남았음에도 순이익은 218억원으로 뛰었다. 2026년 들어서는 1분기 영업이익 4.8억원, 2분기 영업이익 44억원으로 두 분기 연속 영업흑자를 냈고, 순이익도 각각 100억원, 195억원을 기록해 최근 네 개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 합산 지배주주순이익은 409억원에 달했다. 현금흐름 측면에서는 2025년 영업활동현금흐름이 -1,246억원으로 2023년(-3,094억원)에 이어 다시 유출을 기록해, 신탁계정대 회수 지연이 현금창출력에 부담을 준 것으로 풀이된다. 별도(본업)기준으로 보면 2026년 상반기 매출은 905억원으로 전년 동기 대비 6.2% 줄고 영업이익·순이익도 각각 51%대 감소해 본업 자체는 여전히 부진하지만, 연결 기준으로는 관계기업 지분법평가이익(2026년 상반기 362억원)이 순이익 개선을 견인했다.
국내 부동산신탁업은 자본시장법상 금융위원회 인가를 받은 14개 사가 경�쟁하는 구조로, 신용평가사들은 부동산시장·금리환경을 고려할 때 산업 전망이 비우호적이라고 평가하고 있다. 다만 2025년 확보한 수주 잔고를 감안하면 현 수준의 수익창출력은 유지 가능할 것으로 보고 있으며, 향후 수익성은 사업장 진행 속도와 분양성과, 대손비용 관리 수준에 따라 좌우될 전망이다. 차입형 토지신탁 부문은 자본력을 갖춘 대형사 위주로 시장이 형성돼 있으나 신탁사간 경쟁 심화로 시장점유율이 과거 대비 하락하는 추세다. 규제 측면에서는 금융위원회가 2025년 6월 책임준공형 토지신탁의 실질위험을 반영하도록 영업용순자본비율(NCR) 적용범위를 확대·개선하는 「금융투자업규정」 개정안을 의결해 같은 해 7월 1일부터 시행했다. 한국토지신탁의 부채비율은 2026년 3월 말 100%로 업계 평균(161%) 대비 낮은 편이지만, 도시정비 사업시행자방식 진행에 따른 차입금 인식으로 부채비율이 상승하는 흐름도 관찰된다. 경쟁 구도에서는 도시정비사업 시장이 확대되는 가운데, 자기자본 규모와 전문인력 확보에서 상대적 우위를 점하고 있다는 평가가 나온다. 반면 관리형 토지신탁 시장은 대형사 점유율이 감소하고 소형사·금융지주계열사 점유율이 늘어나는 등 경쟁 구도가 다변화되고 있다.
| 주가 | ₩1,154 |
|---|---|
| 시가총액 | 2,914억원 |
| PER | 6.2 |
| PBR | 0.24 |
| ROE | 4.1% |
| 배당수익률 | 6.07% |
회사는 2026년 3월 27일 '2026 한국토지신탁 기업가치 제고 계획'을 공시하며 도심복합개발법에 따른 사업 수주, 노후계획도시특별법에 따른 1기 신도시 사업 수주, 상장리츠·프로젝트리츠 출시, LH개발앵커리츠를 통한 신규사업 발굴 등을 추진 방향으로 제시했다. 단기적으로는 2026년 3분기 중 흑석11구역 재개발과 신길10구역 재건축의 착공이 예정돼 있어, 정비사업 매출의 본격적인 인식 구간으로 진입할 것으로 보인다. 여기에 더해 목동10단지 재건축, 신월시영 재건축, 서초 내방역세권 재개발, 광명 하안주공 6·7단지 재건축 등이 사업시행자로 지정고시를 마쳤고, 봉천1-1구역·신림 미성아파트 등은 사업시행계획인가를 획득해 후속 파이프라인으로 대기하고 있다. 지난해 차입형 도시정비 수주는 1,649억원으로 사업 진출 이후 최대치를 기록했고, 2026년에도 1,000억원대의 견조한 수주가 예상되며 전체 수주잔고에서 차입형 도시정비 비중은 상반기 말 57%까지 확대됐다. 증권가 전망도 실적 개선 방향에 대체로 공감대를 보인다. 한화투자증권은 2026년 9월 1일 리포트에서 한국토지신탁의 2026년 영업이익을 150억원, 2027년은 340억원으로 각각 전망했다. 신한투자증권은 같은 해 9월 2일 리포트에서 2026년 영업수익 전망치를 2,339억원, 영업이익 전망치를 350억원, 지배주주순이익 추정치를 858억원으로 각각 제시했다. 두 증권사 모두 리츠 부문의 자산 매입·매각에 따른 수수료 수익 증가와 분양률 회복을 실적 개선의 주요 근거로 들었다.
