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Ilsung Construction · 건설·건자재 · 코스피 · 리포트 2026-06-18
일성건설은 2024년 대규모 대손충당금 인식으로 발생한 대규모 적자에서 벗어나 2025년 흑자 전환에 성공했으나, 2026년 1분기 매출이 전년 동기 대비 약 26% 급감하는 등 외형 위축이 심화되고 있어 신규 수주 확보를 통한 구조적 회복 여부가 향후 핵심 과제다.
일성건설은 1978년 설립, 1989년 코스피에 상장된 종합건설업체로, 토목·건축·조경 전 부문 면허를 보유하고 있다. 토목 부문은 도로·철도·터널·지하철 등 국가 기간 인프라 공사를 중심으로, 2025년 시공능력평가액 기준 토목건축 부문에서 약 6,400억 원 규모를 기록해 중견 건설사 가운데 탄탄한 시공 역량을 갖춘 것으로 평가된다. 건축 부문은 공공기관 건물·아파트·오피스 시공이 핵심을 이루며, LH(한국토지주택공사)가 주요 발주처로서 안정적인 수주 기반을 형성하고 있다. 민간 부문에서는 삼성디스플레이 등 대기업 산업시설을 대상으로 한 B2B 공사를 수행하며 수익원을 다변화하고 있다. 조경 부문도 보유하고 있어 대형 복합 공공사업 수주 시 부문 간 시너지를 기대할 수 있다. 최근에는 해외 ODA(공적개발원조) 시장을 신성장 축으로 육성하고 있으며, 베트남 케넷철도, 라오스 사바나케주 농촌종합개발사업, 몽골·캄보디아 인프라 사업 등이 진행 중이다. ODA 사업은 발주 안정성이 높고 장기 계약 구조를 갖추고 있어 국내 건설경기 사이클과의 상관도가 낮다는 장점이 있다. 경쟁 구도 면에서는 공공공사 비중이 높아 대형 건설사와의 직접 경쟁보다는 중견·중형 공공 입찰 시장 내에서 경쟁력을 발휘하는 포지션을 취하고 있으며, 단독 분양 사업 비중이 낮아 분양 리스크 노출이 상대적으로 제한적이다.
연간 실적을 보면 2022년 매출 4,626억 원·영업이익 272억 원(영업이익률 0.6%), 2023년 매출 6,077억 원·영업이익 73억 원(영업이익률 1.2%)으로 외형이 성장했으나 이익 마진은 박했다. 2024년에는 대규모 대손충당금 선인식으로 영업손실 436억 원, 지배주주 귀속 순손실 575억 원을 기록했으며, 영업이익률은 -8.7%까지 추락했다. 이 손실의 주된 성격은 일회성 충당금 인식에 따른 것으로, 실질 영업 활동의 구조적 악화라기보다는 채권 건전성 정비 차원의 선제 비용 인식으로 해석된다. 2025년은 매출 4,527억 원으로 전년 대비 9.5% 추가 감소했으나, 영업이익 104억 원(영업이익률 2.3%), 지배주주 귀속 순이익 37억 원으로 흑자 전환에 성공했다. 분기별로는 2025년 1분기 영업이익 30억 원, 2분기 38억 원으로 상반기가 양호했으나 3분기 18억 원, 4분기 18억 원으로 하반기에 수익성이 눈에 띄게 둔화됐다. 영업현금흐름(CFO)은 2024년 -264억 원에서 2025년 +148억 원으로 회복돼 현금 창출력이 개선된 것은 긍정적 신호다. 그러나 2026년 1분기 매출은 846억 원으로 2025년 1분기(1,141억 원) 대비 25.9% 급감했고, 영업이익도 16억 원에 그쳐 외형 위축이 가속되는 흐름이 뚜렷하다. 지배주주지분은 2023년 약 1,247억 원에서 2024년 약 665억 원으로 급감 후 2025년 약 732억 원으로 일부 회복됐으나, 부채비율은 415.7%로 여전히 높은 수준을 유지하고 있다.
