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Ilsung Construction · 건설·건자재 · 코스피 · 리포트 2026-09-05
일성건설은 2025년 대규모 적자에서 흑자로 전환했으나, 2026년 1분기 매출 급감과 차입 부담 재확대로 재무구조 개선의 지속성이 시험대에 올랐다.
일성건설은 1978년 설립돼 1989년 코스피에 상장한 중견 건설사로, 자체 아파트 브랜드 '트루엘(TRUEL)'을 보유하고 국내 건축(주택)·토목·해외 부문으로 사업을 영위한다. 국내에서는 재건축·재개발 등 민간 주택 사업과 함께 LH, 미군 부대 시설 등 공공 발주 사업의 비중을 늘리는 전략을 추진 중이며, 이는 주택 경기 둔화에 따른 리스크 관리 차원으로 설명된다. 해외에서는 베트남 케넷철도, 라오스 사바나케주 농촌종합개발사업 등 공적개발원조(ODA) 시장에서 경쟁력을 강화하고 있다. 최근에는 국내 건축부문 공사 물량 감소가 매출 하락 요인으로 작용했으나, 비용 절감과 해외 토목부문 수익성 개선이 영업이익 방어에 기여한 것으로 파악된다. 주요 진행 사업으로는 충청남도 천안시 '트루엘 시그니처 천안역', 경기 남양주왕숙2 A-3BL, 경기 고양창릉 등 공공택지 물량이 있다. 시공능력평가에서는 상위 대형사 대비 중소형 건설사로 분류되며, 2025년 발표 기준 관련 업계 보도에서 50위권대로 언급된 바 있다. 경쟁구도상 대형 건설사와의 직접 경쟁보다는 지방·중소형 주택사업과 공공·ODA 틈새시장에서의 안정적 매출 확보가 핵심 과제로 꼽힌다. 회사 측은 채권 회수 가능성이 상대적으로 높은 공적원조 관련 해외 프로젝트와 대기업 협력 물량 확보에 주력한다는 입장을 밝힌 바 있다.
일성건설의 연결 매출은 2022년 4,626억원에서 2023년 6,077억원으로 늘었다가 2024년 5,004억원, 2025년 4,527억원으로 2년 연속 감소했다. 반면 영업이익은 2022년 27억원, 2023년 73억원의 소규모 흑자를 내다가 2024년 -436억원의 대규모 적자를 기록한 뒤 2025년 104억원으로 흑자 전환했다(영업이익률 2.3%). 순이익(지배주주)도 2024년 -575억원의 대규모 적자에서 2025년 37억원 흑자로 돌아섰다. 2024년의 대규모 적자는 공사미수금 등에 대한 선제적 대손충당금 설정 영향으로, 2025년에는 관련 판관비 부담이 크게 줄며 실적이 개선된 것으로 풀이된다. 분기별로 보면 2025년 2분기 영업이익 37.7억원·순이익 4.0억원에서 3분기에는 영업이익 17.5억원을 냈음에도 순이익은 -3.4억원으로 적자를 기록했고, 4분기에는 영업이익 18.5억원 대비 순이익이 29.5억원으로 크게 뛰는 등 영업이익과 순이익 간 괴리가 반복적으로 나타났다. 2026년 1분기에는 매출이 846억원으로 위축되며 영업이익 16.4억원, 순이익 3.7억원에 그쳤고, 2분기에는 매출이 1,074억원으로 회복되며 영업이익 37.2억원, 순이익 6.3억원을 기록해 두 분기 연속 이익 규모가 재차 확대됐다. 최근 네 개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 합산 지배주주 순이익은 약 36.1억원으로, 연간 단위 이익 기반이 아직 크지 않은 수준임을 보여준다. 재무구조 측면에서 부채비율은 2023년 227.3%에서 2024년 454.4%로 급등했다가 2025년 415.7%로 소폭 낮아졌으나, 여전히 2023년 이전 수준을 크게 웃돌고 있다.
