KOSAI — AI 종목 리서치 · 인터랙티브 리포트 ↗ · 전체 종목
ShinwonConstruction · 건설·건자재 · 코스닥 · 리포트 2026-06-19
연결 매출이 2년 연속 두 자릿수 감소를 기록했음에도 영업이익률이 4% 수준으로 회복되고 부채비율이 100% 이하로 개선된 가운데, 공공 SOC 발주 확대와 도시정비 수주 재개가 2026년 이익 방향성을 결정할 핵심 변수로 부상하고 있다.
신원종합개발은 1983년 설립되고 1994년 코스닥에 상장된 중소형 종합건설업체다. 사업은 주택·건축·토목·레저 4개 부문으로 구성된다. 주택 부문은 '신원아침도시' 브랜드 기반의 아파트·도시형생활주택·오피스텔과 함께 학교·군관사 BTL(민간투자사업) 사업을 수행한다. 건축 부문은 상업·사무용 빌딩, 공공건물, 교육시설 등 비주거 건축물을 시공한다. 토목 부문은 도로·교량·터널·지하철·철도·항만·발전소·반도체 쿼츠웨어 공장 등 플랜트·상하수 처리시설 등 폭넓은 공종을 영위하며 공공 발주 비중이 높다. 레저 부문은 골프장·클럽 등 레저 시설을 건설한다. 장기적 수익 기반 확보를 위해 토목·가스설비·조경 등 공공 공사 수주에 적극 참여하는 한편, 건축·주택 부문에서는 분양성·수익성이 우수한 수도권 중심의 자체사업 및 도시정비사업(재건축·재개발·가로주택정비)에 선별 진출하고 있다. 수도권을 주무대로 하는 소형 건설사로 대형사 대비 수주 규모는 작으나 BTL 등 민간투자사업 실적을 보유하고 있으며, 주택경기와 공공 발주 사이클 모두에 노출된 복합 포트폴리오를 운영한다.
연결 매출은 2023년 3,098억원을 정점으로 2024년 2,598억원(–16.1%), 2025년 2,113억원(–18.7%)으로 2년 연속 감소했으며, 이는 공사 부문 매출 위축에 기인한다. 그러나 비용 절감과 선별 수주 효과로 영업이익률은 2022~2023년 1% 초반에서 2024년 5.8%, 2025년 4.1%로 의미 있게 개선됐다. 2025년 영업이익은 86억원, 지배주주 귀속 순이익은 49억원을 기록했다. 분기별로는 2025년 3분기(영업이익 59억원, 순이익 62억원)에 실적이 집중됐으나, 4분기에 영업손실 10억원·순손실 48억원이 발생하며 연간 이익을 크게 훼손했다. 4분기 부진의 구체적 원인은 현재 공시로 확인하기 어려우나 프로젝트 원가 확정 시 일회성 비용이 반영됐을 가능성이 있다. 2022년 이래 자기자본은 938억원→1,015억원→1,070억원→1,121억원으로 꾸준히 누적됐고, 부채비율은 142.1%→151.3%→104.0%→98.1%로 빠르게 개선됐다. 2026년 1분기 매출 488억원, 영업이익 33억원으로 전년 동기(영업이익 24억원) 대비 뚜렷한 이익 개선이 확인됐으며, 지배 순이익도 26억원으로 전년 동기 22억원을 상회했다. 영업현금흐름은 2022~2025년 전 기간 양(+)을 유지하고 있다.
2026년 국내 건설경기는 회복 기대와 구조적 불확실성이 혼재하는 구간에 위치한다. 한국건설산업연구원·대한건설정책연구원 등 주요 연구기관은 2026년 건설수주가 전년 대비 4% 내외 증가(231조원 수준), 건설투자는 2% 내외 반등(269조원 수준)에 그칠 것으로 전망하며 '제한적 회복'을 시사했다. 2026년 SOC 예산이 전년 대비 7.9% 증가한 27.5조원으로 책정돼 공공 토목·인프라 발주 확대가 기대되며, 2026년 4월 공공 건설수주는 재개발·공공주택 발주 확대 등으로 전년 동월 대비 62.3% 급증했다. 반면 민간 건설은 분양시장 위축, 높은 공사비, PF 리스크 지속으로 회복이 제한적이며, 민간 주택·비주택 건축 수주는 여전히 정체 상태다. 2026년 4월 건설공사비지수는 전년 동월 대비 4.4% 상승(136.88)하며 역대 최고 수준을 유지, 중소 건설사의 수익성 압박이 지속되고 있다. 수도권과 지방 간 주택경기 양극화도 심화되어, 수도권 주택가격은 2~3% 상승이 예상되는 반면 지방은 보합 또는 소폭 하락이 전망된다. 건설안전특별법(건안법) 계류 등 안전·노동 규제 강화 움직임은 업계 전반의 원가 부담을 추가로 가중시킬 수 있는 리스크 요인이다.