국내 건설업은 2022년 이후 장기 침체 국면에 처해 있다. 대한건설정책연구원은 2025년 건설투자가 전년 대비 약 9.0% 감소한 264조 원이었으며, 2026년에도 약 2% 수준의 제한적 반등에 그칠 것으로 전망하고 있다. 한국건설산업연구원은 2026년 건설수주를 전년 대비 4.0% 증가한 231.2조 원으로 예측하나, 전문가 다수는 이것이 본격 회복이 아닌 기저효과에 크게 의존한다고 평가한다. 긍정적 요인으로는 2026년 정부 SOC 예산이 21.1조 원(전년 대비 8.2% 증가)으로 역대 최대를 기록하며 공공 토목·인프라 발주를 뒷받침하고 있다는 점이 있다. 실제로 2026년 4월 건설수주는 전년 동월 대비 35.9% 증가한 19.7조 원을 기록했으며, 공공수주가 62.3% 급증하며 증가를 이끌었다. 반면 건설공사비지수는 2026년 4월 기준 전년 동월 대비 4.4% 상승하며 역대 최고 수준을 유지해 원가 부담이 심화되고 있으며, 건설업 체감경기지수(CBSI)는 5월 71.5로 기준치를 크게 하회하는 등 현장의 어려움이 계속되고 있다. 주택시장은 수도권 중심으로 매매·전세가격 상승세가 이어지나 지방은 정체 내지 하락이 예상되며, 지역 간 양극화 심화가 건설사의 수주 질 저하로 이어질 우려가 있다.
| 주가 | ₩1,417 |
|---|---|
| 시가총액 | 766억원 |
| PBR | 1.05 |
| ROE | 3.4% |
일성건설의 매출 회복 여부는 신규 수주 성과에 직결된다. 2025년 말 기준 수주잔고는 1조 1,243억 원으로, 연 매출(2025년 약 4,527억 원) 대비 약 2.5년치 일감을 확보한 상태이나 신규 수주 없이는 이 수준도 빠르게 소진될 수 있다. 2025년 12월에는 LH로부터 남양주왕숙2 A-3BL 아파트 건설공사(계약금액 994억 원, 일성건설 지분 65%, 완공 예정 2029년 2월)를 수주해 공공 주택 수주 기반을 보완했다. 정부의 SOC 예산 역대 최대 편성과 LH 중심 공공주택 공급 기조는 공공 발주 비중이 높은 일성건설에 지속적인 수주 기회를 제공할 것으로 기대된다. 해외 ODA 부문에서는 베트남·라오스·몽골·캄보디아 등 진행 중인 프로젝트의 수익 기여가 본격화될 경우 매출 기반 확대에 긍정적으로 작용할 전망이다. 2025년에 적립한 대손충당금(약 967억 원)이 1년 이상 미회수 채권(804억 원)을 상회하고 있어 단기 추가 충당금 발생 가능성은 제한적이나, 2027년 이후 회수 성과에 따른 추가 비용 여지는 잔존한다. 건설공사비 상승 추세가 지속되고 있어 개별 공사의 수익성 방어를 위한 원가 관리가 과거보다 훨씬 중요해진 환경이다. 전반적으로 2026년은 매출 저점 형성 여부와 신규 수주를 통한 잔고 회복이 가시화될지를 가늠하는 관찰의 해로 전망된다.