회사의 주가는 주당순자산에 비해 상당히 낮은 배수에서 거래되는 편으로, 순자산 대비 시장가치가 할인된 구간에 놓여 있다. 이익 측면에서는 2023~2024년 지배주주순이익이 연속 적자를 기록했다가 2025년 흑자로 전환했고, 2026년 상반기에도 순이익 개선이 이어지는 만큼, 과거 적자 국면에서 형성된 밸류에이션과 최근 이익 회복 국면의 밸류에이션은 직접 비교하기 어려운 측면이 있다. 회사는 2026년 3월 공시한 기업가치 제고 계획에서 조세특례제한법상 고배당기업으로 분류돼 있다고 밝혔으며, 직전 사업연도 배당성향이 70%대에 달했다고 설명했다. 다만 본업인 신탁 부문의 수익창출력이 여전히 회복 초기 단계에 있고 순이익 개선의 상당 부분이 관계기업 지분법이익에서 비롯된 만큼, 밸류에이션을 해석할 때는 본업 실적과 지분법이익을 구분해 볼 필요가 있다. 증권사들이 제시한 목표주가와 현재가의 관계는 화면의 시세 정보로 확인할 수 있다.
차입형 도시정비 수주가 2025년 1,649억원으로 사업 진출 이후 최대치를 기록했고, 2026년에도 1,000억원대 수주가 예상돼 전체 수주잔고의 절반 이상을 차지하고 있다. 흑석11구역, 신길10구역 등 서울 핵심 입지의 사업장이 3분기 착공을 앞두고 있어 매출 인식이 본격화될 시점이 다가오고 있다. 목동10단지, 광명 하안주공 등 후속 파이프라인도 지정고시를 완료해 대기 중이다.
2026년 8월 설립한 앵커리츠를 통해 연간 운용보수와 자리츠 투자 시 자산매입·운용 수수료, 에쿼티 투자수익을 동시에 확보하는 구조를 갖췄다. 이를 통해 부동산 경기에 따른 분양불 매출 변동성을 줄이는 수익 다변화 기반을 마련하고 있다는 평가다. 리츠 자산의 매입·매각 계획이 진행되면 수수료 수익 증가도 기대되는 부분이다.
2026년 1분기와 2분기 연속 영업이익 흑자를 내며 2025년 3~4분기의 영업손실 구간에서 벗어났다. 관계기업인 동부건설, HJ중공업의 실적 개선과 주가 회복이 지분법이익으로 반영돼 순이익 개선을 뒷받침하고 있다. 자기자본 규모가 부동산신탁사 중 가장 커 리스크 관리와 신규 사업 대응에 상대적 여력이 있다는 평가다.
차입형(일반형) 신탁 부문은 2025년 경쟁사 입찰 증가로 수주가 약세를 보였고, 2026년 상반기 별도기준 매출과 영업이익도 전년 동기 대비 각각 6.2%, 51.1% 감소했다. 과거 독주했던 시장지위가 신탁사간 경쟁 심화로 흔들리고 있다는 신호로 해석된다. 본업 자체의 수익창출력 회복에는 추가 시간이 필요할 것으로 보인다.
신탁계정대 잔액이 2026년 3월 말 9,993억원으로 2024년 12월 말 대비 2,062억원 늘었고, 고정이하자산도 같은 기간 1,616억원 증가했다. 대손충당금/고정이하자산 비율은 27%로 업계 평균 44%에 못 미쳐 충당금 적립 수준이 다소 미흡하다는 평가를 받는다. 현안 사업장의 회수 지연이 지속될 경우 추가 대손비용이 발생할 가능성이 있다.