| 주가 | ₩2,290 |
|---|---|
| 시가총액 | 267억원 |
| PER | 4.9 |
| PBR | 0.22 |
| ROE | 4.7% |
회사는 토목·가스설비·조경 등 공공 공사 수주를 통해 안정적 매출 기반을 유지하는 전략을 이어가고 있다. 2025년 11월 535억원 규모 원종동 199-2번지 일원 가로주택정비사업(착공 후 30개월 공기)을 수주함으로써 도시정비 시장에서 파이프라인 확충의 신호를 보냈다. 건축 부문에서는 '신원아침도시' 브랜드를 활용해 분양성·수익성이 우수한 수도권 중심 프로젝트를 선별 추진하는 한편, 개발사업 참여 확대도 검토 중이다. 2026년 공공 SOC 예산 확대(전년비 +7.9%)와 재개발·재건축 수주 증가 환경은 토목·건축 부문 모두에 기회 요인이다. 2026년 1분기 실적이 전년 동기 대비 뚜렷이 개선된 점은 2025년 4분기 일회성 비용 소화 후 이익이 정상화되는 단초로 해석될 수 있다. 다만 건설공사비지수가 역대 최고 수준을 유지하고 있어 수주 물량 확대가 곧바로 마진 개선으로 이어지지 않을 수 있다는 점은 유의사항이다. 정부가 2030년까지 수도권 135만 가구 착공을 목표로 공공택지 공급 확대 및 인프라 투자를 지속할 경우, 중장기적으로 BTL·공공주택 시공 참여 기회도 추가로 열릴 수 있다.
현 주가는 주당순자산(BPS 10,268원) 대비 상당한 폭의 할인 구간에 위치하며, 이는 코스닥 중소형 건설사 중에서도 순자산 대비 할인이 두드러진 수준이다. 매출 2년 연속 감소와 2025년 4분기 일회성 손실이 투자심리에 부담으로 작용한 결과로 풀이된다. 주당순이익(EPS 470원) 기준 이익 창출력은 회복 과정에 있으며, 현금배당이 없어 배당 매력은 업종 평균을 하회한다. 이익 배율 측면에서는 코스닥 건설 업종 평균을 크게 밑도는 구간이나, 매출 축소 추세와 분기별 이익 변동성이 이익 지속성에 대한 신뢰를 제약하는 요인으로 작용하고 있다. 순자산 할인 폭이 실질적으로 축소되려면 수주 회복을 통한 매출 반등과 4분기형 일회성 손실의 재발 방지가 선행 조건으로 꼽힌다.
부채비율이 2023년 151.3%에서 2025년 98.1%로 3년 만에 100% 이하로 개선됐다. 이자 및 금융비용 부담이 완화되면서 이익의 하방 지지력이 강화되고 있다. 금리 인하가 현실화될 경우 금융비용 추가 절감 여지가 생기며, 재무 여력이 확보되면 신규 수주 경쟁력이나 개발사업 진출 가능성도 높아진다.
2026년 정부 SOC 예산은 전년 대비 7.9% 증가한 27.5조원으로 책정됐으며, 2026년 4월 공공 건설수주는 전년 동월 대비 62.3% 급증했다. 신원종합개발은 도로·교량·지하철·발전소·플랜트 등 다양한 공공 토목 공종을 영위하고 있어 공공 발주 확대의 직접적 수혜 가능성이 있다. 정부의 수도권 주택공급 확대 계획과 연계된 인프라 발주도 중장기 수주 기회 요인으로 작용할 수 있다.