국내 건설업은 주택 경기 둔화와 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 이어지는 가운데, 정부의 대규모 인프라·산업 투자 계획이 새로운 수주 기대를 자극하는 이중적 국면에 있다. 대형사는 반도체 팹, 데이터센터 등 첨단 산업 인프라와 재건축·재개발 대형 프로젝트 수주 경쟁에 주력하는 반면, 일성건설과 같은 중소형 건설사는 지방 주택사업의 미분양 부담과 공공·ODA 부문으로의 전환 압력을 동시에 받고 있다. 시공능력평가 상위권은 여전히 대형 종합건설사가 독점하고 있으며, 중소형사는 공사실적·경영상태 지표 개선을 통한 순위 방어가 과제로 남아 있다. 지방 미분양 리스크가 큰 상황에서 신용평가사는 공공부문 매출 비중 확대가 현금흐름 안정에는 도움이 되지만 수익성 제고 여력은 제한적이라는 평가를 내리고 있다. 한편 2026년 하반기에는 3기 신도시(고양창릉·남양주왕숙2 등) 본청약이 본격화되며 공공분양 물량 공급이 확대되는 국면으로, 관련 시공사에는 일감 확보 기회가 될 수 있다. 해외 ODA 시장은 상대적으로 채권 회수 가능성이 높다는 점에서 국내 주택 경기와 분리된 안정적 매출원으로 평가되나, 절대 규모는 국내 주택부문에 비해 크지 않다.
| 주가 | ₩1,380 |
|---|---|
| 시가총액 | 746억원 |
| PER | 24.2 |
| PBR | 1.03 |
| ROE | 5.1% |
일성건설은 재무구조 개선을 위해 2026년 5월 경기 하남시 초이동 소재 토지·건물을 592억원에 매각하기로 결정했으며, 이는 최근 연결 자산총액의 15.6%에 해당하는 규모로 차입금 상환과 유동성 확보가 목적이라고 회사는 설명했다. 사업 측면에서는 남양주왕숙2 A-3BL(686가구)이 2026년 중 본청약을 앞두고 있는 등 3기 신도시 관련 공공분양 물량이 실적에 반영될 예정이며, 회사는 트루엘 브랜드로 이 사업의 시공을 맡고 있다. 다만 충청남도 천안 '트루엘 시그니처 천안역'은 2026년 6월 준공을 목표로 진행돼 왔으나, 준공 시점 기준 분양률이 절반 수준에 머물러 잔여세대 소진 여부가 향후 재무 부담을 좌우할 변수로 남아 있다. 회사는 공사비 회수 가능성이 상대적으로 높은 해외 ODA 프로젝트와 삼성 등 대기업 협력 물량 확보에 주력하겠다는 방침을 밝혔다. 신용평가사는 대손 반영이 일단락돼 추가적인 재무구조 저하 가능성은 크지 않다고 보면서도, 제한적인 이익창출력과 낮은 외형 확대 여력을 고려하면 부채비율 등 재무부담 완화에는 다소 시일이 걸릴 것으로 전망했다. 수주잔고가 전년 대비 소폭 줄어든 상황에서 매출 반등을 위해서는 준공된 해외 프로젝트를 대체할 대형 신규 수주 확보가 관건으로 지목된다.
주가는 순자산가치에 근접한 구간에서 거래되고 있어 자산 대비 프리미엄이 크지 않은 편이나, 이익 기반이 아직 얇은 만큼 순이익 대비 주가 배수는 상대적으로 높은 수준으로 나타난다. 2024년의 대규모 적자에서 2025년 흑자로 전환한 지 오래되지 않았고, 분기별 순이익 변동성도 커 이익 대비 주가 수준을 단순 비교하기에는 신중함이 필요하다. 최근 배당 지급 실적이 없어 배당 관련 지표는 참고자료로서의 의미가 제한적이다. 2026년 상반기 중에는 정부 메가프로젝트 기대감에 따른 지역 건설주 동반 강세, 이후 지정학적 뉴스에 따른 건설주 전반의 급등락 등 테마성 수급 요인이 주가에 상당한 영향을 미친 것으로 나타나, 이러한 변동은 실적 펀더멘털과는 구분해 해석할 필요가 있다.
2024년 대규모 대손충당금 설정이 일단락되면서 2025년 판관비 부담이 크게 줄고 영업이익이 104억원 흑자로 전환했다. 신용평가사는 장기 미회수 채권을 상회하는 대손충당금이 이미 적립돼 있어 단기적으로 추가 충당금 발생 가능성이 크지 않다고 평가했다. 이는 향후 실적의 하방 리스크를 제한하는 요인으로 작용할 수 있다.