2025~2026년 순이익 개선의 상당 부분은 동부건설, HJ중공업 등 관계기업 지분법이익과 일회성 지분 매각 수익에서 비롯됐다. 본업 실적이 뒷받침되지 않는 상태에서 관계기업 주가나 업황이 재차 악화되면 순이익 변동성이 커질 수 있다. 실적의 질적 측면에서 본업과 비영업적 이익을 구분해 살펴볼 필요가 있다.
한국토지신탁은 2025년 영업손실을 기록했음에도 관계기업 지분법이익 덕분에 지배주주순이익은 흑자를 유지했고, 2026년 상반기에는 영업이익도 흑자 전환에 성공했다. 다만 별도기준 본업 실적은 여전히 전년 대비 큰 폭으로 줄어드는 등 신탁 본연의 수익창출력 회복은 진행형이며, 순이익 개선의 상당 부분이 비영업적 지분법이익과 일회성 요인에서 나온 점은 실적의 질적 측면에서 유의할 부분이다. 반면 도시정비사업 수주 확대와 흑석·신길 등 핵심 사업장의 착공 예정, 앵커리츠를 통한 리츠 부문 다각화는 중장기 실적 기반을 넓히는 요인으로 꼽힌다. 자산건전성 측면에서는 신탁계정대와 고정이하자산이 늘고 대손충당금 적립률이 업계 평균을 밑돌아 회수 속도에 대한 지속적인 점검이 필요하다. 부동산 경기와 금리 환경, 관계기업 업황 변화, 규제 강화 여부가 향후 실적 궤적을 좌우할 핵심 변수로 남아 있다. 투자자는 본업과 비영업 이익을 구분해 실적을 해석하고, 다가오는 분기 실적과 착공·수주 관련 공시를 통해 방향성을 지속 확인할 필요가 있다.
English version
Korea Land Trust posted an operating loss in 2025 but stayed net-profitable on equity-method gains from affiliates, and in 2026 expanding urban redevelopment trust orders have emerged as the key axis of its earnings recovery.
Founded in 1996, Korea Land Trust is a real estate trust specialist whose core business is land (development) trust, alongside management trust, disposition trust, security trust, sales-management trust, and agency services, forming a comprehensive real estate financial service lineup. As of end-March 2026, its equity capital of roughly KRW 886.6 billion was the largest among domestic real estate trust companies, ranking it No. 1 by capital size, while it held the No. 2 market position by 2025 operating revenue and development trust fees. The key growth axis in recent years has been trust-type urban redevelopment and reconstruction, a business it entered early in 2016; the company has completed project-operator or project-agent designations across 27 metropolitan-area sites totaling about 31,904 units. The company highlights that it deploys more than 60 dedicated redevelopment-project professionals, the largest such workforce among trust peers. In its REIT business, the company established an anchor REIT in August 2026, diversifying revenue through management fees alongside investment gains from sub-REITs. Its largest shareholders are MK Investment and MK Electron, and it competes with roughly a dozen other domestic real estate trust companies including Korea Asset Trust, Daehan Real Estate Trust, and Hana Asset Trust. However, borrowing-type general trust orders have weakened in 2025 amid intensified competitor bidding, shifting the business's center of gravity toward urban redevelopment and REITs. Consolidated affiliates include Coreit, which handles real estate investment and asset management, while equity-method investees include Dongbu Corp. and HJ Shipbuilding & Construction.