2025년 11월 535억원 규모 원종동 가로주택정비사업을 수주하며 도시정비 시장에 재진입했으며, 이는 전년도 매출액 대비 약 20.6%에 달하는 상당한 규모다. 수도권 재건축·재개발 수주 증가 기조가 이어지는 환경에서 추가 정비사업 수주가 실현될 경우 중단기 수주잔고 확충과 매출 반등의 발판이 마련될 수 있다. 2026년 1분기 실적 반등은 현장 이익 정상화 가능성을 시사하는 부가적 신호다.
연결 매출이 2023년 3,098억원에서 2025년 2,113억원으로 2년 만에 약 32% 감소했다. 영업이익 절대액도 2024년 150억원에서 2025년 86억원으로 줄었으며, 수주잔고 회복 없이는 매출 반등이 어렵다. 중소형 건설사 특성상 주요 현장 종료 시 매출 공백이 발생하기 쉽고, 이를 메울 신규 수주 가시성이 낮다면 이익 규모 유지에 도전이 될 수 있다.
2025년 4분기 단독으로 영업손실 10억원, 지배주주 순손실 48억원이 발생하며 1~3분기 누적 순이익(96억원)의 절반을 소거했다. 이러한 분기별 이익 변동성은 공사비 정산·준공 정산 과정에서 비롯될 수 있으며, 향후에도 재발 가능성을 배제하기 어렵다. 결과적으로 연간 이익의 예측 가능성이 낮아지며, 이는 밸류에이션 접근의 불확실성을 높이는 요소다.
2026년 4월 건설공사비지수는 역대 최고인 136.88을 기록하며 전년 동월 대비 4.4% 상승했다. 공사비 상승 국면에서 수주 단가를 충분히 반영하지 못하면 착공 후 원가 초과 위험이 커진다. 민간 주택경기 회복은 지방을 중심으로 여전히 제한적이어서 주택 부문 분양 위험이 잔존하며, 미분양 누적에 따른 자금 회수 지연 리스크도 존재한다.
신원종합개발은 2022~2023년 1% 초반의 영업이익률에서 2024~2025년 4~5%대로 마진 구조를 개선했으며, 부채비율도 100% 이하로 낮춰 재무 안정성을 유의미하게 강화했다. 다만 연결 매출은 2년 연속 두 자릿수로 감소했고, 2025년 4분기에 집중된 대규모 일회성 손실이 연간 이익 가시성을 제약하고 있다. 2026년 1분기 실적이 전년 동기 대비 뚜렷이 개선된 점은 이익 정상화의 조짐으로 해석될 수 있으나, 한 분기 데이터만으로 추세를 확정하기는 이르다. 공공 SOC 예산 확대와 도시정비 수주 재개는 중단기 수주 파이프라인 회복에 기여할 수 있으나, 역대 최고 수준의 공사비 지수와 민간 건설경기 회복 지연은 업황 역풍으로 여전히 작동한다. 현 주가는 주당순자산 대비 상당한 할인 구간에 위치해 재무적 저평가 논거는 존재하지만, 매출 반등과 분기 이익 변동성 완화가 확인되어야 논거의 신뢰도가 높아진다. 투자자는 2분기 실적 발표, 신규 수주 공시, 건설안전특별법 입법 동향을 연속적으로 모니터링하며 방향성을 확인할 필요가 있다.
English version
Despite two consecutive years of double-digit revenue declines, operating margins have recovered to the 4% range and the debt ratio has improved to below 100%; expanded public SOC orders and a restart of urban renewal contracts are now the pivotal variables determining the 2026 earnings trajectory.
Shinwon Comprehensive Development was established in 1983 and listed on KOSDAQ in 1994, operating as a small-to-mid-sized comprehensive construction company. Business is organized into four segments: housing, architecture, civil engineering, and leisure. The housing segment constructs apartments, urban residential units, and officetels under the 'Shinwon Morning City' brand, along with school and military BTL (private finance initiative) projects. The architecture segment builds commercial offices, public buildings, and educational facilities. The civil engineering segment covers a wide array of public infrastructure—roads, bridges, tunnels, subways, railways, ports, power plants, semiconductor quartz-ware factories, and water/wastewater treatment facilities—with a high concentration of public-sector work. The leisure segment develops golf courses and club facilities. To build a stable revenue base, the company actively pursues public civil, gas facility, and landscape contracts, while in architecture and housing it selectively targets self-developed projects and urban renewal schemes (reconstruction, redevelopment, and street housing renewal) in the Seoul Metropolitan Area. As a smaller-cap contractor focused primarily on the SMA, it is smaller in scale than major listed peers, but maintains a track record in BTL and holds a diversified portfolio exposed to both the housing cycle and public procurement cycles.