회사는 주택 경기 둔화에 대응해 LH, 미군 부대 사업 등 공공 발주 물량과 베트남·라오스 등 해외 ODA 프로젝트 비중을 늘리는 전략을 추진하고 있다. 공공·ODA 부문은 상대적으로 채권 회수 가능성이 높아 현금흐름 안정에 기여할 수 있다. 남양주왕숙2 A-3BL 등 3기 신도시 관련 공공분양 물량도 2026년 중 본청약을 앞두고 있다.
2026년 5월 경기 하남시 소재 토지·건물을 592억원에 매각하기로 결정하며 차입금 상환과 유동성 확보에 나섰다. 매각 규모는 최근 연결 자산총액의 15.6%에 달해 단기 재무구조 개선에 실질적으로 기여할 수 있다. 이는 회사가 재무 리스크에 선제적으로 대응하고 있음을 보여주는 사례다.
2026년 1분기 매출이 전년 동기 대비 크게 줄고 운전자본 부담이 확대되며 잉여현금흐름이 다시 적자로 돌아섰다. 순차입금 대비 상각전영업이익 배율이 전년의 6.6배에서 10.2배까지 뛰었고 부채비율도 434.8%로 재상승했다. 2025년의 재무구조 개선 흐름이 지속될지는 향후 분기 실적에서 확인이 필요하다.
충청남도 천안 '트루엘 시그니처 천안역'은 본PF에 연대보증을 제공한 사업장으로, 준공 시점 기준 분양률이 절반 수준에 머물러 있다. 서울 강서구 '더트루엘마곡HQ'도 대거 미계약이 발생해 공매로 넘겨진 전례가 있다. 지방·중소 규모 사업장에 미분양 위험이 집중된 구조는 향후 PF 우발채무 현실화 시 대응 부담으로 이어질 수 있다.
연결 매출은 2023년 6,077억원에서 2024년 5,004억원, 2025년 4,527억원으로 2년 연속 줄었다. 수주잔고도 2025년 말 1조 1,243억원으로 전년(1조 1,584억원) 대비 2.9% 감소했다. 준공된 해외 프로젝트를 대체할 대형 신규 수주를 확보하지 못하면 매출 반등이 지연될 수 있다.
일성건설은 2024년의 대규모 대손충당금 설정에 따른 적자에서 2025년 영업이익 104억원, 순이익 37억원의 흑자로 전환하며 재무제표상 회복 신호를 보였다. 다만 2026년 1분기 들어 매출이 급감하고 순차입금 대비 상각전영업이익 배율과 부채비율이 재차 악화되면서, 흑자 전환이 곧바로 재무구조의 근본적 개선으로 이어지고 있다고 단정하기는 어려운 상황이다. 회사는 하남 부동산 매각을 통한 유동성 확보, 공공·해외 ODA 중심 포트폴리오 전환 등으로 대응하고 있으며 남양주왕숙2 등 3기 신도시 관련 물량이 향후 매출에 기여할 가능성이 있다. 반면 천안역·마곡HQ 등 일부 사업장의 미분양·PF 리스크는 여전히 해소되지 않은 변수로 남아 있고, 수주잔고도 전년 대비 소폭 감소했다. 2026년 상반기 주가는 정부 메가프로젝트 테마와 지정학적 뉴스에 따른 건설주 전반의 동반 변동 영향을 크게 받은 것으로 나타나 실적 펀더멘털과 구분해 볼 필요가 있다. 향후 3분기 실적과 레버리지 지표 추이, 공공분양 물량의 실제 반영 여부가 재무구조 개선의 지속성을 가늠할 핵심 변수가 될 것으로 보인다.
English version
Ilsung Construction swung back to profit in 2025 after a large loss, but a sharp revenue drop and renewed leverage pressure in the first quarter of 2026 are testing the durability of its balance-sheet repair.
Founded in 1978 and listed on the KOSPI in 1989, Ilsung Construction is a mid-sized builder that operates its own apartment brand, TRUEL, across domestic building (housing), civil engineering, and overseas segments. In Korea, alongside private redevelopment and reconstruction housing projects, the company has been increasing its share of publicly ordered work such as projects for the Korea Land and Housing Corporation (LH) and US military base facilities, a strategy described as risk management amid a weaker housing cycle. Overseas, it has been strengthening its position in official development assistance (ODA) markets, including the Vietnam Ken Net railway and a rural comprehensive development project in Savannakhet, Laos. Recently, a decline in domestic building-segment work volume weighed on revenue, while cost reductions and improved profitability in the overseas civil engineering segment helped support operating profit. Key ongoing projects include TRUEL Signature Cheonan Station in Cheonan, South Chungcheong Province, the Namyangju Wangsuk 2 A-3BL site in Gyeonggi Province, and the Goyang Changnyeong public land site, also in Gyeonggi. In construction-capability rankings the company is classified as a mid-tier rather than top-tier builder, cited in 2025 industry coverage as ranking in the 50s. Competitively, rather than competing head-on with large builders, its key task is securing stable revenue in regional/mid-sized housing and public/ODA niche markets. Management has stated it is focusing on securing overseas ODA-related projects with relatively higher recovery likelihood and work orders in partnership with large corporations.