Annual results have swung widely with the real estate cycle. After peaking in 2022 with revenue of KRW 212.9 billion, operating profit of KRW 53.3 billion and an 25.1% operating margin, the company posted revenue of KRW 270.1 billion and operating profit of KRW 31.2 billion (11.6% margin) in 2023, yet owners' net income was still a loss of KRW 8.4 billion. In 2024, revenue fell to KRW 236.3 billion while the operating margin improved to 14.4% (operating profit of KRW 33.9 billion), but owners' net loss widened to KRW 16.5 billion. In 2025, revenue contracted again to KRW 184.4 billion and the company swung to an operating loss of KRW 20.9 billion (a -11.3% margin), severely denting core profitability, yet owners' net income turned positive at KRW 21.0 billion. This divergence between operating and net results is even clearer on a quarterly basis. The Q3 2025 operating loss widened to KRW 15.0 billion with a net loss of KRW 10.4 billion, but by Q4 2025 the operating loss narrowed to KRW 5.3 billion even as net income jumped to KRW 21.8 billion. In 2026, the company logged two consecutive quarters of operating profit — KRW 0.48 billion in Q1 and KRW 4.4 billion in Q2 — with net income of KRW 10.0 billion and KRW 19.5 billion respectively, bringing the trailing four-quarter (Q3 2025-Q2 2026) sum of owners' net income to KRW 40.9 billion. On the cash flow side, 2025 operating cash flow was negative KRW 124.6 billion, a renewed outflow following negative KRW 309.4 billion in 2023, reflecting the drag from delayed recovery of trust account advances. On a standalone (core-business) basis, H1 2026 revenue was KRW 90.5 billion, down 6.2% year on year, with operating profit and net income each down roughly 51%, indicating the core business itself remains weak even as consolidated net income was buoyed by KRW 36.2 billion of equity-method gains from affiliates in H1 2026.
Korea's real estate trust industry is a competitive field of 14 companies licensed by the Financial Services Commission under the Capital Markets Act, and credit rating agencies assess the sector outlook as unfavorable given the real estate market and interest rate environment. Still, given the order backlog built up in 2025, current earnings power is seen as sustainable, with future profitability to hinge on project execution speed, pre-sale performance, and bad-debt cost management. The borrowing-type land trust segment remains dominated by large, well-capitalized players, though intensified competition among trust companies has eroded market share from prior levels. On the regulatory front, the Financial Services Commission approved amendments to the Financial Investment Business Regulation in June 2025 to expand and refine the scope of the Net Capital Ratio (NCR) to better reflect the real risk of completion-guarantee-type land trusts, effective July 1 of that year. Korea Land Trust's debt ratio stood at 100% at end-March 2026, below the industry average of 161%, though a rising trend is observed as borrowings tied to project-operator-type urban redevelopment schemes are recognized. Amid an expanding urban redevelopment market, the company is seen as relatively advantaged in equity capital scale and dedicated professional staffing. By contrast, the management-type land trust market shows a more diversified competitive landscape, with large players' share declining as small firms and financial-holding-affiliated trusts gain ground.
| Price | ₩1,154 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.29T |
| P/E | 6.2 |
| P/B | 0.24 |
| ROE | 4.1% |
| Dividend yield | 6.07% |
On March 27, 2026, the company disclosed its '2026 Korea Land Trust Value-Up Plan,' outlining strategies including orders under the Urban Complex Development Act, orders for first-generation new-town redevelopment under the Aging Planned City Special Act, launches of listed and project REITs, and new business sourcing through the LH development anchor REIT. In the near term, construction is scheduled to begin in Q3 2026 on the Heukseok District 11 redevelopment and Singil District 10 reconstruction projects, which should mark the start of full-scale revenue recognition from these redevelopment projects. In addition, project-operator designations have been completed for Mokdong District 10 reconstruction, Sinwol Siyoung reconstruction, Seocho Naebang Station-area redevelopment, and Gwangmyeong Haan Jugong Complex 6-7 reconstruction, while Bongcheon District 1-1 and Sillim Miseong Apartment have obtained project implementation plan approval, forming a pipeline of follow-on projects. Last year, borrowing-type urban redevelopment orders reached a record KRW 164.9 billion since the company entered the business, and solid orders in the KRW 100 billion range are expected again in 2026, with borrowing-type redevelopment expanding to 57% of the total order backlog by mid-2026. Brokerage forecasts broadly align on a direction of earnings improvement. Hanwha Investment & Securities, in a September 1, 2026 report, projected the company's 2026 operating profit at KRW 15.0 billion and 2027 operating profit at KRW 34.0 billion. Shinhan Investment Corp, in a September 2, 2026 report, presented 2026 estimates of KRW 233.9 billion in operating revenue, KRW 35.0 billion in operating profit, and KRW 85.8 billion in owners' net income. Both brokerages cited rising fee income from REIT asset acquisitions and disposals, plus recovering pre-sale rates, as key drivers of the improvement.