주당순자산(BPS) 1,354원을 기준으로 현재 주가는 순자산 대비 소폭 프리미엄 구간에 위치하고 있다. 2025년 이익 규모가 매우 얕아 주가 대비 이익 배수는 상당히 높은 수준이며, 이익이 경상적으로 창출되던 2022~2023년의 과거 배수 밴드와 비교해도 현재 이익 회복 속도가 해당 프리미엄을 정당화하기에 충분한 모멘텀을 갖추었는지 면밀한 확인이 필요하다. 배당은 2025년 기준 무배당(DPS 0원)으로 배당수익률 측면의 메리트가 없으며, 건설 업종 평균을 하회하는 수준이다. 부채비율이 400%대를 유지하고 있어 동종 업종 내에서도 고레버리지 구간에 속하며, 자기자본 회복 속도가 밸류에이션 정상화의 선결 조건이다. 수주잔고 확대와 해외 ODA 성과를 통해 매출·이익 회복이 가시화될 경우 현재의 순자산 프리미엄이 유지될 근거가 강화될 수 있으나, 외형 위축이 지속되거나 추가 채권 손상이 발생할 경우에는 현재 수준에 대한 재검토 가능성도 열려 있다.
2026년 정부 SOC 예산이 21.1조 원으로 전년 대비 8.2% 증가하며 역대 최대를 기록했다. 공공 발주 비중이 높은 일성건설은 도로·철도·터널 등 국가 인프라 공사 수주 기회가 늘어나는 환경에 놓여 있다. 실제로 2026년 4월 공공수주가 전년 동월 대비 62.3% 급증한 것은 이 방향성을 뒷받침하는 선행 신호다. LH 중심 공공임대·분양주택 공급 확대 기조도 건축 부문 수주 기회를 추가로 제공할 수 있다.
2025년 말 기준 적립된 대손충당금(967억 원)은 1년 이상 미회수 매출채권(804억 원)을 상회해 장기 부실 채권에 대한 안전판이 마련돼 있다. 2024년에 선제적으로 대규모 충당금을 인식함으로써 잠재 손실을 사전 청산했고, 이는 2025년 이후 이익 기저의 안정화에 기여했다. 단기적으로 추가 충당금이 발생할 가능성은 제한적이며, 향후 채권 회수가 순조롭게 진행된다면 일부 충당금 환입 이익도 기대해 볼 수 있다. 이 같은 재무 정리는 2025년 흑자 전환의 핵심 배경이 됐으며, 영업현금흐름도 2024년 마이너스에서 2025년 플러스로 개선됐다.
베트남 케넷철도, 라오스 사바나케주 농촌종합개발사업, 몽골·캄보디아 인프라 ODA 사업 등 동남아·신흥국 진출이 확대되고 있다. ODA 사업은 발주 안정성이 높고 장기 계약 구조를 갖춰 국내 건설경기 사이클과의 상관도가 낮다는 특성을 가진다. 토목 중심의 기존 시공 역량과 시너지가 높아 중장기적으로 매출 구조의 질적 개선에 기여할 수 있다. 신흥공업국 인프라 수요 성장에 따른 추가 발주 기회도 지속적으로 창출될 전망이다.
매출은 2023년 6,077억 원에서 2025년 4,527억 원으로 2년 만에 25.5% 감소했으며, 2026년 1분기에도 전년 동기 대비 25.9% 급감한 846억 원에 그쳤다. 이는 기성 소진 속도가 신규 수주 유입 속도를 초과하고 있음을 시사한다. 2025년 말 수주잔고 약 1조 1,243억 원이 단기 완충재 역할을 하지만, 신규 수주 없이는 이 수준도 빠르게 소진될 수 있다. 외형 감소가 이어지면 고정 비용 부담 증가와 영업 레버리지 훼손이 수익성 추가 하락으로 이어질 위험이 있다.
연결 기준 부채비율은 2023년 227.3%에서 2024년 454.4%, 2025년 415.7%로 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 대규모 순손실로 지배주주지분이 2023년 약 1,247억 원에서 2024년 약 665억 원으로 급감한 것이 주된 원인이다. 이 같은 레버리지 수준은 금리 변동 민감도를 높이고 신규 금융 조달 비용 상승으로 이어질 수 있다. 자기자본 회복 속도가 부채비율 정상화와 직결되므로, 지속적인 이익 창출이 재무 구조 개선의 선결 조건이다.