Ilsung Construction's consolidated revenue rose from KRW 462.6bn in 2022 to KRW 607.7bn in 2023, then fell for two consecutive years to KRW 500.4bn in 2024 and KRW 452.7bn in 2025. Operating profit, by contrast, posted small surpluses of KRW 2.7bn in 2022 and KRW 7.3bn in 2023, swung to a large loss of KRW 43.6bn in 2024, and then turned positive again at KRW 10.4bn in 2025 (operating margin of 2.3%). Owners' net income followed a similar pattern, moving from a large loss of KRW 57.5bn in 2024 to a profit of KRW 3.7bn in 2025. The large 2024 loss reflected preemptive allowance provisions related to construction receivables, and the 2025 improvement was driven largely by a sharp reduction in related selling, general and administrative expense burden. On a quarterly basis, operating profit of KRW 3.77bn and net income of KRW 0.40bn in the second quarter of 2025 were followed by an operating profit of KRW 1.75bn but a net loss of KRW 0.34bn in the third quarter, then an operating profit of KRW 1.85bn alongside a much larger net income of KRW 2.95bn in the fourth quarter — a recurring gap between operating and net results. In the first quarter of 2026, revenue contracted to KRW 84.6bn, with operating profit of KRW 1.64bn and net income of just KRW 0.37bn, before revenue recovered to KRW 107.4bn in the second quarter, lifting operating profit to KRW 3.72bn and net income to KRW 0.63bn — two straight quarters of expanding profit scale. Combined owners' net income over the most recent four quarters (Q3 2025 through Q2 2026) totaled roughly KRW 3.6bn, underscoring how thin the annualized earnings base still is. On the balance sheet, the debt ratio spiked from 227.3% in 2023 to 454.4% in 2024, easing modestly to 415.7% in 2025, but it remains well above pre-2024 levels.
The domestic construction industry sits in a dual phase: a slower housing cycle and lingering project-financing (PF) risk on one side, and new order expectations stirred by large-scale government infrastructure and industrial investment plans on the other. Large builders are focused on competing for advanced industrial infrastructure such as semiconductor fabs and data centers along with major redevelopment projects, while mid-sized builders like Ilsung Construction face both unsold-inventory pressure in regional housing and a push to pivot toward public-sector and ODA work. The top tiers of the construction-capability ranking remain dominated by large integrated builders, leaving smaller firms to defend their standing through improvements in construction-performance and financial-condition metrics. Amid elevated regional unsold-inventory risk, credit rating agencies have noted that expanding public-sector revenue helps stabilize cash flow but offers limited room for profitability improvement. Meanwhile, the second half of 2026 is seeing the formal launch of main subscriptions for third-generation new towns such as Goyang Changnyeong and Namyangju Wangsuk 2, expanding the supply of publicly developed housing, which could present order opportunities for participating contractors. Overseas ODA markets are viewed as a relatively stable revenue source decoupled from the domestic housing cycle given higher collection likelihood, though their absolute scale remains smaller than the domestic housing segment.
| Price | ₩1,380 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.07T |
| P/E | 24.2 |
| P/B | 1.03 |
| ROE | 5.1% |
To improve its financial structure, Ilsung Construction decided in May 2026 to sell land and buildings in Choi-dong, Hanam, Gyeonggi Province for KRW 59.2bn, a sum equal to 15.6% of its recent consolidated total assets, with the company stating the purpose was debt repayment and liquidity. On the business front, the Namyangju Wangsuk 2 A-3BL site (686 units), for which the company is the contractor under the TRUEL brand, is set to launch its main subscription within 2026 as part of third-generation new town public housing supply that should feed into results. However, TRUEL Signature Cheonan Station in Cheonan, South Chungcheong Province, which targeted completion in June 2026, had a sales rate around only half at the time of completion, leaving the pace of clearing remaining unsold units as a variable that will shape future financial burden. The company has stated it intends to focus on overseas ODA projects with relatively higher likelihood of cost recovery and on securing work in partnership with large corporations such as Samsung. Credit rating agencies see limited further deterioration risk given that allowance provisioning has largely been completed, but expect that easing debt burden metrics such as the debt ratio will take time given constrained earnings power and limited capacity to expand scale. With order backlog down modestly from a year earlier, securing large new orders to replace completed overseas projects is flagged as key to any revenue rebound.