The stock trades at a considerable discount to book value per share, placing its market valuation in a discounted range relative to net assets. On the earnings side, owners' net income was in successive losses in 2023-2024 before turning profitable in 2025, with the improvement continuing into H1 2026, meaning valuations formed during the earlier loss-making phase are not directly comparable to those in the current earnings-recovery phase. In its March 2026 value-up plan disclosure, the company stated it is classified as a high-dividend company under the Special Tax Treatment Control Act and that its payout ratio in the preceding fiscal year reached roughly the 70% range. However, since the core trust business's earnings power is still in an early recovery stage and much of the net income improvement stems from equity-method gains at affiliates, valuation interpretation should distinguish between core operating results and equity-method contributions. The relationship between brokerage-issued target prices and the current share price can be checked against the live quote information on screen.
Borrowing-type urban redevelopment orders hit a record KRW 164.9 billion in 2025, and orders in the KRW 100 billion range are expected again in 2026, now accounting for more than half of the total order backlog. Core Seoul-location projects such as Heukseok District 11 and Singil District 10 are approaching Q3 groundbreaking, moving closer to full-scale revenue recognition. A follow-on pipeline including Mokdong District 10 and Gwangmyeong Haan Jugong has already completed project-operator designation and is awaiting execution.
Through an anchor REIT established in August 2026, the company has secured a structure that simultaneously captures annual management fees, asset acquisition and management fees from sub-REIT investments, and equity investment returns. This is seen as building a foundation for revenue diversification that reduces exposure to swings in pre-sale-linked revenue tied to the real estate cycle. Fee income growth is also expected as planned REIT asset acquisitions and disposals proceed.
The company posted operating profit in both Q1 and Q2 2026, breaking out of the operating-loss stretch seen in Q3-Q4 2025. Improved performance and share price recovery at affiliates Dongbu Corp. and HJ Shipbuilding & Construction have flowed through as equity-method gains, supporting net income improvement. Its equity capital base, the largest among real estate trust companies, is seen as providing relatively greater capacity for risk management and new business execution.
The borrowing-type general trust segment saw weaker orders in 2025 amid increased competitor bidding, and standalone H1 2026 revenue and operating profit fell 6.2% and 51.1% year on year, respectively. This is read as a sign that the company's once-dominant market position is being challenged by intensifying inter-trust competition. Recovery of the core business's own earnings power appears likely to require additional time.
Trust account advance balances rose to KRW 999.3 billion at end-March 2026, up KRW 206.2 billion from end-December 2024, while substandard-or-below assets increased by KRW 161.6 billion over the same period. The allowance-to-substandard-asset ratio stood at 27%, below the industry average of 44%, suggesting provisioning levels are somewhat insufficient. Continued delays in recovering outstanding project sites could give rise to additional bad-debt costs.
A significant portion of the 2025-2026 net income improvement stemmed from equity-method gains at affiliates such as Dongbu Corp. and HJ Shipbuilding & Construction, plus one-off stake-sale gains. Without core-business results to back it up, a renewed deterioration in affiliate share prices or business conditions could increase net income volatility. From a qualitative standpoint, it is worth distinguishing core operating results from non-operating gains when assessing performance.
Korea Land Trust posted an operating loss in 2025 but remained net-profitable on an owners' basis thanks to equity-method gains from affiliates, and it returned to operating profit in H1 2026. That said, standalone core-business results still declined sharply year on year, indicating that the recovery of the trust business's own earnings power remains a work in progress, and the fact that much of the net income improvement stems from non-operating equity-method gains and one-off items warrants attention from a qualitative earnings perspective. On the other hand, expanding urban redevelopment orders, upcoming groundbreaking at key sites such as Heukseok and Singil, and REIT business diversification through the anchor REIT are cited as factors broadening the medium-to-long-term earnings base. On the asset quality front, trust account advances and substandard-or-below assets have risen while the allowance coverage ratio trails the industry average, warranting continued monitoring of recovery pace. The real estate cycle and interest rate environment, changes at equity-method affiliates, and the direction of regulatory tightening remain the key variables shaping the earnings trajectory ahead. Investors should distinguish core-business results from non-operating gains when interpreting performance and continue to track direction through upcoming quarterly results and construction/order-related disclosures.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
(full report)