KOSAI — AI 종목 리서치 · 인터랙티브 리포트 ↗ · 전체 종목
e-STARCO · 부동산·리츠 · 코스피 · 리포트 2026-09-05
2025년 매출이 크게 늘었지만 영업손실은 4년 연속 이어졌고, 최근 네 개 분기는 다시 적자 흐름으로 돌아섰다.
이스타코는 크게 부동산분양사업, 임대사업, 교육사업, 레저사업 네 개 부문으로 구성돼 있다. 부동산분양사업은 주택 및 상가를 신축·분양하는 부문이지만, 최근 몇 년간 신규 개발 프로젝트를 추진한 적이 없고 분양 매출도 거의 발생하지 않는 상태다. 임대사업은 회사가 보유한 부동산과 미분양 물량을 임대해 보증금 운용 수익과 임대료를 얻는 구조로, 실질적인 매출 대부분이 서울 양천구 목동 소재 '대학빌딩'에서 나온다. 교육사업은 영어어학원(월넛)을 운영하는 부문이며, 레저사업은 2023년 12월 개장한 충남 서산 베니키아호텔을 통해 객실, 연회·웨딩, 뷔페, 레스토랑, 사우나 등을 운영한다. 임대사업은 보증금 운용 및 임대료 수입으로 비교적 안정적인 실적을 내고 있는 반면, 교육사업과 레저사업은 수익성 악화 압력을 받아온 것으로 파악된다. 회사는 수도권 신규 분양사업 부지 확보와 호텔 부대시설(수영장 등) 확장을 통한 사업 다각화를 추진 중이라고 밝히고 있다. 경쟁구도상 대형 디벨로퍼와 직접 경�다는 개발사업은 거의 없고, 소형 임대·서비스업 성격이 강한 포트폴리오다. 결국 현재 매출 구조는 개발형 부동산 기업보다는 자산 임대·호텔·교육 서비스 복합체에 가깝다.
2025년 연결 매출은 164.3억원으로 2024년 114.9억원 대비 43% 증가했으며, 영업손실은 4.1억원으로 2024년 32.9억원에서 크게 줄었다. 영업이익률은 2022년 -41.6%, 2023년 -12.5%, 2024년 -28.6%로 등락을 거듭한 뒤 2025년 -2.5%까지 개선됐다. 지배주주 순손실도 2024년 49.5억원에서 2025년 13.8억원으로 축소됐다. 다만 분기별로 보면 2025년 2분기에는 매출 59.1억원, 영업이익 17.5억원, 지배주주순이익 17.3억원의 흑자를 기록했는데, 이는 연간 실적 개선의 상당 부분을 견인한 것으로 보인다. 이후 2025년 3분기(매출 35.3억원, 영업손실 7.3억원, 순손실 11.8억원)부터 2026년 2분기(매출 35.4억원, 영업손실 1.5억원, 순손실 7.7억원)까지 네 개 분기 연속으로 다시 적자가 이어졌다. 이 최근 4개 분기 지배주주순손실 합계는 약 36.6억원으로, 2025년 2분기의 일회성 흑자를 제외하면 본업의 수익성 회복은 아직 뚜렷하지 않은 상태다. 재무구조 측면에서는 자본총계가 2022년 453억원에서 2025년 375억원으로 점진적으로 줄었고, 부채비율은 같은 기간 76.1%에서 136.8%로 뚜렷하게 상승했다. 영업활동현금흐름은 2023년 32.9억원 유입, 2024년 69.6억원 유출, 2025년 5.8억원 유입으로 해마다 부호가 바뀌는 등 변동성이 크다.