Consolidated revenue peaked at KRW 309.8bn in 2023 and declined to KRW 259.8bn in 2024 (–16.1%) and further to KRW 211.3bn in 2025 (–18.7%), driven by a contraction in construction contract revenue. Despite the revenue decline, operating margins improved meaningfully from the low single digits in 2022–2023 to 5.8% in 2024 and 4.1% in 2025, reflecting cost discipline and selective bidding. Full-year 2025 operating income reached KRW 8.6bn, with owner-attributable net income of KRW 4.9bn. Quarterly results were heavily front-loaded into Q3 2025 (operating income KRW 5.9bn, net income KRW 6.2bn), while Q4 2025 swung to an operating loss of KRW 1.0bn and a net loss of KRW 4.8bn, materially eroding the full-year result. The specific cause of the Q4 setback cannot be confirmed from available public filings, but it may reflect one-time cost accruals upon project completion and settlement. Shareholders' equity grew steadily from KRW 93.8bn (2022) to KRW 112.1bn (2025), and the debt ratio improved sharply from 151.3% (2023) to 98.1% (2025). In Q1 2026, revenue reached KRW 48.8bn and operating income was KRW 3.3bn, surpassing the year-ago KRW 2.4bn; owner-attributable net income of KRW 2.6bn also exceeded the prior-year quarter's KRW 2.2bn. Operating cash flow remained positive in every year from 2022 through 2025.
The domestic construction market in 2026 is in a phase where recovery hopes and structural uncertainty coexist. Major research institutes—including the Korea Construction Industry Research Institute (CERIK) and the Korea Institute of Construction Policy (RICON)—project 2026 construction orders to grow approximately 4% year-on-year (to around KRW 231 trillion) and construction investment to recover by only about 2% (to around KRW 269 trillion), signaling a 'limited recovery.' The 2026 SOC budget was set 7.9% higher than the prior year at KRW 27.5 trillion, and April 2026 public-sector construction orders surged 62.3% year-on-year driven by expanded redevelopment and public housing orders. In contrast, private construction recovery remains constrained by a sluggish presales market, elevated construction costs, and persistent PF financing risks, with private housing and non-residential architecture orders still stagnant. The construction cost index stood at 136.88 in April 2026 (+4.4% YoY), an all-time high that continues to compress margins at smaller contractors. Housing market polarization between the Seoul Metropolitan Area and regional markets is intensifying, with SMA prices expected to rise 2–3% while provincial markets face stagnation or modest declines. Pending legislation for the Construction Safety Special Act, which could impose fines of approximately 3% of revenue for workplace accidents, represents a regulatory risk that could further burden costs industry-wide.
| Price | ₩2,290 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.03T |
| P/E | 4.9 |
| P/B | 0.22 |
| ROE | 4.7% |
The company continues to maintain a stable revenue base by actively pursuing public civil, gas facility, and landscape construction contracts. In November 2025, it secured a KRW 53.5bn street housing renewal project in Wonjong-dong (30-month construction period from commencement), signaling a pipeline replenishment through re-entry into the urban redevelopment market. In the architecture segment, the company selectively pursues SMA-focused projects using the 'Shinwon Morning City' brand, prioritizing presale viability and profitability, while also exploring expanded participation in development projects. The expansion of the 2026 public SOC budget (+7.9% year-on-year) and a growing redevelopment and reconstruction order environment provide opportunities across both civil engineering and architecture segments. The year-on-year improvement in Q1 2026 results may signal earnings normalization following the absorption of Q4 2025 one-time charges. However, with the construction cost index at all-time highs, volume expansion may not translate immediately into margin improvement. Should the government execute its plan to break ground on 1.35 million SMA housing units by 2030 through expanded public land supply and infrastructure investment, medium-to-long-term opportunities in BTL and public housing construction could progressively materialize.