The share price trades close to net asset value, implying a relatively limited premium over book value, while the price relative to net income appears comparatively high given the still-thin earnings base. Because the shift from a large 2024 loss to a 2025 profit is recent and quarterly net income remains volatile, simple comparisons of the price-to-earnings level warrant caution. With no recent dividend payment record, dividend-related metrics carry limited reference value at present. In the first half of 2026, theme-driven flows — including a rally among regional construction stocks tied to government megaproject expectations, followed by broad swings in construction shares on geopolitical headlines — appear to have had a substantial influence on the stock, and such moves should be interpreted separately from underlying earnings fundamentals.
With the large 2024 allowance provisioning largely behind it, the 2025 SG&A burden fell sharply and operating profit turned positive at KRW 10.4bn. A credit rating agency assessed that allowances already booked exceed long-overdue receivables, making further near-term provisioning less likely. This could limit downside risk to future earnings.
In response to the housing slowdown, the company is increasing its share of publicly ordered work such as LH and US military base projects along with overseas ODA projects in Vietnam and Laos. The public/ODA segment carries relatively higher collection likelihood, which can support cash-flow stability. Third-generation new town public housing supply, including the Namyangju Wangsuk 2 A-3BL site, is also set for main subscription within 2026.
In May 2026 the company decided to sell land and buildings in Hanam, Gyeonggi Province for KRW 59.2bn to repay debt and secure liquidity. The disposal size equals 15.6% of recent consolidated total assets, which could meaningfully contribute to near-term balance-sheet repair. This illustrates a proactive approach to managing financial risk.
In the first quarter of 2026, revenue fell sharply year-on-year and expanded working-capital burden pushed free cash flow back into deficit. The net debt-to-EBITDA ratio jumped from 6.6x a year earlier to 10.2x, and the debt ratio rose again to 434.8%. Whether the 2025 balance-sheet improvement trend continues will need to be confirmed in coming quarters.
TRUEL Signature Cheonan Station in Cheonan, South Chungcheong Province, a project for which the company provided joint guarantees on project financing, had a sales rate of only around half at completion. The TRUEL Magok HQ project in Seoul's Gangseo District also saw mass non-contracting and was sent to public auction. This concentration of unsold-inventory risk in regional and smaller projects could pose a burden if PF contingent liabilities materialize.
Consolidated revenue fell for two straight years, from KRW 607.7bn in 2023 to KRW 500.4bn in 2024 and KRW 452.7bn in 2025. Order backlog also declined 2.9% year-on-year to KRW 1.1243tn at end-2025 from KRW 1.1584tn a year earlier. Failure to secure large new orders to replace completed overseas projects could delay any revenue rebound.
Ilsung Construction showed a recovery signal on paper, swinging from the large loss driven by 2024 allowance provisioning to a 2025 operating profit of KRW 10.4bn and net income of KRW 3.7bn. However, with revenue falling sharply and the net debt-to-EBITDA ratio and debt ratio deteriorating again in the first quarter of 2026, it remains uncertain whether the return to profit is translating into a fundamental improvement in the balance sheet. The company is responding through liquidity measures such as the Hanam property sale and a pivot toward a public-sector and overseas ODA-centered portfolio, with third-generation new town volume such as Namyangju Wangsuk 2 potentially contributing to future revenue. On the other hand, unsold-inventory and PF risks at certain sites such as Cheonan Station and Magok HQ remain unresolved variables, and order backlog also declined modestly year-on-year. The stock's movement in the first half of 2026 appears to have been heavily influenced by a government megaproject theme and geopolitically driven swings across construction shares broadly, warranting separation from underlying earnings fundamentals. Third-quarter results, the trajectory of leverage metrics, and how much public housing volume actually converts into revenue will likely be key variables in gauging whether the balance-sheet improvement proves durable.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
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