회사가 제출한 사업보고서는 부동산업 관련 위험 요인으로 경기 흐름을 직접 언급하고 있다. 회사 스스로 최근 부동산 경기가 안정 국면을 지나 하향국면으로 접어든 것으로 보인다고 진단했으며, 2026년에는 인플레이션과 미국의 관세·중동 관련 대외 불확실성으로 글로벌 경기 침체 및 국내 경제 성장 악화가 예상돼 부동산 산업 또한 하향될 것으로 전망했다. 이는 신규 분양사업을 계획하는 입장에서 우호적이지 않은 업황 인식이다. 경쟁구도상 이스타코는 대형 디벨로퍼나 상장 리츠와 달리 자체 개발 파이프라인이 거의 없어, 업황 사이클보다는 보유 자산(임대 빌딩, 호텔)의 가동률과 요금 수준에 실적이 더 크게 좌우되는 구조다. 부동산업은 정부 정책과 규제 변화에 민감하며, 공공주택 등 정책 이슈가 부각될 때 실적과 무관하게 관련주로 묶이는 수급 변동성도 관찰된다. 실제로 2024년 말에는 정권 교체 기대와 공공주택 정책 논의 과정에서 이스타코가 뚜렷한 실적 근거 없이 테마주로 편입돼 단기간 급등락을 겪은 바 있다. 이러한 정책 테마 민감성은 본업인 임대·호텔·교육 서비스업의 실질적 수급과는 별개의 변수로 작용한다.
| 주가 | ₩928 |
|---|---|
| 시가총액 | 199억원 |
| PBR | 0.55 |
| ROE | -9.7% |
회사는 사업보고서를 통해 수도권 일대의 유망한 신규 분양사업 부지 확보와 호텔 부대시설 확장을 통한 사업 다각화를 추진하고 있다고 밝히고 있다. 구체적으로는 서산 베니키아호텔에 수영장 등 추가 시설 확장을 계획하고 있는 것으로 확인된다. 다만 신규 개발 프로젝트의 부지 확보나 착공·분양 일정 등 구체적으로 확정된 공시는 현재로서는 확인되지 않으며, 분양사업 재가동 여부는 여전히 불확실한 상태다. 회사는 스스로 2026년 부동산 경기를 하향 국면으로 전망하고 있어, 대규모 신규 개발에 나서기보다는 기존 자산(임대 빌딩, 호텔)의 운영 효율화에 집중할 가능성이 있다. 자본 구조 측면에서는 2026년 3월 결의된 1대 2 주식병합이 5월 신주 상장으로 마무리되면서 유통주식수가 절반으로 줄었고, 이는 적정 유통주식수 유지를 목적으로 한 조치로 설명됐다. 향후 실적은 임대사업의 안정적 현금흐름 지속 여부와 호텔·교육 부문의 수익성 개선 속도에 좌우될 것으로 보인다. 정치 테마 관련 수급 이슈가 재발할 가능성도 실적과는 별개로 주가 변동성 요인으로 남아 있다.
이스타코는 지속된 순손실 구조로 인해 통상적인 주가수익비율(PER) 산출이 의미를 갖기 어려운 상태다. 반면 주가는 회사의 순자산가치에 못 미치는 수준에서 거래되고 있어, 주가순자산비율 관점에서는 순자산 대비 할인된 구간에 있는 모습이다. 최근 수년간 배당을 지급하지 않아 배당 매력 측면에서는 업종 평균을 밑도는 편으로 볼 수 있다. 다년간의 실적 흐름을 보면 2022~2024년 순손실이 지속된 뒤 2025년 들어 손실 규모가 크게 줄어드는 방향으로 개선됐지만, 최근 네 개 분기 다시 적자로 돌아선 점을 함께 고려할 필요가 있다. 시가총액 규모가 작고 유동성이 제한적인 소형주 특성상, 정책 테마 편입 등 비기본적 요인에 따른 가격 변동성이 상대적으로 크게 나타날 수 있다는 점도 참고할 부분이다.
2025년 매출은 전년 대비 43% 증가했고 영업손실은 32.9억원에서 4.1억원으로 크게 줄었다. 영업이익률도 2022~2024년 두 자릿수 마이너스 구간에서 2025년 -2.5%까지 개선됐다. 임대사업이 보증금 운용과 임대료 수입으로 비교적 안정적인 실적 기반을 제공하고 있다는 점도 긍정적 요인이다.