2026년 4월 건설공사비지수는 전년 동월 대비 4.4% 상승해 역대 최고 수준을 유지하고 있다. 철근·아스콘 등 주요 자재 가격 강세와 중동 분쟁 장기화에 따른 에너지 비용 상승 압력이 지속되고 있다. 2025년 영업이익률이 2.3%에 불과한 상황에서 공사비가 추가 상승할 경우 이익률 방어가 쉽지 않다. 강화된 안전 규제에 따른 현장 준수 비용 증가도 수익성 추가 훼손 요인으로 작용할 수 있다.
일성건설은 2024년 대규모 대손충당금 인식이라는 고통스러운 재무 정리를 마치고 2025년 흑자 전환에 성공했으나, 매출은 2023년 정점 이후 2년 연속 감소해 2026년 1분기에도 뚜렷한 반등을 보이지 못하고 있다. 공공 SOC 예산의 역대 최대 편성과 LH 공공주택 발주 확대는 공공 발주 비중이 높은 일성건설에 우호적인 수주 환경을 조성하고 있으나, 이것이 실제 잔고 회복과 외형 반등으로 이어지려면 추가 시간이 필요하다. 해외 ODA 사업 확대와 삼성디스플레이 등 B2B 다각화는 중장기 성장 잠재력을 제공하지만 단기 이익 기여도는 아직 제한적이다. 부채비율 415.7%의 고레버리지 재무 구조, 매출채권 회수 불확실성, 건설공사비 지속 상승이라는 세 가지 제약 요인이 수익성 회복 속도를 늦추고 있다. 2025년에 선제적으로 구축한 대손충당금 안전판은 단기 추가 손실 리스크를 억제하는 방어 기제로 작용하나, 이것만으로는 외형 회복을 담보하지 못한다. 종합적으로, 향후 12~18개월간 수주잔고 확대 여부와 해외 ODA 실적 가시화가 회사의 구조적 회복 여부를 결정할 핵심 변수로 작용할 것이다.
English version
Ilsung Construction returned to profitability in 2025 after massive bad-debt provisions drove a large 2024 loss, but Q1 2026 revenue tumbled roughly 26% year-on-year, making new order wins the central challenge for structural recovery.
Ilsung Construction (est. 1978, KOSPI-listed 1989) is a general contractor holding licenses across civil engineering, architecture and landscaping. Its civil engineering segment — centered on roads, railways, tunnels and subways — recorded a 2025 construction-capability assessment of roughly KRW 640 billion, placing it solidly among mid-tier contractors. The architecture segment focuses on public-sector buildings, apartments and offices, with the Korea Land and Housing Corporation (LH) as a key anchor client. On the private side, the company performs B2B industrial-facility work for major corporates such as Samsung Display, diversifying its revenue base. A landscaping division allows cross-segment synergies on large integrated public projects. The company is actively building an overseas ODA growth engine, with ongoing projects including Vietnam's Canh Buu Railway, Laos's Savannakhet Province Rural Development scheme, and infrastructure works in Mongolia and Cambodia. ODA contracts feature higher order-stability and multi-year durations that are less correlated with Korea's domestic construction cycle. Competitively, Ilsung operates primarily in the mid-tier public-procurement space with limited exposure to speculative apartment presales, reducing its financial risk profile relative to peers with heavy residential development exposure.