The current share price trades at a substantial discount to book value per share (BPS KRW 10,268), placing it among the most deeply discounted names relative to net asset value within the KOSDAQ small-to-mid-cap construction peer group. The depressed valuation reflects the market's concern over two consecutive years of revenue contraction and the Q4 2025 one-time loss. Earnings power, as indicated by EPS of KRW 470, remains in a recovery phase, and the absence of cash dividends leaves dividend yield below the sector average. From an earnings multiple perspective, the stock trades well below the KOSDAQ construction sector average, though the ongoing revenue shrinkage and quarterly earnings volatility limit confidence in earnings sustainability. A meaningful narrowing of the book value discount would likely require a demonstrated backlog-driven revenue rebound and evidence that Q4-style one-time losses will not recur.
The debt ratio improved from 151.3% in 2023 to 98.1% in 2025, falling below 100% within three years. Easing interest and financing cost burdens are strengthening earnings downside support. If interest rate cuts materialize, additional savings on financial costs become possible, and a stronger balance sheet widens room for new order competitiveness and development project participation.
The 2026 government SOC budget was set 7.9% higher year-on-year at KRW 27.5 trillion, and April 2026 public-sector construction orders surged 62.3% from a year earlier. With a civil engineering portfolio spanning roads, bridges, subways, power plants, and industrial plants, Shinwon is directly positioned to capture expanding public-sector orders. Planned infrastructure associated with the government's SMA housing supply expansion program also represents a medium-to-long-term order opportunity.
The company re-entered the urban renewal market in November 2025 by winning a KRW 53.5bn street housing renewal project in Wonjong-dong, equivalent to approximately 20.6% of the prior year's annual revenue. Should additional urban renewal wins materialize amid a backdrop of growing SMA reconstruction and redevelopment orders, medium-term backlog could be replenished and a revenue rebound facilitated. The Q1 2026 earnings rebound provides an additional signal that on-site profit normalization is feasible.
Consolidated revenue fell from KRW 309.8bn in 2023 to KRW 211.3bn in 2025, a roughly 32% decline over two years. Operating income in absolute terms also fell from KRW 15.0bn in 2024 to KRW 8.6bn in 2025, and a revenue rebound is unlikely without backlog recovery. As a smaller contractor, revenue gaps can emerge quickly when major projects conclude, and if the visibility of replacement orders remains low, sustaining earnings scale will be challenging.
Q4 2025 alone registered an operating loss of KRW 1.0bn and an owner-attributable net loss of KRW 4.8bn, wiping out roughly half the cumulative Q1–Q3 net income of approximately KRW 9.6bn. Such quarterly earnings volatility can originate from construction cost finalization and project settlement adjustments, and is difficult to rule out as a recurring risk. The resulting low predictability of annual earnings heightens uncertainty in any valuation framework.
The construction cost index hit an all-time high of 136.88 in April 2026, rising 4.4% year-on-year. In a rising cost environment, the risk of cost overruns increases if contract pricing fails to adequately reflect input costs. Private housing market recovery remains limited—particularly in regional markets—leaving the housing segment exposed to presales uncertainty, while accumulated unsold inventory creates the risk of delayed cash recovery.
Shinwon Comprehensive Development has improved its margin structure from the low single digits in 2022–2023 to the 4–5% range in 2024–2025, and has lowered its debt ratio to below 100%, meaningfully strengthening financial stability. However, consolidated revenue declined by double digits for two consecutive years, and the concentration of large one-time losses in Q4 2025 limits full-year earnings visibility. The year-on-year improvement in Q1 2026 results can be interpreted as an early sign of profit normalization, but it is premature to confirm a trend from a single quarter's data. Expanded public SOC orders and urban renewal contract restarts can contribute to medium-term backlog recovery, yet construction costs at all-time highs and delayed private-sector recovery remain significant headwinds. The current share price's substantial discount to book value per share presents a financial undervaluation argument, but this argument gains credibility only once a backlog-driven revenue rebound and reduced quarterly earnings volatility are confirmed. Investors should continuously monitor Q2 earnings releases, new order announcements, and the legislative trajectory of the Construction Safety Special Act to assess directional signals.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-08-07 · KOSAI
(full report)