지속된 순손실에도 자본총계는 2025년 말 375억원으로 유지되고 있으며 자본잠식 상태는 아니다. 2023년과 2025년에는 영업활동현금흐름이 순유입을 기록해 매년 현금이 유출되는 구조는 아니었다. 자산 기반이 목동 대학빌딩과 서산 호텔 등 실물 자산 중심이라는 점도 참고할 부분이다.
회사는 수도권 신규 분양사업 부지 확보와 서산 베니키아호텔의 수영장 등 부대시설 확장을 통한 사업 다각화를 추진하고 있다고 밝히고 있다. 호텔 부문이 객실, 연회·웨딩, 뷔페 등 다양한 부대사업을 함께 운영하고 있어 매출원이 단일 임대료 수입에만 의존하지 않는 구조다. 유통주식수 정리를 위한 주식병합도 2026년 5월 마무리됐다.
2022년부터 2025년까지 4개 연도 연속으로 영업손실을 기록했다. 2025년 연간 실적 개선은 2025년 2분기 일회성 흑자의 영향이 크고, 이후 2025년 3분기부터 2026년 2분기까지 네 개 분기 연속 다시 적자로 돌아섰다. 본업의 구조적 수익성 회복은 아직 뚜렷하게 확인되지 않는다.
부동산분양사업이 명목상 존재하지만 최근 몇 년간 대표적인 신규 개발 프로젝트가 없었다. 과거 하남 지역 미분양 물량 처분 외에는 분양 매출이 거의 발생하지 않아, 향후 성장 모멘텀을 개발사업에서 기대하기는 아직 어려운 상황이다.
2024년 말 정치 테마 편입 과정에서 투자주의·투자경고 종목 지정 및 하루 거래정지가 발생했다. 이 급등 국면에서 오너인 회장이 지분 일부를 장내 매도해 현금화한 사실이 확인됐다. 실적과 무관한 테마성 수급은 향후에도 재발할 수 있는 변동성 요인이다.
이스타코는 2025년 매출 확대와 영업손실 축소로 개선 흐름을 보였지만, 이 개선의 상당 부분은 2025년 2분기의 일회성 흑자에 기인했고 이후 네 개 분기는 다시 적자로 돌아섰다. 핵심 캐시카우는 목동 대학빌딩 임대와 서산 베니키아호텔이며, 명목상 존재하는 부동산 분양사업은 최근 수년간 실질적으로 가동되지 않고 있다. 재무구조 측면에서는 자본잠식은 없지만 부채비율이 꾸준히 상승했고 현금흐름 변동성도 크다. 2026년 상반기에는 유통주식수 정리를 위한 1대 2 주식병합이 마무리됐고, 회사는 신규 분양 부지 확보와 호텔 시설 확장을 통한 다각화를 계획하고 있다고 밝혔지만 구체적으로 확정된 신규 프로젝트는 아직 확인되지 않는다. 2024년 말에는 정치 테마 편입으로 실적과 무관한 급등락을 겪은 이력이 있어, 향후에도 유사한 수급 변동성이 재발할 가능성이 있다. 종합하면 임대·호텔 부문의 매출 기반은 유지되고 있으나, 개발사업 재가동과 최근 4개 분기 적자 흐름의 반전 여부가 향후 실적의 관전 포인트다.
English version
Revenue rose sharply in 2025, but operating losses persisted for a fourth straight year, and the latest four quarters have slipped back into loss.