On an annual basis, revenue rose from KRW 463B in 2022 (operating margin 0.6%) to KRW 608B in 2023 (margin 1.2%), but profitability remained thin throughout. In 2024, pre-emptive bad-debt provisions drove an operating loss of KRW 43.6B (margin -8.7%) and a controlling-shareholder net loss of KRW 57.5B — a one-time asset-quality clean-up rather than a structural operational collapse. Revenue declined a further 9.5% in 2025 to KRW 453B, but operating profit recovered to KRW 10.4B (margin 2.3%) and the controlling-shareholder bottom line returned to a profit of KRW 3.7B. Quarterly, 2025 operating profit was strongest in Q1 (KRW 3.0B) and Q2 (KRW 3.8B), then faded to approximately KRW 1.8B in both Q3 and Q4, pointing to a weakening revenue pipeline. Operating cash flow recovered from -KRW 26.4B in 2024 to +KRW 14.8B in 2025, a positive liquidity signal. Q1 2026 delivered revenue of KRW 84.6B, down 25.9% year-on-year, with operating profit of only KRW 1.6B, indicating the contraction has not yet found a floor. Controlling-shareholder equity collapsed from roughly KRW 124.7B (2023) to KRW 66.5B (2024), recovering partially to KRW 73.2B in 2025, while the debt-to-equity ratio remained elevated at 415.7%.
Korea's construction sector has been in a prolonged downturn since 2022. The Korea Construction Policy Research Institute estimates that construction investment fell roughly 9.0% to KRW 264 trillion in 2025 and projects only a limited ~2% rebound to KRW 269 trillion in 2026, widely characterized as base-effect-driven rather than genuine demand recovery. The Korea Institute of Civil Engineering and Building Technology forecasts 2026 construction orders at KRW 231.2 trillion (+4.0% YoY), but most experts caution against reading this as a structural turning point. On the positive side, the 2026 government SOC budget reached an all-time high of KRW 21.1 trillion, up 8.2% year-on-year, supporting public civil-engineering order issuance. April 2026 total construction orders were KRW 19.7 trillion, up 35.9% year-on-year, led by a 62.3% surge in public orders. However, the construction cost index rose 4.4% year-on-year in April 2026, maintaining historic highs and intensifying margin pressure, while the Construction Business Survey Index (CBSI) remained well below the neutral threshold at 71.5 in May 2026. The housing market continues to diverge, with Seoul-area prices appreciating while regional markets face stagnation or mild declines — a bifurcation that could reduce order quality for contractors with regional exposure.
| Price | ₩1,417 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.08T |
| P/B | 1.05 |
| ROE | 3.4% |
Revenue recovery at Ilsung Construction hinges directly on new order wins. With a year-end 2025 backlog of KRW 1.1243 trillion — roughly 2.5 times 2025 annual revenue — the near-term revenue floor is partially secured, but without fresh awards the backlog can erode quickly. The December 2025 LH contract for Namyangju Wangsuk 2 A-3BL apartments (KRW 99.4B at Ilsung's 65% share, completion February 2029) demonstrates the ongoing public-housing opportunity. The government's record SOC budget and LH-led public housing supply drive create a relatively favorable bidding environment for a contractor of Ilsung's profile. Overseas ODA projects in Vietnam, Laos, Mongolia and Cambodia, if they progress and expand, could meaningfully broaden the revenue base over the medium term. The KRW 96.7B allowance for doubtful accounts at end-2025 exceeds the KRW 80.4B in receivables overdue by more than one year, limiting near-term impairment risk; however, collection performance on the KRW 88.3B near-term (six-month) receivable window will determine whether post-2026 provisions are needed. Persistently rising construction costs require tighter per-project cost management than in prior cycles. Overall, 2026 appears to be a year for gauging whether revenue has bottomed and whether backlog rebuilding is becoming visible.
The current share price stands at a modest premium to book value, based on BPS of KRW 1,354. Given that 2025 profitability was thin, the implied earnings multiple is considerable, and it is not yet clear that the pace of profit recovery justifies the premium relative to the historical earnings-band periods of 2022–2023. There are no dividends (DPS of zero in 2025), placing the stock below the construction-sector average in terms of income appeal. The debt-to-equity ratio remaining above 400% places Ilsung in the high-leverage tier of its peer group, making equity restoration a prerequisite for valuation normalization. If order-backlog rebuilding and ODA momentum deliver visible revenue and profit improvement, the case for sustaining the book-value premium strengthens; conversely, continued top-line contraction or additional receivable impairments could invite a reassessment of the current level.