E-Starco operates across four broad segments: real estate presale/development, property rental, education, and leisure. The presale/development segment builds and sells housing and commercial units, but the company has not pursued a major new development project in recent years and presale revenue has been minimal. The rental segment, which generates most of the company's substantive revenue, leases owned and unsold real estate for deposit-management income and rent, centered on the 'Daehak Building' in Mokdong, Seoul. The education segment runs the Walnut English language institute, while the leisure segment operates the Benikea Hotel in Seosan, South Chungcheong, which opened in December 2023 and offers rooms, banquet and wedding services, buffet dining, a restaurant, and a sauna. The rental business has produced comparatively stable results from deposit management and rental income, whereas the education and leisure segments have faced profitability pressure. The company states it is pursuing diversification through securing new metropolitan-area presale sites and expanding hotel amenities such as a swimming pool. Competitively, the firm has little direct exposure to large-scale developer competition given its dormant development pipeline, and its portfolio leans more toward small-scale rental, hospitality, and education services. Overall, the current revenue mix resembles a mixed asset-rental, hotel, and education services operator more than a traditional development-focused real estate company.
Consolidated revenue in 2025 rose 43% to KRW 16.43 billion from KRW 11.49 billion in 2024, while the operating loss narrowed sharply to KRW 0.41 billion from KRW 3.29 billion. The operating margin moved from -41.6% in 2022 to -12.5% in 2023, worsened to -28.6% in 2024, then improved to -2.5% in 2025. Owner net loss also shrank, from KRW 4.95 billion in 2024 to KRW 1.38 billion in 2025. On a quarterly basis, however, Q2 2025 alone posted a profit, with revenue of KRW 5.91 billion, operating profit of KRW 1.75 billion, and owner net profit of KRW 1.73 billion, which appears to account for much of the full-year improvement. From Q3 2025 (revenue KRW 3.53 billion, operating loss KRW 0.73 billion, net loss KRW 1.18 billion) through Q2 2026 (revenue KRW 3.54 billion, operating loss KRW 0.15 billion, net loss KRW 0.77 billion), the company posted losses in four consecutive quarters. Owner net losses across these latest four quarters totaled roughly KRW 3.66 billion, suggesting that, excluding the one-off Q2 2025 profit, a clear recovery in core profitability has yet to materialize. On the balance sheet, total equity gradually declined from KRW 45.3 billion in 2022 to KRW 37.5 billion in 2025, while the debt ratio rose markedly from 76.1% to 136.8% over the same period. Operating cash flow has swung between positive and negative each year, from an inflow of KRW 3.29 billion in 2023 to an outflow of KRW 6.96 billion in 2024 and an inflow of KRW 0.58 billion in 2025.
The company's own regulatory filing addresses cyclical conditions as a key risk factor for its real estate business. Management itself assessed that the real estate market appears to have entered a downturn following a period of stabilization, and separately forecast that inflation, US tariff conflicts, and US Middle East conflicts would worsen global and domestic economic growth in 2026, weighing on the real estate industry as well. This is not a favorable industry backdrop for a company that might otherwise plan new presale projects. Competitively, unlike large developers or listed REITs, E-Starco has almost no active development pipeline, so its results depend more on the occupancy and pricing of its existing rental building and hotel than on the broader development cycle. The real estate sector is also sensitive to government policy shifts, and stocks can become caught up in politically driven trading around public housing policy debates regardless of underlying fundamentals. This occurred in late 2024, when E-Starco was swept into a theme-stock rally tied to expectations around a change in government and public housing discussions, with no clear link to its actual earnings. Such policy-theme sensitivity operates as a separate variable from the real supply-demand dynamics of its core rental, hotel, and education businesses.
| Price | ₩928 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.02T |
| P/B | 0.55 |
| ROE | -9.7% |
In its regulatory filings, the company states it is pursuing business diversification through securing promising new presale sites in the greater Seoul metropolitan area and expanding hotel facilities. Specifically, plans to add facilities such as a swimming pool at the Benikea Hotel in Seosan have been confirmed. However, no concrete disclosure regarding a secured site, construction start, or presale schedule for a new development project has been identified at this time, and whether the presale business will restart remains uncertain. Given that the company itself projects a downturn in the 2026 real estate cycle, it may focus more on operating efficiency of existing assets (the rental building and hotel) rather than large new developments. On the capital structure side, the 1-for-2 share consolidation resolved in March 2026 was completed with new share listing in May, halving the number of shares outstanding, a step the company described as intended to maintain an appropriate float. Going forward, results are likely to hinge on whether the rental business sustains stable cash flow and how quickly profitability improves in the hotel and education segments. The possibility of renewed politically driven trading interest, unrelated to fundamentals, also remains a separate factor for share price volatility.
Given E-Starco's persistent net losses, a conventional price-to-earnings ratio is difficult to interpret meaningfully. At the same time, the shares trade at a level below the company's net asset value, placing the price-to-book relationship in a discounted range relative to book value. Because the company has not paid dividends in recent years, its dividend appeal appears to lag the sector average. Looking at the multi-year earnings trend, net losses persisted from 2022 through 2024 before narrowing considerably in 2025, though the return to losses over the most recent four quarters is a relevant offsetting consideration. As a small-cap name with limited market capitalization and liquidity, the stock can also be more exposed to price swings driven by non-fundamental factors such as inclusion in policy-related theme trading.
Revenue grew 43% year over year in 2025, and the operating loss narrowed sharply from KRW 3.29 billion to KRW 0.41 billion. The operating margin also improved from double-digit negative territory in 2022-2024 to -2.5% in 2025. The rental business continues to provide a comparatively stable earnings base through deposit management and rental income.
Despite ongoing net losses, total equity was maintained at KRW 37.5 billion at the end of 2025, and the company is not in a state of capital impairment. Operating cash flow registered net inflows in both 2023 and 2025, meaning cash has not drained out every single year. The asset base is also centered on tangible real estate assets, including the Mokdong building and the Seosan hotel.
The company states it is pursuing diversification through securing new metropolitan-area presale sites and expanding hotel amenities, such as a swimming pool, at the Benikea Hotel in Seosan. The hotel segment operates multiple ancillary businesses including rooms, banquets and weddings, and buffet dining, so its revenue is not solely dependent on rental income. A share consolidation aimed at managing float size was also completed in May 2026.
The company posted operating losses in each of the four years from 2022 through 2025. Much of the 2025 full-year improvement stemmed from a one-off profitable Q2 2025, after which the company returned to losses for four straight quarters from Q3 2025 through Q2 2026. A structural recovery in core profitability has not yet been clearly established.
While the presale business exists on paper, there has been no major new development project in recent years. Aside from clearing out old unsold inventory in the Hanam area, presale revenue has been minimal, making it difficult at this stage to expect growth momentum from the development business.
During the late-2024 political-theme rally, the stock was designated an investment-caution and then investment-warning issue and trading was halted for a day. During that surge, the controlling chairman was confirmed to have sold part of his stake on the market for cash. Theme-driven trading unrelated to fundamentals remains a volatility factor that could recur.
E-Starco showed an improving trend in 2025 with higher revenue and a narrower operating loss, but much of that improvement stemmed from a one-off profitable quarter in Q2 2025, after which the following four quarters returned to losses. Its core cash-generating operations remain the Daehak Building rental unit in Mokdong and the Benikea Hotel in Seosan, while the nominally existing presale/development business has been effectively inactive in recent years. On the balance sheet, there is no capital impairment, but the debt ratio has risen steadily and cash flow has been volatile year to year. In the first half of 2026, a 1-for-2 share consolidation aimed at float management was completed, and the company has stated plans to diversify through new presale site acquisitions and hotel facility expansion, though no concretely confirmed new project has been identified. In late 2024 the stock experienced sharp swings tied to political-theme trading unrelated to fundamentals, and similar volatility could recur. Overall, the revenue base from the rental and hotel segments has held up, but whether the development business is reactivated and whether the recent four-quarter loss streak reverses remain the key points to watch.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
(full report)