The 2026 government SOC budget reached an all-time high of KRW 21.1 trillion, up 8.2% year-on-year. Ilsung's heavy public-sector exposure in roads, railways, tunnels and public buildings positions it to benefit from expanded order issuance. The 62.3% year-on-year surge in public construction orders in April 2026 is an early positive leading indicator. LH's expanding public rental and sale housing supply program provides incremental architecture-segment bidding opportunities as well.
Ilsung's KRW 96.7B allowance for doubtful accounts at end-2025 exceeds its KRW 80.4B in receivables overdue by more than one year, providing a buffer against the most aged portion of the book. The aggressive 2024 write-off cycle pre-cleared latent losses, stabilizing the earnings base from 2025 onward. Near-term probability of further large impairments is low, and smooth collection progress could trigger partial allowance reversals as an earnings upside. This financial clean-up also underpinned the 2025 return to profitability and the swing in operating cash flow from negative to positive.
Ilsung is expanding into ODA markets including Vietnam's Canh Buu Railway, Laos's Savannakhet Rural Development scheme, and infrastructure projects in Mongolia and Cambodia. ODA contracts offer high-order stability and multi-year durations that are less correlated with Korea's domestic construction cycle than private-sector work. The alignment with Ilsung's existing civil-engineering expertise is strong, supporting medium-term portfolio quality improvement. Growing infrastructure investment demand from emerging economies continues to generate incremental bidding opportunities beyond current active markets.
Revenue shrank 25.5% over two years from KRW 608B in 2023 to KRW 453B in 2025, and Q1 2026 deepened the contraction with a further 25.9% year-on-year decline to KRW 84.6B. This signals that existing backlog is being drawn down faster than new orders are being added. The year-end 2025 backlog of KRW 1.12T provides a temporary buffer, but without fresh awards it can erode rapidly. Sustained top-line shrinkage risks amplifying fixed-cost burdens and compressing operating margins further.
The consolidated debt-to-equity ratio remains at 415.7% in 2025, barely improved from the 2024 peak of 454.4%. The root cause is the steep equity erosion from the 2024 net loss, which cut controlling-shareholder equity roughly in half from the 2023 level. This leverage profile heightens sensitivity to interest rate movements and can raise the cost of new debt financing. Equity restoration depends on sustained profitability, creating a situation where high leverage constrains the financial flexibility needed to aggressively pursue new contracts.
Korea's construction cost index was up 4.4% year-on-year as of April 2026, maintaining historic highs driven by rebar, asphalt and energy cost pressures. Prolonged Middle East tensions add upside risk to energy input costs. With Ilsung's 2025 operating margin already thin at 2.3%, further cost inflation leaves little room for error on individual project bidding. Compliance costs from increasingly stringent construction safety regulations add yet another layer of margin pressure on top of raw-material headwinds.
Ilsung Construction completed a painful 2024 balance-sheet clean-up and returned to profitability in 2025, but revenue has fallen for two consecutive years since the 2023 peak, with Q1 2026 showing no sign of reversal. The record SOC budget and LH-driven public housing program create a favorable bidding environment for a contractor of Ilsung's profile, yet converting that environment into actual backlog and revenue recovery requires additional time. Overseas ODA expansion and B2B diversification offer medium-term growth optionality, though near-term earnings contribution is still limited. Three structural headwinds — a debt-to-equity ratio above 400%, receivables collection uncertainty, and persistent construction cost inflation — continue to temper the pace of margin recovery. The pre-built bad-debt allowance acts as a near-term impairment buffer but does not itself drive revenue growth. In summary, the central question for the next 12–18 months is whether new order wins and ODA project progress make a structural revenue recovery visible, or whether continued top-line contraction gradually erodes the thin profitability base.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-08-07 · KOSAI
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